中长期商业运营模式及分楼层运作建议(44)页.ppt

中长期商业运营模式及分楼层运作建议 1 一 中长期商业管理运营模式建议1 建议引进运营管理公司 运营管理公司作为 第四方 能够有效协调开发商 投资客和经营商三者之间的关系 协调开发商与投资客之间的关系 运营管理公司能够代替开发商与投资客签定 售后包租 等一系列的合同 使开发商从繁杂的商业运营过程中 抽身 实现 坐享其成 2 协调投资客与经营商之间的关系 运营管理公司的长期有效运营 不仅使经营商的经营状况越来越好 而且使投资客获得稳定的租金收益 协调开发商与经营商之间的关系 运营管理公司对物业实行统一的经营管理 使项目能够健康的 可持续的发展 树立项目良好的形象 开发商和经营商两者可受益 运营管理公司作为一条 纽带 将其它三方合理的组合在一起 各方权责明确 实现 四方和谐 和项目的长期健康运营 3 监督运营管理公司 代开发商支付投资回报 支付租金 综合管理费用等 聘请运营管理公司 代表开发商执行经营管理 开发商 运营管理公司 经营商 投资客 招商 管理 运营 4 2 运营管理公司的合作年限及续约建议运营管理公司的合作年限采用 3 x 或者 5 x 模式 根据开发商销售过程签定的合同 3 5年正是开发商承诺的包租年限 首轮3 5年固定合同到期后 再由商铺小业主协议决定是否与之续约 5 3 开发商与运营管理公司职责简述1 纯经营管理运营管理公司的主要职责 开发商的主要职责 商业规划招商统筹经营维护租金收取物业管理广告宣传活动组织前期运营保障金支付作好运营商与小业主之间的协调工作 6 2 带有包租性质的经营管理运营管理公司的主要职责 运营管理公司除了负责常规的经营管理工作外 还需按照约定租金和约定的年限 向开发商支付租金 开发商的主要职责 开发商负责协调运营商与小业主之间的关系 7 4 运营管理公司导入方式1 聘请专业公司担纲即聘请专业运营管理公司直接经营管理 开发商处于监控执行地位 由于开发商擅长于产品的开发 而缺少经营管理的经验 采取该模式 不仅有助于减轻开发商的负担和风险 而且更有利于项目的运作 8 2 开发商与专业公司合作组建即由开发商聘请具有丰富经验的运营管理公司 由其提供专业顾问意见 交由合作组建的运营管理公司执行 这种模式 开发商可以充分借鉴运营管理公司的经验 3 开发商自建即有开发商自己组建运营营管理公司 或部门 按市场化运作方式进行系统的经营定位 业态规划 招商租赁 经营管理 物业管理等工作 这种模式 对开发商来说风险较大 负担最重 9 二 地下1层 2层运作建议1 运作策略建议 售后包租 售后包租即指开发商为促进销售 在商铺出售时与买受人约定 在出售后的一定年限内由该开发商或运营管理公司以代理出租的方式进行包租以事先约定的租金标准支付投资客回报的行为 10 2 目标购买者分析 地下1层 2层商铺面积较小 适合各类型投资者特别是中小投资者 他们自身大多不具备经营能力 看重的是租金回报以及物业本身的升值 如果保证一定的投资回报对物业进行售后包租 相当于在无风险的前提下由专业运营管理公司帮他们打理这块资产 而且能够让他们相对更省心省力地度过前3 5年的养铺期 11 3 售后包租的优势 由于有了售后包租的保障 中小投资者在前期不会干涉商铺的经营 有利于专业运营管理公司的合理规划和招商统筹 售后包租 通过对投资客的投资回报承诺 增强他们投资的欲望 促进商铺的销售 12 引进专业运营管理公司 统一招商 统一运作 不仅能够有效阻止商业项目入市初期的频繁 洗牌 使项目安全的度过养铺期 而且有利于项目整体规划并提升对外形象 使项目长期 健康可持续的发展 抓住投资客对前景的信心 充分发挥低层商铺的价格优势 有利于售价的提升和资金的回笼 13 4 售后包租的问题点 售后包租 的过程中 开发商并不能从中完全 抽身 需承担一定的责任 14 5 典型投资个案分析 例如 某一商铺建筑面积为50 预计销售价格为35000元 三年包租 年回报率为8 该商铺租赁给某知名品牌的租金为6元 天 15 根据销售价格及回报率推算 可支撑此回报的合理租金应为 35000元 8 365天 7 67元 天与实际租金差价为 7 67元 天 6元 天 1 67元 天开发商每年应补贴的费用为 1 67元 天 365天 609元 开发商将该补贴可折算到房价中 即在35000元 基础上抬升2000元 左右的价格 16 三 3 5层运作建议1 运作策略建议 带租约销售 带租约销售即先将房屋出租 在租约里明确 租期内开发有权进行产权变更 此后 再将房屋卖给投资型的客户 同时在销售合同里明确 此房已由开发商代租 并明确租期 租金 租户等 租方 买方无需接洽 均由开发商或开发商委托的专业公司全程操作 17 2 