新政对长沙楼市的影响及预判VIP

2011年4月 新政对长沙楼市的影响及预判 调控政策解读新政后长沙房地产市场表现 五一 楼市趋势研判 目前全国已有32个城市出台限购细则 截至3月5日 全国已有32个城市出台限购细则 主要集中在环渤海 长三角两大经济圈以及中部省会城市 多数城市限购措施基本按新 国八条 执行 但长沙的限购仅针对90平米以下的新建商品房 限购范围看 北京 上海等一线城市及个别二 三线城市在全市范围限购 而更多的二 三线城市只在市区或主城区限购 青岛 长春等城市明确限购执行期限为至今年年底 其余城市均为 暂时执行 新 国八条 后已落实限购细则的城市分布 各地限购细则附表 长沙限购令出台 由于政策宽松 市场操作空间仍然较大 3月4日 长沙限购政策正式出台对在本市市区 市辖五区 下同 已拥有1套住房的家庭 环长株潭户籍家庭 限购一套90平米 含 以下新建商品住房 对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭 在主城区限购一套90平米 含 以下新建商品住房 对在本市市区 已拥有2套 含 以上住房的家庭 拥有1套 含 以上住房的外地家庭 不能提供本市居住证的外地家庭 暂停在本市主城区购买90平米 含 以下新建商品住房 限购令特征 限小不限大 限内不限外 限新不限旧 本次长沙限购令的整体特征 以家庭为单位 均以家庭为单位 区分长株潭户籍与外地户籍 限小不限大 在产品方面 以90平米为界限 90平米 含 以下的户型受到限制 90平米以上的户型不在限制范围内 限内不限外 在区域方面 只在市内五区实行限购 未涉及长望浏宁四县城 限新不限旧 本次限购并未涉及二手房 仅针对新建商品房市场 房贷 二套房贷首付提高 对仍以首置为主力购房的长沙来说受影响不大 政策要点 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 新国八条与9 29政策二套房贷政策对比 数据来源 合富辉煌 中国 湖南公司市场部 政策解读 目前长沙仍以首次置业为主 占60 以上 因此政策对于长沙整体市场的影响力有限 二次改善型置业占22 左右 首付提高对于这部分刚需客户有一定影响 对于资金较为充裕的改善型客户 首付提高1成影响不大 需要购买的客户仍会购买对于资金不充裕的客户 或暂缓置业计划 或根据自身的资金实力降低要求 房贷 二套房贷首付提高 商用物业投资优势显现 新政下 商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成 且商务商业物业贷款不计套数 优势明显 长沙商务商用物业市场成交量将上升 开发商也将趁机提高价格 有条件的开发商也将改变销售策略 推售商务公寓 商铺等 第二套住宅与商用物业贷款政策对比 数据来源 合富辉煌 中国 湖南公司市场部 营业税 二手房营业税的征收可能成为后续推高房价的重要因素 例子 某5年内次新住宅目前的转售的总价为100万 若2009年购入的总价为70万 发票齐全 其营业税在 新国八条 前后增幅如下表 新政后 营业税增幅较大 交易成本大幅增加 短期内对市场产生一定影响 买家消化政策会产生一定的犹豫 从目前情况看 二手网签等措施并不能完全消除报低价避税的现象 5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给 大部分是5年以上的物业 二手楼市多实行 实收 制 营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上 5年内次新房的承接者多为较高端买家 营业税增加实际上相当于楼价上涨3 5 交易成本增加3 5 并不难接受 加息 去年以来第四次加息 既可收缩资金流动性 又可以约束银行的房贷冲动 政策要点 自2011年4月6日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率 其中 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整 调整后 一年期存款利率达到3 25 一年期贷款利率达到6 31 政策解读 这是央行去年以来的第四次加息 从此次加息的目的来看 主要还是抑制通胀 存款准备金率在本月仍有上调可能 存款基准利率变化表 贷款基准利率变化表 加息 加息对楼市的累计效应将逐步显现 购房成本加大 以基准利率贷款额100万 20年期购买的首套房来说 加息后每月还款额将增加118 68元 25年期月供增加126 03元 30年期月供增加132 66元 在 新国八条 及房产税后加息 其调控楼市的意图明显 过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市 