杭州富阳东方海岸房地产项目提案 (青苹果).doc

“永通东方海岸”策划提案 永通东方海岸（暂名）策划提案本提案特别设计给THIS PROPOSAL IS EXCLUSIVELY FOR杭州永通房地产开发有限公司目录第一部分：富阳市场户型供求及销售现状4第二部分：本案建筑规划建议5一、产品定位5二、项目规划建议 111、规划与布局112、道路用地123、住宅设计134、安防系统145、环境设计146、配套设施167、物业管理17第三部分：本案的目标客户群18一、目标消费群定位18二、客户主要特征分析19第四部分：案名建议及系列广告创意20一、案名建议20二、标志样稿及释义21三、系列广告创意22第一部分：富阳市场户型供求及销售现状A富阳房产市场户型供求情况 B富阳部分楼盘销售情况结论：本司对富阳房产市场上的部分楼盘：金都铭苑、清风万和苑、丁香花园、百合蓝鸟苑、水岸青云、鸣翠桃源等楼盘进行的初步的调查统计。发现在了解到的13个楼盘（包括在建、在售、刚交付）中，户型供求比率如A图所示。户型面积最多的集中在120140，其次是140以上的，相对120以下的小户型较少；从这样的户型供求的市场来看这些楼盘的销售率，相对以140以下为主力户型的楼盘销售较好。那么针对这样的销售现状、户型供求市场，本案的户型配比显得尤为重要，这将直接影响该阶段市场的销售状况。第二部分：本案建筑规划建议一、产品定位本案承担着富阳房产市场的引导性产品的角色。因此，我们将本案定位为：具有舒适、健康、优美居住环境的亲水康居社区康居型社区主要指实用性、舒适型的住宅小区。国家建设部曾制定公布过康居型住宅的十大标准，其定位和宗旨是“科技先导，适度超前”。本案可借用“康居型住宅”的理念，主要从规划水平、设计水平、功能质量、建筑质量、环境质量、科技含量、配套设施、管理服务等方面衡量，力求住宅具备功能合理性、居住舒适性、广泛适应性、技术先进性和经济实用性。既在“硬”的方面表现一定程度的较高水平，也在“软”的方面表现出高品位的理念和文化。定位理由：1区域特性和富阳市场特点，使本案具备打造城市顶级居住区的多种先天条件。定位于康居型的中高档物业较为合理。2通过合适的开发成本投入，演绎本案产品有别于其他现有楼盘的特点，以较有说服力的康居概念展现出来，使消费者认可本案超越周边楼盘或富阳市同质楼盘的品质，容易形成市场关注的亮点。3濒江近海的水系，成为本案可方便借用的最大景观资源，因而可以打造亲水楼盘。【亲水康居型小区范例】上海爱建园技术经济指标总用地面积189100居住用地面积160800居住用地总建筑面积295500其中住宅建筑面积257100幼托建筑面积3200会所建筑面积4200商店建筑面积8700青少年活动中心建面22300容积率1.598建筑密度20.0%绿地面积52000绿地率35%集中绿地率15%集中绿地面积23000居住总户数2200户机动车停车位1320辆地面停车位 132辆地下停车位1188辆非机动车停车位1800辆规划建筑设计方案说明“爱建园”住宅小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局。采用适度人车分流体系，组织安全、便捷的步行景观系统。二条环保型绿带南北向阻断城市道路的噪声和灰尘，三条自由宽带式中心绿带南北向贯穿基地，两侧小高层住宅高低错落有致，创造私情画意般的小区景观环境。小区设置人、车出入口5个。水系成为全区景观的主干要素。湖泊状大型水面成为居住区的中心景观。大小“岛屿”在湖中由桥、栈道、建筑底层架空层等相互联系。沿各条水岸线作不同的空间处理。小区内步行空间蜿蜒流畅，步移景换，形成贯穿小区的步行绿化主线。小区内各分景点及组团绿化与中心绿化带保持良好空间联系。小区采用地下或半地下车库，使更多地面用于大片绿化。所有住户都有充足的日照，南北间距充足。住宅将绿化围合成半公开的空间，集中绿地与组团绿地融为一体，确保小区环境的“均好性”。清洁的水体，清新的空气，有益的土壤，保健的灌木，人文的造景，使居民享受与自然相和谐的生活。