苏州市平江新城项目可研报告.ppt

苏州市平江新城项目可研报告 2012年5月 目录 一 项目概况二 项目土地价款 背景及运作方式三 城市及房地产市场分析四 项目定位五 初步设计方案六 经济分析七 结论 项目摘要 苏州老城区内 火车站旁 距市中心近 3 3公里 公交车20分钟 市民的区位认同度高 旧城区升级改造项目 周边 600米半径内 公交 地铁齐全 公交车直通市中心 新区 工业园区 在建的地铁2号线站 2014年通车 步行10分钟 周边 1000米半径内 商业配套成熟 万达商业广场 与本项目紧邻 开业已3年 苏宁电器商业综合体 港龙商业广场在建 政府定位 业已形成的市级行政中心 周边 1000米半径内 政府机关众多 平江区政府 苏州市综合服务中心 苏州市质监局 药监局 邮政局等就在项目附近 项目摘要 自然环境 医疗服务 学区优越 项目东侧紧邻 平江新城绿化公园 是在苏州全市排前5位的 苏州草桥中学 初中 的学区房 在建的苏州大学附属第一医院 苏州最大的三甲综合医院 2014年交付 距项目2000米 政府挂牌出让项目 建设用地158亩 住宅商业混合用地 地上可建面积约25 7万平米 综合容积率2 44 限高100米 其中住宅约16 7万平米 酒店式公寓4 2万平米 商铺及公建配套4 8万平米 项目综合楼面地价4500元 是周边同类项目 1000米半径内 60 75 便宜1500 3300元 周边容积率2 2 2 3的同类项目6100 7800元 土地挂牌底价约11 5亿元 挂牌公告暂定2012年5月30日前 已是净地 土地款首付30 出让后8个月交地并付清土地款 70 政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司 项目摘要 产品定位为老城区刚需及首改 产品组合为 高层 多层 客户来源主要是古城三区和相城区 项目总建筑面积约33万平米 分二期开发建设 两年半销售 年均销售面积10万平米 2012年6月签土地出让合同 2013年2月底交地 2013年3月取得土地证 4月开工 签订土地合同后10个月 12月开盘 开工后8个月 2015年8月一期竣工备案 开工后26个月 周边新盘房价1 2 1 4万元 1 2万元是跑量促销价 以此价格促销的单盘 中梁天御 最近六个月总销7 5万平米 月均销量1万平米 以 周边楼盘跑量房价 作为项目现价 以 周边楼盘非跑量房价 作为项目整盘均价 不考虑房价增长 据此测算的项目投资利润率27 irr26 峰值资金13 2亿元 项目区位 苏州古城中心区是三个区 平江区 沧浪区 金阊区 平江新城 位于平江区北部 项目位于平江新城核心位置 本案 沪宁高速公路 沪宁城际高铁 项目地段 工业园核心区 本案 观前街商圈 苏州站 吴中区 高新区核心区 1 4公里 3 3公里 8 5公里 6 2公里 8 7公里 9 5公里 7 7公里 5 6公里 火车站旁 距市中心 观前街 近 沪宁高速公路苏州口下10分钟即到 项目位置和规划要点 图中编号为1号 2号 3 1号 3 2号 4号 5号 五块地为本次挂牌地块 地块内部现状 地块内部现状 平江新城的定位 替代古城中心服务功能 政府行政中心 市综合服务审批中心 民政局 邮政局 质监局 药监局 平江区政府 交通枢纽中心 火车站 汽车站 沪宁高速 苏嘉杭高速 轻轨2号 4号线 商业商务中心 万达广场 吴地中心 金融大厦 周边商业配套 政府机关 在建 苏州最大的三甲医院 苏州大学附属第一医院 苏州市便民综合服务中心 行政审批 住房公积金中心 社保管理中心 建设工程交易中心 苏州邮政局 苏州市民政局 药监局大厦 质检局大厦 休闲绿地公园 未开发区域 平江区政府 安置房小区 万达广场 已建 小混凝土厂 草桥中学 初中 善根小学 项目周边配套 实景 运动健身设施及休闲公园 公交枢纽站及建设中地铁二号线站 苏州民政局 邮政局 平江区政府 万达商业广场 吴地中心 国发大厦 宗地四至道路现状 斜河 