和泓地产梅溪湖营销策划报告(终稿).doc

和泓地产梅溪湖营销策划报告(终稿) 开篇之前，我们先从一群著名的开发企业说起Code ofthis report|2?Copyright CentalineGroup,xx中原战略合作伙伴之一佳兆业地产10年时间，从00到年销售额100亿元的知名开发商?佳兆业集团于1999年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，地产业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，总部位于深圳；?xx年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市（股票代码1638.HK）；?目前，佳兆业的战略拓展已进入珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部等中国五大主要经济区域，业务覆盖26座重要城市，项目开发达到60多个，成功开发了“水岸新都”、“上品”、“可园”等多个系列项目品牌；?xx年，全年销售额突破了100亿元人民币，年开发规模达400万平方米，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。 Code ofthis report|3?Copyright CentalineGroup,xx中原战略合作伙伴之二卓越地产15年时间，商务地产领先品牌，品牌价值TOP10?卓越集团正式成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。 目前，卓越集团已经形成了商务和住宅物业并举的业务开发模式，成为深圳CBD商务开发规模最大企业。 ?截至xx年12月，卓越集团已开发房地产面积200万平方米，土地储备超过1200万，总资产约260亿港元。 ?旗下已开发的成熟产品线有以卓越?时代广场为代表的卓越商务系列、以卓越?蔚蓝海岸为代表的卓越蔚蓝系列，以卓越?维港为代表的卓越城市上居系列、以卓越?浅水湾为代表的卓越城市豪宅系列等产品线。 ?xx年，卓越集团制定“32X”全国战略发展规划，锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈作为重点区域，目前，卓越集团成立了深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、大连、连云港等子公司。 卓越蔚蓝系列卓越商务系列卓越城市上居系列卓越城市豪宅系列中原战略合作伙伴之三万科地产20年成长为行业标杆，年销售额1100亿元的巨无霸?万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 ?xx年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。 ?经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；GOLDEN系列CITY系列TOWN系列TOp系列让建筑赞美生命企业成功之道产品效应企业成功之道品牌效应企业成功之道规模效应用心做好建筑、园林、景观，以及户型结构、室内装修，生活配套等等用心做好产品，是可以超越地段、超越市场、超越的用心做好产品，是难度最大但同时也是最讨巧、最有意义的事情，能够帮助企业持续不断的获得成功；“行稳而致远”。 广告（营销）可以赢得一场战争，但品牌可以赢得终身的战斗。 对于任何企业、任何行业、任何市场而言，广告（营销）做的再好，也不如自身的信誉、品质、品牌对于自身的影响更大、更长远。 因此，无论何时、何地、何事，都要注重自身的品牌效应。 房地产开发和其它的行业、其它的生意一样，都适应于“规模效应”原理，都需要靠规模来取胜，尽管相比其它而言可能是一个“暴利”行业。 产品品牌规模我们发现，著名的企业都具有以下经营特点今天，我们再看和泓地产假日系列阳光系列半山系列四季系列成长型的发展商，卓越生活缔造者?和泓置地集团有限公司（和泓地产）成立于xx年，是致力于完美人生体验的专业地产开发商和服务商。 ?和泓地产确定了规模扩张与品牌塑造并举的快速发展战略，并立志走产品系列化、标准化的发展路线。 现已逐步形成了“和泓四季”、“和泓半山”、“和泓国际”、“和泓阳光”、“和泓?假日”、“彩虹系列”等数个产品系列，每一个系列都独具风格。 ?和泓地产以成为“做中国最受尊重的地产企业”为愿景，秉持“责任、公平、开放、求实”的核心价值观，凭借对地产业务的深刻理解，对每一个建筑精雕细琢，为每一位客户提供贴心服务。 我们相信?和泓地产?将会从优秀，?逐步迈向卓越！我们希望?与和泓地产携手，?共同努力，并肩作战，?翻开企业发展的辉煌篇章！让我们共同见证?和泓地产?基于产品品牌规模的战略思考，?完成从优秀到卓越的华丽蜕变！