关于我县房地产在建开发项目建设情况的调查报告（二）.docx

关于我县房地产在建开发项目建设情况的调查报告关于我县房地产在建开发项目建设情况的调查报告为全面了解我县房地产在建项目建设进展情况，加强重点项目建设步伐，10月中下旬，县住建局安排专人利用8天时间对全县房地产在建项目进行了深入调查，现将调查情况报告如下：一、基本情况近年来，全县上下紧紧围绕建设新县城，加快城镇建设一体化的工作思路，突出生态宜居、招商引资、商贸等几大重点，把生态宜居作为重点工作，引进了一批投资额大，带动力强、成长性好的大项目。全县在建项目总共*个，建设项目超过*万平方米的有9个，投资额超过2亿元的项目有*个，投资额达到*亿元以上。仅金拱镇万胜国际城一个项目投资额就有*亿元。*个项目大多数分布在县城，其中*个项目分布在石牌、高河、月山、金拱、马庙、洪镇、黄墩、三桥、江镇镇和凉亭乡，总投资额超过*亿元。*个项目用地规模3126.4亩，建设规模*.*万平方米，涉及到县内外开发企业41家。*个在建项目目前总竣工面积*万平方米，占*个在建项目开发计划的*%左右，待开发面积占项目的*%。二、我县房地产在建项目运行特点近年来，我县房地产项目发展喜人，且呈以下特点：一是县城和县级镇在建项目建设速度快。根据调查了解，县城内*个在建项目建设速度非常快。如香樟雅苑、金域华庭、玉兰公寓、雍翠商城、三环御景、富贵世家、骏景苑、阳光鑫城、景都丽城、中顺家园等项目，规模较大，工期短，在两年左右的时间就能顺利完工。全县最大规模项目宁兴花园、和谐家园都在*万平方米以上，也只用了6-8年时间全部竣工，我们的县城用10多年时间建成的规模比周边县城用了半个世纪、1个世纪建设的规模还要大得多，可见建设速度如此之快。二是在建项目建设资金能够充分保证。在建的*个开发项目中，*%的开发企业资金都不成问题，只有极个别企业存在小问题，但也能通过各种渠道筹措来解决。在我县从过去到现在没有出现过一幢烂尾楼的现象，拖欠农民工工资的现象也极少见到。三是商品房销售形势可观。全县在建项目*个，竣工后的销售面积均已超过*%。如阳光鑫城、香樟雅苑等项目房屋开盘后一段时间就所剩无几，达到*%以上。石牌、月山镇的开发项目销售形势也很喜人，能达到*%以上。全县商品房销售均价在3*元左右，其中香樟雅苑销售最高价4*元/m2。黄墩镇的申秀商贸城，新秀商城销售价格最低，每平方米2*元左右。从实际销售情况来看，大部分楼盘售房价及相关政策比较合理，工薪阶层和其他人群基本能接受，购房压力不大。四是房地产开发业纳税势头强劲，经济拉动力强。近年来，随着我县房地产开发企业数量进一步增多和质量的进一步提高，企业纳税出现了强劲势头。今年1-9月份，累计缴纳税收*.*亿元，到年底缴纳税收可大大突破2亿元，有力地促进了全县的财政收入增长，房地产开发企业已成为推动经济发展的支柱产业。五是房地产开发企业数量逐年增多且质量提升。2000年至今，房地产开发企业如雨后春笋般出现。在我县境内的房地产开发商由原来的4-5家，发展到现在的40余家，数量上翻了8倍。房地产开发资质也有了较大幅度的提升。房屋质量明显得到了提高，县城品位也得到了提高。商品房逐步从多层向小高层、高层发展。六是房地产投资规模不断扩大，市场需求总量基本平衡。今年以来，我县已有祥和家园、*水名都、安和家园、城东花园、高宾大厦、天和家园、常青家园、*家园、中澳怡然居等10余个房地产项目已经全面启动。今年房地产开发业从供给和需求两方面入手，增加开发投资，促进住房消费，保持了总供给和总需求的基本平衡。截止10月份，竣工面积与销售面积超过计划的*%左右，实现了房地产开发项目的持续健康发展。三、存在的问题一是县城内购买力及购房需求增长空间比较狭窄。从调查情况来看，大部分开发商认为，我县城离周边市、县太近，发展空间有局限性，常驻人口不足*万，为后续房屋销售造成不利影响。