商品房价格影响因素的实证分析_以长春市为例.docx

JINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAO商品房价格影响因素的实证分析 以 长 春 市 为 例吴丽杰（吉林财经大学经济学院，吉林 长春 130117）摘 要：近年来，商品房价格的持续走高已成为房地产行业的热点问题，房地产作为国家的支柱性产业,其稳定发展关乎国计民生。本文以长春市商品房价格为研究对象，首先从需求、供给和政策三个方面对影响房价的因素进行理论分析，然后选取 相关变量指标建立多元回归模型，通过对模型的检验及各影响因素之间相关性的剔除，最后得出年末人口和商品房竣工 面积是影响长春市商品房价格的主要因素，进而根据所得结论提出调控商品房价格的相关政策建议。关键词：商品房价格；商品房供给；商品房需求作者简介：吴丽杰（1990-），女，内蒙古通辽人，吉林财经大学经济学院硕士研究生，研究方向：西方经济学。中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2014.01.22文章编号：1672-3309（2014）01-63-04一、引 言随着经济的快速发展和人民生活水平的 不 断提高 ，居民对其生活质量的要求也越来 越 高 ，从而对住房这一 生活质量的重要表现形式的要求也不断提高 。 随着居民对住房需求的数量和质量的不断 提 高 ，使 得 住 房 价 格 不断上涨。 过高的房价不仅影响 居 民 的 正 常 生 活 ，而 且 也会 影 响 正 常的经济秩 序并逐渐成为影响经济社会健康 发 展 的 不 稳 定 要 素 ， 因 此 ， 探究房价上涨的原因及分析 各影响因素对房价的影响机理便显得尤为重要 。 将房价 调控在合理的范围内对经济的健康发展具有重要的意义。二、国内外相关研究文献综述在我国近年的涉及商品房价格问题的研 究 文献中 ，在房价过高原因方面主要有以下 几 种 观 点 ：首 先 是 收 入增加使得房价上涨。 吴昊 在“我国住宅房地产价格影响 因 素 分 析 ”中 认 为 ， 城市居民人均工资收入的增加所引 起的对住房要求的提高是房价上涨的主要因素 。 其次，城市人口的增加加快了房价上 涨 的 步 伐 。 程 开 明 、夏 青在“城市化与房地产价格关联性的 实 证 分 析 ”中 指 出 ，城市 化 即 城 市人口的增加 通过影响住房的供给和需求来 影响住房价格。 当人口数量增速超过住房供给增速时， 引起住房需求增加 ，房 屋 供 不 应 求 ， 房 价 便 会 上 涨， 反 之亦然。 此外，尹中立认为，城市人口快速增加导致对住 房的需求迅速扩张，从而引起房价的上涨。 最后，土地价 格也是影响房价上涨的主要因素。 岳晓武、王小映在“地 价上涨是房价上 涨的家国而非原因 ” 一 文 中 指 出 ， 房 价 较高的城市，地价在房价中所占的比例也相对较高。 鉴于以上研究文献都是从某一方面研 究 房 价 上 涨 原 因 ， 没有综合考虑各个影响因素 对 房地产价格的影 响 ， 也无法确定各因素之 间 的关系及对房价的重要程 度 ，因 此 本 文 旨 在研究各个因素对房价的 影 响 ， 从 而 找出影响房价的关键因素，进而为政府制定政策提供依据。为了更好地了解房地产价格的变动趋势 ，为 房 地 产政策提供依据，本文仅以吉林省长春 市的房地产数据为 例，定量地分析影响长春市房地产平均售价的主要因素。三、商品房价格影响因素的理论分析（一）商品房价格与供求规律关于商品价格决定问题 ，西方经济学中的 价 格理论 认为，消费者对商品的需求量是由商 品能够给消费者带 来的效用水平和消费者自身的预算约束决定的 ，对 商 品的 供 给 量 是由生产者生产商品的成本和市场中的交易 价格决定的。 商品的市场价格是在需求量与供给量达到 均衡状态时决定的。 由此可知 ，商 品 能 够 给 消 费 者 带 来 的 效 用 水 平 （即 商 品 的 有 用 性 ） 和生 产商品的成本是决 定商品价格的基础性因素。 商品的基础性价值决定市场 交易价格的总体水平，但具体的 市 场 交 易 价 格 则 是 由 市 场供求机制决定的。 商品房作为一种特殊的商品，其价格 决定也遵循供求规律。 