Code ofthis report|10?Copyright CentalineGroup,xx本报告仅供客户内部使用。 在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 梅溪湖之上荣耀加冕和泓梅溪四季项目营销策略报告湖南中原地产Hunan.11.xxCode ofthis report|11?Copyright CentalineGroup,xx2Guidelines1核心难题1Guidelines2项目价值分析3Guidelines3客户定位5Guidelines4销售策略4Guidelines5营销推广策略Analyze System报告结构Code ofthis report|12?Copyright CentalineGroup,xxGuidelines1核心难题1Part1:市场变局;Part2:板块竞争；Code ofthis report|13?Copyright CentalineGroup,xx宏观经济环境全球经济增长动能减弱，下行风险加大，预计全年增速将明显低于去年。 美国经济复苏乏力，但房地产市场出现向好迹象欧元区经济濒临衰退，失业率升至历史高点日本经济温和复苏，国内需求继续扩大新兴经济体增速继续放缓，通胀压力有所缓解欧债危机持续升级，主权债务与银行债务日益交织金融市场大幅震荡，新兴市场出现资本外逃全球经济增长动能减弱，下行风险加大，预计全年增速将明显低于去年。 世界银行最新预测xx年全球经济增长2.5%，低于去年3.9%的增幅。 Code ofthis report|14?Copyright CentalineGroup,xx宏观经济市场湖南进入城市综合竞争力省级十强，长沙位居城市综合竞争力市级排名第七，为中部六省中唯一进入十强的省份，说明长沙具备一定的竞争空间。 标题内容长沙城市竞争力全国排名第七在10日发布的“xx年中国城市竞争力排行榜上市公司视角下的城市排名”中，湖南进入城市综合竞争力省级十强;长沙位居城市综合竞争力市级排名第七，是中部省会城市中唯一进入十强的城市。 这是国内第一次由金融机构和学术机构合作发布城市排行榜，也是第一次从上市公司视角来衡量城市竞争力。 本次城市竞争力排行榜分为省级和市级两个层次。 在城市综合竞争力省级前十强排名中，北京市力拔头筹，湖南省居第十。 湖南竞争力的提升与湖南省经济总量不断跨越密切相连，xx年，湖南地区生产总值突破万亿元大关;xx年，接近两万亿元，经济总量连续四年稳居全国前十。 在市级排名中，深圳占据榜首，长沙位居第七，居成都、苏州、南京之前。 人均地区生产总值在全国省会城市排名由第10位跃升到第3位，在中部省会城市排名由第3位跃升到第1位。 城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入在中部省会城市都居首位。 在成长竞争力省级排名中，湖南名列第三。 在规模竞争力和盈利竞争力市级排名中，长沙均位居第五。 中原观点目前长沙在全国已具备一定的竞争力，发展在全国中处于较为快速的水平，未来具备一定的发展空间。 Code ofthis report|15?Copyright CentalineGroup,xx行业动态10月百城住宅均价环比涨幅持平，同比跌幅继续收窄，未来在市场和政策双向发力环境下，房价整体维稳。 百城价格指数百城整体价格情况xx年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自xx年6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与上月持平。 环比来看，56个城市上涨，42个城市下跌，2个城市持平。 与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加4个。 同比来看，下跌1.00%，跌幅较上月缩小0.40个百分点。 有34个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加1个；有66个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数与上月持平。 十大城市及长株潭价格情况十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%。 具体来看，广州、北京分别上涨1.04%、0.77%，涨幅相对较高，深圳、南京、杭州、成都、重庆（主城区）、武汉涨幅在0.1%-0.5%之间，天津、上海涨幅在0.1%以内。 同比来看，十大城市平均价格下跌0.60%，是连续第10个月同比下跌。 长沙、株洲、湘潭均在环比下跌行列中。 长沙下跌0.40%，株洲下跌0.46%，湘潭下跌1.06%。 中原观点百城价格指数连续5个月环比上涨，同比下跌，涨幅持平跌幅缩小，表明价格整体波动趋于平稳。 在 7、8月极好的市场成交作为参照下，“金九银十”成交情况未达到预期，促使开发企业合理定价。 