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地王国际花园建设项目可行性研究报告 地王国际花园建设项目地王国际花园建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 地王国际花园建设项目可行性研究报告 目目 录录 摘要 3 第一章 项目概况 5 1 1 项目总说明 5 1 2 项目所处地址状况 5 1 3 项目拟建规模和标准 6 第二章 市场研究 7 2 1 市总体社会经济情况 7 2 2 市近年来房地产市场情况调查 7 2 3 价格预测 8 2 4 周边地区竞争性发展项目 8 2 5 本项目的优势 劣势分析 9 第三章 项目建筑设计及施工方案 11 3 1 项目功能建设及建设规模 11 3 2 工程技术方案 13 3 3 项目施工方案 19 3 4 投资估算及资金筹措 20 3 5 财务评价 20 第四章 市场营销方案策划 22 4 1 房地产企业实施顾客关系营销的必需性 22 地王国际花园建设项目可行性研究报告 4 2 值得重视的几种房地产营销理念 22 4 3 地王国际花园小区营销方案分析 25 第五章 物业管理方案策划 27 5 1 我国物业管理发展的趋势分析 27 5 2 地王国际花园小区物业管理方案 29 结束语 35 参考资料 36 附件 地王国际花园区域位置图 地王国际花园总平面布置图 地王国际花园户型图 表 1 项目总投资估算表 表 2 土地费用估算表 表 3 前期工程费估算表 表 4 基础设施建设费估算表 表 5 建筑安装工程费估算表 表 6 开发期税费估算表 表 7 其他费用估算表 表 8 投资计划与资金筹措表 表 9 经营税金及附加估算表 表 10 销售分期按比例收入估算表 地王国际花园建设项目可行性研究报告 表 11 全部投资财务现金流量表 地王国际花园建设项目可行性研究报告 第一章第一章 项目概况项目概况 1 11 1 项目总说明项目总说明 1 1 11 1 1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 项目名称 项目名称 地王国际花园建设项目 项目建设单位 公司是以土地整理 城市基础设施投资 房地产开发 酒店经 营 装饰装修工程为主营业务的公司 1 1 21 1 2 项目背景项目背景 本项目地王国际花园位于 建筑工程学院西院原址 位于 市 城市中心 地理位置优越 环境优美 该地块在 市房地产界堪称 地王 加之周围优越的教育 文化 体育 休闲 医疗 购 物 交通环境 使地块的品质及意义非同一般 2002 年 6 月 18 日 市规划国有土地局在市土地储备交易中心首次采用挂牌招标拍卖 方式 对此地块进行公开拍卖 其中省内外多家房地产开发商参加 竞投 以 3 7 亿元人民币一举竞得该项目 1 21 2 项目所处地址状况项目所处地址状况 本项目地王国际花园位于 市城市中心地带 是 久负盛名的 文化教育及服务区域 也是目前 市区开发的黄金地段和 市沈河 地王国际花园建设项目可行性研究报告 区的中心 为文化教育 医疗卫生 体育场馆最集中地区之一 项 目区域与市体育馆 辽宁工业展览馆 省科技馆 北方图书城 青 年公园 二中 中科院金属研究厅 林土研究所 文化路小学 文艺路小学 省人民医院 陆军总院等相毗邻 该地址 1000 米区 域圈内还有五里河体育中心 夏宫 科学宫 三好科技街 鲁迅美 术学院 工业学院 药学院 医大二院 辽宁省电视广播中心 彩电塔 五爱市场 带状运河等 四周有青年大街 文艺路 五爱 街 文化路 与 市中心交通联系极为便利 区位条件极佳 是一 处环境亲水 绿意环绕的绝佳风水居住宝地 它是我市高档住宅和 高档办公商务用房开发比较集中的地区之一 该区域必将成为 市 未来的高档居住 商务办公 文化中心 1 31 3 项目拟建规模和标准项目拟建规模和标准 本工程占地面积 7 79ha 总建筑面积 295165m2 地上建筑 其中住宅 184797m2 公寓 32864m2 办公楼 59780m2 商业用房 17684m2 地下建筑面积 33450m2 其中附属用房 人防 100800m2 公共停车场 24791m2 住宅总户数 1500 户 道路 广场 停车场 24330m2 园区绿化及水面 