而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控 从目前这种加息节奏来看 中国已进入了加息周期 这对楼市影响将逐步显化并形成预期 从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格 长沙房价控制目标出台 力争2011年新建普通商品住房价格涨幅 低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平 3月31日 长沙市政府正式提出2011年的房价控制目标 根据我市经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素 采取有效措施 力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平 按照长沙市政府工作报告 2011年长沙GDP预期增长目标为13 城乡居民人均可支配收入则分别预期增长12 和14 因此 按照房价控制目标 2011年新建普通商品住房的价格涨幅应低于12 14 数据显示 2010年长沙 内五区 新建纯商品住宅备案均价为4907元 不含单位集资房 按照不超过12 的涨幅预期来看预计2011年长沙住宅均价为5496元 商品房 商品房明标价 一套一标 政策要点 从今年5月1日起 商品房销售明码标价将实行 一套一标 并明确公示代手办费用和物业收费 经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用 涨价需申报 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目 商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源 并严格按照申报价格明码标价对外销售 政策解读 此项政策有利于抑制部分开发商的违规行为 一房一价也可避免开发商随意哄抬价格 利用均价或起价等数据吸引客户 制造楼盘热销假象 虽然可以增加开发商销售的透明度 但对目前楼市调控作用不大 也未必会导致楼市限价 国家其他政策 拿地资金来源说明 目的是防止国际热钱涌入房地产市场 保障房建设 推进住房 双轨制 的建立和完善 地方政府问责机制 能否落实问责机制是政策执行的关键 近期调控政策解读限购令后 长沙房地产市场表现 五一 楼市趋势研判 限购前后市场供应量变化 限购后第一周开盘数量仅1个 推货套数为200套 环比限购前一周下降83 41 去化率仅50 相比前两周明显下降 限购后第二周开始 新盘开盘量及去化量明显回升 二 三 四 五周销售率分别为66 53 32 3 63 48 多数开发商抢在限购前开盘推货 使得限购前一周开盘数量达6个 推货1206套 成交875套 去化率72 55 随着初春楼市传统旺季的到来 不管是推货还是销售套数都接近了限购前一周的水平 具体表现为限购后第五周 全市共有6个项目开盘 推货1137套 成交718套 去化率63 48 开发商抢在限购前推货 限购后首周开盘数量明显减少 二 三周有所回升 第五周开盘数达到限购前一周的水平 数据来源 长沙市房产研究中心 限购令 对长沙内五区市场的影响 限购令 出台后 成交量开始下滑 但是价格仍然稳中带涨 限购令出台 部分客户观望期加长 之后四周 3 06 4 2 成交量开始下滑 不论是新国八条落地还是限购令实施之后 成交价格稳定 甚至还有微幅上涨的趋势 新国八条出台以及传统春节淡季的影响 成交量下滑 淡季过去以及市民趁限购出台前购房 成交上升 受春节传统淡季和限购令的影响 成交面积 年底为楼市的传统旺季 2010年11月 2011年1月 楼市全市成交量都呈现稳步上升的态势 2011年2 3月 在春节假期传统淡季以及限购令的双重影响下 成交量出现了较大幅度的下滑 同比去年2 3月份也出现了不同程度的下滑 成交均价 2009年至今 全市楼市成交价格整体呈现稳步上升的趋势 2009 2011年长沙商品住宅月度成交走势 2009年 2011年 全市商品房和住宅的季度成交量整体上升 与2010年第四季度相比 2011年1季度 商品房和住宅成交面积都出现较大幅度的下滑 分别为348 09万 和310 8万 环比分别下滑3 52 和4 65 但同比去年第一季度仍然呈现出上升的趋势 2009年 2011年 全市商品住宅整体呈现供不应求的状态 08年金融危机过后 09年楼市逐步回暖 长沙开工 施工项目明显增多 并于2010年集中上市 到2010年第四季度 全市商品住宅供应量达396 22万 11年第一季度 春节长假以及限购令出台 全市商品住宅供应量出现了较大幅度的下滑 2009 