在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，未来两个月，价格放大幅度有限，以稳为主。 Code ofthis report|16?Copyright CentalineGroup,xx住建部xx年限购不会取消北京住房限购审核标准升级上海一个半月内，两次重申限购令9月23日，住房和城乡建设部负责人表示，接下来，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要坚定不移地执行好现有调控政策，巩固调控成果。 继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。 9月27日，住建部政策研究中心副主任王珏林在中国房地产价值高峰论坛上透露，限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。 9月25日，北京市住建委发布通知，要求落实住房限购政策，加强房屋登记管理。 此次通知主要针对的是房屋登记，也就是办理房产证这一环节。 今后，北京户籍居民购房和办理房产证时，必须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人的相关信息，一代身份证和临时居民身份证将无法购房。 此外，通知特别要求，持“绿卡”购房的，办理房屋登记时，要核对和上交绿卡的复印件。 9月13日，上海市房管局发布了关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知(以下简称通知)。 这是一个半月内，上海第二次重申限购令的执行情况。 行业动态限购政策在稳定市场预期方面发挥至关重要作用，未来将继续执行。 进入第四季度，调控细则将进入新一轮倒计时阶段。 住建部、北京、上海在此时出台加强限购审核的政策，意在向外界释放一个信号，限购政策将继续严格执行，仍然是房产调控的重要行政手段。 Code ofthis report|17?Copyright CentalineGroup,xx行业动态多地公积金政策微调，上调公积金贷款额度和支持公积金互贷是首选，目的依旧在于刺激刚需促成交。 超20城市上调公积金贷款额度可刺激部分刚性需求入市目前，已统计的上调公积金贷款额度的城市超过20个。 地方上调公积金贷款额度，是在不触及限购限贷底线的前提下，刺激刚需入市，提高成交量的有效方法。 从操作方式上来看，简单易行。 公积金异地互贷主要是在本省或者一定区域内，主要是刺激本区域自住刚需购房，区域内购房无地界限制，人员流动性将加强，对于买卖双方来说均是利好消息，刚需客更是如此。 ?24日，武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。 ?公积金政策调整部分还包括“买二手房后可立即提取公积金、简化提取配偶公积金手续”等。 武汉住房公积金管理中心称，“本次相关政策调整旨在进一步加大对职工解决自住住房问题的支持力度，更好满足职工刚性购房贷款需要。 ?北京和秦皇岛市缴纳公积金的市民在对方城市购房，可办理购房城市当地公积金贷款；沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，在外省买房可以回沈阳提取公积金；大连将上调公积金贷款额度，最高可贷70万；昆明首套房公积金贷款额度上调，最高可贷80万元；济南公积金贷款首套房首付三成变两成，额度最高25万；广东省内公积金互贷的城市已增加到9个；湖南省长沙、株洲、湘潭三地及辽宁省沈阳、鞍山、抚顺等八市，也在早前先后实施公积金异地互贷。 Code ofthis report|18?Copyright CentalineGroup,xx湖北湖南房产税试点筹备工作低调进行简析?华夏时报记者多方采访获悉，房产税试点正处于稳步推进中，而全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。 最新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。 ?据新华网报道中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。 在回答记者有关房产税试点范围是否会扩大的问题时，姜伟新说“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。 ?之前传闻房产税推进受挫，湖南湖北暂停试点新闻，在半个月之后即被最新出台的消息辟谣，最新进展是两地仍然在低调开展试点准备工作。 ?同时，中国住房和城乡建设部部长姜伟新也在十八大之后接受媒体采访说相关部门正在积极研究扩大房产税试点等政策，说明中央对房产调控依然不放松。 行业动态湖北湖南两省再次启动房产税试点，筹备工作暗中进行，且适当的时候政府会扩大房产税试点范围，政策方面变幻莫测。 