住宅布局强调空间塑造，强调单体的自由式与组团式相结合的布局，通过住宅组合，以组团来限定空间，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间。“爱建园”小区设计着意强调环境与生态，注重建筑的转折变化与高低错落。住宅单体设计根据空间的形态以及日照方向将多单体组合为一个集合体，然后对每一套房型多方案比较、推敲、反复修改、精心设计。房型以经济实用的三房两厅为主力房。住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离，室内布置紧凑，尽量作到全明设计。公用卫生间采取分离式设计，并留出洗衣机位，每套单体同时也考虑了储藏空间。力求住宅外立面清爽美观。小区入口广场与住宅底层均设计无障碍通道。发挥沿街区位优势，沿城市道路集中布置沿街商业用房，在田林东路布置小区会所及管理中心，在小区东南角与青少年活动中心相邻处布置幼儿园。小区会所设于小区南部，与户外环境设计相融合。小区道路系统采用适度人车分流方式。环行车道围合出的绿化，步行为主的静态核心区，不受车辆穿越干扰，步行系统与绿化环境设计结合，贯穿与住宅区内部，使居民最大限度接近绿化的休闲环境。车行道路采取环行车道方式，将进入车库的入口引至小区外围，以减少对居住环境的干扰。在住宅群体内部规划设计了与绿化相协调的步行系统，使绿化延伸至住宅楼边。小区内车行道宽度为3.5米。绿化系统布局注重住宅绿化生态保健理念，使其与总体布局、建筑造型相互渗透、融为一体。注重绿化创新，摆脱普通住宅区绿化设计中简单地讲指标、讲集中绿化率等传统而单一的模式，以植物造景为主，创造形式多样、层次丰富、结构稳定的植物群落，将现代科技与传统文化相结合，充分体现海派文化的丰富底蕴，使居住其间的中外业主均能体现中西文化的交融。广州保利花园技术经济指标总用地面积117007总建筑面积262711其中住宅建筑面积239181商业建筑面积12600中学建筑面积6500幼托建筑面积1450会所建筑面积2800其余公共建筑面积180容积率2.24建筑密度23.8%绿地率38%公共绿地面积21308人均公共绿地面积2.25总户数2706户总人口9471人人口毛密度809人/ha机动车停车面积26334规划建筑设计方案说明道路规划以“人车分流”及“通而不畅，顺而不穿”为原则设置路网。形成车走“边”，人走“中”，人车彻底分流，路网设置简单便捷。在相邻两条城市干道上设人行出入口、车行入口、车行出口各一，以北侧为主，西侧为辅。整个住宅区形成环形车道，并与地下车库及两处利用自然地形高差设置的半地下车库相连贯。一般情况下，机动车辆不进入小区内部行驶。以小区主要步行观景路线为中心，发展各级步行路网。在环形步行道（必要时可通车）和观景步行道之间布置各有特色的组团，形成人流伴行景观的人行系统。绿化及空间环境规划以人为本，结合自然地势因势利导，强调不同风格与多元个性。在设计中考虑以弧形入口广场为始，把人流引入中心对称的线性绿化带，以立体绿化引导人流通向住宅区的中心会所。以会所为界，此前的绿化空间环境以欧式古典构图法则为指引，力求凸现欧式古典花园气派，而其后通过圆形的观景台把轴线转换到小区的“后花园”以扇形休息广场结合大面积湖面，保留原地形的小石山，配以拱桥、绿荫、垂柳、亭台楼阁等渲染江南名园的清隽氛围。强调空间序列的层次演变。在空间序列的设计上，入口弧形广场为第一高潮，环形柱廊为第二高潮，最后在通过连续七排构架后来到全区核心中心会所，这是整个空间序列的最高潮。欧式古典花园设计强调中轴对称和线性序列的发展，利用它来突出入口、引导人流，而此后轴线转换到小区的“后花园”则是整个空间序列的继续，也是一个绵长的结尾。在设计中结合原有地形布置镜湖、小石山、观景亭、拱桥、石径、曲廊、湖心亭、休憩广场等，配以草地、垂柳、灌木等绿化，以表达中国园林特有的意境。小区绿化系统以点、线、面三种形态，结合道路绿化、平台绿化、屋顶绿化形成错落有致的绿化环境。每个组团内部都有相对集中的绿地，小区中心则是围绕人工湖的大片集中绿地。