汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p.ppt

2020 4 19 1 房地产企业所得税处理 主讲人 潘斌单位 江苏省高邮市地税局电话 0514 84618519手机 mail gydspb 2009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三 2020 4 19 2 房地产经营业务企业所得税处理办法国税发 2009 31号 2020 4 19 3 讲解提纲 一 出台背景及相关文件二 概述三 计算公式四 计算应纳税所得额的主要原则五 收入的税务处理六 成本 费用扣除的税务处理七 特定事项的税务处理八 税务风险提示 2020 4 19 4 出台背景及相关文件 一 出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性 多样性和滚动开发性以及生产周期长 投资数额大 往来对象多 市场风险不确定等特点 因此 其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业 也不同于一般的工商企业 而我国先后出台的企业所得税管理办法 都是依据工商企业的特点和实际情况制定的 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题 难以保证税基的完整 加上企业所得税法的出台 因此 有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法 2020 4 19 5 出台背景及相关文件 二 相关文件1 关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 国税发 2001 142号 2 关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 国税发 2003 83号 3 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31号 4 关于印发的通知 国税发 2009 31号 苏地税发 2009 53号 2020 4 19 6 概述 一 适用企业 中国境内从事房地产开发经营业务的企业 二 适用范围 企业房地产开发经营业务包括土地的开发 建造 销售住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 办法第3条 房地产业是指从事房地产投资 开发 经营 管理和服务的产业 具体包括房地产开发经营 物业管理 房地产中介服务 以及其他房地产活动四大类 房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的活动 房地产业基本术语标准 2020 4 19 7 概述 三 适用时间 自2008年1月1日起执行 四 关于核定征收企业出现 税收征管法 第35条规定的情形 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理 并逐步规范 同时按 税收征管法 等税收法律 行政法规的规定进行处理 但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收 管理 办法第4条 国税发 2008 30号文件规定 严禁按照行业或者企业规模大小 一刀切 地搞企业所得税核定征收 2020 4 19 8 计算公式 应纳税额 应纳税所得额 适用税率 减免税额 抵免税额 条例第76条 应纳税所得额 收入总额 不征税收入 免税收入 各项扣除 弥补以前年度亏损 税法第5条 应纳税所得额 利润总额 纳税调整增加额 纳税调整减少额 境外应税所得弥补境内亏损 弥补以前年度亏损 国税发 2008 101号 国税函 2008 1081号 应纳税所得额 利润总额 期末预收账款 期初预收账款 计税毛利率 其他纳税调整 土地增值税 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数 增值额 转让房地产收入 扣除项目金额 2020 4 19 9 计算应纳税所得额的主要原则 一 纳税调整原则 税法优先原则 1 在计算应纳税所得额时 企业财务 会计处理办法与税收法律 行政法规的规定不一致的 应当依照税收法律 行政法规的规定计算 税法第21条 2 税法没有明确规定的 遵循会计准则与惯例 应纳税所得额计算要建立在会计核算基础上 也是申报纳税的基本方法 申报表设计 会计利润 纳税调整 二 权责发生制原则企业应纳税所得额的计算 以权责发生制为原则 属于当期的收入和费用 不论款项是否收付 均作为当期的收入和费用 不属于当期的收入和费用 即使款项已经在当期收付 也不作为当期的收入和费用 本条例和国务院财政 2020 4 19 10 计算应纳税所得额的主要原则 税务主管部门另有规定的除外 条例第9条 所谓权责发生制 是指以实际收取现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确认当期的收入 费用及债权 债务 它是和收付实现制相对应的 1 属于当期 收入和费用的确认时点应当以与之相关的经济权利和义务是否发生为判断依据 2 不论款项是否支付 只是为了与收付实现制区别 但有时现金的收付与权责的发生是同步的 也不能认为不按现金的收付确认收入和费用就是权责发生制 3 交易事项发生后 与其相关因素均应在当期确认 否则不执行权责发生制原则的事项必须有明确规定 2020 4 19 11 计算应纳税所得额的主要原则 4 要正确区分预提费用和准备金的区别 预提费用是与已确认收入相关联的 如 产品保修费等 准备金是与资产负债表日资产状况相关联的 如 固定资产减值准备等 注 办法规定了4项预提费用可以扣除 三 真实性原则1 真实性原则是与权责发生制密切相关的原则 2 企业应当提供证明收入 费用实际已经发生的合法有效凭据 3 未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除 国税发 2009 114号 