无锡市城市房屋拆迁估价技术规范.doc

无锡市城市房屋拆迁估价技术规范第一章 总则一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行，结合本市实际情况，制定本规范。二、在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术规范。三、本技术规范所指的城市房屋拆迁补偿价格，为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰)，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可委托评估确定。五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。第二章名词解释一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1.可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。2.基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。二、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。三、成本法求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法四、样本房屋在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。五、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。六、房屋基本重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。七、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、市场比较法1.可比案例直接比较法的技术路线为：(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求;(2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V = 可比案例价格VsP1P2P3P4P1交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1;P2交易日期修正系数。系数可参照锡房指数的分区(或新村)价格指数进行确定;P3可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三;P4可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四;(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2.基准价格比较修正法的技术路线为：(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二;(2) 确定基准价格(Vo)基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估;(3) 确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为：被拆迁房屋评估价格 = 基准价格 P5P5样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。二、收益法收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1.确定房地产的净收益a：净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：a=A(1-k)a净收益;A平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用房地产估价规范中规定的其它方式求取;k租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。2.确定净收益逐年递增的比率g：净收益逐年递增的比率g确定见附件五。3.确定资本化率R：资本化率应按下列方法分析确定：(1) 安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率+风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。(2) 复合投资收益率法R2：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2=MRM+(1-M)REM贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%;RM抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率;RE自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。(3) 确定资本化率R= 4.确定收益年限n：采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定;用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。5.确定评估价格评估价格V= 1- 三、成本法成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1.求取土地取得费用。土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地取得费用=基准地价期日修正综合修正系数年限修正系数土地取得方式修正系数(1) 基准地价：采用2003年无锡市城镇基准地价(未定工业用地级别的市中心区可参照二级地价标准执行);(2) 期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五;(3) 综合修正系数见附件六;(4) 年限修正系数=r为土地还原利率，见附件五;n为基准地价设定的土地使用年限;划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年;(5) 土地取得方式修正系数：当被拆迁房屋占用的土地为出让方式获得时取1;以划拨方式取得时取50%。2.确定房屋基本重置价格参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被拆迁房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九);3.确定房屋成新房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定;4.确定评估价格评估价格=土地取得费用+(修正后房屋基本重置价格+综合费用)房屋成新综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。公式中土地取得费用以土地面积计算;修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。第四章 评估方法的应用具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。一、住宅房屋评估1.住宅评估应采用基准价格比较修正法进行评估。2.住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿，增加的幅度见下表：竣工年限增加幅度1年19%2年18%3年17%4年16%5年15%二、非住宅营业用房评估1.非住宅营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估。2.非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格。3.被拆迁房屋变更原产权用途取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，需提供拆迁前一年的持续营业税单，方可在原产权用途评估价格的基础上，根据持续营业的年限按一定比例增加补偿。其评估价格按下列公式计算：评估价格=原产权用途评估价格(1+增加补偿比例)不同持续营业年限增加补偿的比例如下表：持续营业年限增加补偿比例持续营业年限增加补偿比例1年，2年10%6年，7年60%2年，3年20%7年，8年70%3年，4年30%8年，9年80%4年，5年40%9年，10年90%5年，6年50%10年100%以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。三、非住宅非营业用房评估非住宅非营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估;国家举办的非营利性行政机关、事业单位用房及国家出资的公益性医院、学校等公益事业用房的估价应采用成本法。四、工交仓储用房评估工交仓储用房拆迁估价应当采用成本法。五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估1.