36690m2 工程总投资 11 亿元 建设期二年 销售期三年 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号指标单数量备注 地王国际花园建设项目可行性研究报告 位 一规划用地面积ha7 709 二总建筑面积M2299410 一 地上建筑面积M2269815 1住宅M2184030 2酒店式服务公寓M231822 3办公楼 包括会 所 M249687 4商场M24276 二 地下建筑面积M229595 1附属用房 人防M210804 2公共停车场M218791 三 道路 广场 停 车场 M224330 三容积率 3 50 四绿地率 47 10 五建筑密度 21 85 六总投资万 元 119086 地王国际花园建设项目可行性研究报告 第二章第二章 市场研究市场研究 2 12 1 市总体社会经济情况市总体社会经济情况 2 22 2 市近年来房地产市场情况调查市近年来房地产市场情况调查 在市委 市政府的领导下 经过几年调查 市住宅产业发展 有了长足的进步 已经逐步走上了健康发展的轨道 进入规范发展 阶段 市近年来房地产市场开发情况和商品房建设情况见下表 市房地产开发情况一览表市房地产开发情况一览表 建筑面积 万平方米 年份完成投资 亿元 施 工竣 工销 售 19907 88349 8172 956 7 19916 74323 5138 451 0 199212 78393 7142 357 4 年份1996199719981999200020012002 人均 GDP 收入 1150 2 126581392214989165001796020322 人均消费 性支出 3858421746404652510655156074 地王国际花园建设项目可行性研究报告 199334 11776 3191 185 9 199441 09960 7226 897 2 199539 68966 7272 879 2 199631 51740 7186 176 6 199728 78648 4226 298 3 199835 64610 7238 7120 5 199951 75719 9326 1149 1 200064 04828 4349 5210 5 200178 01888 9348 8192 5 市商品住宅建设情况一览表市商品住宅建设情况一览表 建筑面积 万 m2 年份 完成 投资 亿元 施 工 竣 工 销 售 199431 26643 8183 973 3 199522 05626 9213 159 8 199618 80496 5143 348 9 199717 69440 4190 081 5 199820 08389 0191 799 1 199935 49496 4260 2119 7 200045 89635 3289 8184 0 2001 59 9708 2302 4165 1 从以上统计资料可以看出 我市房地产和商品房开发情况目前 正处于稳步增长阶段 近几年我市房地产建设进入了恢复发展期 当年的投资完成情况 竣工面积 销售面积等主要指标均较前几年 有所增长 预计 我市房地产业的这种发展势头将在今后几年内持续下去 地王国际花园建设项目可行性研究报告 并且表现出一定的加速发展的趋势 房地产业的发展 也牵动了相关产业 带动了 经济的同步增 长 2 32 3 价格预测价格预测 2002 年以来 我市二环以内房地产市场价格均在 2000 元 m2 以上 综合 2001 年以来几次 市房地产交易统计的商品房销售情 况 我市商品房价格宏观分布为南北高 东西低 特别是青年南大 街及周围 1 公里范围内集中了我市的高档楼区 根据对 市高档住宅和商务写字楼价格的市场调查 市目前 高档住宅的价格在每平方米 5000 8000 元之间 商务写字楼的价 格在每平方米 6000 12000 元之间 按照高档住宅 商务写字楼的 开发和销售面积的比例考虑 本项目的高档住宅按照 6000 元 m2的 市场平均价格 商住写字楼按照 8500 元 m2的市场平均价格作为参 考定位价格 本项目地理位置十分优越 园区品质高雅 开发规模较大 园 区设计 建筑 物业服务追求一流 与同类项目相比 地王国际花 园集地理位置 建设规模 生态环境 物业管理 服务设施等诸多 优势 如果市场目标定位合理 