毕业论文：浅析住宅小区停车位所有权归属问题.doc

目 录 一、 前言 3二、我国住宅小区停车位所有权归属问题现状4三、住宅小区停车位（含车库）的行式5四、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题6五、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况7六、应该如何解决住宅小区停车位所有权归属问题7七、结论9八、 建议9后记10参考文献浅析住宅小区停车位所有权归属问题摘要：住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。关键词：住宅小区 停车位 所有权 一、 前言小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。物权法第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，物权法规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 物权法虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。二、我国住宅小区停车位所有权归属问题现状 随着国民收入的增加和汽车价格的下降，汽车越来越多的进入普通家庭并成为生活重要组成部分。汽车在带给人们“方便”的时候，也给人们带来了“不方便”由于汽车数量远远多于停车位数量，“停车难”问题愈加突出；开发商、物业管理公司和小区业主之间因停车位买卖、租赁、使用、收益等所产生的纷争亦愈加显现。目前，我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定，但有些地方已就此问题做了有益的探索，不无借鉴意义。2004年12月23日，南京市房产管理局等五部门联合发布商品房附属房屋转让等问题的若干规定，明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属，明确规定相当于标准配建总量15的室内车位和所有的露天车位为业主共有，其余归开发商所有并由开发商销售。这就意味着，在南京占配建总量85的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法(1998年9月18日批准并施行)规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”安徽省物业管理条例(2004年12月23日通过，2005年5月1日施行)规定：“物业管理区域内建设费已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。”从上面部分地区的规定，可以看出，“关于住宅小区停车场所有权的性质，目前我国法规有一些相关规定，但不是很明确，法规的效力也不够。”从而小区车位法律问题凸现。“由于相关法律的缺位，长期以来，住宅小区的车位(库)等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市，由此而引发的法律纠纷也愈演愈烈。住宅小区车位(库)产权制度的规范化迫在眉睫。”三、住宅小区停车位(含车库)的形式按停车位在小区内所处的空间位置为标准划分，停车位有以下几种类型：一是小区地面停车位；二是小区地下停车位；三是小区地上停车位。下文将分别探讨。1、小区地面停车位的所有权归属小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。首先明确一点，地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领房屋所有权证；其次，这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家，则该停车位的所有权应归国家所有；如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得房屋所有权证后，小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故，停车位应归建筑物区分所有人(业主)共有。2、小区地下停车位的所有权归属所谓地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。地下停车位也有以下几种情形：（1）是由人防工程所改建成的地下停车位。按照建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着“鼓励修建人防工程”和“有利于维护、管理人防工程”的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。（2）是开发商按照规划要求建造的地下车库，我们习惯称为小区配套设施。地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。（3）是不符合规划要求的地下停车位。这种停车位系开发商自行利用建筑物的地下空间改造而成，本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内，不能列入公用建筑面积进行分摊，因无“合法出身”，按照现行规定难以取得独立的房屋所有权证。3、小区地上停车位的所有权归属一般而言，小区地上停车位包括两种情形，即楼房首层架空层停车位楼房屋顶平台停车位。判断楼房首层架空层停车位的所有权归属同按规划用途建造的地下车库类似，主要依据停车位的建筑面积是否列入小区公摊面积。楼房屋顶平台停车位所有权的归属取决于屋顶平台所有权的归属。四、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题 在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷，主要有以下几种：1、由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后，购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情，容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满，引发纠纷。2、由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。物权法公布以前，很多都是“约定”的，物权法出台和施行后，规定了有明确规划的小区停车位，开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上，购房者根本没有选择权，基本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖，租金和销售价格多少，完全由开发商决定。因此，很多开发商对车位只卖不租，而且开出天价，结果不少小区出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题，纠纷不能避免。3、开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开发商把车位当作一般商品，不区分小区业主加以租售;少数人集中购买个别小区的车位车库，再高价转租转售给业主、业主以外的第三人，即“炒车位”，这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的产权证或使用权，最终造成本小区业主使用车位困难。