4 合法有效的凭据包括发票 财政票据 自制凭证等 5 发票是收付款的凭据 收付实现制 与企业按权责发生 2020 4 19 12 计算应纳税所得额的主要原则 制确认收入 配比费用可能存在时间差 实际发生 实际支付 应当确认 取得发票6 企业有的业务存在无法取得发票或不需要发票的情况 比如 从集贸市场采购餐饮物资 7 与其他单位共用发票的处理 企业与其他企业或个人共用水 电 无法取得水 电发票的 应以双方的租用合同 电力和供水公司出具给出租方的原始水 电发票或复印件 经双方确认的用水 电量分割单等凭证 据实进行税前扣除 企便函 2009 33号 8 对应取得发票的事项 必须取得真实有效的发票 国税发 2008 40号 对于不符合规定的发票和其他凭证 包括虚假发票和非法代开发票 均不得用以税前扣除 出口退税 抵扣税款 2020 4 19 13 计算应纳税所得额的主要原则 国税发 2008 80号 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票 不得允许纳税人用于税前扣除 抵扣税款 出口退税和财务报销 9 允许在税前扣除的支出 必须是真实的支出 企业虚列的支出 即使取得了正式发票 也不能在税前扣除 10 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的 不得计入计税成本 待实际取得合法凭据时 再按规定计入计税成本 办法第34条 注 除了4项预提费用 四 相关性和合理性原则企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算应纳税 2020 4 19 14 计算应纳税所得额的主要原则 相关性是指与取得收入直接相关的支出 合理性是指符合生产经营活动常规 应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出 五 合法性原则非法支出不能扣除六 配比原则纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除 纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除 不征税收入用于支出所形成的费用或者财产 不得扣除或者计算对应的折旧 摊销扣除 七 区分收益性支出和资本性支出原则 2020 4 19 15 计算应纳税所得额的主要原则 收益性支出在发生当期直接扣除 资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本 不得在发生当期直接扣除 八 不得重复扣除原则除企业所得税法及其实施条例另有规定外 企业实际发生的成本 费用 税金 损失和其他支出 不得重复扣除 2020 4 19 16 收入的税务处理 一 收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款 包括现金 现金等价物及其他经济利益 办法第5条 主要包括普通标准住宅 普通住宅 别墅 高档公寓 办公楼 商业用房 地下室及地下车库 租赁收入 固定资产出售 价外收入等 关于代收费 企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 2020 4 19 17 收入的税务处理 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 办法第5条 所得税基本规定 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入 为收入总额 包括 销售货物收入 提供劳务收入 转让财产收入 股息 红利等权益性投资收益 利息收入 租金收入 特许权使用费收入 接受捐赠收入和其他收入 税法第6条 税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额 收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入 即净资产的增加 因此 无论是将代收款项纳入价内 还是不纳入价内 其实 2020 4 19 18 收入的税务处理 都不影响企业所得税 影响的是所得税款的利息 营业税相关规定 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 5种情况除外 营业税条例第5条 价外费用 包括收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 罚息及其他各种性质的价外收费 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费 1 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金 由国务院或者省级人民政府及其财政 价格主管部门批准设立的 2020 4 19 19 收入的税务处理 行政事业性收费 2 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据 3 所收款项全额上缴财政 营业税细则第13条 注 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性 对房地产主管部门或其指定机构 公积金管理中心 开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金 不计征营业税 国税发 2004 69号 土地增值税相关规定 纳税人转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 土地增值税条例第5条 2020 4 19 20 收入的税务处理 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 财税 1995 48号 二 收入条件的确认 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售 2020 4 19 