Code ofthis report|19?Copyright CentalineGroup,xx行业动态十八大后房地产调控没有放松可能，国家住建部表示有关部门已经储备了一些房地产调控政策，随时都有出台的可能标题内容十八大重申调控不放松随着全球整体经济增长的放缓，以及房地产领域出现成交回暖之后，不少开发商寄望于十八大后房地产调控政策会放松或者取消，在记者的追问下，国家住建部部长姜伟新在十八大记者招待会上，用一句话做出了回应。 房地产市场调控政策，至少现在还没有想放松。 而针对今年四月以来，一线城市房地产成交全面出现回暖的现象，姜伟新表示，成交量和房价应该统一看待。 姜伟新表示，住建部会同有关部门已经储备了一些房地产调控政策，一旦有地方政府放松调控的行为出现，不排除一些新的调控政策将会出台。 中原观点在中央的调控下，房地产市场大幅变动的可能性较小。 Code ofthis report|20?Copyright CentalineGroup,xx?国外经济持续波动全球经济增长动能减弱，下行风险加大，预计全年增速将明显低于去年。 世界银行最新预测xx年全球经济增长2.5%，低于去年3.9%的增幅。 ?国内房地产市场回暖明显?百城价格指数连续5个月环比上涨，同比下跌，涨幅持平跌幅缩小，表明价格整体波动趋于平稳?政策前景不明朗，新政策随时都有可能颁布?湖北湖南两省再次启动房产税试点，筹备工作暗中进行，且适当的时候政府会扩大房产税试点范围，政策方面变幻莫测。 ?十八大后房地产调控没有放松可能，国家住建部表示有关部门已经储备了一些房地产调控政策，随时都有出台的可能结论世界经济增长受限，虽然国内房地产市场回暖明显，但是长远预期并不乐观，房地产市场机会与挑战并存。 Code ofthis report|21?Copyright CentalineGroup,xxGuidelines1核心难题1Part1:市场变局;Part2:板块竞争；Code ofthis report|22?Copyright CentalineGroup,xx重点竞争区域梅溪湖、洋湖垸、滨江新城各区域竞争愈演愈烈供应面积区间80-160平米两房四房在售项目均价高层均价6800-7400元/平米代表性楼盘世贸铂翠湾、长沙奥克斯、绿地中央广场供应面积区间80-130平米的二房和三房在售项目均价高层均价毛坯5000-5200元/，精装6500元/代表性楼盘中海国际社区、利海米兰春天洋湖板块岳麓区板块分布图滨江新城滨江新城梅溪湖板块供应面积区间80-160平米两房、三房、四房，200-240平米、别墅在售项目均价均价临湖7500-8500元/平米代表性楼盘中建梅溪湖一号、金茂梅溪湖Code ofthis report|23?Copyright CentalineGroup,xx滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点规划区域将形成大河西新兴区域的三足鼎立局面洋湖垸梅溪湖国际功能服务区洋湖垸总部经济区含浦镇规划区含浦镇将成为知识创新、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居的现代两型社会建设示范名镇。 600亿梅溪湖新城梅溪湖新城占地10168亩，总投资超过600亿的梅溪湖国际服务和科技创新城，将建成一种“人与山水自然唇齿相依”的诗画美景。 河西CBD滨江新城综合功能于一体，成为长沙新一轮经济滨江新城规划区滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲的名片地带。 Code ofthis report|24?Copyright CentalineGroup,xx?发展历程早期依托大学城的发展，后期依托洋湖湿地公园景观资源发展，湘府路大桥的拉通扩大了片区影响力?区域发展特征河西大学城云集了大量高素质、高消费能力的优质客户；洋湖湿地公园的规划提升了整个片区的居住价值，吸引了大批河东客户在此片区臵业，湘府路大桥的建设完善了片区与省府片区对接，大大提升片区区域价值。 洋湖板块大学城臵业片区，洋湖湿地公园景观优势，湘府路大桥连接省府片区提升片区臵业价值湘府路大桥洋湖湿地公园大学城Code ofthis report|25?Copyright CentalineGroup,xx洋湖板块在售项目为88个，已拿地待建待售项目为88个，区域未来供应量较大?目前洋湖区域在售楼盘为8个，分别为中海国际社区、米兰春天、中建麓山和苑、华润橡树湾、江山帝景、汀香十里、枫华府第、云顶翠峰?目前洋湖区域已拿地待建待售项目为8个，开发商分别为湘江 700、万科、合能、和顺臵业、湖南农信、中建、中天、德普臵业Code ofthis report|26?Copyright CentalineGroup,xx?发展历程片区在自身拥有先天湘江资源优势的同时，同时受益于河西市府片区发展和河东岸超级大盘发展，片区价值挤压抬升。 滨江新城规划提升了片区的整体臵业价值?