商品房价格适宜 应具有较强的竞 争力 2 42 4 周边地区竞争性发展项目周边地区竞争性发展项目 云顶天厦 云顶天厦位于青年大街南部 歌仙大酒店毗邻 建 地王国际花园建设项目可行性研究报告 筑面积约 4 6 万 m2 预计 2002 年底交付 现出售价格 5000 6000 元 m2 卧波苑 卧波苑位于和平区南五马路 方形广场东南角 该项 目面临南湖公园湖区 园区内活动面积有限 现已完工 出售价格 在 7000 9500 元 m2 华新国际大厦 华新大厦位于青年大街南部 与万豪酒店隔街 相对 是 著名的高档住宅区 建筑面积 3 3 万 m2 平均售价 8000 元 m2 品牌形象较好 地段有一定的优势 但周边配套不是 十分完善 河畔花园与丽景花园 这两处小区分别位于青年大街东 西两 侧 与大二环相邻 是 著名的高档住宅区 河畔花园早期的住宅 价格 装修房 在 6000 8000 元 m2 丽景花园的住宅价格在 5500 6500 元 m2 绿洲碧苑 绿洲碧苑位于沈河区沈洲路 该项目属高档高层住 宅 平均售价在 5000 元 m2以上 万科紫金苑 万科紫金苑位于青年大街南部西侧 该项目属高 档高层住宅 平均售价在 5700 元 m2以上 冠芳园 冠芳园位于文化路边 展览馆西侧 该项目属于小高 层住宅 平均售价在 5000 元 m2 格林豪森 格林豪森位于奉天街 该项目属于高档住宅 平均 售价在 5400 元 m2 地王国际花园建设项目可行性研究报告 2 52 5 本项目的优势 劣势分析本项目的优势 劣势分析 2 5 12 5 1 优势优势 1 地域优势 项目区位于 市沈河区 与和平区毗邻 用地 规划区域地势平坦 河岸优美 随着城区的建设和发展 利用南运 河的天然优势 这里将成为以 大水面 大花园 大绿带 为特色 的一流的生态环境和人居环境 是本项目的开发建设显著优势 2 交通区位优势 本项目东面是五爱街 西面是建院街 青 年大街 南面是文化路 北面文艺路 都是 市的主要街道 青年大街 五爱街是由城区通往机场 沈大高速公路的主要干 道 青年大街是一条按城市道路标准新建第一条快速路 景观路 设 8 车道 机动车与非机动车分离 车流量最大 路两侧建设环境 好 沿线可经过市委 市政府 省政府 便于公务出行 青年大街 南北端延长线还有我市著名的旅游胜地 五里河和北陵公园 是旅 游观光的好去处 中部沿线有市图书馆 省博物馆 辽宁大戏院 辽宁体育馆 辽宁工业展览馆 五里河体育中心 科技宫 夏宫等 大型娱乐活动场所 青年大街也是市内重大活动出行的主要道路 3 规模优势 本项目建设规模较大 超过众多房地产开发 商的同类项目 4 设施优势 本项目周边商业 教育 医疗等服务设施齐 备 比其它的项目有较大的先天优势 5 环境优势 本项目距离一级道路 青年大街有 200 米的 距离 与华新国际大厦 云顶大厦 万科紫金苑等紧临青年大街的 地王国际花园建设项目可行性研究报告 小区比较 具有交通噪声低的优点 2 5 22 5 2 劣势劣势 1 项目开发规模较大 建设周期短 建设投资额度大 资 金筹措与使用将是一大难点 是影响项目成败的关键因素 2 房地产高层的竞争日趋激烈 消费群体走向成熟 市场 需求更高层次 全方位的满足 对房地产开发企业提出更高标准 3 我市商品房空置面积继续增大 积压占用大量资金 有 碍于持续发展 2 5 12 5 1 争对劣势采取得相应措施争对劣势采取得相应措施 1 可以根据开发商的实力进行筹集资金可以通过贷款等各 种渠道来实现 本项目是 以自身雄厚的实力 在 首次采用挂牌 招标拍卖会上与省内外多家房地产开发商参加竞投 以 3 7 亿元人 民币一举竞得 尽管本项目开发规模较大 但只要资金到位 凭借 近几年的规模经营 规模发展的经验 实现短期开发建设的目标 是可行的 2 目前我市房地产市场十分活跃 正处于上升阶段 充满 生机和希望 同时也伴随着风险 见于全国大中城市的房地产竞争 已经从单靠拼户型 拼环境 拼概念转向从设计规划 施工监理 销售服务 物业管理的全过程的创新竞争 面对房地产高端市场竞 争日趋激烈 消费群走向成熟 市场需求更高层次 全方位的满足 对房地产开发企业提出更高标准 本项目利用地理优势 交通优势 地王国际花园建设项目可行性研究报告 环境优势 区位优势 升值优势等外在的客观优势 结合项目自身 