21 收入的税务处理 合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 办法第6条 1 与所得税基本规定的差异 国税函 2008 875号 除企业所得税法及实施条例另有规定外 必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则 并同时满足以下4个条件 确认收入实现 1 商品销售合同已经签订 企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方 2 企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 也没有实施有效控制 3 收入的金额能够可靠地计量 4 已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算 2020 4 19 22 收入的税务处理 2 与会计核算的差异 新会计准则规定 销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外 还包括相关的经济利益很可能流入企业 相关的经济利益很可能流入企业 是指销售商品价款收回的可能性大于不能收回的可能性 即销售商品价款收回的可能性超过50 对于采取预售方式 按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金 会计上一般通过预收账款科目进行核算 3 收入条件确认的原因 房地产开发具有项目开发建设周期较长 一般会跨越多个会计年度 往往采取预售方式 由此形成商品房交付与收款存在较大时间差异 产品成本计量相对滞后等特征 鉴于上述经营性质的特殊性 房地产开发企业容易滥用会计 2020 4 19 23 收入的税务处理 政策 操纵经营业绩 为了不同的目的 往往各取所需利润以粉饰会计报表的 签约收款原则 有利于税收筹划以及盈余管理的 产权过户原则 因此 从税收角度有必要针对房地产经营特点 对收入的确认作出明确规定 从企业所得税的角度 不存在预收帐款的概念 新文件摒弃了原来的预售收入的概念 只要签订了 销售合同 预售合同 并收取款项 应全部确认为收入 与会计上的收入存在区别 但 这样会造成 会计未确认收益 而企业需缴纳所得税 或会计已确认收益 但企业无需缴纳所得税 的时间性差异现象 2020 4 19 24 收入的税务处理 三 关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法 由于未完工成品的成本无法准确计量 不能确认实际利润因此需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 办法第9条 一 关于完工产品的确认 除土地开发之外 其他开发产品符合下列条件之一的 应视为已经完工 1 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2020 4 19 25 收入的税务处理 2 开发产品已开始投入使用 3 开发产品已取得了初始产权证明 办法第3条 关于开发产品竣工证明材料 房地产开发项目竣工后 房地产开发企业需提出竣工验收申请 并经有关部门验收合格 竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告 向房管部门报送竣工验收备案表 关于开发产品开始投入使用 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用 房地产开发企业建造 开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当其开发产品开始投入使用时均应视为已经 2020 4 19 26 收入的税务处理 完工 国税函 2009 342号 关于初始产权证明 通常是指取得大产权证 所谓大产权证 即新建商品房房地产权证 是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后 交付给买受人之前 持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后 取得的新建商品房房地产权证 这是买受人办理小产权证的前提 注 完工条件的确认是采用竣工 使用 产权孰早的原则 按正常操作程序应是首先拿大证 其次是投入使用 最后分割拿小证 但由于部分开发商往往违规操作 不通过验收合格或办理备案手续等 因此投入使用时视为已完工 关于土地开发完工条件的确认 2020 4 19 27 收入的税务处理 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 依照规划对土地进行开发建设 完成供排水 供电 供热 道路交通 通信等市政基础设施 公用设施的建设 达到场地平整 形成工业用地或者其他建设用地条件 城市房地产转让管理规定 土地转让包括生地和熟地的转让 生地是指完成土地征用 未经开发 不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等 2020 4 19 28 收入的税务处理 土地 熟地是指经过土地开发 具备基本建设条件的土地 关于城镇土地使用税的规定 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 依照规定税额计算征收 由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的 因此 房地产开发企业对商品销售期间 应按建筑面积区分已售部分和未售部分 应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税 按月计算 注 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 免征土地使用税 城镇土地使用税暂行条例第6条 但对于小区内的公用道路及绿化用地应按规定缴纳城镇土地使用税 计算公式 2020 4 19 29 收入的税务处理 应纳城镇土地使用税 