2013年江苏常州市场调研.pptx

常州项目考察报告 part1 常州概况 常州 上海165公里 南京136公里 无锡39公里苏州81公里 地理位置 铁路 沪宁城际铁路 京沪高铁 公路 沪蓉 长深 常合 沪宜高速 机场 奔牛机场 水路 常州港 京杭大运河 市内交通 高架 城市公交 brt 快速公交系统 丹阳宜兴 靖江 人口及辐射区域扬中泰兴 江阴常州 常州总面积4 385平方公里 市区面积1 872平方公里 常住人口460万人 市区人口230万人 常州下辖钟楼 天宁 新北 武进 戚墅堰 溧阳 金坛等7个县级区市 以上数据截至2010年12月 宏观经济数据 人均消费性支出全江苏第一 人均gdp江苏第三2011年 常州市人均生产总值 人均gdp 78400元 超过南京 高于江苏省人均生产总值 76700元 消费支出占可支配收入的65 在江 浙主要城市中排名第一 2011年江 浙主要城市人均生产总值排名 2010年江 浙主要城市人均消费支出与可支配收入的占比排名 60 00040 00020 0000 80 000 120 000100 000 无锡 苏州 杭州 宁波 常州 南京 徐州 温州 107 400 100 400 80 00079 10078 40076 700 42 000 32 100 50 0 100 温州 杭州 常州 南京 宁波 徐州 无锡 74 67 65 64 64 63 61 part2 常州商圈 一主 以东西向延陵路 南北向和平路和晋陵路为轴线形成的市级市级商圈两副 1 晋陵路北延形成的城市副中心商圈 以新北区北部区域为主 2 和平路南延形成的另一副中心商圈 主要以武进区为主多组团 城西 城东 新龙 武南 新港五大组团 目前常州市零售商业分布呈现为 一主两副多组团 的空间格局 本项目不位于任何商圈内常州零售商业格局商圈格局说明 新北商圈 主城商圈 武进商圈 part3 主城商圈项目介绍 1 2 435 6 7 8 9 10 11 12 13 14 现有项目 潜在项目 市级商圈项目主要沿延陵西路 和平中路 南大街与北大街分布 商业项目聚集度高 商业氛围浓厚市级商圈商业分布文化宫组团 附表 市级商业中心现有主要项目汇总 市级商业中心现有主要项目汇总 市级商业中心现有主要项目汇总 南大街商圈为常州最繁华商业圈 分别为莱蒙都会商业街 南大街步行街 泰富百货 百货大楼构成 南大街步行街的定位为中低档 休闲服饰与女装占比较大 男装较少 餐饮娱乐占总体量的15 18 店铺经营的产品档次相对较低 世界主要知名品牌的专卖店极少 开业时间较早 有一定的人气 莱蒙都会步行街与百货大楼为一体 百货大楼定位年轻时尚一族 莱蒙都会定位在中高档 功能齐全 业态丰富 可满足不同消费需求 街区定位中高档 消费者目的消费较强 街区在周一至周五人气较为冷清 周末人气较旺 常州莱蒙都会 南大街步行街区 文化宫商圈以常州购物中心 泰富百货 泰富广场 时尚莱迪等大型百货公司为主要核心 地处常州市中心城区 该商圈的总面积约1 5平方公里 2009年实现这一区域消费品零售总额达约50亿元 占全市总量的5 日均商业客流在3 5万人次 日租金在10 30元 日 是常州最贵的街区之一 文化宫商圈百货商店经营档次几乎都为中高档 特色不明显 购物空间的停留 观赏和娱乐性较差 虽然交通非常便利 但停车位严重不足 文化宫商业圈 泰富百货高档优雅新版泰富不仅面积扩大几千平方 更是丽姿雄展 焕然一新 从既简洁流畅而又高雅华丽的外墙装饰到舒适宽敞 精致奢华的内部装潢 从宽阔的通道到通透的空间开发展示 以及按照五星级标准打造的洗手间 处处给人以流连忘返之感 精品名品荟萃泰富在原有国际国内一线高档名牌集聚基础上 