区域发展特征得天独厚的湘江景观资源优势奠定了该片区的物业品质；滨江新城规划吸引了大批品牌开发商进驻，与隔江相望的北辰三角洲、湘江世纪城等超级大盘遥相呼应，亦大大提升了片区的人气。 滨江新城板块得天独厚的湘江景观资源，大手笔的滨江新城规划，对接河东百万级超级大盘，众多品牌开发商云集，注定了片区高档物业价值湘江超级大盘品牌开发商云集市府市府滨江新城规划Code ofthis report|27?Copyright CentalineGroup,xx?目前滨江区域在售楼盘为3个，分别为奥克斯广场、绿地中央广场、世茂铂翠湾?即将上市项目有2个，恒大御景湾和南山项目。 ?目前滨江区域已拿地待建待售项目为11个，开发商分别为浙江鼎丰控股（渔人码头）、楷林臵业、恒大地产、先导臵业、南山地产、日月投资、凯城臵业、宜居地产、长沙名融房地产(民生银行湖南总部)、贵发投资、万科及保利。 滨江板块在售项目为33个，已拿地待建待售项目为11个，区域未来供应量极大Code ofthis report|28?Copyright CentalineGroup,xx?发展历程片区依托大河西规划，依靠政府规划带动，形成河西新兴居住区。 城市交通和配套不断完善，政府的规划提升板块居住氛围?区域发展特征梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭国家4A级风景区，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不可复制。 梅溪湖板块大河西产业核心，对大河西的发展贡献巨大，交通、配套、产业升级使片区的纳客能力不断增强大河西大河西地铁号线地铁号线Code ofthis report|29?Copyright CentalineGroup,xx梅溪湖中心板块在售项目为44个，已拿地待建待售项目为55个，区域xx年开始供应量将逐步扩大，区域影响力也逐年增强中建梅溪湖一号金茂梅溪湖振业城晟通佳兆业合能本案中国铁建?目前梅溪湖区域在售楼盘为3个，分别为旭辉御府、中建梅溪湖一号、金茂梅溪湖?目前梅溪湖区域已拿地待建待售项目为5个，开发商分别为和泓地产、佳兆业、晟通地产、振业城、合能地产?预计xx年入伙项目约为4个，分别为合泓地产、佳兆业、晟通地产及合能地产，本项目位于板块西片区，目前周围边配套并不完善达美D6区Code ofthis report|30?Copyright CentalineGroup,xx?梅溪湖主要依托湖景资源、地铁2号线、区域内的强势规划。 已经吸纳大量知名开发商入驻，预计xx年将有9个项目在售，区域热度直线上升。 ?洋湖垸主要依托湘江资源、洋湖湿地公园的景观。 万科、中海、中建、华润众多开发商齐进驻，目前已经成为区域发展新热点。 ?滨江新城长沙市重点发展的热点区域之一，预计打造成长沙市滨江的金融中心，目前已经有保利、万科、恒大、南山等众多开发商入驻。 结论整个河西战国时代已经来临，已经形成梅溪湖、洋湖垸、滨江新城三足鼎立的态势。 Code ofthis report|31?Copyright CentalineGroup,xxGuidelines1核心难题1Part1:市场变局;Part2:板块竞争；Code ofthis report|32?Copyright CentalineGroup,xx2Guidelines1核心难题1Guidelines2项目价值分析3Guidelines3客户定位5Guidelines4销售策略4Guidelines5营销推广策略Analyze System报告结构Code ofthis report|33?Copyright CentalineGroup,xx22Guidelines2项目价值分析Part1:项目价值分析;Part2:项目竞争价值分析；Part3:项目属性定位；Code ofthis report|34?Copyright CentalineGroup,xx顶级区域价值长沙两型社会建设的核心区域，最宜居城市群，未来的城市发展的新中心项目价值理解之一全城焦点未来长沙新核心二长沙的国际服务区长沙未来年发展的新型中心区长沙未来的CBD区域价值长沙国际服务区、科技创新城区域功能区域形象区域发展区域属性本案Code ofthis report|35?Copyright CentalineGroup,xx项目价值理解之二北向面山、南向观湖项目的景观优势项目北看山，南看湖，临近龙王港河，拥有非常好的景观面。 项目北侧产品可瞰梅岭公园；南面可直观梅溪湖3000水面，俯视龙王港河，从竞争上来看，此为项目的核心竞争优势之一。 本案梅溪湖梅岭公园湖景景观面山景景观面Code ofthis report|36?Copyright CentalineGroup,xx项目价值理解之三超大楼间距，围合式布局顶级的规划价值围和式布局，典型art-deco风格，产品基本为南北朝向。 