湖北长龙黄石形象周边商业调研报告70P.ppt

黄石形象周边商业调研报告 黄石经济状况 区域商业环境 项目定位思路 招商策略建议 黄石五年间经济发展形势 黄石丰富的矿产资源为黄石经济提供了良好的发展环境 并由此决定了黄石是我国中部地区重要的原材料工业基地 同时也因特殊的地理位置而成为国务院批准的沿江开放城市之一 根据以下图示可看出黄石经济发展情况 图一 2005年 2009年黄石市gdp比例图 根据图示 2005 2009年五年间 黄石市经济发展形势优良 五年间全市gdp基本保持在10 以上的增幅 即便是在全球经济衰退未见复苏的2009年和矿产资源日益枯竭而促进产业结构调整的一年中 gdp增幅也保持了7 4 的增长势头 图二 2005年 2009年黄石市人均年生产总值比例图 根据图示 2005 2009年五年间 黄石市人均生产总值基本保持在10 以上增长率 仅2009年受到整体宏观环境的影响增幅略有下降 结合图示一不难发现 全年人均生产总值与城市gdp有着紧密的联系 其波动幅度与gdp的波动幅度基本保持在同一水平上 图三 2005年 2009年黄石市城镇人均可支配收入与人均消费支出比例图 根据图示 2005 2009年五年间黄石城镇人均可支持收入与城镇人均消费支出逐年递增 2009年和2005年相比 城镇人均可支配收入增加了63 44 城镇人均消费支出增加了51 09 说明黄石城镇生活水平逐年改善 人们消费能力和消费欲望以正比的方式齐齐上扬 图四 2005年 2009年黄石市居民储蓄余额情况 根据图示 2005 2009年五年间 黄石居民储蓄余额年均保持大幅度增长记录 最高同比增幅达22 94 而2009年与2005年相比 居民储蓄余额增幅达到86 5 结合图三中的 城镇人均可支配收入 比例图分析可得知 五年间黄石人均财富值增加进而促进生活水平的提高 图五 2005年 2009年黄石市社会消费品零售总额情况 根据图示 2005 2009年五年间黄石社会消费品零售总额年均保持两位数的增幅 最高同比增幅达23 2 从表中不难看出黄石人年消费能力逐年提高 消费欲越来越强烈 购买能力也达到新的高度 图六 2005年 2009年黄石市八大类消费支出增长比例 根据图示 2005年 2009年五年间黄石八大类消费支出增长比例并不均衡 但综合来看 用于食品支出的比例基本在减小 由此可判断出黄石居民恩格尔系数平均值的减小 图七 2005年 2009年黄石市三大产业与gdp比重图 根据图示 2005年 2009年五年间黄石三大产业均保持良好的增长形势 整体综合来看 第二和第三产业占gdp得比重较大 以此说明黄石经济支柱偏向于以第二和第三产业为主 区域商业环境 项目定位思路 推广招商策略 黄石经济状况 8 1城市圈 黄石 黄石是湖北省第二大城市 现辖一市一县四区 总面积4630平方公里 属于武汉大商圈范围内 东临江西九江 3条国家级高速公路交汇于此 作为鄂东南区域中心城市 黄石在湖北省经济发展格局中 特别是在长江经济带及京九经济带中 起着连接东西 贯穿南北的重要作用 随着以武汉为中心的 8 1 城市圈的建立 加速了黄石与武汉的融合 购物区间幅度也进一步加大 大商业变成共享为黄石经济的发展带来了机遇 区位交通 公路 黄石目前两大主要客运站 黄石市长途客运站 黄石港长途客运站 客运站开通达到省内各地及沿海城市及周边省市的客运班线 高速 沪蓉高速公路 大广南高速公路 武黄高速公路横贯市区 上通渝蓉 下通宁沪 铁路 黄石主要有三大铁路站 其中一个货运站 黄石站 两个客运站 黄石东站 老火车站 黄石北站 三大铁路站承担黄石货运 客运的运输任务 黄石市有国家一级铁路干线武汉 九江铁路通过 武汉城市圈城际铁路规划已出台 预计整体在2015年前开通 目前武汉至黄石的快速铁路客运专线已开通 武汉至黄石时间可缩短到一小时内 水运 目前黄石两大主要港口 黄石港和上窑码头 依托长江可上溯宜昌 重庆 下至南京 上海 直达出海口 外贸码头可适应国际标准集装箱和重大件装卸作业 规划建设的棋盘洲港区年吞吐量可达2200万吨 公交 根据不完全统计 黄石市城四区开辟23条公交线路 