又引进了卡地亚 阿玛尼 maxmara 伯爵莱利 gucci饰品 英皇珠宝 diesel dkny hitgallery等一大批精品名品 百盛正方京城店占地面积 正方京城是集商业 住宅 酒店 公寓于一体的大型高档综合性商住项目 建成后将成为常州市中心超大型的综合社区 目前百盛已经签约入驻 目前部分开业 新世纪 泰富商城 吾悦国际广场是大体量购物 特色餐饮聚集地 未来该项目的餐饮部分将成为市中心商业的一大亮点吾悦国际广场 凯悦城市广场是集住宅 别墅 写字楼 商铺为一体的大型综合体项目 周边14个高端住宅区提供了基础消费群 目前金鹰已签约 将筹建8万平米华东旗舰店凯悦城市广场效果图 新世纪商城改造后总体量将达8 4万平米 其目标是打造常州的正大广场 成为常州代表性的商业项目新世纪商城二期二期地块新世纪商城 华润万象城总体量100万平米 是华润置地旗下的明星商业产品 成熟的市场定位 产品组合以及项目资本运作经验 使该项目具有较强市场竞争力华润万象城 part4 新北商圈项目介绍 5 6 47 注 本项目在新北商圈东南方向6km商圈范围外 现有项目 潜在项目 新北商圈目前现有项目布局 呈带状轴线状分布 商业氛围较节点式分布的市级商圈弱商圈项目分布81通江中路239 新北商圈目前现有项目汇总 part5 武进商圈项目介绍 1 5467 现有项目 潜在项目 8 武进商圈项目分布格局 呈现环状轴线分布 商业联动性较弱10 常 武北路239 广电西路 武进商圈现有七个主要商业项目 以较大体量 中等档次为主 整体经营状况不尽人意 part6重点考察项目介绍 吾悦国际广场 常州吾悦国际广场 建筑指标 b1 精品超市 零售 餐饮 服务 l1 l2 l4 l5 l3 楼层平面与业态组合 l6 奢侈品 国际名品 珠宝手表 餐饮 服务 国际时尚 配饰 女鞋 餐饮 服务 餐饮 服务 娱乐 时尚流行服饰 运动 童装 餐饮 影院 服务 成熟男女装 童玩 餐饮 服务 家居餐饮 服务 a裙楼与b裙楼之间的通道 地下b1的步行街 bhg在装修中 避风塘跟外婆家门口等候的人群 part7重点考察项目介绍 莱蒙都会广场 常州莱蒙都会广场 莱蒙中影电影院 神采飞扬游艺 冠军真冰溜冰场 莱蒙电脑城 莱蒙酒店 莱蒙餐饮区 莱蒙精品时尚购物区 新常州百货 项三大主力店分列地块三端 形成人流导向标 使人流在项目内部盘踞 流动 规划布局原则 通过主力店的位置来进行功能分区充分利用主力店出入口的设置 带动街区人流对于商业价值比较弱的区域要设置人流吸引点规划要充分考虑分期开发的需要 成功因素总结 按物业类型逐步开发 区域功能明确 项目按照不同物业类型分期开发 每期区域集中满足一项功能要求空间设置 使商业整合 三核心 三内街 三广场 三沿街立面的设置 将所有的商业空间连成整体主力店关键节点设置 形成人流导向标 将主力店设置在项目的三端 将人流聚集在项目内部 带旺各个角落餐饮娱乐比重加大 烘托休闲气氛 在各业态中餐饮及娱乐占了1 3 并分布于各区域 各楼层 加重了项目的休闲 娱乐氛围 莱蒙广场南入口 莱蒙广场室外街区 项三大主力店分列地块三端 形成人流导向标 使人流在项目内部盘踞 流动 1f 停车场 沃尔玛1 8万平米 三大主力店 沃尔玛 1f 新常州百货 1 5f 和特色餐饮及大型娱乐区 1 5f 分别放在地块三端 形成人流导向标 使人流在街区内盘聚 流动 带动街区的兴旺 项三大主力店分列地块三端 形成人流导向标 使人流在项目内部盘踞 流动 1f 新常州百货 特色餐饮及大型娱乐区 酒吧 精品特色街区 项三大主力店分列地块三端 形成人流导向标 使人流在项目内部盘踞 流动 2f 3f 时代华纳 