本案被规划道路分割为6块 除莲升路 江乾路至江宙路段 部分尚未修通之外 其余道路基本修通 各类市政管线接口紧邻地块四周 本案南侧的 312国道 城北东路 已纳入城市化道路体系 其中原有的匝道已经拆除 2014年年底前该段国道将搬迁至北部相城区 现有道路将完全作为城市化道路使用 已营业的万达广场 周边交通条件 公交首末站直通市中心 新区和工业园区 在建的地铁2号线 2014年通车 金民东路站距离本案约400米 东侧人民路直通市中心 车程15分钟 火车站 天筑路站 金民东路站 本案 平海路 城北东路 312国道 苏站路 快速内环北线 广济路 人民路 齐门大街 快速内环东线 公交首末站 土地价款 支付进度及运作方式 政府招拍挂项目 预计挂牌时间为2012年5月30日前 目前正与政府就地块规划方案指标进行沟通 先做一个设计概念方案 政府承诺可按复地设计方案定向挂牌及劝退其他意向买家 区政府希望通过该项目引入复星 从而能够在其他产业 平江in巷 总部经济产业 的达成合作 土地总价款约11 5亿 地上可建25 7万平米 综合容积率2 44 综合楼面地价4500元 平米 住宅5000 商业3000 项目保证金为20 签订土地合同支付30 剩余70 土地款在8个月后交地时一次性付清 地块目前已是净地 苏州整体经济分析 苏州全市地区生产总值与人均可支配收入均保持两位数的同比增幅 自2005年至2011年 全市地区生产总值与人均可支配收入的复合增长率分别为16 8 12 7 苏州整体经济分析 房地产开发投资占固定资产投资比例维持在24 27 苏州房地产市场分析 供求同比 注 古城区为金阊区 平江区 沧浪区 数据来源于易居系统 古城区住宅市场总体保持供不应求状态 由于核心区域 内环区域 基本无纯新住宅供应 目前的供应大多来自于三个古城区的新城片区 即金阊新城 平江新城 沧浪新城 古城区的住宅新增供应趋势明显减少 尤其是平江新城作为行政中心 交通枢纽 商业商务中心的政府定位 使其土地价值前景看好 苏州房地产市场分析 供求同比 苏州全市近三年的供销比分别为0 66 1 12 1 58 同期古城区供销比则分别为0 57 1 13 1 13 市场景气时 古城区供不应求程度要大于全市平均水平 市场萧条时 古城区供销仍基本保持平衡 抗跌性好 新增供应量 新批准预售面积 与成交量的对比 反映了市场的现实压力 苏州房地产市场分析 量价环比 受调控影响 量价均有所萎缩 但房价跌幅不大 20 以内 2012年春节后 量价均有所上升 市场认知度较高 使得平江区房价明显高于市区 积极价格策略激发市场反应作用明显 苏州房地产市场分析 房价同比 苏州房地产市场分析 土地供应量同比 古城区出让土地可建面积持续减少 尤其是近三年总量400余万平米 仅相当于高新区2011年全年的可建面积 苏州房地产市场分析 供求对比 古城区出让土地可建面积基本保持在苏州市区的10 14 左右 随着苏州城市的外扩 成交土地多集中于高新 工业园 相城及吴中这些外围区域 古城区土地资源稀缺 2011年古城区出让用地中加大了保障房用地的供应量 同时更多地块是用于完善配套的商办用地 2011年古城区居住用地出让地上建面约78万平米 其中平江区仅21万平米 住宅供应量不足的矛盾将在后市进一步显现 新出让住宅地块的可建面积与住宅销量的对比 反应了市场的未来压力 产品定位 规划要求 1 2 3 1 3 2 4 5 产品定位 区位认知 金阊 平江 沧浪三区作为苏州市区历史悠久的古城区 分别发展有新城 其中金阊区新城定位为现代化的商贸物流中心 沧浪新城以商务 创业 生态居住为主要发展方向 而本案所在的平江新城则以政务中心 交通枢纽 商业商务为主导功能 金阊新城距离市中心距离较本案所在的平江新城偏远 沧浪新城位于古城区以南 位置与平江新城基本相当 但其规划面积仅5 06平方公里 发展规模不及平江新城 金阊新城 平江新城 沧浪新城 产品定位 周边在售住宅项目 本案 中梁天御 平江怡景 产品定位 