通达市区各城及大冶等地区 城区目前有出租车800辆左右 基本满足市区公交出行 黄石市区商圈规划 以胜阳港商业中心为主要的市级商业中心 即以交通路区域为核心 南至颐阳路 北至天津路 西起湖滨中路 东临沿江大道 面积为1 8平方公里 规划规模 商业用地10 15万平方 商业建筑面积30 40万平方 其中营业面积25 35万平方 商业网点控制在800个 规划定位为鄂东地区集商贸 金融 服务 文化娱乐一体的一流商贸中心 交通路核心商圈 胜阳港商业中心 规划中的 一主二副 商业中心 黄石市级商业中心的发展将由一个核心向多个核心扩散 将由现在的一个交通路老商圈西移东进 已逐步形成两个新的商圈 即以文化宫为中心的时尚文化商圈和以东风路为中心的休闲娱乐中心 黄石商圈发展趋势 商圈发展趋势 餐饮 娱乐 休闲核心商圈东风路步行街 大上海广场大上海广场位于黄石市市中心商业腹地 东至武汉路 西临湖滨路 南起京华路 北至湖滨二巷 项目占地面积81645m2 总建筑面积约38万m2 一期住宅14万m2二期13万m2 一期住宅为a区 玉兰雅苑 b区 香樟雅苑 共为7幢30 33层点式住宅 二期为板式房 2009年内动工 周边配有街区型商业约6万m2 未来将建成以购物 餐饮 娱乐为一体的黄石市商业地标 业态 业种选择 综合城市商业中心和现代购物中心特点 根据现代消费流行风 步行街主要业态为专业店和专卖店 同时根据消费者多方位需求 设置为购物 餐饮 娱乐 休闲 文化等多业种 黄石形象的所在区域处在规划的市级商业中心西部 是市级商业中心未来的三大核心商圈 东风路步行街商贸区是黄石市级商业中心的重要组成部分 是三大核心商圈的西中心 黄石形象是东风路步行街商贸区的重要商业物业 处于商圈十字路口的西部 是商圈的西中心 东风路集餐饮 休闲娱乐 商贸 旅游商业中心的形成 给黄石形象的商业定位和地段商业价值带来了不可估量的提升作用 主街区商业分析 核心商圈租金调查 注 以商圈内20 180 左右店铺为对象 主街区商业分析 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 租金按路段分析 武汉路经营的品种多 杂 品种有 机器配件 家用电器 电脑 音像 软件 耗材 办公用品 服装 鲜花 副食 餐饮等 是目前黄石比较繁华的路段之一 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 交通路的商业氛围相对已经成熟 商业配套比较完善 是黄石最重要的商业街 商业业态丰富 以服装 鞋业为主 餐饮 休闲娱乐等各种商业共生 但主要以零售业态为主 商业物业以中小规模居多 多以20 120平方米的为主 品牌商品多 多以品牌专卖店形式经营 虽然品牌商品多 但基本以中低端市场为导向 高档商品市场潜力有待开发 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 业态占比 租金按面积分析 交通路的商业业态是以经营服饰 鞋类为主 其他辅助行业 超市百货 珠宝首饰 金融 药店 休闲餐饮 休闲娱乐 住宿等 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 交通路的商业氛围相对已经成熟 商业配套比较完善 是黄石最重要的商业街 商业业态丰富 以服装 鞋业为主 餐饮 休闲娱乐等各种商业共生 但主要以零售业态为主 商业物业以中小规模居多 多以20 80平方米的当铺为主 品牌商品多 多以品牌专卖店形式经营 虽然品牌商品多 但基本以中低端市场为导向 高档商品市场潜力有待开发 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 业态占比 租金按面积分析 交通路的商业业态单一主要以经营服饰为主 其他辅助行业 超市百货 珠宝首饰 金融 药店 休闲餐饮 休闲娱乐 住宿等 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 租金按路段分析 黄石大道的手机及电讯业规模较大 属于全市核心区 服装业主要属于中档产品 