因此，研究商品房价格如何决定， 就必须首先研究商品房的需求和供给两个方面的因素。（二）商品房的需求在房地产市场中 ， 商品房的需求具有刚性 ， 原 因 在 吴 昊 . 我 国 住 宅 房 地产价格影响因素分析 D. 东 北 财 经 大学 ，2006. 程 开 明 ， 夏 青. 城市化与房地产价 格关联性的实证分析 J.价格理论与实践 ，2008（9）. 尹 中 立. 把脉中国房地产J. 时 代 经 贸 ，2004（7）. 岳 晓 武 ， 王 小 映 . 地价上涨是房价 上涨的结果而非原因 J.中 国 土 地 ，2006（3）.63视角JINGJI 经济SHI JIAO2014 年第 1 期JINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAO于商品房作为一种特殊的商 品 ， 其 替 代 性 几 乎 为 零 ，居民对其生活空间的需求不会用其 他的商品来替代 ，是 无论通过租房还是购房都必须实现的需求 。 对商品房的需求分析可从收入因素和人口因素两方面进行 。1. 人均可支配收入人均可支配收入水平和房价有着密切的 关 系 ，收 入 水平的高低决定着居民购买力 的 强 弱 。 从 需 求 方 面 看 ， 居民收入水平的提高一方面会促进生产的发展 ，提 高 人 们的生活水平 ，增加人们对其居住和活动所需空间的需 求 。 另一方面也会增加居民的支 付 能 力 ，增 强 居 民 的 购 买力，提高居民对住房面积、质量及配 套等方面的需求 ， 从而增加居民对高档住房 的需 求 。 居民收入水平越高 ， 支 付 能 力 越 高 ，对 住房的需求就越旺盛 ， 这 样 在 供 给 不 变的情况下房屋价格也越高。2. 城市总人口3. 商品房竣工面积如果说土地交易价格和房地产开发投 资 额 是 影 响 房价的直接因素，那么商品房竣工面 积就是影响房价的 间接因素。 房屋竣工面积 并非 越 大 越 好 ，因 为 竣 工 面 积 越大，土地成本 就越高，商品房的投资成本就越大 ，这 样 在商 品房需求方购买力一定的情况 下 ，商 品 房 的 价 格 并 不会因为竣工面积即供给的增加 而 下 降 ，而 是 会 随 着 成 本的上升即利润的下降而上涨。（四）政策因素在房地产市场中，住房价格不单单只是由 市 场决定 的，国家的宏观调控也会影响住房价格。 政策方面，影响房价的因素主要有以下几个方面：1. 城市规划政策某一地区政府对该地区的城市规划对 房 价 有 很 大 影响。 当这一地区的某个地块 被 政 府 规 划 为 新 区 时 ，该 区域的经济会有所发展，投 资增加 ，土 地 价 格 上 涨 ，从 而 使住房成本增加 ，住房价格上涨。2. 房地产价格政策房地产价格政策是指政府通过制定政 策 来 影 响 房 地产价格，主要是最高限价和 最 低 限 价 策 略 。 当 房 价 呈现 上 涨 趋 势 时 ，政府会规定 房价的最高交易价格 ， 即 房地产交易价格不 能超过政府规定 的 最 高 价 格 ，从 而 把 房价限 定在合理范围内，避免房价 的 较 大 波 动 。 当 房 价 呈现 下 降 趋 势 时 ，政府会规定房价的最 低 交易价格 ， 从 而不 致 引起房屋需求的超额 增 加 ， 避免房地产市场的混 乱。3. 税收政策基于我国的税收制度，由于政府可以对不 同 的征税 对象制定不同的税收制度，因此政府 可以在房地产方面 制定不同的税收政策，增加税收会加重房地产商的开发 成本，从而使房屋价格上涨。 减少税收会降低开发成本， 从而使房屋价格下降。四、商品房价格影响因素的实证检验（一）数据选取商品房作为一种特 殊 的 商 品 ，它 的 需 求 主 体 是 人 ，人口数量的多少对房地产价格有着显著的影响 。 随着城镇化进程的不断 加 快 ， 城市规模的不断扩大 ， 城 市 人 口数量也在不断增长， 从居民对住房 的需求角度来说 ，无论是城市户口还是非城市户口的城市常驻居民 ，都 有 在城市生活居 住的需求。 这样在城市土地有限的情况下 ，在 城市居住的人口 越 多 ， 对住房的需求越大 ， 住 房 的 价格也越高。（三）商品房的供给1. 土地交易价格在房地产市场中，土地交易价格是影响商 品 房供给 的首要因素。 