3-物业服务费用测算

如何做物业费测算,课程目标,让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目的测算。,课程目录,物业费测算定义及目的,如何做物业费测算,物业费定价与收费,引例,#$%&*%$#&*&(#,服务中心经理：现在什么都涨，就物业费不涨，物业不亏损才怪？,管理层：新项目物业费测算一定要考虑未来持续经营,地产项目经理：物业费不能光把物业费测算高，也要考虑亮点服务、支持销售,你们测算人员费用太高了，给员工能开到这么多吗？,部分购房者：万科物业服务真好，但是物业费也挺高啊,老业主A：物业费这么多年未涨，确实该涨点、老业主B:凭什么涨价，物业费已经很高了,地产销售：物业费这么贵我们房子怎么卖？这么高物业费有什么服务特色？,定义,物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。,物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关服务，对所收取的费用基准进行计算的过程。,目的,确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。,课程目录,物业费测算定义及目的,如何做物业费测算,物业费定价与收费,测算原则,品质保证原则,市场化原则,盈亏平衡原则,零预算原则,质价相符原则,前瞻性原则,不得采取补贴亏损而人为降低物业服务费定价标准。,考虑项目的经营平衡及健康运营。,满足基础业务品质标准要求,准确性与前瞻性相结合。,以支定收、列举法测算支出,服务标准与管理费用相符,测算依据-法规,一、国家级1、物业服务收费管理办法-发改委、建设部20042、最低工资规定-人社部,二、地方级1、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。2、当地物业管理方面条例、办法。3、最低工资调整系数。,测算依据-市场因素,三、经济指数1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标。2、当时房地产市场交易价格。3、当地物业费平均价格。,案例：集团2011对物业系统员工工资整体调整6%，主要是考虑了CPI这个指标。分析：CPI与工资调整及物业费三者的关系？,测算依据-项目规划信息,四、规划信息1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等）2、项目周边配套情况。3、产品客户定位及销售群。4、项目周边物业服务标准,物业费测算需求信息模板。,测算依据-招标要求,五、招标信息1、项目招标文件及补充通知2、物业管理方案。3、临时管理规约,集团对物业费测算要求,一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现项目主营业务经营持平。10万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。10-20万平米的项目，应在交付面积达到10万平米时做到盈亏平衡。20-40万平米的项目，应在交付面积达到50%时做到盈亏平衡。40万平米以上的项目，应在交付面积达到20万平米时做到盈亏平衡。,集团对物业费测算要求,新项目物业服务测算,地产公司审核,物业事业部备案,地产公司报集团物业事业部,事业部对测算方案审核,反馈一线地产、物业公司,ON,YES,新项目测算审批流程,如何做物业费测算,物业费测算一般流程,如何做物业费测算,物业费测算一般流程,物业费测算两种常用方法,1、列举法：2、倒推法：列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按万科物业管理服务标准来制定的。倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。注：测算方法或分摊原则与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。,物业费测算注意事项,1、地区差异：需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；2、法规差异：注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。,案例：1、水泵房是物业管还是自来水公司管？2、电梯费收取？,物业费测算公式与收费面积确定,1、测算公式：物业服务费（元/月/建筑平米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）收费建筑面积（平方米）。2、收费面积：物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的销售面积为准，有当地政府土地资源规划管理部门所批复的房屋实测报告则以此报告为准）。,实例练习,沈阳某新项目测算前提供的项目经济技术指标,客户定位：客户从事行业主要为科研教育、公务员及企事业白领等。,实例练习,沈阳某新项目规划图（阴影部分未需要测算区域）,实例练习,测算工具：测算模板,实例练习,完成附件4、5填写、分摊,第一步：项目服务人员架构确定及人员费用测算 结合结合服务方案与招标文件要求服务标准，协调人事部门完成组织及人员费用测算（考虑工资调整因素，管理职员一般按照15%,基层员工20%）,实例练习,绿化管理费：（沈阳测算一般（6-8）元/平米*年（经验值）含：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等清洁卫生费含：清洁外包费、化粪池清理费、 清洁设备折旧费(5年分摊) 3 垃圾清运费4 化粪池清理费5 消杀费,绿化管理费=绿化面积*每平米绿化外包费用*外包费用涨幅,填入附件3并做分摊,第二步：项目外包服务费用测算,实例练习,完成附件7填写、分摊,第三步：行政、物料、低值易耗品费用测算（ 关注：考虑物价涨幅与通胀因素）安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计费等,实例练习,完成附件6填写,第四步：资产折旧费用（ 关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对应）安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜,第五步：能耗费用测算（ 关注：考虑能源涨幅）,实例练习,1、公共电费,公共照明电费公共照明系统电费照明器具的功率30天相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/度）*电费涨幅供配电设备运行电费：变压器的电费变压器功率电费单价24小时30天消防设备运行电费消防水泵消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价2.5小时3月送、排烟风机（元/月）送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价2.5小时3月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30天每天实际工作时间电费单价给排水设备运行电费电费泵的功率数量30天每天实际工作时间电费单价泳池设备运行电费。(经营性泳池不计此项)泳池系统电费循环系统的功率30天每天实际工作时间电费单价,结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完成测算,完成附件8填写、分摊,实例练习,1、公共水费,清洁用水清洁用水估算每天用水量30天水费单价（含排污费、加压费）绿化用水根据小区绿化面积确定（南方平均浇水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容积率按10%计，南方全年按10个月计，北方全年按8个月计；）：绿化水费绿化面积0.110%浇水次数/月水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（经营性泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量4次（每年换水4次）+损耗水量（经验值）12月水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水小区景观用水小区景观每天耗用水量30天水费单价（含排污费、加压费）公共水费,结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完成测算,完成附件8填写、分摊,第五步：能耗费用测算（ 关注：考虑能源涨幅）,实例练习,结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算,针对重点，提示性内容数据、经验,完成附件10填写、分摊,第六步：特种设备费用测算（ 电梯、中央空调、增压水泵）以电梯为例：,实例练习,结合招标文件提供设施、设备备数据，与服务标准及管理经验完成测算,公共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护供配电系统：变压器维护、发电机等消防系统：报警、消防泵类给排水系统：园区公共区域排污泵、水景泵等智能，弱电系统：,第七步：公共设施、设备日常运行、维修及保养费：,实例练习,第八步：社区文化、垃圾清运费（结合当地要求测算）,实例练习,与保险公司签订的财产一切险、机器损坏险及公众责任险的合同费用。,第九步：公共责任险、财产一切险等保险费用测算,实例练习,酬金按照15%计提：前9项成本之和*15%税金按照5.56%计提：（前9项成本之和+酬金）*5.56%,第十步：管理酬金及税金计算,物业费测算结果为：,现场模拟,通过以下提供数据，请测算出这个项目物业费,写在实例练习后,一、人力成本占总体物业费比重是多少？二、出入口多少对物业费影响？三、容积率对项目物业费价格影响？四、能耗费用产比。,如何议价,一、通过入出口减少，降低物业费支出二、通过硬件配置改善，提高服务效率，降低人力投入，减少物业费成本支出？三、用成本对标方式，阐述物业费测算？四、编制物业费测算说明。,课程目录,物业费测算定义及目的,如何做物业费测算,物业费定价与收费,物业费定价模式,1、政府指导价：依照中华人民共和国价格法规定，由政府价格主管部门或者其他