集中女装 规模小 受交通路和劳动路的影响 经营状况比较差 进店人数少 休闲区 除了日豪水都之外 多为低级消费区 黄石大道主要是黄石城区与外界联系的主干道 来往车辆较多 制约了黄石大道的商业发展 金融机构不多 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 道路宽阔 并被绿化带分隔 人流较少 缺少商业氛围 零售业基本集中在天津路口中百仓储附近 餐饮业态居多 主要集中在芜湖路及京华路 整体生意较好 休闲娱乐业态典型几家 生意一般 档次较高 靠近磁湖 风景秀丽 沿路行政道路较集中 武汉路 交通路 劳动路 黄石大道 湖滨大道 业态占比 租金按路段分析 竞争项目分析 随着武汉 1 8 城市圈的成立 优惠政策的逐步实施 黄石高速及轻轨的建设和黄石的招商政策使房地产开发量增大 黄石商业项目也是遍地开花 小到社区配套商业 大到市区配套商业综合体 在此 结合本项目物业的体量 档次 类型 针对项目区域附近且对本项目形成直接威胁的项目展开了研究与分析 地段决定销售进度和商业价值普遍商业销售周期较长商业项目租售率普遍低整体销售的方式不多 竞争项目分析 竞争项目对比 竞争项目分析 根据竞争项目的体量 交付时间 租售价格 业态定位 区域同类比分析 同体量分析 竞争策略分析 竞争项目 竞争项目优势 1 区位优势更明显 前靠湖滨大道 左右分别靠湖滨路和京华路 2 停车便利 入住率较高 周边商业氛围更成熟 人流支撑 3 商业氛围已成熟 进驻商家已具备一定的品牌知名度 竞争项目劣势 1 整体纵深太长 整体消化难度较大 背街铺面剩余较多 2 周边商业项目较密集 商户资源争夺激烈 客流的分流 综合指数 竞争项目 竞争项目 竞争项目优势 1 区位优势明显 临近天津路中百仓储 人流较集中 2 停车位充足 周边商业氛围更成熟 人流支撑 3 规划体量大 业态较全 竞争项目劣势 1 体量大 纵深太长 整体消化难度较大 2 周边商业项目较密集 商户资源争夺激烈 客流的分流 综合指数 竞争项目 竞争项目 竞争项目优势 1 区位优势明显 临近武汉路核心商圈 人流集中 配套完善 2 政府重点扶持项目 业态全 建成将成为市级顶级商业综合体 3 发展商上海海泰的实力以及开发商业体的经验 竞争项目劣势 1 体量大 整体消化难度较大 市场培育周期相对较长 综合指数 竞争项目 竞争项目 竞争项目优势 1 区位优势明显 位于湖滨大道及华新路交汇处 2 华新路商业氛围已形成 停车 交通系统便利 3 立地环境优越 竞争项目劣势 1 建筑形象较差 两层底商相对薄弱 层高较低 无法满足品牌连锁店 综合指数 竞争项目 竞争项目 竞争项目 竞争项目 竞争项目 竞争项目 区域商业环境 项目定位思路 推广招商策略 黄石经济状况 满足区域消费需求 提升区域消费档次 建立餐饮休闲娱乐 商务 居住等功能有机结合的城西核心 体现城西新区外向吸引力 以完善的功能和服务配套 以大上海为核心的大型复合商业的等级提升为基础 形成区域内集休闲娱乐 餐饮 购物为一体的新兴商圈 促进城西新区经济 商务发展 以城市生态为主题 突出磁湖生态景观特色和湖滨大道沿街绿化景观亮点 提升城西形象 战略意义 服务于中高端人群餐饮 娱乐 休闲 金融理财的需求 服务于区域内政务衍生的相关需求周边事业单位密集 企事业单位从业人员集中 将吸引更多的有利资源向区域内集中 将直接拉动区域经济发展 由此产生的政务需求 商务需求 公共需求等 服务于区域内中高端住宅居住人群以项目为中心 周边500米内居住人口达到4万 其中以高档住宅小区为主 居住人群经济基础稳定 消费能力强以此为依托 为其提供完善的商务配套服务和舒适的娱乐休闲环境 需求定位 消费人群特征注重生活品质 追求时尚 品位 有稳定收入来源的中高端消费人群 追求消费的优越感 喜欢体验新的事物 在外就餐 社交 聚会活动频繁 工作 生活应酬较多的成功人士 客户定位 经营者定位国内知名连锁商家 黄石本地具有很强经济实力 具有较强的市场认可度的经营商家 黄石周边城市有较强经营实力 有外地拓展意愿的经营者 较强经济实力 先进经营理念 抗风险能力 客户定位 