土地作为一种不 可 再 生 资 源 ，其 来 源 主 要 有 两 个 方 面 ，一 方面是原有 土地的合理利用 ， 另 一 方 面 就是开垦新土地 ，但由于近年来国家实行的一些土地收 购储 备政策等使得开垦新土地的规 模 不 断 缩 小 ，导 致 土 地交易价格上涨 ， 从而使得开发商 的 成本增加 ， 利 润 减 少 ，利 润 率 下 降 ， 进而为市场 提供新建住房的积极性下 降，住房供给下降 ，房价上涨。2. 房地产开发投资额房地产行业是典型的资金密集型行业 ，房 地 产 开 发 投资额有赖于资 金 的 拥 有 量 ， 资 金 规 模 越 大 ， 对 房 地 产 市场的刺激作用就越大，房价就越高。 具体来说，自有资 金 和 银 行 贷款是我国房地产开发投资额 的 主要资金来 源， 但由于房地产行业开发投资 额的资金规模较庞大 ， 仅靠自有资金很难进 行房地产开 发 投 资 ，所 以 资 金 来 源 的主要途 径是银行贷款，而开发商大规模的银行借 款 将 催生大量的借贷利息，从而使 开 发 成 本 增 加 。 房 地 产 开 发 投 资 额 越 大 ，对投资资金的 需 求越多 ， 资 金 成 本 便 越 高，房地产商将增加的成本转嫁到房价上使房屋价格也 越来越高 。在研究商品房价格的计量模型中,虽然所得 的研究结论有所不同,但所分析的各影响指标基本相同 ，综合来看，影响和制约商品房价 格的主要 因 素 为 ：年 末 总 人 口 、人均可支配收 入、房地产开发投资 额 、人 均 生 产 总 值 、土地交易价格和商品房竣工面积。就当前经济形势看，房地产价格的影响因 素 日趋明 朗化，年末人口数量以及商品房竣工 面积已成为影响商 品房价格的关键因素。 并且随着经济的快速发展 ，人 均可支配收入、房 地产开发投资额及土地交易价格也必然 会对商品房价格产生影响。 同时不能忽略在经济快速发展过程中人均生产总值的影响。 所以选取的变量分别为视角64JINGJI 经济SHI JIAO2014 年第 1 期区 域 经 济JINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAO年 末 总 人 口 （ 万 人 ）、 人均可支配收入 （ 元 ）、 房 地 产 开 发投资额（万元）、人均生产总值（元）、土地交易 价格（元/平 方米）和商品房竣工面积（万 平 方 米 ）。 选取的数据为长 春市 2000 年到 2012 年上述方面的统计数据。（二）模型设定本文设定了如下线性形式的计量经济模型 ：2.571，不仅各系数的 t 检验不显著，而且 X5 系数的符 号与 预期的相反， 这表明很可能存在严重的多 重 共线性 。本文将对此模型进行计量经济检验和模型修正 。（四）模型的计量检验1. 多重共线性检验以及消除多重共线性计算各解释变量的相关系数。 选择 X2、X3、X4、X5、 X6、X7 数据，得到相关系数矩阵。 自变量之间的相关系 数截图如表 2 所示：Yt=1+2X2 t+3X3 t+4X4 t+5X5 t+6X6 t+7X7 t+t其中 ：Yt：商品房平均售价（元/平方米）X2：年末总人口（万人）X3：人均可支配收入（元）X4：房地产开发投资额（万元）X5：人均生产总值（元）X6：土地交易价格（元）X7：商品房竣工面积（万平方米）2、3、4、5、6、7 分别为年末总人口、人均 可 支 配 收入、房地产 开发投资额、人均生产总 值 、土地交易价格和 商品房竣工面积各因素的待估参数。（三）模型的参数估计用 Eviews 软件的多元回归分析 ，输出结果如表 1 所 示：表 2 X2、X3、X4、X5、X6、X7 相关系数矩阵由相关系数矩阵可以看出：各解释变量相互之间的相关系数较高，证实确实存在严重多重共线性。 由统计学上的统计方法可知，多重共线性的修正方法可采用逐步回归法。 最后的回归结果如表 3 所示：表 1 多元回归分析结果表 3 各解释变量间的逐步回归结果R2=0.99F=157.25DW=2.34通过逐步回归后发现，商品房平均售价与年 末 总人 口和商品房竣工面积表现了良好 的 正 相 关 性 ，并 且 各 个变量的相关指标符合检验标准。2. 