的规模优势 设施优势开发商综合实力优势等内在的主观优势 将 项目市场定位在事业比较成功人士 包括职业经理人 公司高层和 白领人士 私企经营者 科研院所的成功人士 二次置业者 事业 单位处级以上干部等中青年人 以适应现在的居住者不但要求房子 要设计好 景观好 环境好 配套好还要有品位 高层次 全方位 的需求 营造出具有北方特色的水性十足的居住理念 打造出典雅 健康 舒适的居住环境 提供给居住者的是更富有特色 更惬意崭 新的居住社区 第三章第三章 项目项目建筑设计及施工方案建筑设计及施工方案 3 13 1 项目功能建设及建设规模项目功能建设及建设规模 3 1 13 1 1 设计构想及功能定位设计构想及功能定位 1 1 设计构思 设计构思 1 本工程 地王国际花园 位于一个周边环境优越的著名文 化社区 项目力求充分体现本地区独特的人文 地理特征 营造一 个以高品位居住建筑为主 高起点现代生态型办公建筑为辅 具有 独特亲水景观和丰富的现代居住文化环境的新型社区 2 充分利用运河带状公园 青年公园的自然环境条件 采用 引入 借景的处理手法 将园区的环境与周边的环境相互渗透 交融 浑然一体 以 亲近自然与水 为环境主题 使之成为 地 地王国际花园建设项目可行性研究报告 王国际花园 的大配套 大环境 后花园 3 便捷高效的现代交通组织与滨水生态保护相结合 坚持以 人 为中心 为人服务的人文主义思想 体现地方风格 突出个 性 使群体建筑与空间层次在协调中求变化 创造一个优美的城市 景观 向人们提供一个居住条件良好 各类设施齐全的经典社区 4 综合考虑场内外的路网结构 公建与住宅布局 群体组合 绿地系统及空间环境等内在联系 构成一个完善的 相对独立的有 机整体 将丰富的文化内涵 古典人文和现代高科技相结合 满足 新世纪人们对网络与智能化的需求 追求新生活 新工作的理念 2 2 设计原则 设计原则 1 注重城市整体环境 园区位于 市文化教育 医疗卫生 体育场馆最集中地区之一 区位优越 所以项目定位于高档住宅公 寓和高档办公商务用房 此外 沿场区北侧的文艺路及东侧的五爱 街都是城市的主要道路 设计中应把握好建筑群体的城市性角色 力求塑造城市区域新的标志性景观 2 塑造园区独特空间品质 在高容积率制约下 可采用大尺 度 大环境的整体设计手法 使得小区内外空间流畅 气势磅礴 同时可运用轴线的转换 对景 借景等多种手法组织空间 形成适 宜的空间尺度和丰富的空间层次 3 营造自然生态环境 作为居住栖息之地 地王国际花园力 求成为一座充满自然特色的园林式社区 一座名副其实的大花园 利用园区紧邻青年公园 运河带状公园的得天独厚的自然条件 把 地王国际花园建设项目可行性研究报告 亲近自然与水 作为地王国际花园的环境主题 在空间与环境上 与近邻的青年公园与运河带状公园融为一体 整体提升该区域的城 市空间品质 4 寻求新的居住特色 突破北方城市住宅区封闭 单调的空 间特征 力求通过丰富而统一的形体 精致细腻的细部处理和水体 绿化等环境要素的大胆组合 探索北方城市新的居住特色 3 3 功能定位 功能定位 本场区地理位置十分优越 土地含金量极高 可研通过对我市 及周边城市的经济发展趋势预测 以及对 房地产开发 销售现状 的分析 我们认为 地王国际花园 应建成 房地产业的珍品 本 工程功能定位如下 1 办公楼 地处 繁华的商贸重地五爱街 是由四幢点式楼 沿五爱街呈弧线形围合的群体 该建筑定位于满足人们对新世纪网 络与智能化的需求 追求新工作理念的高起点现代办公建筑 2 酒店式服务公寓 位于园区北侧 北临青年公园 是地王 国际花园珍品中的极品 本公寓定位于面向省内优秀青年 40 岁以 下的 白领 金领 人士的寓所 优秀的设计 完善的内部设施 良好的周边环境将为沈城吸引来更多的青年人才 以便大展宏图 3 住宅 本工程住宅由单体建筑构成 精美的设计施工及高 档优质的建材加之地理位置的优越 使将来住宅定位于中高档收入 的社会群体 有着广阔的市场前景 4 商场 本工程商场位于场区西侧 沿建院路展开 该商场 地王国际花园建设项目可行性研究报告 主要为本园区的商业配套服务 由于主要面对本园区的中高档消费 群体 因此商场的起步较高 精品屋 酒店 茶吧 自助餐厅 大 型超市等为本园区客户及周边居民带来了极大的便利 同时也为商 场带来了无限商机 5 地下停车场 