项目本身规划围和式布局，所有产品俯瞰中央景观园林，楼间距宽，舒适度高，art-deco风格迎合长沙人喜好，受到市场青睐所有户型基本为南北朝向，部分产品西北-东南朝向，整体规划良好Code ofthis report|37?Copyright CentalineGroup,xx项目价值理解之四刚需、首改最佳选择912+1产品942+1产品962+1产品882+1产品80两房产品126三房产品户型价值88-962+1产品为主，搭配80两房和126三房产品。 以主流刚需产品为主，迎合市场需求，保证项目快速消化。 Code ofthis report|38?Copyright CentalineGroup,xx产业价值国际文化艺术中心、国际研发中心、国际CBD三大核心商业项目的打造，将片区打造成为高端的新型国际新城，拥有独一无二的产业价值。 ?国际文化艺术中心国际顶级大师设计，15亿大手笔，1800座规模、领先全国比肩世界；?国际研发中心即将启动零碳展示中心、科学家中心、院士工作站和研发中心样板区；?国际CBD一个大型、高端，代表长沙未来最高水平的城市综合体即将启动，包括五星级酒店、国际甲级写字楼、大型SHOPPINGMALL和顶级酒店公寓；国际文化艺术中心项目价值理解之五未来最强产业集中群国际研发中心国际商务区Code ofthis report|39?Copyright CentalineGroup,xx项目价值理解之六长沙第一教育集中地顶级教育价值长沙最齐备教育配套，独一无二的一站式。 第一示范、涉外学院、长郡中学、岳麓区实验小学四大名校环绕，一站式，既是顶级的教育配套，也是人才的摇蓝第一师范湖南省立第一师范学校（湖南省立第一师范、湖南省立一师范）湖南第一师范学院，其前身为南宋时期张栻创办的长沙城南书院，1903年始立为湖南师范馆。 1912年和1914年相继改为湖南公立第一师范学校和湖南省立第一师范学校，解放后更名为湖南省第一师范学校。 xx年升格为普通高等本科院校，并更为现名。 长郡中学原湖南省长沙市系省重点中学，是全民所有制正县级单位。 学校创立于1904年，为长沙市百年名校，梅溪湖长郡中学是此校在梅溪湖开设分校区。 长郡中学第一师范岳麓区实验小学岳麓区实验小学岳麓区实验小学（原名梅溪湖小学）是由金茂投资（长沙）有限公司投资建设，岳麓区教育局主办的公办示范性小学。 学校位于梅溪湖西北侧，西靠长郡梅溪中学，南接秀川路，北临肖河路，相依青山绿水，环境优美，交通便利。 学校建设了全市小学中唯一的恒温游泳馆以及计算机教学中心、实验教学中心、文艺中心、国学文化走廊、手工创意中心、心理咨询中心、自然观景区等设施。 同时通过屋顶绿化、太阳能、雨水收集系统等绿色技术，将学校建为一所设施先进、现代化程度高的两型示范性小学。 Code ofthis report|40?Copyright CentalineGroup,xx完善的城市地面交通价值项目四面临路，同时临近地铁22号线站点。 交通通达性良好，拥有完善的城市交通体系。 项目价值理解之七纯地铁口上盖物业321?地铁2号线经过，西南面有地铁站点，东面临国际商务中心站、国际商业中心站，南面临梅溪湖西站，四大站点汇聚项目周边；?南面临梅溪湖大道，西面秀峰路经过，东西畅通，可由梅溪湖路通往二环线，通达性以及介入性较好秀峰路梅溪湖路环湖路二环线1国际商务中心站2国际商业中心站3梅溪湖西站本地块4地铁22号线站点4Code ofthis report|41?Copyright CentalineGroup,xx本项目临近梅岭公园，典型的公园社区，享受无限的休闲价值。 项目价值理解之八城市公园社区本项目一期Code ofthis report|42?Copyright CentalineGroup,xx角度价值点位臵全城焦点长沙未来新核心景观南向面湖、北向面山、临近龙王港河规划超大楼间距、围合式布局户型刚需、首改臵业首选产品产业长沙未来产业集中群教育长沙第一教育集中地交通地铁上盖物业环境城市公园居住区项目价值挖掘小结具有88大全资源的居住价值成就国际富人新区生活标杆Code ofthis report|43?Copyright CentalineGroup,xx22Guidelines2项目价值分析Part1:项目价值分析;Part2:项目竞争价值分析；Part3:项目属性定位；Code ofthis report|44?Copyright CentalineGroup,xx从竞争关系分析，项目的竞争格局主要分成三大梯队。 第一梯队第二梯队第三梯队12项目次级竞争对手，虽然对本项目影响较弱但仍然不容忽视项目区域外竞争项目未来直接竞争对手，未来竞争工作的重中之重。 3Code ofthis report|45?Copyright CentalineGroup,xx第一梯队直接竞争项目中建梅溪湖1号金茂梅溪湖晟通佳兆业本项目第一梯队主要竞争项目?金茂梅溪湖?中建梅溪湖11号?晟通项目?