开发初期应税土地总面积 城镇土地使用税单位税额标准 1 累计售出房屋建筑面积 房屋建筑总面积 缴纳期限关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 按规定征收城镇土地使用税 其中 已取得地下土地使用权证的 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50 征收城镇土地使用税 财税 2009 128号 缴纳期限 2020 4 19 30 收入的税务处理 自2007年1月1日起 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 财税 2006 186号 注 国税发 2003 89号第2条第4款关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定废止 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税 自2009年1月1日起 纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化的当月末 财税 2008 152号 2020 4 19 31 收入的税务处理 例1 某房地产开发企业2008年12月份通过出让方式取得土地10000平方米 2009年2月份取得土地使用证 2009年度共建造12幢商品房 建筑面积共15000平方米 2009年12月份 销售9000平方米 试问该企业2009年度应缴纳城镇土地使用税多少元 该地区城镇土地使用税单位税额为4元 平方米 2009年1 11月份应缴纳城镇土地使用税 10000 4 11 12 36666 67元2009年12月份应缴纳城镇土地使用税 10000 4 1 9000 15000 12 1333 33元2009年度应纳城镇土地使用税 36666 67 1333 33 38000元 2020 4 19 32 收入的税务处理 特别提醒 只要符合产品完工的三个条件之一 不论会计上是否符合收入实现条件 是否计算出实际利润 计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额 未完工产品按计税毛利率缴纳 完工产品按实际毛利率缴纳 开发产品完工后 要将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年应纳税所得额 二 关于计税毛利率 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 自治 直辖市国家税务局 地方税务局按下列规定进行确定 1 开发项目位于省 自治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于15 2 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于10 2020 4 19 33 收入的税务处理 3 开发项目位于其他地区的 不得低于5 我市为8 4 属于经济适用房 限价房和危改房的 不得低于3 关于经济适用房 限价房和危改房 1 经济适用房是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策性住房 房地产开发企业开发的经济适用房 按规定的计税毛利率申报纳税时 需向主管地税机关报送以下资料 a 立项批准机关对经济适用房立项的批准文件 b 土地管理部门划拨土地的批准文件 c 物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件 2020 4 19 34 收入的税务处理 d 住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明 e 列明该项目的政府经济适用房建设投资计划 f 经济适用房销售清册 包括购房人姓名和身份证号码 准购面积 合同号 订立合同日期 楼栋号 实际购买面积 单价 销售金额 g 主管地税机关要求提供的其他资料 2 房地产开发企业开发的限价房和危改房按规定的预计毛利率申报纳税 需符合政府有关部门的规定和要求 房地产开发企业在企业所得税纳税申报时 需向主管地税机关报送以下资料 a 国有建设用地使用权出让合同 和政府主管部门 2020 4 19 35 收入的税务处理 出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件 b 限价房和危改房销售清册 包括购房人姓名和身份证号码 准购面积 合同号 订立合同日期 楼栋号 实际购买面积 单价 销售金额 c 主管地税机关要求提供的其他资料 3 对商品住房小区配套建设经济适用房 限价房和危改房的 应分别核算销售收入 并按照对应的计税毛利率计算预计利润 不能分别核算的 一律从高适用计税毛利率 注 对经济适用房 限价房和危改房项目中配套建设的商铺 车库 车位等未完工产品取得的收入 不得按照经济适用房 限价房和危改房的计税毛利率执行 苏地税发 2009 53号 2020 4 19 36 收入的税务处理 相关营业税规定 对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税 苏地税函 2008 380号 经济适用住房是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房 1 纳入全省经济适用住房建设投资计划 2 土地采取划拨的方式供应 注 对于2003年10月1日至2008年5月1日之间取得土地使用权的经济适用住房项目 若土地供应方式不符合行政划拨的条件 可在满足其他免税条件的基础上 提供与国土部门在此期间签订的土地使用权出让协议和国有土地使用权证办理免税手续 苏地税函 2009 137号 2020 4 19 37 收入的税务处理 3 销售价格经价格主管部门按相关规定确定 4 向符合市 县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应 对未能同时符合上述条件 