是本园区的配套设施 位于水面之下 它解 决了 地王国际花园 业户的停车问题 也使得园区内人流 车流 分区更加明确 停车位以出租或销售的形式面向园区内的业户 3 1 23 1 2 建筑规模建筑规模 本工程占地面积 7 709 公顷 总建筑面积 299410m2 其中地 上建筑 269815m2 地下建筑 29595m2 由办公楼 商业用房 公寓 住宅及公共停车场等组成 详见主要建设项目一览表 主要建筑项目一览表主要建筑项目一览表 建筑面积 m2 序 号 名称 地上地下合计 1办公楼 包括 会所 49687 1080460491 2商场42764276 3地下公共停车1879118791 地王国际花园建设项目可行性研究报告 场 4酒店式服务公 寓 3182231822 5住宅184029 98184029 98 11绿化 包括水 面 36690 12道路广场 停 车场 24330 合计269815 29595299410 3 23 2 工程技术方案工程技术方案 3 2 13 2 1 总平面布置总平面布置 1 1 功能布局 功能布局 地王国际花园为高层住宅园区 结合地形与周边城市环境条件 园区北侧沿文艺路布置青年公寓 向北可俯瞰青年公园 沿园区东 北角的城市街道转角 运河绿地边是三幢拔地而起的点式住宅 形 态富于节奏与韵律感 丰富了城市景观 沿五爱街的四幢办公楼总 体上呈弧形对称布置 有利于形成完整而连续的街道空间界面 西 侧沿街裙房部分为商业用房 上面布置点式住宅 园区南侧布置两 幢板式住宅 在园区的中心位置 中央花园的西部 是两幢曲线形 展开的板式住宅 会所位于酒店服务式商务公寓内 主要布置一些娱乐休闲型的 地王国际花园建设项目可行性研究报告 设施 可兼顾公建与社区两部分的使用 运动健身型的设施 园区的总体布局突出体现了均好性的原则 确保各住户在交通 出行 景观环境及享受公共服务设施等方面都有良好的条件 2 2 道路交通 道路交通 在园区的东 北 西三侧沿五爱街 文艺路及建院街各自设出 入口 在基地南侧预留道路接口 园区内设一环形道路将各组建筑 串联起来 在功能相对独立的办公部分 有专用的消防车道环通 停车方式分为地上分散车位和地下集中车位 车库两种形式 地面设有少量的停车位 地下公共车库位于湖面以下 利用混凝土 作防水处理 设有三个车库出入口 办公区有独立的地下专用车库 和车库出入口 沿园区的环形主要道路 靠中央花园一侧布置单侧人行道 沿 湖畔则布置有步行小径通向各住宅 并通过湖面上的小桥 将这些 步行路连成一个连续的步行系统 3 3 空间形态 空间形态 地王国际花园采用点式高层住宅与板式高层住宅相结合的布置 在单体设计上 几种类型的住宅在平面与空间形态上都各具特点 在群体组合上 一个显著特征是 各住宅单元本身及住宅楼之间都 尽可能运用平接的方式 而不出现前后的错落 整个园区骨架基本 上由四组平行而线条流畅的界面构成 这样形成三个突出的好处 一 减少住户之间的相互视线干扰至最低限度 二 避免住宅自身 和相互间的遮档 从而所有住户都能获得充分的日照 三 在园区 地王国际花园建设项目可行性研究报告 内部形成了三条贯通开敞的视觉景观通道 避免了高层住宅区建筑 体量高大可能带来的拥挤堵塞的感受 保持了园区空间与城市空间 的连续交融 也展示了地王国际花园在城市中开放 大气的姿态 此外 在建筑高度上也进行了明确的分区 按照 市生活居住 建筑间距规定的严格制约 小区内大致是周边高 中央低 沿城市 主要道路的建筑高 沿次要方向的建筑低 具体地说 东北转角的 三幢椭圆形平面的住宅和办公区当中的两幢办公楼最高 高度为 90 米 酒店服务式公寓和办公区内两侧的办公楼及东南方的一幢 住宅高度 80 90 米 办公区沿中轴线呈中间高 两侧低的态势 基 地西侧的四幢点式住宅高度 80 90 米 并自北向南逐渐降低 三幢 板式住宅高度在 50 米左右 其中两幢弧形住宅向中央花园层层跌 落 高度上的多重跌落 变化而有秩序 打破了高层建筑群体空间 上的单调沉闷 4 4 景观环境 景观环境 地王国际花园既充分利用了城市区位环境中独特的景观条件 也为城市创造了鲜明而完整的群体空间形象 建筑的布局与形态较 好地满足了城市主要景观方面的需求 建立了相应的标志性的节点 板式的青年公寓整体上与文艺路平行 主体部分略向西北方向 扭转 与青年公园和运河公园相呼应 