异方差性检验：怀特检验怀特检验是检验方程是否存在异方差 性 的 较 为 准确 的 检 验 方 法 ， 通 过 运 用 Eviews 软 件 ， 得 到 的 White 检 验结果如表 4：由 此 可 见 ， 该 模 型 R2=0.9947，R2=0.9884， 可 决 系 数与修正可决系数 都很高，模型的拟合度很好。 当 =0.05时 ，F （n-k-1，n-k）=4.950288，F 检 验 的 值 大 于 F ，说22明解释变量与被解释变量之间存 在 真 实 的 线 性 关 系 ，显著 性 检 验 通 过 。当 =0.05 时 ，t =（n-k）=t0.025 （12-7）=265视角JINGJI 经济SHI JIAO2014 年第 1 期X2X3X4X5X6X7X21.00000.95940.55180.89420.86930.6731X30.95941.00000.59000.98070.94960.8382X40.55180.59001.00000.61360.55511.0000X50.89410.98070.61361.00000.93500.8459X60.86930.94970.55510.93501.00000.9205X70.67310.83820.52120.92050.84590.5212区 域 经 济JINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAO表 4 回归方程怀特检验结果增长 2.998371 个单位。 根据以上分析结果可知，长春市房价的高低与人口数和商品房竣 工 面 积 有 关 ，由 于 人 口的变化幅度长期来看是比较稳 定 的 ，不会因为政府相关 政策的出台而使人 口数量有较大 幅 度 的 变 动 ，而 政 府 对房 地 产方 面 的政策调控则会对商品房竣工面积 有 较大 影 响 ，因 此 ，政 府可以出台相关政策来 影 响商品房竣工 面积从而调控商品房的交易价格。（二）启示基于本文得出的结论可 知 ，长春市商品房 价 格的上 涨与人口数量有着密切的关系，是影 响房价上涨的关键 因素。 从需求方面看，不断加快的城镇化进程以及快速 的经济发展催 生了大量的住房需 求 ，当这部分住房需求 进 入商品房市场后，将导致商品房 市 场 出 现 供 不 应 求 的局面，进而引起房价的上涨。 供给方面，由于可用土地有限，加之 18 亿亩耕地红线对土地的限制 ，使 得 土 地 价 格 上 涨 ，开 发 商 成 本 过 高 ， 面对人口数量 增加带来的巨大 需 求 ，商 品 房 供 给 缺 乏 弹 性 ， 进而对住房价格形成巨大 的上涨压力。基于前文分析可知 ， 居 民 对 住 房 的 需 求 属 刚 性 需求 ，因 此 ，要 想 解决房价过高问题只能 从 供给方面寻求 解决办法。 由上述实证分析可 知 ，商品房竣工面积是影 响商品房价格的其 中要素，因此政府可以出台相关政策 来规定 商品房竣工面积中保障性住房的比例 ， 这 样 ，一方面政府为那些真正需要住房的 人 提 供 了 居 住 场 所 ，使得住房需求有所减少。 另一方 面 ，增加的保障性住房即 增 加 了 实 际 住 房 供 给 比 例 ， 降低了投机性房地产的比 例，从而使 实际住房供给与住房需求趋于平衡 。 只 有 在供 给 与需求相互均衡的条件下 ， 住 房 价 格 才 会 趋 于 稳定，房地产也才能均衡健康发展。nR2 = 9.10，x2 （4） =9.49，nR2 x2 （4） =9.49， 所 以 不0.050.05拒绝原假设，即认为随机误差项不存在异方差性。3.自相关性检验:对于自相关性，用 DW 检验法进行检验的结果为 ：DW=1.747214， 因 为 n=12，k=2， 取 显 著 性 水 平 =0.05，查 表 得dL =0.97076，dU =1.33137，而dU DW =1.7472144-dU，所以模型不存在自相关性。因此，最后的回归方程为：Y=-9353.089+2.998371X7+15.24130X2（-2.447932）（10.27902）（2.860129）R2=0.968914R2=0.962006F=140.2585该 模 型 R2=0.97，R2=0.96 可绝系数与修正 的 可 决 系数 都 很 高 ，说明模型的拟合度很好 ，此 外 ，当 =0.05 时 ，X