2011年长沙商品住宅季度供销走势 2009年至2011年 全市商品房和住宅价格稳步上升 11年第一季度 住宅网签均价为6073元 平米 环比上一季度上涨26 13 同比10年第一季度上涨35 95 2009 2011年长沙商品房住宅网签价格走势 周边四县成交情况分析 限购令 细则出台以后 周边长望浏宁的成交量受主城区限购政策影响 成交量不跌反升 同时价格保持稳定 春节期间 限购之后 限购令 对于长望浏宁几乎无影响 反而推动了四县的成交 限购令 出台后 长望浏宁的成交价格稳定 并没有出现松动 限购令颁布之前 长沙内五区成交占比重较大 一般在70 以上 四县成交占比一般在30 以下 限购令颁布后 四县成交占比呈现明显上升的态势 11年3月份四县成交占比达43 内五区成交占比下降到57 土地市场成交情况 2011年1 3月份长沙市土地成交共9宗 成交总面积210 8万 楼面地价最高达到8052 75元 最高溢价率达到462 用地性质多为商业用地 限购令 前1月 2月 土地成交比较活跃 共成交8宗 但是 限购令 之后 土地市场成交冷清 3月土地成交仅一宗 57 11 9 23 限购令 出台以后 有57 的人认为房价会持续小幅上涨 另外有11 的人认为房价会快速上涨 23 的人认为房价会先跌后涨 仅9 的人认为房价会持续下跌 限购令 对客户购房计划产生的影响 限购令 没有涉及到商业地产等 超过21 的人考虑将投资需求从住宅逐渐转向商铺 写字楼 商住型物业 限购令 出台 68 的人认为房价还会持续上涨 房价下跌的可能性极小 投资需求从住宅转向商业物业的比例上升 刚性需求客户影响预期 限购令 出台后 受刚需影响 90 以下户型成交仍然坚挺 从成交总量来看 限购后成交量大幅下滑 限购令后 70 以下户型成交微量下挫 70 80 户型成交反而上升 80 90 户型成交下跌 但在各区间仍占较大比例 受刚需影响 90 以下户型成交仍然坚挺 由于并没有对90 以上大户型实行限购 90 110 的紧凑型三房 120 140 的舒适型三房户型成交下滑幅度较小 在各区间所占比例反而上升 150 以上大户型在限购前后成交量未出现明显波动 受限购令影响较小 改善型需求客户影响预期 是否改变购房计划 140 180 产品属于中高档住宅 多为改善型家庭购买 经济实力与纯高端客户相比相对较弱 对新政敏感度高 观望情绪更浓 所以此类产品在短期内销量并不乐观 调查显示 57 的人会考虑推迟其购此类产品的时间 180 以上高端物业多为经济实力比较雄厚 的客户购买 对价格敏感度相对较低 受新政影响较小 71 的客户表示不会因为新政而改变原有的购房计划 购买别墅物业的客户经济实力非常雄厚 对价格敏感度很低 几乎不受新政的影响 别墅产品后市预期稳定 140 180 180 以上 别墅 本市客户和外地客户拥有住房套数对比 140 180 属于中高端物业 本市户口客户多为改善型二次置业 占51 其次为首次置业 51 的外地户口客户为首次置业 其次为二 三次置业 四次以上的纯投资客户也占较小比例 购买180 大平层的本市客户 多为二 三次置业的改善型置业 此外还有少量的首次置业客户 四次及以上的纯投资客户也占一定比例 购买该类产品的外地客户 则主要为首次置业 占46 其次为拥有3套及以上住房的纯投资客户 购买别墅的本市客户 多为二 三次改善型置业 其次为多次置业的纯投资型客户 购买此类物业的外地户口客户 40 为首次置业 二次改善型及多次投资型置业也分别占有一定比例 改善型需求客户影响预期 改善型需求客户影响预期 140 180 180 以上 别墅 是否考虑改为投资商铺或写字楼 140 180 产品属于中高档住宅 多为改善型家庭购买 自住型购房占较大比例 住宅需求度较高 与纯高端客户相比 此类客户经济实力相对较弱 因此仅21 考虑投资商铺或写字楼 180 以上高端物业多为经济实力比较雄厚的客户购买 此类客户一般处于个人资产的迅速增长时期 投资愿望强烈 雄厚的经济实力也让其掌握自主选择投资各种物业的能力 因此有38 客户考虑投资商铺或者写字楼 购买别墅物业的客户经济实力非常雄厚 投资和改善住房愿望强烈 掌握对多种物业类型的自主选择权 且受新政影响最小 有33 的客户会因为新政考虑投资商铺或者写字楼 开发商保持谨慎态度 目前并没有相关降价等方面的措施推出 限购令 之后 中高端楼盘成交量下滑 但并不明显 而价格依然坚挺 限购令 后 内五区外的楼盘成交量不但没有下滑 而且在一定程度上有所提高 价格走势也比较平稳 限购令 后 五区之内的代表楼盘成交出现小幅下降 而周边地区个盘成交较之前却有所增加 价格方面没有出现较大松动 仍然保持稳定 在这种市场态势下 开发商保持谨慎态度 目前并没有相关降价等方面的措施推出 开发商应对措施 限购令后长沙房地产市场