从公寓可观赏到公园的自然 风景 从公园则可眺望充满韵律感的建筑形象 增强了城市空间的 方向感 三幢临河点式住宅 形态简洁且具有空间的方向性 迎合 地王国际花园建设项目可行性研究报告 了城市街道转角空间的特点 办公部分形态工整 界面连续 标志 性强 突出了地王国际花园在五爱街上及城市中地位的重要性 西 侧的四栋点式住宅则明确地限定了园区的西向边界 除了充分借用城市的有利景观外 大部分住宅在园区内部也都 能获得面向中央花园的良好的景观朝向 这样确保每户都有好的景 观 园区还运用了景观轴线来组织空间 三个出入口处都设置了对 景 中央花园内通过一些广场 雕塑及建筑小品来转换轴线 引导 空间 水是本方案环境设计的结构性要素 这一方面受园区独特的自 然环境条件的启发 另一方面 水和绿是创造自然式 生态化居住 环境的最有效的手段 水的自然性提高了住宅区的价值 为住宅区 景观增添了亮色与安定感 造就了优良的自然生态环境 在园区东北角从南运河引水入园 在中心形成 1 2 公顷的宽阔 湖面 并用细流环出一中心绿岛 其它建筑均环湖布置 几乎每幢 楼都能俯瞰水面 成为真正的近水楼台 水边设置码头 可泊轻舟 湖面在东北角与运河贯通 使得带状的运河绿地与小区的绿地相互 联系渗透 一方面 水环境的设计力求体现出水文化的内涵 方案吸收了 我国古典园林中的理水手法 首先水面处理收放有致 聚分不同 以聚为主 以分为辅 聚则湖面开阔 分则似断似续 湖面采取不 规则形状 曲折变化 给人以源远流长之感 湖面以桥 堤 岛等 方式分隔 其次通过水面组织景点 这些景点各有特点又互相连通 地王国际花园建设项目可行性研究报告 对景是主要手法 小区的三个出入口处都运用不同的水景作对景 会所是整个湖面的主景 处于水面开阔之处 是多根轴线的交汇与 转换点 随着曲折的水面布局 滨水的步行道与小区内部通向各住 宅的步行道相连 蜿蜒曲折 步移景异 层层推出 另一方面 在水体的技术处理上 利用地下停车库混凝土顶板 作防水处理 造成大片以卵石为底的浅水滩 水深约 0 6 1m 靠 近会所的中央地区略加处理成较深水面 以利于鱼类避寒避暑 满 足生态要求 同时在部分浅水区底部铺设广场砖 以便在枯水期作 为溜冰场和休闲娱乐广场 5 5 总图技术经济指标 总图技术经济指标 总用地面积 ha 7 79 总户数 户 1500 总建筑面积 m2 295165m 2 住宅公寓栋数 栋 13 地上建筑面积 m2 269815 停车位 个 1066 地下建筑面积 m2 33450m2 地下车库面积 m2 24330m 2 容积率 3 50 道路 广场 停车 场面积 m2 24330 绿化率 47 10 建筑密度 21 85 地王国际花园建设项目可行性研究报告 3 2 23 2 2 户型设计户型设计 1 1 每幢楼底入口处设大堂 每幢楼底入口处设大堂 为了提高社区住宅的档次 提供独立 宽敞 明亮 大厅作为 住户交往的空间 每一栋住宅都设置了宽敞 明亮的大厅 似乎 这样会损失一些面积 但从中带来的好处是不言而喻的 改变以往 住宅建筑忽略公用部分的功能 提高住户回家的感受 以及给住户 以欢娱感是有很重要的作用的 2 2 电梯厅 电梯厅 需进行严格 高层次的装修 只有如此 方能让入户体会到地 王国际花园的尊贵感 3 3 玄关 玄关 每户都尽最大可能设置玄关 避免视线的干扰 同时提供设置 鞋柜 衣柜 壁柜等的空间 4 4 起居室 起居室 设计中客厅的空间设置独立 除了一个阳台推拉门外 无其它 任何门对着客厅 使客厅的空间几乎不受任何干扰 客厅十分开阔 但尺度并不一味追求大 以适宜为标准 以向南布置为主 同时考 虑视线景观的重要性 外设透空阳台 增加采光面积 减少客厅的 采光死角 5 5 副厅 副厅 在有面积条件的户型内设置副厅 副厅的概念就是在起居厅临 静区的一侧设置一个开间 3300MM 左右的开敞空间 以利不同的业 地王国际花园建设项目可行性研究报告 主需求带来的灵活分隔 设门窗结合的处理手法而降低成本和灵活 分割 使自然流入室内 同时副厅作为整个房间的最重要亮点 做 到空间的高差变化和空间流动 副厅的标高应比起居厅高起 350 400MM 6 6 主人卧室 主人卧室 卧室是第二生活区 主人 35 的时间在这里度过 采光与光照 格外重要 主卧室与其它卧室面积 指标适当 与其它房间大小比 