周边在售住宅项目 中梁天御于2011年10月开盘 开发公司保本销售低价入市 市场反应明显 半年销售7 5万平米 2012年4月销量小是因为可售量不足 3月份以来价格小幅升到开盘价格 平江怡景价格定位高于中梁天御 但在产品及案场表现上没什么亮点 3月份降价到1 35万元后 销量明显上升 产品定位 周边在售项目客群 平江怡景客户分布相对单一 主要来自平江区改善型客户 其次为金阊区客户 其余地区客户较少 中梁天御地段 楼盘品质和周边配套得到一定认可 价格增长潜力大 产品线设置主要面对改善型需求 客户以平江区和工业园区客户为主 金阊区和相城区客户占相当部分 产品定位 平江新城现有及未来客户分布 平江新城现有客户主要分布在平江区 未来随着平江新城的发展 外区新户必定以人民路 广济路 城北东路 绕城快速路 现代大道等交通干线更多的导入 客户来源区域更加广泛 产品定位 平江新城现有及未来客户占比 平江新城位置优越 交通便利 未来随着配套的成熟和区域规划的发展 区域价值得到更多的认同 客户不仅局限与本地周边客户 外区域客户开始更多的流入 特别是金阊区 相城区和园区客户 产品定位结论 老城区刚需及首改以性价比求快速周转 跑量下的住宅售价定位 在保证住宅销量月均7000平米前提下 本项目住宅的当前售价是高层12500 13500万元 多层15000 16500元 因为 中梁天御 在实现月均成交量1万平米条件下的当前住宅售价为高层12500元 多层15000元 而本案的以下条件均优于该对比楼盘 1 平江新城的地铁 医院 商业配套都集中在本案所在的312国道以北 中梁 所在的312国道以南则配套成熟度及交通便捷性都要差许多 2 本案是在苏州排前五名的草桥中学 初中 的学区房 中梁 不是 3 本案东侧紧邻 平江新城绿地公园 且有水景资源 4 本案销售周期内平江新城内不会有新盘推出 而本案开盘要到一年半后 以 中梁天御 和 平江怡景 目前的去化速度 届时已去化完毕 本案周边无竞争项目 5 本案东侧老区按规划将逐步收储挂牌出让 312国道也将改为市内道路 本案开盘时的周边环境和配套成熟度均要优于当前的 中梁 6 中梁 是当地小开发商 它的多层是8层 本案的多层是6 7层 再加上复地的品牌溢价 本案定价应比 中梁 高1000 1500元 项目周边的可对比项目较少 万达广场的商铺二手价格2 3 4万元 银都商务广场 的商铺22000元 商铺 顶峯上一广场 都市vip 苏州酒店式公寓格局 待售项目 在售项目 吴中区 园区 相城区 新区 区域化分布 园区 密集型分布 集中在湖西 湖东 月亮湾 青剑湖 呈现版块发展 新区 相城区 集中在较发达商圈 cbd 吴中区 集中在交通主干道 呈现带状发展 园区 新区 呈现高端化趋势 如新区的新地中心 园区环球188 东方之门 其他各区域 以中档产品为主 如古城区的自由之邑 都市e站 吴中区的港龙财智 相城区的派客公寓 公寓档次分层 苏州酒店式公寓经过几年的发展 已经形成自己的特点 在硬件配套设施上毫不逊色 而服务更加家庭化 作为一座旅游和高度经济化发展的城市 对酒店式公寓具有极大的需求 苏州酒店式公寓扫描 主城区 从住宅总体情况来看 2011年9月中心城区住宅类房源共成交848套 较上月增加205套 环比增幅32 成交面积为85952 51平方米 较上月增加10666 53平方米 环比上涨15 从公寓情况来看 中心城区 金阊区 平江区 沧浪区 目前在售公寓7个左右 其中3个尾盘销售 在销售均价在8600 20000元 平方米之间 主力面积为30 140平方米左右 本月主要有苏纶场 天元辰广场与平江双悦大厦放量销售 去化率环比增加13 55 11 与27 其他项目去化较少 苏州酒店式公寓扫描 吴中区 从住宅总体情况来看 2011年9月吴中区共计成交住宅类商品房2260套 较上月增加408套 增幅为22 成交面积为192243 58平方米 较上月增加8372 38平方米 增幅为5 从公寓情况来看 