广州房地产市场分析报告.doc

09年09月广州市场分析与动态核要信息1、 广州14 家楼盘提前推新货再战黄金周国庆黄金周未到，已有楼盘提前开闸推新货。26 日，广州共有14 个新旧楼盘推出新产品，创下了今年以来单日推盘数量最多的纪录。这次广州有14 个楼盘齐推新品，包括保利2010 公馆、恒大绿洲、恒大山水城、颐和山庄、星河湾海怡半岛、祈福生活无限、保利中环广场、保利中宇广场、翠城花园6期、岭南湾畔、颐景华苑、珠江都荟、荔江美筑、逸泉山庄。其中，全新项目星河湾海怡半岛最受瞩目。据了解，该盘位于华南板块，三面环江，首期产品以244518 平方米的豪华户型为主，主力户型为四至五房，另外还有93100 平方米两至三房单位。当地业者表示，从9 月份广州一手住宅的成交量来看，环比虽然略显下降，但仍好于去年同期。“目前住房刚性需求正在释放中，开发商普遍看好今年黄金周楼市，都赶在“银十”登陆，因此，在9 月的最后一个周末，新产品提前批量入市，可以说是今年以来推盘数量最多的一天”。2、 广州市长：今年不出台措施降房价在今年广州“房博会”上，广州市常务副市长苏泽群出席时明确表态，广州尊重市场，今年不会出台措施降房价。今年也暂不会推出限价房用地，但明年是否推出新项目则有待调查研究。今年以来，广州楼价节节攀升，8 个月时间内升幅达16，9 月份广州楼价已经回复到2007 年10 月的历史高峰位置。面对“广州是否会出台新政策降房价”的提问，苏泽群连说：“不会，不会。商品房还是尊重市场，由市场来调节。”苏泽群表示，“对于房价问题大家更要用分析的眼光看待。”他分析，广州2007 年房价有三个月均价上1 万元/平方米，2008 年只有一个月均价上1 万元/平方米，而今年也同样只有一个月楼价上万元/平方米。 3、 广东省：严查开发商收取诚意金9 月22 日，据广东省建设厅发布信息，该省部分房地产开发企业仍存在未取得预售许可证就开始收取消费者购房意向金、定金的违规行为，损害了购房人合法权益，扰乱了商品房市场交易秩序。现在广东省就房地产开发企业违规收取购房意向金、定金开展一次专项整治工作。房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金、定金。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，买卖双方对商品房达成买卖意向的，房地产开发企业或购房人均可要求与对方直接签订商品房买卖合同。房地产开发企业、房地产代理机构不得强行要求购房人签订商品房认购书和支付购房定金。如双方协商同意签订认购书并支付一定数额购房定金的，应按照广东省商品房预售管理条例的规定，在认购书中约定所收定金的具体数额和不按时签订商品房买卖合同的违约责任。 数据：广州市商品住宅销售情况（按周统计）数据：2007-2009 广州市商品住宅批准上市面积同比情况数据：2007-2009 广州市商品住宅销售面积同比情况数据：2007-2009 广州市商品住宅价格同比情况4、 广州亚运村住宅或打包出让广州市国土房管局副局长黄文波20 日表示，广州亚运村将提供数量庞大的住宅，赛后这些住宅如何处理将在近日有明确的消息。他透露，政府或会把所有住宅楼宇打包进行公开出让，卖给开发商再由开发商对外销售。他更表示，目前广州已经有开发商表示愿意买下整个项目。据悉，亚运村内作为永久建筑的住宅总面积达83.8507 万平方米，保守估计可能会为市场提供超过8000 套的低密度电梯小高层楼房。今年7 月，保利地产也在公开场合表示公司已与政府磋商，希望能参与该项目的运作。5、 广东1-8 月个人房贷大幅增长107.6%广东省统计局发布的资料显示，1-8 月，广东房地产开发中的个人按揭贷款到位555.52 亿元，大幅增长107.6%107.6%，增幅比1-7 月高出3.9 个百分点。今年以来，广东商品房销售保持劲升。1-8 月1-8 月，全省商品房销售面积4026.51万平方米，同比增长53.1%，增幅比1-7 月提高4.3 个百分点；销售额2573.65 亿元，增长62.2%，增幅比1-7 月提高4.7 个百分点。6、 广州房企囤地不开发罚成交价10%近期广州频频拍出“地王”，有专家担心开发商盲目拿地，会出现新一波“退地潮”。对此，广州房管局有关人士表示，对于违约的拿地企业将没收最终成交价10%的金额，而非竞拍价的10%。今年8 月，广州国土房管局开始对拿地不开发企业进行清理，并表示将在9 月出台对5 宗高价拿地不开发企业的处理意见。广州市国土房管局副局长黄文波表示，对于“问题”地王的解决方案目前已经交给广州市政府审批，具体方案待审批后正式公布。