3 5层定向招租方向 品牌大餐饮 人文茶馆 咖啡吧 大娱乐等 3 目标购买者分析 3 5楼均为大面积销售单位 销售总价较高 适合实力雄厚的长期投资者 对他们而言 投资最重要的是获得稳定的租金回报 如果在此部分物业销售之际 能够带知名商家的预租合同或租赁意向出售 肯定会有事半功倍的效果 18 4 带租约销售的优势 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商 因此对商铺整体业态控制得较好 也有利于项目的统一经营定位和运作管理 对开发商而言 由于销售前已将商铺出租 在此过程中开发商只是 二传手 没有 包租 返租 等方面的包袱 19 知名商家的品牌效应 销售过程中知名商家的预租约合同或租赁意向 能够提高项目的知名度 增强投资客购买的信心 对于投资者而言 商户的租金真实反映了商铺售价水平 水份较少 较其它销售方式可信度更高 20 5 带租约销售的问题 由于 带租约销售 比较真实的反映了商铺售价水平 水份较少 相对来说 开发商所获得的溢价收入将会很少 21 产品设计建议 22 后现代风格 简洁 明快的后现代理念在体现品质的同时也诠释了时代赋予建筑的生命力 一 外立面建议 23 风格示意图 上图是位于本市五角场商圈的万达商业广场的主楼 体量大 商业地位突出的区域核心商业项目正好体现了后现代风格的特点 但就隆德丰项目周边现有建筑而言 此类风格无法很好的融入其中 与项目的整体定位以及北蔡区域建筑形态现状也不非常匹配 24 欧式风格 传统 大气的欧式风格不仅增加了建筑的王者之风 也赋予了建筑经典韵味 25 风格示意图 上图是吴中路在建的某高档百货商场的立面效果图 欧式风格赋予建筑高档 大气的风韵 而且传统的欧式风格往往需要较为饱满的建筑体块 而隆德丰项目无论从建筑形态 还是其社区化 潮流化 休闲化的整体定位及档次而言都是与欧式风格的立面不相匹配的 26 典雅风格结合现代元素 典雅石材与现代玻璃材质完美结合立面色彩沉稳但不失高贵气息新颖且极富视觉冲击的logo墙设计 27 风格示意图 上图是位于本市长宁地区的百联西郊购物中心实景图 隆德丰项目的整体定位与该项目较为接近 均为社区商业中心 而且典雅风格结合现代元素的理念也是非常适合隆德丰项目的 所以在立面和建筑形态的选择上可以较多的予以借鉴 28 隆德丰商业文化广场位于浦东北蔡地区 区域现状决定了其不能走后现代风格以及传统欧式风格的路线 周边社区居民将成为今后的主力消费群体 因此项目建筑形态应该富有生活气息 使消费者能充分感受到社区化商业的亲切感 本项目的风格建议 项目的自身特点及周边商业情况等因素决定了了本案的立面风格 29 项目今后的定位将走时尚 潮流 休闲路线 所以项目的立面风格也要符合项目今后的整体定位 尽量突出相关元素 项目的商业档次定位于中高档 所以立面风格也不能过于奢华 要尽量使两者达到和谐统一的基调 综上所述 我司认为隆德丰商业文化广场的立面风格应该是 典雅风格结合现代元素 30 二 垂直交通建议 主要就南楼的上下货梯做了位置上的修改建议 将原本的货梯及走梯位置做了调整 因为南楼三 四 五楼今后极有可能涉及各类餐饮类商业 货梯若能将货物直接运达靠近餐饮厨房的地方 那将大大提高货梯的效率和货物运送的流畅性 同时图示也建议了厨房位置的设置 31 三 平面划分建议 地下一层 1 将中岛区的双开门商铺 图示6 7区域 横向一分为二 这样既增加了商铺的数量 也为日后的销售带来便利 同时这也符合现今流行小商铺的发展趋势 2 在上下自动扶梯的正前方 图示正中区域 新开辟一块商铺区域 使这块闲置区域得到充分商业利用 32 1 在图示2 3区域 原本电梯位置改变后 该区域商业使用面积得到增加 原本为电梯设置的过道可以归入商铺范围 这样既使南面商铺更加一体化 更加规整 也使商铺销售面积得到提升 从而收益增加 一层 33 1 在图示区域 原本电梯位置改变后 该区域商业使用面积得到增加 原本为电梯设置的过道可以归入商铺范围 这样既使商铺更加一体化 更加规整 也使商铺销售面积得到提升 从而收益增加 二层 34 四 景观建议 1 聚留人气 尽量不出现大面积水景项目所处地理位置紧邻沪南路快速主干道 人流很难停留和聚集 广场建成后将给人们提供一个很好的聚留场地 但是广场里不宜出现大面积的水景 大面积的水景将妨碍和阻隔人流的行动 也减少了人流驻留休息的区域 从而影响项目的人气 35 效果图 36 2 多出现硬地空间 少出现纵深较大的绿化带 硬地空间可以方便人流的运动 也可以为人群的驻留提供场地 从而更好的聚集项目的人气 另外 纵深较大的绿化带虽然有美化景观的作用 但是也同时阻碍了人流的运动及人气集 37 效果图 38 3 多出现 点景 美