例合适 卧室方正 平直 其中主卧室十分宽大 主卧室建筑面积 20 25 平方米以上 与之配置的有主人卫生间 化妆间 进入式 衣帽间 主人卫生间 功能齐备 设坐便 洗手盆 按摩浴缸和桑拿浴 房 衣帽间 单独设置时 化妆间面积不小于 4 平方米 进入式衣 帽间面积不小于 4 平方米 考虑到主卧室的宽大 明亮 同时又兼顾户型不宜过大 其开 间控制在 4000MM 4200MM 开间以上 同时美丽的飘窗使视野呈 180 度的开放 距地高度 400 使远望 近瞰 美景尽收眼底 7 7 其他次卧室 其他次卧室 应尽量布置在静区 避免视线干扰 同时与主卧进行适当的分 隔 面积标准在 10 16 平方米之间 8 8 书房 书房 单独设立 条件 标准较高的户型也可布置在主卧室内 不进 地王国际花园建设项目可行性研究报告 行完全封闭的分隔 尽量开敞 通透 其布置区域比较灵活 可以 是在静区也可以是在动区 面积标准在 12 16 平方米之间 9 9 厨房 餐厅 厨房 餐厅 根据具体的户型标准或独立布置或结合布局 厨房考虑厨房设 备的位置摆放以及装修高标准的设计 橱柜设计同时考虑到微波炉 排油烟机 洗碗机 消毒碗柜 烤箱的结合摆放 1010 阳台 阳台 至少设计一个阳台 较大户型的北阳台设置封闭的设备间 做 保温处理 南阳台作为景观阳台 1111 底层户型 底层户型 一般来说解决底层户型销售较为困难地方做法是赠送花园 在 此基础上 同时结合底层设置大堂可做成底层跃层 形成底层 别 墅 也就是说由一层跃地下一层 降低总体售价 使用户在不增 加多少购房款的前提下 能够获得双倍的建筑面积 这样做就必须 满足以下几个前提 一层必须能够满足布置起居厅 主卧室等对房间采光要求较 高的房间 地下一层可以布置次卧室 书房 活动厅 音乐发烧室 洗 衣室 车库 一层没有条件的在地下一层可以设置厨房 餐厅 独立车库 直接入户 这是其他楼层户型所不可能拥有的 下沉花园 活动厅前设下沉花园 住户可以直接由活动厅进 入花园 而花园又比地上花园更加独立而又不受其他人干扰 地王国际花园建设项目可行性研究报告 1212 顶层户型 顶层户型 融入 空中别墅 的概念 不仅能够解决顶层不好销售的问题 而且能够使顶层户型具有其他户型完全不能达到的特性 要设计好 顶层户型必须满足以下几点原则 首先顶层应该做到是跃层户型 只有跃层户型才能发挥顶层 户型的优势特点 顶层户型一层设置起居厅 厨房 餐厅 老人卧室 儿童卧 室 客人卧室 双卫生间 洗衣间等 二层厅 融入别墅的设计手法 在标准很高的户型内宜设二 层厅 有利于空间的合理组织和空间的流动 楼梯设置开敞 通透的钢木楼梯 位置设置在动静结合部位 即方便使用又不影响客厅的使用 顶层户型二层尽量缩小建筑面积完全以主人活动区域为主 布置主人卧室 主人卫生间 进入式衣帽间 化妆间 主人书房 阳光茶室 屋顶花园 屋顶花园做到南北均有花园 同时山墙花园最好 南北连通 这样即可以满足立面造型的要求 也完全符合北方的气 候特点 1313 山墙户型 山墙户型 具体处理手法有以下几点 改变山墙户型 使其与其他户型相比具有其独到的特点 在东 西朝向设置家庭活动厅 以及增加其他房间的墙体 地王国际花园建设项目可行性研究报告 开窗变化 丰富山墙立面 增加住户的景观视野 通过进深的增大 提高主人卧室的居住标准 提供完善的功 能配套 真正形成山墙户型的 景观别墅 的概念 3 2 33 2 3 外观外观 地王国际花园 开发的住宅多数面向有知识 有文化的成功 人士 所以整个园区的形态必须体现未来的社区 科技的社区 健 康向上的社区 文化的社区 清新华丽的社区 尽力回避欧陆风格 的精神上的萎靡 在外饰用材上 裙楼为劈砺面砖 进口彩色外墙 涂料 立面重点部位可适当提高外饰用材标准 尽心处理细部 使 建筑在点 线 面上体现细腻而高贵 充分利用建筑的凹凸变化投 影出动感的光彩 感觉出时空的变化 起居室的窗选用德国的安德 森窗 密闭性好 且外部美观 园区建筑风格以现代欧式风格为主 调 统一中而求变化 建筑设计与环境有机地结合 板式高层布置时做到了灵活处理 或错落布置 或丰富立面 利用顶部的越层 转角山墙 飘窗 空 调隔板 屋顶构架 阳台的变化减少呆板的感觉 住宅的转角单元 详细 合理设计 住宅布置应注重景观 均好性 理念 尽量使每 个住户都有景可观 注重高空观赏效果 