佳兆业项目Code ofthis report|46?Copyright CentalineGroup,xx金茂梅溪湖规模项目总占地156767，总建面40万，一期共970户产品类型高层、洋房、别墅户型区间86-135的两房、三房产品，165的洋房和200-240的别墅产品。 建筑风格art deco风格容积率2.53，一期1.74开盘时间xx-10价格均价8500元/项目综合评述项目优势品牌开发商开发，前期推广力度强劲，项目地块享一线梅溪湖景观资源，小区环境很好，并且为片区唯一学区房，带学位指标，项目自带幼儿园。 劣势分析项目所处位臵交通较为不便，周边商业配套欠缺；配套分析项目周边配套较为贫乏，无商业配套，项目二期规划有商业街，项目为学区房，博才实验小学与师大附中学位，景观资源卓越。 项目与金茂梅溪湖对比优势长沙最知名学校环绕、地铁上盖，临近国际商务区，未来配套更加完善，通达性好、性价比高劣势为项目整体形象调性没有金茂高，景观资源相对较差Code ofthis report|47?Copyright CentalineGroup,xx中建梅溪湖规模项目总建面56万产品类型高层、复式、别墅户型区间88-130两房、三房四房建筑风格art deco风格容积率2.5开盘时间xx-10价格均价7500元/项目综合评述项目优势品牌开发商开发，大规模开发，自带近3万平米商业配套，产品定位刚需为主，迎合市场需求，部分产品享有一线湖景资源。 劣势分析项目所处位臵交通较为不便，周边发展目前较为欠缺；配套分析项目自带3万商业配套，小区教育幼儿园、一线湖景梅溪湖、休闲会所都有所具备本项目与中建梅溪湖11号相比本项目优势长沙最知名学校环绕、地铁上盖，临近国际商务区，未来配套更加完善，通达性好、性价比高，本项目产品更适合刚需客户。 劣势主要为项目档次、景观资源Code ofthis report|48?Copyright CentalineGroup,xx晟通、佳兆业项目具体规划尚未出台；从目前渠道了解到佳兆业项目主流产品为大户型产品与公寓产品，首推为大面积临湖产品，与项目竞争相对较弱；晟通项目体量较大，整体会以大面积产品为主，但是预计会有少量刚需产品，首推为大面积临湖产品，与本项目竞争关系不大；晟通佳兆业本项目本项目佳兆业项目晟通项目优势地铁口，景观资源劣势开发体量，开发商知名度优势地铁接驳、综合体劣势景观资源，开发体量本项目与第一梯队中明年入市的22个项目竞争也十分激烈本项目与晟通、佳兆业相比更具有性价比、纯居住区和地铁口、公园等配套本项目劣势学位问题将是本项目与周边相比最大的劣势Code ofthis report|49?Copyright CentalineGroup,xx第一梯队竞争小结最大竞争优势临近国际商务区配套更齐全、地铁上盖、公园、成熟教育配套需规避问题开发商在长沙品牌，学位问题1122临近国际商务区配套更齐全、地铁上盖、更适合刚需客户的湖景、公园品质社区是本项目从第一竞争梯队中脱颖而出的契机。 Code ofthis report|50?Copyright CentalineGroup,xx第二梯队次级竞争项目旭辉御府本项目达美D6区中一九骏第二梯队主要竞争项目?旭辉御府?达美D6区?中一九骏?合能项目?中铁项目Code ofthis report|51?Copyright CentalineGroup,xx达美D6区规模项目总占地面积133亩，总建筑面积46万，规划总户数约4080套产品类型高层户型区间88-132两房、三房产品建筑风格现代简约容积率4.46物管费1.7元/开盘时间xx-7-21价格均价7000元/项目综合评述项目优势梅溪湖规划、新西站，46万城市综合体。 户型设计为85-132N+1零公摊创意户型设计，项目为梅溪湖规划中第一个项目，市场关注度高；劣势分析项目周边配套还有一定欠缺，临近二环线有一定的噪音污染；配套分析交通便利，紧邻新西站，双地铁口岸，但是周边生活配套与商业配套尚在规划中；客户分析项目的客户相对比较分散，岳麓区占比40%，市区客户占比30%。 地州市和省外客户占比30%本项目与达美D6区相比优势梅溪湖核心区域，更近地铁口、教育配套完善、公园湖景品质社区劣势外部交通、项目影响力Code ofthis report|52?Copyright CentalineGroup,xx旭辉御府规模项目总占地面积9.7万，总建筑面积35万，总户数为2138户,公寓1056户产品类型高层、别墅户型区间一期90-120两房、三房产品建筑风格art deco风格容积率3.0开盘时间xx-6价格预计均价6000元/项目综合评述项目优势处于梅溪湖板块混合居住区、未来发展前景巨大，周边四大名校环绕，教育破配套完善；劣势分析目前周边环境较差，无任何商业、生活配套，交通不便；配套分析周边四大名校环绕，目前交通不是很方便；本项目与旭辉御府相比优势梅溪湖核心区域、地铁上盖物业、公园湖景品质社区劣势旭辉在长沙的企业品牌、学位名额Code ofthis report|53?Copyright CentalineGroup,xx中一九骏规模项目总占地面积3.6万，总建筑面积15.7万，总户数为1320户产品类型高层户型区间一期二居室87-110平米，三居室128平米建筑风格新古典主义风格容积率4.35开盘时间xx-10价格均价7200元/项目综合评述项目优势项目所处区位生态环境优越，且项目内部拥有山体及水景；劣势分析目前周边环境还未发展成熟，项目离公交车站有一段距离对出行有一定的影响；配套分析景观资源丰富，目前交通不是很方便；客户分析以河西客户为主，占据40%比例，地州市客户占15%，其他各区总占45%。 