被冠以经济适用住房名称的其他性质住房 不得享受该项政策 注 销售经济适用住房营业税的减免 需履行报批手续 城镇土地使用税相关政策衔接开发商在经济适用住房 商品住房项目中配套建造廉租住房 在商品住房项目中配套建造经济适用住房 如能提供政府部门出具的相关材料 可按廉租住房 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税 财税 2008 24号 2020 4 19 38 收入的税务处理 关于计税毛利率的变化 国税发 2006 31号文件用 计税毛利率 的提法 而国税函 2008 299号文件又改为 利润率 新文件再次改回计税毛利率 实际上到底用利润率还是计税毛利率 其关键点在于期间费用及营业税金及附加是否可以在预售收入中扣减 注 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 办法第9条 差异调整报告应包括以下内容 1 开发企业基本情况 包括企业资质等级 资质有效期 从业人数 法人代表 出资方 关联方有关情况等 2020 4 19 39 收入的税务处理 2 开发项目基本情况 包括开发项目名称 地理位置及概况 占地面积 容积率 绿化率 开发用途 初始开发时间 完工时间 销售情况 销售方式 销售费用 含佣金或手续费 尤其是委托境外机构销售费用结算情况 配套设施的归属及核算 停车场所的核算 企业的融资情况利息核算和支付情况等 3 房地产开发项目完工对象会计成本 计税成本调整计算明细表 4 非货币性交易 关联方交易 其他涉及纳税调整的事项 纳税调整金额 苏地税发 2009 53号 三 关于销售未完工产品纳税申报表的填报 1 如果 预售合同 的收入未达到完工标准 2020 4 19 40 收入的税务处理 1 预缴申报表 按规定的计税毛利率计算出的预计毛利额 季度预缴申报时填报在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 a类 第4行 利润总额 2 年度申报表 附表三的第52行 房地产企业预售收入计算的预计利润 的第3列 调增金额 填写按规定计算出的预计计税毛利额 而附表一的收入 附表二的成本 主表第三行的税金及附加 是不会有数据的 当年的税金及附加由于未计入 营业税金及附加 科目 应在附表三第40行 其他 第4列 调减金额 中填列 2 如果该 预售合同 达到完工标准 2020 4 19 41 收入的税务处理 1 预缴申报表 季度预缴申报时在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 a类 第4行 利润总额 将按规定计算出的预计毛利额减除 2 年度申报表 附表三第52行将以前年度确认的预售收入转回 填报第4列 调减金额 而主表第三行的税金及附加不能重复扣除 应该在附表三第40行 其他 进行纳税调增 2020 4 19 42 收入的税务处理 四 关于定金和订金 所谓定金 是指合同当事人为了确保合同的履行 依据法律规定或者当事人双方的约定 由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前 按照合同标的额的一定比例 不超过20 预先给付对方当事人的金钱或其替代物 定金属于一种法律上的担保方式 主要是为了担保主合同的成立和生效 根据 担保法 规定 给付定金的一方不履行债务的 无权要求返还定金 接受定金的一方不履行债务的 应当双倍返还定金 债务人履行债务后 依照约定 定金应抵作价款或者收回 而订金在法律上是不明确的 也是不规范的 未签订合同 不受法律保护 在审判实践中一般被视为预付款 订金只是单方行为 不具有明显的担保性质 2020 4 19 43 收入的税务处理 所得税规定 具有预收款性质的订金 保证金 诚意金 内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理 暂时不用缴纳企业所得税 等签订销售 预售 合同后才予以纳税 营业税规定 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 营业税条例第12条 取得索取营业收入款项凭据的当天 为书面合同确定的付款日期的当天 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的 为应税行为完成的当天 营业税细则第24条 2020 4 19 44 收入的税务处理 纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 营业税细则第25条 预收款 包括预收定金 预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天 国税函 1995 156号 因此 对于收取的定金应缴纳营业税 关于订金 新会计准则规定 预收账款科目是指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项 即预收账款是建立在购货合同基础上的 而订金 诚意金等均不属于建立在购房合同上的预收款性质 因此 不应作为预收账款征收销售不动产营业税 2020 4 19 45 收入的税务处理 关于退款的处理纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的 应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除 营业税细则第14条 注 房地产公司收取的定金违约金 房地产公司虽然收取但没有发生销售不动产行为 因此这部分定金是不需要营业税 没有提供应税劳务 如果已经征收营业税 可以在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理 关于土地增值税的预征 除普通标准住宅不实行预征外 对其他各类商品房 均应按规定实行预征 苏地税发 2004 58号 2020 4 19 46 收入的税务处理 关于普通标准住宅和普通住宅 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 