投资者定位本地符合定位的实力商家是项目的主力投资者 私营业主 寻求投资项目的富二代 愿意到黄石发展的外来实力商家 外来投资客 客户定位 业态定位餐饮类休闲娱乐类商业服务配套 f1 餐饮 社区配套f2 f3 夜总会 量贩ktv 酒吧 美容院 spa水疗 足浴 网吧 桌球馆 咖啡厅 棋牌茶楼 不含民生银行已经租赁面积 客户定位 区域商业环境 项目定位思路 推广招商策略 黄石经济状况 优先符合项目定位 品牌意识强 实力型商家品牌商户的进驻能有效提升项目的品位 项目形象越佳 吸引消费人流和提供稳定的租金收入 也符合项目黄石形象在黄石的品牌地位 也能使物业的形象更加深化 定位餐饮 休闲娱乐 金融类实力商家可承受租金能力 抗风险能力较强 稳定的租金收益保障投资客及开发商的合理利益 树立投资者的信心 招商总体原则 餐饮类 美食城 中式酒楼 地域 特色美食 西餐厅 日式 韩式 中式快餐 西式快餐 咖啡厅 棋牌茶楼 休闲娱乐类 夜总会 量贩ktv 酒吧 美容院 spa水疗 足浴 网吧桌球馆 商业服务配套 美发厅 药店 洗衣房 茶叶 烟酒店 社区超市 水果超市 邮局 旅行社 银行 电信 移动营业厅 经营面积 500平米以上 以大面积整体租售为主 招商范围 招商核心期 2010年4月至2010年5月 共2个月 完成建筑面积5400 整体租售为主 招商任务分解 第一阶段 2010 4月上旬 2010 4月下旬 工作安排 市场调研结束 组建招商团队并进行团队培训 完成项目定位 拟定合同文本 拟定招商执行方案 租赁租金 招商优惠政策并审批确定 完成招商手册等相关宣传物料设计 印刷 拟定招商营销推广方案 积累商家资源 建立商家资源库 全面进行商家拜访 并意向洽谈 筛选优质商户 工作重点 a 拟定招商计划和租金策略 b 完成招商物料 c 组建招商团队 d 积累客户资料 建立商家资源库 e 进行商家访谈 筛选优质商家 f 针对性的营销推广 招商执行 第二阶段 2010 5月上旬 2010 5月中旬 工作安排 招商工作全面展开 包括外地市场的突围 武汉品牌连锁商家 市级以下实力商家 重点主力商家深度洽谈 初步明确合作意向 利用龙头客户 迅速积累有效 意向商家 并了解意向商家经营情况 发展前景 完成目标商家的市场评估 工作重点 a 重点主力商家深度洽谈 并明确合作意向 b 了解意向商家并完成评估 c 外地市场的拓展 招商执行 第三阶段 2010 5月中旬 2010 5月下旬 工作安排 招商核心期 跟进商家意向洽谈 促进商家进驻签约 进行最后招商冲刺 组织好商家签约和费用缴纳工作 同时督促签约商家进场装修 物业管理团队加大配合力度 完成开业前的各项准备工作 工作重点 a 商家的签约各项细节沟通 督促签约商家进场装修 b 配合商家进场装修各项准备工作 招商执行 第一阶段 2010 4月上旬 项目现场内外的包装 项目外立面 招商中心 宣传物料的准备到位 dm单页 名片等 时效性广告投放 信息的告知 包括银行入驻信息 dm单页以目标客户点对点发放为主 阶段性广告投放以高端杂志 报广发布招商信息为辅 第二阶段 2010 5月上旬 核心期广告策略 根据具体招商情况 推广执行 根据项目定位 规划布局 拟订招商策略及实施方案 组织 安排招商相关的在职岗位培训及测评 人员调整 根据市场情况制订招商策略 并根据招商情况及时调整 收集 整理品牌 商家资料 建立储备商源库 并及时更新 协助编制招商物料 制订 提报招商广告投放计划 方案 做好市场调查 及时掌握竞争对手 重要商家和相关行业的信息 并向公司领导反馈 负责项目公共区域及建筑物附添广告位的规划 租赁 负责商户进场装修相关手续的办理 部门职责 执行策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想 制定招商总体策略 旨在明确招商工作方向 我们认为要将招商引商的总体策略确定为 较强经济实力 抗风险能力 较强品牌意识 先进经营理念保障租金收益 保障物业的升值 保障物业品牌形象 保障投资客的收益率 租金递增策略 方案一 a 第一 二租约年租金不递增 b 第三租约年开始在原始租金的基础上 递增2 c 第