业界人士表示，尽管广州政府这几年推出了不少住宅用地，但如果开发商没有开发的话，事实上没有增加太多的住宅供应。有人士甚至认为，开发商拿地除开发外，还有其它目的，所以才对土地地价盲目追高、疯狂叫价。也有业内人士建议，广州应该加重对土地市场违约行为的处罚，应防止通过改规划来逃避处罚的事情发生。7、 越秀城建4.27 亿竞得广州大学城两地块9 月20 日下午，广州举行了一场土地拍卖会。在拍卖会现场，越秀城建地产经过21 轮举牌，以2.23 亿元竞得番禺区大学城DS1604 地块，折合楼面地价为6954 元/平方米。同时，番禺区大学城DS1703 地块由越秀城建地产以2.04 亿元竞得，折合楼面地价为7671 元/平方米。这两块地总用地面积约1.9 万平方米，总建筑面积约达5.87 万平方米，不限户型，起始楼面地均为4000 元/平方米。其中，DS1604 地块的公建配套建筑面积，应按不少于住宅总建筑面积的6%执行。718、 合景泰富竞得广州珠江新城商办地楼面地价13538 元9 月20 日的广州土地拍卖会上，合景泰富地产旗下广州合景房地产开发有限公司经过44 轮竞价，以4.65 亿元竞得珠江新城D3-4 地块，折合楼面地价为13538 元/平方米。该地块用地性质为商务办公用地，占地5162 平方米，总建筑面积34348 平方米，挂牌起拍价2.09 亿元，折合楼面地价约6084 元/平方米。（77返回目录）9、 广州拟明年将部分经适房转为经租房据悉，为解决买不起经济适用房、不符合廉租房申请资格的住房“夹心层”问题，广州或将最快于明年推出经济租赁房。到今年底广州将会有1.3 万套经济适用房推出，明年更推出不少于这个数字的经济适用房。有关部门将从经济适用房中划出一定比例用于经济租赁房。据了解，广州住房保障体系主要由廉租房与经济适用房构成。目前，关于经济租赁房政策的方案已初步成形。并将根据市民的收入和承受能力，对经济租赁房制定不同的租赁标准。10、 广州最大城中村改造项目挂牌出让9 月15 日，广州市国土房管局发布国有建设用地使用权出让公告，定于9 月15 日至10 月20 日整体挂牌出让琶洲村“城中村”全面改造范围内4 幅地块的国有建设用地使用权，总建筑面积约104 万平方米，这是广州卖地史上最大面积地块。资料显示，本次出让属于4 宗融资地块捆绑全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任的现状出让，用地面积为39.8503 万平方米，总建筑面积高达104.2041 万平方米，挂牌起始价为1.42 亿元，折合楼面地价仅136 元/平方米，但拍得土地的开发商要承担琶洲村全部改造成本44.7 亿元。根据规划，琶洲村全面改造范围内的总用地面积为75.8 万平方米，总规划建筑面积185 万平方米，分为13 幅地块，其中今天起公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功能为主、辅之部分商品住宅功能的经营性用地，其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。11、 万达希望参与广州旧城改造9 月15 日，大连万达集团董事长王健林一行与广州市市长张广宁会见，双方就提升广州商业水平，加强国家中心城市功能交换了意见，王健林表示，希望利用万达的商业开发经营经验参与广州城市建设。交流会上，张广宁表示，广州几大功能区建设与旧城连片改造，将引入国内外有实力的大型企业集团参与；广州市政府将进一步改善服务质量，提高办事效率，创造良好的营商环境，支持国内外企业在穗发展。 12、 广州太古汇签约玛莎百货据悉，香港太古地产旗下广州太古汇商场部分建设项目顺利完成结果封顶。在封顶仪式上，太古汇总经理郝继霖透露，该商场已正式与玛莎百货签约，这是玛莎百货继上海之后，首次进驻广州。玛莎百货货公司成立于1894 年，是英国最大的服装、食品和金融服务零售商，每年收入为132 亿美元。太古汇项目总占地面积5 万平方米，规划总建筑面积约45 万平方米，包括2 座甲级写字楼、1 座五星级酒店、1 座文化中心及1 座大型购物中心，总投资额预计高达60亿元。9 月18 日顺利封顶的购物中心总面积达12.1 万平方米，预计将在2010 年亚运会前开业。 13、 广州2020 年规划：将发展成为国家中心城市9 月27 日，广州市规划部门召开大规模的规划会议，会议提出的规划方案指出，计划在2020 年把广州规划发展成为国家中心城市，进一步明确广州由拓展走向优化提升的城市总体发展战略。其中，规划中的住宅区发展战略提出，广州中心城区被列入