土地增值税条例第8条 注 条例第8条中 普通标准住宅 和财税 1999 210号中 普通住宅 的认定 一律按 中小套型 中低价位普通住房 的标准执行 财税 2006 21号 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件 住宅小区建筑容积率在 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 各省 自治区 直辖市要根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例 2020 4 19 47 收入的税务处理 不得超过上述标准的20 国办发 2005 26号 纳税人既建造普通住宅 又建造其他商品房的 应分别核算土地增值额 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造的普通标准住宅不能适用条例第8条第1项的免税规定 财税 2006 21号 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 国税发 2006 187号 土地增值税预征的计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入 采用预收价款方式转让房地产的 以收到的预收价款作为土地增值税预征的计税依据 应和营业税申报计税依据一致 2020 4 19 48 收入的税务处理 土地增值税的预征率 1 普通住宅 按1 的预征率实行预征 2 营业房 写字楼 高级公寓 度假村 别墅等 按2 预征率实行预征 3 对房地产开发企业既建造普通住宅 又开发其他类型商品房 其销售收入未分别核算的 按2 预征率实行预征 扬地税发 2004 96号 关于土地增值税清算 土地增值税清算 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后 依照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定 计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额 并填写 土地增值税清算申报表 向主管税务机关提供有关资料 2020 4 19 49 收入的税务处理 办理土地增值税清算手续 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 国税发 2009 91号 关于土地增值税清算的条件 应进行土地增值税清算的条件 符合之一 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 注 纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形 1 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑 2020 4 19 50 收入的税务处理 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 应在办理注销登记前进行土地增值税清算 4 省 自治区 直辖市 计划单列市 税务机关规定的其他情况 注 纳税人符合以上条件之一的 由主管税务机关确定是否进行清算 对于确定需要进行清算的项目 由主管税务机关下达清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 2020 4 19 51 收入的税务处理 相关法律责任 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人 在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的 主管税务机关可依据 中华人民共和国税收征收管理法 有关规定处理 四 不同销售方式销售额及销售时间的确认 办法第6条 2020 4 19 52 2020 4 19 53 收入的税务处理 相关营业税规定 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销 包销商是代理房产开发企业进行销售 所取得的手续费收入或者价差应按 服务业 代理业 征收营业税 在合同期满后 房屋未售出 由包销商进行收购 其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商 对房产开发企业应按 销售不动产 征收营业税 包销商将房产再次销售 对包销商也应按 销售不动产 征收营业税 国税函 1996 684号 五 特殊销售方式收入的确认 一 售后回购 是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产 2020 4 19 54 收入的税务处理 销售的商品按售价确认收入 回购的商品作为购进商品处理 有证据表明不符合销售收入确认条件的 如以销售商品方式进行融资 收到的款项应确认为负债 回购价格大于原售价的 差额应在回购期间确认为利息费用 国税函 2008 875号 与会计处理的差异 对于售后回购 会计一般不作为销售处理 如果有证据表明不符合销售收入确认条件的 企业所得税与会计准则处理一致 例2 某房地产企业于2009年 月份将一幢已开发完成的房产销售给乙企业 售价为900万元 合同规定 年后 企业将这幢房产重新购回 回购价为1000万元 试析会计处理与税收的差异 2020 4 19 55 收入的税务处理 分析 由于回购价已在合同中订明 表明商品价格变动产生的风险和报酬均归卖方所有 与买方无关 且卖方仍对售出的商品实施控制 因此这种销售回购本质上不是一种销售 而是一项融资协议 整个交易不确认收入 这种交易实际上是房地产企业将房产作抵押 向乙企业借款900万元 借款期为 年 应支付利息 1000 900 100万元 会计处理 销售时 借 银行存款900万贷 应付账款 企业900万 确认负债 2020 4 19 56 收入的税务处理 