商圈分析材料(国际地理学期末考试实地调查实践论文资料).doc

通过实地调查和查询资料等方式，获取了有关 店周边市场的大量信息，本着去粗取精，去伪存真的原则，对上述信息进行了归纳和分析，现将分析结果报告如下： 一、立地商圈分析 街道 户数 人数：第一商圈、第二商圈、第三商圈 二、立地商圈交通、环境及特性分析（3公里内） 1、本物业位于周围，人口 21252人均在公里的商圈范围内。特别值得指出的是：，此为人本超市 有利条件。 2、商圈内的机关、企事业 ，其中学校、医院、公园、体育场（馆）等城市设施。 3、 超市在 ，交通 。 周围有 。方便顾客的出行。 4、洞头人本附近有近 平米的停车场，可停放自行车辆。 5、半径3公里的商圈内有小超市， 三、商圈竞争分析 、就目前所掌握的情况看，在3公里商圈内其它公司开大卖场的计划，有离我们100米远地方的农贸市场将投资500万进行扩建。 、统计数据，3公里商圈内的居民有万人，剔除与其它大超市交叉重叠的商圈部分按万人算，本案商圈内有多人，国内外经营超市的实践证明，用万的常住人口去支持一个平米的超市是不成问题的。 四、市场预估 人流、车流统计表及营业额预估 第一商圈 第二商圈 第三商圈 注：1、入店率是第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。结合国内外超市的经验数据，我们将三个商圈的入店率分别界定为 。主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散； 边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 2、客单价预估则与入店率成反比，距离近，常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远，上门的次数少的顾客其购物的单价通常较高，我们预估的最高客单价为元/人/月， 3、营业额预估值=人数*入店率*客单价。 五、综合分析 超市商圈要进行哪些调查？ 商圈就是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，它是以店铺所在地为中心，按一定距离形成不同层次的吸引顾客的区域。商圈调查的目的是通过对商圈范围内顾客及竞争店情况以及可能影响销售的其他情况的了解，并测定店铺的未来销售额。商圈的层次一般可按销售额与市场占有率指标划分为三个层次，即第一商圈：市场占有率在30%以上，占本店销售额的70u/o；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本店销售额的25U/o；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。2竞争店调查同一商圈内的竞争店对本店的销售、盈利等经营要素影响很大，因此，开店前对竞争店的调查可以帮助门店做好决策。(1)综合调查主要包括对竞争店的选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等内容进行调查。(2)商品能力调查包括对竞争店商品的综合能力调查和A类商品能力调查。主要是对竞争店每一部门经营商品的品种、面积、货源等情况进行调查。(3)店铺调查主要包括对竞争店店址环境、店铺设计及店堂布局及商品陈列等内容进行调查。店址环境调查主要包括竞争店选地、用地、停车场、商品搬入口的调查；店铺设计调查主要包括竞争店的店铺形象、构造、建筑、空调、电气设备、器具等专门领域的调查；店堂陈列布局调查主要包括竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及家具备用品等方面的调查。(4)店铺运营管理调查主要包括对竞争店促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理方面的调查。3店铺销售额及门店规模预估店铺销售额指标是由商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重、店铺在商圈范围内的市场占有率4个因素来基本决定的。其计算步骤举例如下：(1)不同层次商圈消费者户数第一商圈离店铺步行10分钟以内，居民800户；第二商圈离店铺步行1020分钟，居民l500户；第三商圈离店铺步行20分钟以上，居民2500户；商圈内有企事业单位50家。二、家乐福选址基本要求1、徒步圈。步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。2、自行车圈。自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。3、机动车圈。开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。四、商圈内的人口消费能力1、商圈片区覆盖：方法一：以某个原点出发，测算5 分钟的步行距离会到什么地方，然后是10 分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。方法二：根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。3、超市选址人气分析策略每个超市的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是超市选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证企业的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。超市的选址要分析该客流的特点。企业的选址差一步就有可能差三成的买卖，这跟客流活动的线路有关。即使是同样一条街道，由于交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，不同位置也可能会使销售业绩存在很大差异。了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过此地是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，学校附近的店面应考虑寒暑假的时间，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上、下班时间，车站附近的店面应摸清发车、到车的规律，这些都会影响开业后的营业时间，进而影响企业 的业绩。超市选址是一门大学问，它要充分运用各种学科的知识，经过深入的分析、研究 才能有效实施，是零售 企业 经营管理者必须予以高度重视的一项关键性工作，选址准确才能进一步有效地提升零售业的竞争能力。为什么要进行商圈研究？确定新店的选址和商圈范围； 评估商圈的市场机会和发展潜力； 了解消费者的购买行为和购买潜力； 了解消费者和目标市场的特征； 了解竞争对手的特征；提供市场经营战略的指导依据； 获得其他相关数据。 