4、业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家，地下车位面积已经算进房屋公摊面积，如果没有进行面积分摊，车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本，开放商在销售商品房后又销售或出租车位，其实际是二次获利，会产生不公。5、开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。部分开发商或物业公司为了获得非法利益，存在一些不法行为，如：在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下，将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位，并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人，而买家又将其改变用途，如改造成农贸市场等。五、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况1、物权法颁布之前中华人民共和国人民防空法(1996年10月29日公布，1997年1月1日施行，下称人民防空法)规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”由此可见，就人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权归属，人民防空法并没有明确。在物权法颁布之前，我国并没有明确建筑物区分所有权这一概念。建设部颁布的城市异产毗连房屋管理规定(2001年8月15日修订)初步确立了建筑物区分所有法律制度，其中第2条规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”但对建立建筑物区分所有法律制度这一问题的深度广度认识有限，对建筑物停车库的权属问题没有涉及。由上可见，我国缺乏统一的上位法律规定，因此各地一般都由地方规章规制，并在实践中摸索。2、物权法颁布之后2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了物权法，同年10月1日起正式施行，其中第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。最高人民法院于2009年5月14日公布了物权法两个司法解释，并将于2009年10月1日起施行。其中一个是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释(下称司法解释)，其第2条规定，建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，只要符合三个条件，就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是：具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。物权法和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权，并广受争议，一些条款在实践中有待观察。六、应该如何解决住宅小区停车位所有权归属问题1、借鉴部分国家与地区先进立法与做法虽然各国经济发展水平、土地所有权制度、人口数量等有一定的差别，但是大多数国家都规定了开发商必须建造一定数量的停车位。我国结合自己的特点，完全可以借鉴部分国家与地区的先进立法与做法，以彻底解决住宅小区停车位所有权归属的问题。2、确定住宅小区停车位所有权归属应遵循的原则（1)维护业主对房屋的完整利益原则 该原则体现了保证业主对小区控制权的要求。不容置疑,目前车位归属和使用产生的大量纠纷都是因为业主在小区生活中停车受制于开发商或业主以外的其他人而造成的。住宅小区的车位虽然可以成为建筑物区分所有权的客体,但是其对小区住宅有一定的依附性,是规划范围内房屋的配套设施,是为增进房屋使用价值而建设,甚至有观点认为车位属于建筑物的从物。（2)意思自治与国家干预相结合原则意思自治是现代民法的基本原则,因此我国物权法采纳了这一原则。其第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但是,应该注意到,私法自治原则逐渐被契约正义原则代替的情况下,仍然坚守形式意义上的“私法自治”已毫无意义。前面已经提到,购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存在重大差异,而且商品房买卖合同多属格式合同,购房者与开发商在事实上根本不平等.（3)公平与促进效率相统一原则公平原则也是民法的基本原则之一,是民事活动的目的性评价标准。一项民事活动是否违背公平原则,需要从结果上评价。对于住宅小区停车位权利归属的确定,必须综合平衡开发商和业主的利益,不能顾此失彼,造成较大的利益失衡,这就是公平原则的体现。另外,确立小区车位所有权时,还应当考虑如何促进小区停车位的使用,而不是资源闲置,解决之前提到的地下停车位高空置率的问题。因此,确定小区车位所有权,既要从实质上维护业主的利益,又要使开发商有动力去进行此种建设,还要使已经存在的车库、车位得到充分利用,避免资源浪费.3、制定并完善住宅小区停车位所有权归属的规则及相关制度（1)对物权法有关规定及司法解释的评析物权法和相关司法解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权,反映了我国立法的价值取向,这在物权法第74条和司法解释第2条、第5条得到体现,但是这些规则备受争议。物权法及司法解释对于停车位所有权归属的规定在平衡开发商与业主的利益上有一定的缺失,产生不公平,不能彻底解决开发商和业主之间的矛盾,可能会引发一些新型的案件和问题,需要对开发商的所属权利作出更明晰的限制和解释.（2)进一步确立小区车位所有权归属规则的建议坚持我国物权法的价值取向,进一步限制开发商的所有权权利要坚持我国物权法和相关司法解释“首先满足业主的需要”的价值取向,平衡利益,彻底解决停车位归属这个“硬骨头”,必须进一步解释,限制开发商的所有权权利,以预防问题和不公的产生。七、结论1、无论是土地以上的空间还是以下的空间,其所有权和使用权都是属于国家的。因此，开发企业必须分别通过对价才可以取得地上修建商品房、进行交易和地下修建停车位、进行交易的权利。2、房地产开发企业等经营单位通过土地出让取得土地使用权用于修建商品房,应当视为取得了土地以上空间的使用权和为使用该权利而必须使用的地下空间的使用权,如取得为商品房打地基、修建规定指标的人防工程等而使用部分地下空间的权利,其并未能完全获得规划小区所在范围的地下空间的所有权和使用权。3、小区业主必然随着房屋专有部分所有权而取得地下停车位的共有所有权。如果开发企业能证明其地下停车位的修建成本独立核算没有摊入小区房屋开发成本,那么业主也只需要足额弥补开发企业的修建成本就可以取得地下车位的使用权了.八、建议1、坚持我国物权法的价值取向,进一步限制开发商的所有权权利要坚持我国物权法和相关司法解释“首先满足业主的需要”的价值取向,平衡利益,彻底解决停车位归属这个“硬骨头”,必须进一步解释,限制开发商的所有权权利,以预防问题和不公的产生。限制开发商所有的停车位的销