2009年12月31日应预计利息费用50万元借 财务费用50万贷 应付账款 企业50万2010年12月31日应预计利息费用50万元借 财务费用50万贷 应付账款 企业50万2011年1月回购时借 应付账款 企业1000万贷 银行存款1000万税务处理 1 年度汇算清缴时 所得税不需要调增应纳税所得额50万元 但如果财务费用超过同期银行利率要调增 2020 4 19 57 收入的税务处理 2 2009年度1月份和回购年度2011年1月份必须缴纳营业税 缴两次税 二 售后回租 虽然税收没有明确规定售后回租的处理 但是如果售后回租形成融资租赁的情形 认为企业对已售出的商品保留了通常与所有权相联系的继续管理权 并实施了有效控制 因此不符合所得税收入确认条件 可以按照会计准则进行税务处理 不确认收入 相关营业税规定 房地产开发公司采用 购房回租 等形式 进行促销经营活动 即与购房者签订 商品房买卖合同书 将商品房卖给购房者 同时 根据合同约定的期限 在一定时期后 又 2020 4 19 58 收入的税务处理 将该商品房购回 对房地产开发公司和购房者均应按 销售不动产 税目征收营业税 国税函 1999 144号 三 还本销售以还本方式销售建筑物 是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者 这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段 由于税法规定 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入 为收入总额 因此 在确认收入额时 不得扣除还本支出 相关营业税规定 对以还本方式销售建筑物的行为 应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税 不得减除所谓还本支出 国税函 1995 156号 2020 4 19 59 收入的税务处理 四 商业折扣 企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除 商品销售涉及商业折扣的 应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额 注 商业折扣不再强调要在同一张发票上 不管发票如何开具 都按折扣后的金额确定收入计算所得税 营业税规定 纳税人发生应税行为 如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的 以折扣后的价款为营业额 如果将折扣额另开发票的 不论其在财务上如何处理 均不得从营业额中扣除 营业税实施细则第15条 2020 4 19 60 收入的税务处理 五 现金折扣现金折扣发生在销售之后 属于融资性质的理财行为 在计算增值税时 折扣不能也从销售额中扣除 因此在确认收入方面 所得税与增值税相一致 但计算所得税时 应纳税所得额随扣除财务费用而减少 缩小了税基 关于扣除凭据的问题 现金折扣是没有专用发票的 并且也不能开出收据 因为没有收到钱 所以只能根据当时签署的合同 具体收款的时间 以及企业内部自制的审批单据作为依据了 真实性原则 六 其他收入 一 租金收入 是指企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用 2020 4 19 61 收入的税务处理 权取得的收入 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前 与承租人签订租赁预约协议的 自开发产品交付承租人使用之日起 出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现 办法第10条 所得税基本规定 租金收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 实施条例第19条 关于提前支付租金的处理 根据 实施条例 第19条的规定 企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入 应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 其中 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度 2020 4 19 62 收入的税务处理 且租金提前一次性支付的 根据 实施条例 第9条规定的收入与费用配比原则 出租人可对上述已确认的收入 在租赁期内 分期均匀计入相关年度收入 国税函 2010 79号 注 原先按照税法规定 即使企业提前收到租金收入的 只要合同或协议规定的应付租金日期未到 也不确认收到当期的收入 而根据上述规定 提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入 既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入 也可以在租赁期内 分期均匀计入相关年度收入 租金收入的纳税义务发生时间 所得税 体现了 权责发生制 纳税必要资金的原则 2020 4 19 63 收入的税务处理 营业税规定 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 营业税细则第25条 关于所得税和营业税规定的差异 所得税改为权责发生制 而营业税改为了收付实现制 1 营业税 2009年要确认收入 企业所得税 虽然开具了发票 仍然不需要确认全部收入 2 对于承租方 虽然第一年取得了全额发票 但是不能一次性扣除费用 而是按照 实施条例 第49条的规定 分期摊销 3 如果是第三年收取租金 虽然第一年没有收到发票 2020 4 19 64 收入的税务处理 仍然可以税前扣除 这也是权责发生制的体现 与会计处理的差异 会计上 出租人一般采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益 例3 a企业将空闲的房产出租给b企业 租期三年 每年租金10万元 由于经营的需要 