本项目与中一九郡相比优势梅溪湖核心区域、地铁上盖物业、公园湖景品质社区劣势中一目前配套和外部交通较好Code ofthis report|54?Copyright CentalineGroup,xx本项目合能项目优势地铁口岸，景观资源劣势学位问题中铁项目优势景观资源劣势规模合能、中铁项目具体规划尚未出台；合能项目主流产品以刚需为主，主打教育配套，是本项目的核心竞品；中铁项目整体定位于本项目相当，产品类型也比较接近，是本项目的核心竞品合能本项目本项目与明年入市的22个项目竞争也十分激烈本项目与合能、中铁相比景观资源更好，产品的品质更高。 中铁Code ofthis report|55?Copyright CentalineGroup,xx第二梯队竞争小结最大竞争优势更接近梅溪湖、项目品质、湖景、临近公园需规避问题项目规模、开发商在长沙的品牌和学位问题1122项目更接近梅溪湖、项目品质、湖景、公园是本项目在第二梯队竞争中的最大优势。 Code ofthis report|56?Copyright CentalineGroup,xx第三梯队区域外竞争?目前洋湖区域在售楼盘为8个，分别为中海国际社区、米兰春天、中建麓山和苑、华润橡树湾、江山帝景、汀香十里、枫华府第、云顶翠峰?目前洋湖区域已拿地待建待售项目为8个，开发商分别为湘江 700、万科、合能、和顺臵业、湖南农信、中建、中天、德普臵业Code ofthis report|57?Copyright CentalineGroup,xx第三梯队区域外竞争?目前滨江区域在售楼盘为33个，分别为奥克斯广场、绿地中央广场、世茂铂翠湾?目前滨江区域已拿地待建待售项目为11个，开发商分别为浙江鼎丰控股（渔人码头）、楷林臵业、恒大地产、先导臵业、南山地产、日月投资、凯城臵业、宜居地产、长沙名融房地产(民生银行湖南总部)、贵发投资、万科及保利Code ofthis report|58?Copyright CentalineGroup,xx第三梯队竞争小结最大竞争优势热点区域梅溪湖，长沙富人居住区其他竞争优势地铁开通更早、教育配套更完善需规避问题从大环境来看，本区域地理位臵距离市中心较远112233梅溪湖片区长沙城市发展第一站、长沙富人居住区，地铁开通更早，教育配套更加完善。 Code ofthis report|59?Copyright CentalineGroup,xx22Guidelines2项目价值分析Part1:项目价值分析;Part2:项目竞争价值分析；Part3:项目属性定位；Code ofthis report|60?Copyright CentalineGroup,xx梅溪湖CLD地铁口公园品质社区综上所述，加之项目立足的CLD高端定位和项目景观资源中梅岭公园的公园优势，由此我们得出项目的属性定位为Code ofthis report|61?Copyright CentalineGroup,xx2Guidelines1核心难题1Guidelines2项目价值分析3Guidelines3客户定位5Guidelines4销售策略4Guidelines5营销推广策略Analyze System报告结构Code ofthis report|62?Copyright CentalineGroup,xx33Guidelines3客户定位Part1:近年片区成交客户构成及变化;Part2:项目客户圈定；Part3:项目形象定位；Code ofthis report|63?Copyright CentalineGroup,xx?选取以下几个典型项目进行分析?金茂梅溪湖?达美D6区?中建梅溪湖1号?旭辉御府近年片区成交客户构成及变化Code ofthis report|64?Copyright CentalineGroup,xx成交客户分布0%10%20%30%麓谷西站溁湾镇市府大学城地州市省外河东现工作地成交客户分布相对比较分散，由于项目前期强势推广，聚集众多区域客户到访，整体看以河西客户占比最大，约65%，其次为市内客户，约占25%。 成交客户分布相对比较分散，由于项目前期强势推广，临时售楼处又安臵在喜来登酒店，客户相对比较广泛，整体看以麓谷、西站、地州市和河东客户居多。 金茂梅溪湖Code ofthis report|65?Copyright CentalineGroup,xx成交客户职业分布0%10%20%30%40%私企老板企业中层政府机关、事业单位教师企业高管普通员工自由职业其他客户主要以私