二是城镇整体发展实力较差，城镇公共配套设施还不完善，吸引力不强。作为一个房地产开发企业，其楼盘的销售除了满足当地购房需求外，还有一大部分是靠吸引周边地区的购买人群，从目前我县实际情况来看，尚无足以吸引周边地区购买人群的亮点设施，人性化居住环境不良。因此，除石牌、月山镇外的其它乡镇的开发项目商品房销售均存在缓慢的问题。四、开发项目在建设过程中遇到的困难1、征地拆迁问题。征地拆迁是制约项目建设进度的重要因素之一。好多开发项目都存在征地拆迁难的问题。如石牌新街项目还剩80多户推动不了，骏景苑项目中1户钉子户政府动员拆迁10年了，万胜国际城、天和家园、江镇商贸城、锦绣家园、河缘常青、*河畔4棺坟墓未迁移，都存在拆迁户狮子张口漫天要价，致使房屋拆迁进展缓慢，施工受阻，严重影响了工程进度。2、“三杆管线”迁移和基础设施存在问题。“三杆管线”迁移问题，是我县投资额最大的万胜国际城项目建设中的主要障碍之一。电力、电信杆、军用光纤以及政府对开发房屋一部分限制销售，都在一定程度上影响了项目建设，供电也未得到解决。石牌*水名都项目前面道路市政基础设施不到位，主干道没有雨水管道；国际新城项目面对*河路，大雨时雨水无法排，有倒灌现象，影响小区正常生活。3、土地交付慢、土地手续难到位问题。土地交付慢、土地手续不能到位的问题是导致项目建设停工、建设速度慢，办理建设证件难的主要原因。如石牌富豪商城、洪镇锦绣家园、金桂小区、黄墩新秀商城、江镇商贸城，存在了各种各样的难以实现的土地手续到位问题。4、项目建设施工环境问题。施工环境差也是造成项目建设进度慢的原因之一。如金域华庭、富贵世家项目，老百姓阻挠施工，强行装卸货；凉亭新建商业街项目周边老百姓关系难处理；玉兰公寓项目，老百姓人死了，把装死人的棺材放在项目工地附近，影响环境和销售；中澳怡然居项目，安置户强行要求留通道等问题，造成经济损失达*万元，祥和家园项目中有其它工地上运来的土有十几万方，需要运出资金*万元左右；中顺家园项目对面天发路上有一个土墩，影响施工和施工环境。五、开发企业在开发经营中存在的问题通过调查和日常监管，目前在我县房地产开发企业经营管理中存在的问题有以下几个方面：一是部分开发企业内部管理不正规，规章制度不齐全、监督落实不到位；二是部分开发企业法定代表人和经营负责人政策法律、法规观念不强，依法诚信经营不够；三是个别开发企业房屋销售不规范，夸大其词做广告，实际履行不落实，误导消费者，致使企业信誉下降；四是个别企业不按开发流程去执行，未取得土地手续、建设工程规划许可、施工许可、销售许可、胆大妄为，照样开工建设，发布房源信息，设立营销中心，可能有收订房款的现象发生，甚至有极个别的开发企业变更规划，不经审批，擅自改变。五是个别县内的、县外的开发企业出借、出租开发资质、有项目挂靠开发企业的现象发生；六是少数开发企业对上级主管部门下达的文件、任务不执行或慢执行(这种状况已经扭转)。造成统计报表未报、漏报、慢报现象发生，不能及时为领导提供科学的决策依据。六、建议一是重视土地供应政策对土地价格的调控作用，加大土地出让价格政策。政府及土地管理部门在土地出让和转让时，要公开、公平、合理，增加透明度，防止对地价的炒作行为（石牌梦泰苑项目地皮炒作到了1000多万元1亩的境地，造成房屋无法销售），增加透明度，确保地价交易公平合理。二是土地出让要保证净地出让。政府要先把出让土地上的障碍物扫除干净，搞好“三通一平”，在项目建设中避免开发企业与拆迁户发生矛盾，影响工程进展。三是减少小地块出让，避免今后给物业管理带来难度。土地招、拍、挂时统一由开发企业参与竞拍，不是开发企业的一律不能参与竞拍，这样能减少开发企业的猛增，否则会给管理部门带来很大难度。四是科学规划，创新设计理念，走园林风格路线，进一步优化小区环境，要努力完善工程配套设施，提高工程质量，多建样板小区。项目建设要整体规划，