采用成本法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积，其土地使用权补偿价格直接计入土地取得费用;2.采用其他估价方法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。六、附属物价格评估1.附属物评估采用成本法，计算公式为：附属物现值=附属物重置价格成新附属物重置价格标准见附件十二。2.附属物评估范围(1) 房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙等共用设施不列入分户报告进行评估;(2) 被拆迁房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估;(3) 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。第五章拆迁估价报告拆迁估价报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的应向委托方单独出具基准价格估价报告，报告内容按房地产估价规范的标准格式撰写;对各被拆迁房屋的分户估价报告可采用简明表格形式。分户简化拆迁估价报告格式：一、估价结果报告估价结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：1.委托估价方：拆迁估价的委托机构一般为拆迁人;2.估价对象与范围：拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内土地使用权);3.估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格;4.估价时点：房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁开始实施之日为估价时点;5.价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值;6.估价依据：无锡市城市房屋拆迁估价技术规范，拆迁许可证;7.估价方法：本次拆迁估价所采用的评估方法;8.适用的基准价格：采用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源;9.估价结果：拆迁估价结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额;10.评估报告的有效期：本拆迁项目许可拆迁期限内;11.估价结果应用的限制条件：说明本拆迁估价报告应用的范围及其它注意事项;12.房地产估价机构：符合无锡市城市房屋拆迁估价管理规定的房地产估价机构;13.估价日期：出具房屋拆迁估价报告的日期。二、估价技术报告分户拆迁估价技术报告以表格形式，表格中应明确：被拆迁房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、拆迁估价采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。评估技术报告应有估价人员的签章。第六章附件附件一可比案例选取要求1.可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋;2.可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋;3.可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格;4.可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格;5.可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例;6.选取的可比案例数量应为3个以上(含3个);7.选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。附件二样本房屋选取要求房屋拆迁估价时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：1.“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取;2.应在拆迁范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”;3.住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋;4.非住宅营业用房应选择临街房屋的一层;5.非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋;6.非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为11.2之间(临街状态因素调节系数为100%);7.非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权;8.每一拆迁项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)拆迁或拆迁项目范围内被拆迁房屋市场价格偏差较大时(同轴线跨两条主、次干道及河流，或遇古运河、解放环路、太湖大道等分割同一拆迁地块)可分期(段)、或按主、次干道及河流分界将拆迁范围内的房屋划分多个区域分别选择“样本房屋”;非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路，根据房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。附件三房屋实体因素修正一、住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数表(k1)待估房屋修正系数()参照房屋砖混一等(多层住宅)砖混二等砖混三等砖混四等砖木一等砖木二等砖木三等砖混一等(多层住宅)1009795921059792砖混二等103100989610810096砖混三等1051021009711010297砖混四等107105103100113105100注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整;采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋(下同);采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被拆迁房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。2.住宅房屋成套因素修正系数 (k2)成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：97%k2= 3.住宅房屋成新因素修正系数表(k3)待估房屋修正系数()参照房屋三成以下四成五成六成七成八成九成九成以上六成939598100102105107109七成90939598100102105107八成8890939598100102105九成868890939598100102注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4.住宅房屋朝向因素修正系数 (k4)无朝南门窗房屋朝向调整系数：98%k4= 5.住宅房屋楼层因素修正系数表(k5)所在层次楼层系数(%)总楼层一二三四五六七二100100三9810098四9810010398五9810010310497六9810010310410396七9810010310410310096说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加1%(2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%(3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%k5= 6.实体因素修正系数计算公式：P3(P5)=k1k2k3k4k5二、非住宅营业用房实体状况修正系数1.房屋结构因素修正系数 (k1)k1=1+ 2.房屋成新因素修正系数 (k2)k2=1+ 3.房屋楼层因素修正系数表(k3)层次楼层调整系数地下室或半地下室30一层100二层50三层35四层及四层以上30注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8%;不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100%。k3= 4.房屋临街状态因素修正系数表(k4)临街状态调节系数(%)开间进深比不临街300.6900.6,0.8950.8,1981,1.21001.2,1.51051.5110两面临街次临街面宽不足主临街面宽的50%105次临街面宽超过主临街面宽的50%、不足主临街面宽100%110次临街面宽超过主临街面宽的100%115注：开间进深比以房屋所有权上标明的分幢房屋总开间进深比计算。k4= k4 仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。5.出让土地剩余使