tom熊 特色餐饮及大型娱乐区 美食广场冠军溜冰场 ktv 新常州百货 新常州百货 时代华纳 4 6f 商务酒店 商务酒店 商务公寓 酒店及公寓 精品店 会所 5 6间 80 800m2 间 spa 金融 2 3间 200 1000m2 间 莱蒙c区1f 时尚购物 10间 100 1 500m2 间 高档餐饮 咖啡西餐 6间 80 800m2 间 商务中心 教育 5间 200 1000m2 间 时尚购物 8间 100 1 500m2 间 莱蒙c区2f part8常州市场分析 个人时尚 食品杂货 大卖场已趋于饱和状态 各大品牌皆已出现常州 精品超市业态处于萌芽状态 citysuper ole等精品超市品牌尚未进入 外卖及休闲食品以中至中低端的本地品牌为主 健康保健品类中以药妆店最多 品牌虽然相对单一 屈臣氏市区8家 但分布密度高 店铺数量多儿童母婴用品 儿童母婴用品发展相对健全 大部分知名连锁品牌已进入 但以品牌店为主 常州零售市场个人时尚行业发展进入快速成熟期 国际知名快速时尚连锁品牌正迅速打开常州市场 专业百货品类未来具有发展空间 随着城市大型综合体 如 万达广场 吾悦广场等 的出现 使得国际知名快速时尚连锁品牌以及专业百货相继进入常州市场未来具有发展空间 国际连锁的化妆品集成店 如sephora 已逐渐开始在常州市场入驻 个人3c数码产品品类发展健全 选择众多 食品杂货行业发展相对成熟 大卖场已趋于饱和状态 但整体档次偏低 精品超市等高端超市业态发展正处于起步阶段 目前仅正方京和百盛百货引入bravo超市 儿童母婴用品行业缺乏知名专业百货带动 发展速度受限 生活形态 文化体育用品两大子行业市场分析结果表明家电品类杀手和品牌店都有较大分布 而家居家饰品类以及体育用品品类发展相对滞后 存在发展潜力 家电品类发展成熟 全国连锁专业百货品牌 如国美金太阳 五星电器和苏宁电器等 皆广泛分布于常州各商圈 家居家饰品类品牌选择较为有限 知名连锁品牌 如居然之家 hola 基本生活 一伍一拾等 均未于常州设有分店 文化体育用品品类发展滞后 仅有些许小型品牌零散分布 大型体育用品专业百货 如迪卡侬 尚未进入 是当地零售市场上的一个空白点 生活形态 文化体育 正餐 小吃快餐业态发展成熟 本地品牌 连锁品牌均有分布 选择广泛 中式餐饮以本地 江浙 川 湘菜系为主 整体档次偏低 全国性知名大型 餐饮连锁品牌较少分布 亚洲餐饮以日韩料理居多 同时以本 地品牌为主 西式餐饮仍处于发展起步阶段 可选择种类少 中式快餐分布广泛 本地品牌 连锁品牌并举 西式快餐数量众多 以麦当劳和肯德基最为常见 亚洲快餐如连锁品牌味千拉面等在常州市场已经有所拓展 本地连锁寿司品牌n多寿司分布较为广泛 正餐 小吃快餐 休闲餐饮行业发展较为成熟 品牌选择广 店铺分布密度较高 火锅 自助餐正处于快速发展期 连锁品牌尚未进入市场 休闲餐饮行业发展成熟 简餐 茶餐厅 饮品 甜品各品类分布均广泛 国际连锁的星巴克 costa等知名咖啡品牌以及满记甜品 芋贵人 鲜芋仙 等甜品品牌均已进入常州市场 本地简餐品牌拓展迅速 知名连锁品牌 如迪欧咖啡等 也已经纷纷开店 85度c和breadtalk等 品牌入驻 休闲餐饮 火锅 分布较为广泛 以本地品牌为主 知名连锁品牌 如海底捞 尚未进入自助餐 近几年随着大型购物中心的落成 自助餐品类发展渠道拓宽 发展势头正猛美食广场 几乎没有分布 其他餐饮 常州文化娱乐行业虽有一定供给 但是品牌局限性大 整体档次不高 部分品类如儿童游乐园严重缺失 家庭娱乐行业中 电影院分布最多 品牌以嘉禾影院 金逸影城 大地影院等为主 档次以中档 中低档为主 文化主题大型游乐园 主题公园分布于整个常