三级绿化系统相互渗透联系，形成小区的绿化结构。小区会所设计，既体现出一定规模和气势，又不阻挡小区内的视线和人流，并结合中心绿化形成大片集中绿地，成为吸引小区居民活动的中心。中学布置在小区的东南角，与小学毗邻。最大限度减少了学校（含小学）对小区住户的干扰。在课余还可以为小区居民提供运动场地。在景观及采光通风环境较好的中心绿化带附近及中学运动场周旁设置小高层住宅。小区住宅大多为南北朝向，有良好的通风、景观。每户均有南面直接采光房间。户型设计推敲深入细致，立面处理引入欧陆风格，进行大胆创新。二、项目规划建议本案规划应立意新颖，整体规划，分期实施。力求探索在不规则的用地上采用规则和对称的小区结构，使居住区拥有良好的朝向和合理的功能布局。1、规划与布局本案拟由板式高层/小高层住宅、沿街商铺、地下停车库、会所四大功能区组成。在各功能区布局上既要完整独立，又要相互联系，尽可能满足使用者的各种需求。规划原则既要注重环境质量，又要节约用地，还要有一定的市场经济承受力。对住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地的分配，能反映土地使用的经济合理性。同时，通过合理布局和精心设计，处理好与周边居住小区、学校、农居点等建筑物的关系，减少外围干道对小区的影响。本案住宅由板式高层/小高层组成，为打破单一狭长空间，建议通过用构架来划分领域空间，将行列住宅经过复合型的组织，围绕中心景观，构成若干个邻里单元的建筑群。富阳属于暖温带向亚热带的过度带气候型，为亚热带湿润季风气候，房屋最佳朝向南偏东515度，适宜南偏东15度、偏西5度，不宜朝西布置。建筑排布上采用疏密结合的方式，在小区南入口处营造出较为开阔、通透的环境，而在小区的深处则排布较为紧密，主动营造出整体小区开阔与私密融合的氛围。在能够满足日照条件的前提下，改善排布的灵活性，提升整体物业各个角度的通透性，避免出现某些角度“密密麻麻”的排布效果。沿街商铺建议设置在小区南侧。2、道路用地1）遵循人车分流的规划思路，设置小区道、宅前道以及镶嵌在绿地中的散步小径。小区道按人车分流的模式设计，宅前道按步行道路的模式设计。2）小区应考虑部分区域的无障碍设计。3）停车采用分散与集中相结合，保证业主更近、更方便地停车，并考虑到停车面积的经济。车库、车位配比建议达到100%以上，以地下车库为主，出入口处需合理设置回车场地。同时，辅以少量地面固定车位。规划中要充分利用地面空间，可适当设置若干个道路回弯，增加地面临时访客车位，也可与绿化结合起来。非机动车库置于地下，有单独的室外通道直接进入，出入口宽度不小于2.5米。4）入口实行人车分流。在江滨东大道设人行主入口。3、住宅设计住宅的设计遵循小康住宅的设计原则，力求具备居住舒适性和经济实用性，尤其在户型方向要根据当地居民的生活习惯和市场上稀缺的户型作进一步的研究，如大多数户型考虑双阳台设计，阳台降低窗台高度以形成观景与光线俱佳的阳光室。按照小康住宅设计导则，要求对各部分的面积合理控制，户型考虑到销售中的总价控制原则，合理分配部分面积，在舒适的前提尽量控制总的面积。户型配比建议房型二房三房四房面积7010090110100120120140140160160180套数比10%15%36%30%6%3%客厅1111.51.51.5餐厅111111主卧111111主卫011111更衣室001111辅卧122233辅卫000001客卫101111储藏间001111保姆间00011保姆卫000000以上是在对目前富阳市场户型供应现状的基础上供设计参考的户型配比及房型安排的建议。设计单位应充分考虑到居住者的便利和舒适，户型设计尽量做到动静分区，尽量做到厅、卧、厨、卫“四明”，厨卫要设计独立的通风排气系统，在条件许可的情况下，每户入口设有玄关，方便更衣换鞋和保证房间私密性。厨房（或餐厅）设工作阳台。4、安防系统要求提供全新的安全保障，建立全面的安全防范系统，以保证不能安装防盗门窗。建议设置保安集中监控系统。 