1、市场评估城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额 居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数 其他经济指标 2、商圈调查/选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量、常住/外来人口数 选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况 商铺调查：经营业态、物业管理、月租金 3、消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工具 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度 消费者购买力研究 ：4、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。 5、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、产品结构 竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等 几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。 欧尚超市简介1961年，第一家欧尚超市在法国北部城市里尔诞生，它在经营中首次将“多选、廉价、服务”三者融为一体，由此，欧尚成为世界超市经营先驱者。目前，欧尚已是世界著名大型超市经营者之一。2007年欧尚已发展成为年营业额367亿欧元，在世界上12个国家拥有个大型超市和超市1163家，员工超过186，000人，拥有顾客13亿人，是目前法国主要的大型跨国商业集团之一，在世界500强企业排名139位。欧尚在中国的第一家店上海杨浦区中原店于1999年7月18日正式开业，是欧尚在中国的第一家大型超市。自1999年以来，欧尚开始了在中国稳定持续的发展。上海杨浦长阳店、苏州店、无锡店、杭州店、北京店、成都店、闵行店也相继开业.截止到2009年10月,在中国已拥有32家大型超市，而且越来越多的大型超市即将开业。欧尚中国也将一如既往地提供更多的选择，更低的价格，最好的服务。安徽欧尚超市有限公司芜湖天门山店是经安徽省工商管理局批准，于2008年10月18日正式开业。其注册资本为750万美元，总投资750美元，建筑面积33788.71平方米，营业面积9300平方米，招商面积4495平方米，停车场面积15576平方米，共有425个停车位，它是欧尚在中国的第24家大型超市，员工人数450左右。 沃尔玛沃尔玛大型超市于2006年开业，位于位于芜湖凤凰美食城斜对面，中山北路和银湖南路交叉口西南侧，凯德广场二、三楼，商场经营面积约1.9万平方米，经营品种近3万个，2006年实现销售约1.24亿元，交易客单约320万人次，常年为社区提供约750个就业岗位。商场始终以客为本、坚持天天平价的经营理念服务广大消费者、以严格规范的经营制度为广大消费者提供放心质优的商品。 世纪联华上海世纪联华超市发展有限公司成立于2001年7月，它是国内零售连锁业排行名列前茅的联华超市股份有限公司旗下以经营和管理大型零售卖场为目标的专业公司。 世纪联华坚持现代企业管理制度和市场化运行机制，辅之高科技的信息系统和先进的企业核心技术，以质优价廉的商品，先进的硬件设施和优质的服务，为消费者营造良好的购物环境，满足一站式购物的消费需求。在体现商品多、品种全和挑选性强等特点的同时，积极拓展生鲜食品和现场配制、加工等经营项目，形成了个性化经营特色。 目前，世纪联华的发展区域已从上海延伸到苏、皖、粤等省市，开设了近80家大卖场，计划在今后五年内，快速推进联华的全国发展战略，规模达到200多家大卖场。 2006年在安徽地区已有七家大型卖场：芜湖南瑞店、芜湖中山店、芜湖兴芜店、合肥杏花店、合肥双岗店、蚌埠珠城店、六安店。 世纪联华芜湖中山店是于2001年由芜湖市政府招商引资的商业项目。位于芜湖市商业繁华街道中山路商业步行街中段，是拥有2.7万平方的大卖场，于2001年12月28日正式开业。七年多来，在芜湖各级政府和芜湖市民的关心、支持和厚爱下，经过自身的不懈努力，取得了经济效益和社会效益双丰收。2007年实现年销售额2.33亿元， 2008年实现销售额3.82亿元。商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。1) 商圈分析是新开卖场选址的前提。 可以肯定地说，任何人开办卖场时总会力求选择一个拥有较大目标市场的地址，以便能在有效范围内吸引更多的顾客。这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上，进行经营效益的预测，衡量卖场地址的使用价值，再按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、场址、经营条件协调融合。 (2）商圈分析有助于制定发展战略。 在新开卖场来说，如何进行市场开拓是一个非常重要的问题。显然，卖场经营方向、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本卖场的基本顾客群，哪些是潜在顾客群。力求在保持基本顾客群的同时，大力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 (3) 商圈分析有助于加快资金周转。 绝大多数经营者在新开卖场之际，甚至在正常经营过程中，资金都不是非常充裕的，在多数情况下都是资金短缺。正因为如此，资金周转便成为新开卖场经营者必须考虑的一个重要问题。实际上，新开卖场之初，资金问题往往非常难解决。这主要是因为新开卖场时流动资金占用较多，要求资金周转速度快。卖场的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又随着经营环境的变化而变化。当商圈规模收缩而卖场的经营规模仍维持原状时，就有可能导致卖场的一部分流动资金被占压，从而影响资金周转速度，降低资金利用率。 (4）商圈分析有助于制定竞争策略。 在一个竞争激烈的市场环境中，任何有利于竞争的合法手段，经营人员都应当加以有效利用。应当认识到，在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，作用是很有限的。卖场在竞争中为取得优势，已广泛地采取了非价格竞争手段，诸如改善卖场形象、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解不同顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，赢得顾客信赖，也就能赢得竞争优势。综观所有零售经营形式，店铺地址是一种无形的资源。选址正确，门庭若市，生意就会兴隆；选址错误，会带来巨大的损失。零售店铺经营者在选址之前，必须对其商圈进行分析。商圈是指零售商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的差异，使得商圈规模、商圈形态存在很大区别。同样一个商店在不同的经营时期受到不同的因素干扰和影响，商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。 为便于分析研究，一般将商圈视为以商店本身为中心的同心圆型。无论新设或已设的零售店铺，都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实