a企业可以在租赁合同内分别约定三种由收款方式 1 第一年一次性收取租金30万元 2 每年收取租金10万 3 第三年末一次性收取租金30万元 分析 会计核算时 无论何种收款方式 由于其未超过正常信用期 每年确认收入10万元 2020 4 19 65 收入的税务处理 原先 根据条例第19条规定 除第2种方式外 均与会计核算产生差异 而现在纳税人采取第一种方式 如选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入 则会计与税法处理无差异 房产税规定 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 缴纳起止时间 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起计征房产税 2020 4 19 66 收入的税务处理 国税发 2003 89号 自2009年1月1日起 纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化的当月末 财税 2008 152号 关于无租使用 无租使用其他单位房产的应税单位和个人 依照房产余值代缴纳房产税 财税 2009 128号 关于计税依据 对依照房产原值计税的房产 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中 均应按照房屋原价计算缴纳房产税 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算 对纳税人未 2020 4 19 67 收入的税务处理 按国家会计制度规定核算并记载的 应按规定予以调整或重新评估 财税 2008 152号 关于向个人出租用于居住的住房 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按4 的税率征收房产税 财税 2008 24号 二 视同销售收入 视同销售收入是指会计上不作为销售核算 但按照税收规定视同销售确认的应税收入 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发 2020 4 19 68 收入的税务处理 产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 1 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 2 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 3 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 办法第7条 注 将自建商品房转为自用或经营不再视同销售 判断标准 资产所有权是否改变 企业开发产品转为自用的 其实际使用时间累计未超过12 2020 4 19 69 收入的税务处理 个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 办法第24条 土地增值税规定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 收入确认的方法和顺序与所得税的差异 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 2020 4 19 70 收入的税务处理 但 不按照开发产品的成本利润率确定 注 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 国税发 2009 91号 赠与方式无偿转让行为不征土地增值税 土地增值税细则第2条 营业税规定 纳税人将不动产 土地使用权无偿赠与其他单位或个人或者自建建筑物出售 在营业税上才可以视同销售 其他资产则无此规定 营业税细则第5条 七 不征税收入 2020 4 19 71 收入的税务处理 企业收入总额中的下列收入为不征税收入 1 财政拨款 财政拨款 是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位 社会团体等组织拨付的财政资金 但国务院和国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 2 依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费 政府性基金 行政事业性收费 是指依照法律法规等有关规定 按照国务院规定程序批准 在实施社会公共管理 以及在向公民 法人或者其他组织提供特定公共服务过程中 向特定对象收取并纳入财政管理的费用 政府性基金 是指企业依照法律 行政法规等有关规定 代政府收取的具有专项用途的财政资金 2020 4 19 72 收入的税务处理 3 国务院规定的其他不征税收入 其他不征税收入 是指企业取得的 由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金 税法第7条 条例第26条 八 免税收入1 国债利息收入 是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 2 符合条件的居民企业之间的股息 红利等权益性投资收益 是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 4 符合条件的非营利组织的收入 2020 4 19 73 收入的税务处理 关于不征税收入与免税收入的区别 1 不征税收入和免税收入需法律法规或国务院财政 税务主管部门进行列明 2 不征税收入形成的支出不允许扣除 免税收入形成的支出可以扣除 不征税收入用于支出所形成的费用或者财产 不得扣除或者计算对应的折旧 摊销扣除 条例第28条 企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用 除另有规定者外 可以在计算企业应纳税所得额时扣除 国税函 2010 79号 2020 4 19 74 成本