1）闭路电视监控系统：小区出入口、电梯桥厢、地下和半地下车库等位置实行24小时闭路电视监控，实施录象监控，车库安装紧急报警呼叫系统；2）园区入口、四周边界设置先进的周界报警装置；3）多功能可视对讲系统：除用于门禁控制外，还可以实现家庭紧急求助报警、火灾、煤气泄漏、烟雾自动报警等家居安保功能；4）远程抄表，三表（水、电、煤）自动采集，按上述三表要求设置管线接口，并能接入计算机网络系统。5、环境设计要求注意人性化居住环境的创造，从而保证真正的生活方式的质量飞跃。本案应“以人为中心，一切从人的需要及活动规律出发”，营造一个寄寓精神内涵的，对未来有较大包容度的康居型居住新环境。充分考虑到业主对象的个性要求，建议本案以“亲水”、“休闲”为主题规划园区空间，结合江景，在小区中心构筑大型中央水景，并辅以绿荫草地，提供互动的健身广场、休闲散步区（径）、老年活动区和儿童嬉戏区，使园区的空间布置更显人性化。环境设计的宗旨是强调绿化、景观、建筑的和谐统一，通过道路、中央水景、小品等的设计，将园区景观与建筑融为一体，最大限度地表现水景和绿化，因此尽量将本案的绿化率做高，由园区入口处起，结合部分可能被利用到的地下室顶板，进行平台式庭院设计，其中布置水景、花坛等小品。参考效果图6、配套设施一个高品位的住宅小区必须做到配套设施齐全，充分满足居民的生活需要，本案的规划配套要求体现三个原则：方便生活（服务半径最短和活动路线最顺）有效经营管理有助于美化环境小区的公共服务配套总体可按三个功能分设：1社区服务区（同时考虑社区业主的便捷性与社区服务设施的经营问题）（1）会所对会所的营造因同时考虑其对社区居民的便捷性和可经营性。建议会所建筑面积设在1500左右，功能如下：运动健身场所：A健身房：可分男女二室，并配置音响器材，以满足健身及形体锻炼者的需要；B桌球室C乒乓球室棋牌室：全部隔离成包厢，考虑摆放围棋桌、象棋桌、麻将桌等若干； 咖啡馆：内设包厢，为业主提供休闲、社交场所。客房：供业主招待亲朋，亦对外经营。网吧：与咖啡馆结合考虑（2）社区医疗室与学校医务室结合考虑。2体育运动&休闲区（1）游泳池游泳池边配套一个儿童戏水池，游泳池要配置自动循环过滤装置，以确保水质清洁。泳池的面积和造型，可结合园区环境，尽可能富于变化。（2）网球场在地块西侧设一个标准的网球场。（3）散步道可考虑设在中央景观旁边。3沿城市道路侧设休闲商业用房7、物业管理建议聘请国内知名品牌物业管理。第三部分：本案的目标客户群从我们对富阳的初步调查来看，目前富阳市的主力购房群主要在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口（包括周边地区迁入人口和少量外地投资客）。相比较各区域的情况，本案所在区域一般为二次置业客户，他们希望提高生活质量。但由于本案所在地块在临江近海的特殊性，因此，我们提出：一、目标消费群定位1.周边私营业主；2.企业管理人员和公务员；3.富阳周边城镇的购房者；4.看好本区域前景的投资客。二、客户主要特征分析1.在富阳市属于高收入阶层，具有较强的消费力；2.在经济条件许可的条件下，有意享受更高层次的居住环境；3.有一定眼光同时十分精明，对户型结构要求高，“舒适性”与“实用性”同时兼顾；4.亲友往来多，有攀比心理，审美及信息传播带有导向性；5.二次购房者（特性）与投资者，见识广第四部分：案名建议及系列广告创意一、案名建议在考察了本案的周边环境、地块属性以及综合目标客户群的特点，提炼出本项目的一些特征：1）本项目所在位置正对富春江、靠近入海口，可谓临江近海，拥有一线江景；2）本地块的整体为阿拉伯数字“1”的形状，契合永通房产打造富阳第一楼盘的决心；3）我们的目标客户群有着丰富的生活经历，属于成熟型、理智型的购房者；4）针对目标客户群特点，结合蜿蜒富春江的秀丽，我们的产品应该是有气势的。因此我们对案名的选择提出了自己的几个选择，供开发商参考：主推案名永通一线国际备选案名成稳风格：海印豪庭 左岸风度个性风格：蔚蓝星座 观筑2008 江澜丽舍二、标志样稿及释义标志释义：1.标志整体运用金属色显得较为稳重、大方、成熟