吴中区目前在售公寓项目达11个 其中4个为尾盘销售 区域主力面积在40和98平方米左右 吴中区公寓多为精装修 销售均价主要在7000 17300元 平方米之间 本月蜜蜂城和中润 苏州中心去化率环比增加32 29 和26 93 其他项目皆去化较少 从住宅总体情况来看 2011年9月新区住宅类商品共计成交1049套 较上月增加94套 增幅为10 成交面积110070 06平方米 较上月上涨了8301 44元 平方米 增幅9 从公寓情况看 新区目前在售公寓6个 其中3个基本接近尾盘销售 区域主力面积主要在50 143平方米左右 销售均价范围主要在9000 22000元 平方米之间 其中汇金新地完全售完 新地国际公寓苏寓推出一栋新盘 浒新158生活广场和中粱香缇去化率环比增加13 54 2 35 整体去化速度较快 苏州酒店式公寓扫描 新区 苏州酒店式公寓扫描 工业园区 苏州酒店式公寓在售及待售供应分析 在售项目面积存量约30万平方米 套数存量约4500套 平均月去化达300余套 去化速度较快 市场反应良好 小面积 低总价产品是市场的主流 接受度较高 回款快 精装修交房是酒店式公寓采用的普遍方式 待售项目面积存量约50万平方米 将于两年内充分推向市场 平江新城酒店式公寓供应极少 紧贴主城 地铁边的优势使得本项目酒店式公寓有很好的前景 挑高式公寓产品现市场约占40 逐渐成为趋势 苏州酒店式公寓一居室户型占绝大多数 约占55 面积集中在30 60平方米 二居室约占30 面积集中在60 80平方米 可见苏州酒店式公寓面积以小户型为主 高端项目面积较大 相比其他相同居室项目面积多10 40平方米 东方之门一 二居室约占总套数的40 其他户型占10 左右 特例 建屋乐活城 东方之门 建屋紫宸庭 凤凰文化广场属高端项目 户型面积普遍较大 一居室面积70 99平方米二居室90 120平方米三居室100 156平方米四居室179 199平方米 苏州酒店式公寓户型面积分析 苏州酒店式公寓平层占60 挑高占40 据目前挑高公寓在市场销售情况看 接受度较高 吴中区 相城区 园区是挑高式公寓主要所占区域 分布在交通主干道与商业发展成熟或规划为商业商务中心地区 挑高式公寓项目不断增加 受到私营业主 高管 年轻人的青睐 已经成为一种趋势 苏州酒店式公寓层高分析 苏州酒店式公寓装修以1000 2000元 的中等装修与2000 3000元 精装修所占比例基本相同 3000元 以上的豪华装修所占比例较少 主要集中在园区几个高端项目 单价主要集中在10000 15000元 占苏州公寓项目一半以上 是目前市场主流产品 10000元 以下已经成为稀缺产品 小户型 低总价 去化速度较快 20000元 以上产品一般为精装修 优越地段 总价高 去化速度较慢 总价从35 120万各个价格段所占比例基本相同 可见苏州酒店式公寓产品价格几乎涵盖各阶层 客源覆盖面宽 苏州酒店式公寓价格分析 从客户来源看 园区高端酒店公寓客户基本仍以苏州本地为主 但不乏江浙沪以及台商 从客户职业看 私营业主及企业高管仍为高端酒店公寓产品的主力客群 亦不乏外籍人士及园区内单位为吸引高级人才购买用于津贴 从客户年龄看 主要集中在30 40岁之间 占比达60 且基本多为私营业主和企业高管 从客户关注的因素看 品质形象 装修效果 周边环境 区位等因素为高端客户较为关注的因素 高端公寓客户基本多为苏州市30 40岁之间的私营业主和企业高管 以及苏州市级周边城市的投资类客户 长期在园区工作和生活的外籍人士 苏州酒店式公寓客户分析 苏州酒店式公寓市场分析总结 分布 目前在售的供应多集中在交通便利的区域 或依附较成熟的区域 户型 一居室30 60 二居室60 80 是目前主流产品 挑高 挑高式公寓项目不断增加 受到追捧 成为开发的趋势 装修 精装修是目前普遍方式 1000 3000元 为主要标准 价格 以10000 15000元 单价为主流产品 服务 引入国际品牌酒店 提供星级酒店式服务是高端项目采取的普遍方式