建筑是社区居住环境中的主角 其创作水平直接影响整个社区 的环境质量 所以设计是注重了空间组织 形态 尺度 色彩 质 地等方面加强社区环境特色建设 城市商品住宅的形象越来越受到 地王国际花园建设项目可行性研究报告 重视 人们不仅要求住宅适用 也要求它具有一定的观赏性 因为 它代表拥有者的身份 地位 品格修养 同时它也是社区文化的形 成因素之一 3 33 3 项目施工方案项目施工方案 3 3 3 3 1 1 项目实施进度项目实施进度 本项目按照总体规划 分期开发 滚动发展的原则实施 整个 项目建设期为 2 年 项目实施进度安排 2002 200 3 2004 年 份 月 内容 份 8910 11 12 项目前期 准备 初步设计 施工图设 计 土建施工 设备安装 竣工验收 注 由于本工程滚动建设 土建施工及设备安装等进度安排 结合实际进展情况制定进度 地王国际花园建设项目可行性研究报告 3 3 3 3 2 2 项目招投标项目招投标 本项目根据 中华人民共和国招标投标法 的有关规定 组织 进行招标投标活动 本项目的招标范围建议为 勘察 设计 施工 监理以及重要 设备 材料的采购 招标方式为公开招标 通过公开招标 可以在 较广的范围内择优选择信誉良好 技术过硬 具有专业特长及丰富 经验的设计单位 监理公司 施工企业和生产供应商 以保证工程 的质量和降低工程造价 提高工程项目的社会效益和影响 3 43 4 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 3 4 13 4 1 编制说明编制说明 1 本项目占地面积 7 709 公顷 2 总建筑面积 299410m2 3 土地出让金及购置费 37000 万元 4 基础设施建设费 建筑安装工程费 是采用类似工程投 资估算指标及二 一年 辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估 价表 全国统一安装工程预算定额辽宁省单位估价表 综合估列 5 项目销售费用按销售收入的 1 0 估算 6 项目管理费用和不可预见费分别按基础设施建设费和建 筑安装工程费的 0 5 5 计列 地王国际花园建设项目可行性研究报告 3 4 23 4 2 投资估算投资估算 该项目总投资 119086 万元 其构成详见表 1 3 4 33 4 3 资金筹措方案资金筹措方案 1 本项目总投资 119086 万元 自有资金 49086 万元 贷款 70000 万元 2 资金使用计划 项目资金使用共分二年使用 第一年为投资的 56 第二年 为投资的 44 详见表 8 3 53 5 财务评价财务评价 3 5 13 5 1 项目总投资构成项目总投资构成 本项目投资总额 119086 万元 其中主要是土地费用 基础设 施建设费用 建筑安装工程费用 详见表 1 3 5 23 5 2 项目的财务评价项目的财务评价 评价依据 本项目依据国家计委发布的 建设项目经济评价方法与参数 第二版和建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法 规定 1 项目财务评价的计算期为 4 年 其中建设期为 2 年 销 售 3 年 2 房产的空置率为 5 地王国际花园建设项目可行性研究报告 3 销售收入测算 住宅售价 6000 元 m2 第二年销售 50 第三年销售 40 第 四年销售 5 公寓售价 6000 元 m2 第二年销售 50 第三年销售 40 第 四年销售 5 办公楼售价 8500 元 m2 第二年销售 50 第三年销售 40 第四年销售 5 商业用房售价 8500 元 m2 第二年销售 50 第三年销售 40 第四年销售 5 停车场售价 4000 元 m2 第二年销售 50 第三年销售 40 第四年销售 5 其构成详见表 10 财务盈利能力分析 通过对现金流量分析计算 得出指标 所得税后全部投资财务内部收益率 FIRR 6 65 全部投资财务净现值 i 6 7872 万元 全部投资回收期 Pt 2 95 年 其构成详见表 11 3 5 33 5 3 财务评价结论财务评价结论 本项目财务评价各项经济指标较好 同时具有较强抗风险能力 项目收回全部投资只需 2 95 年 并具有良好的社会效益 此项目 可行 地王国际花园建设项目可行性研究报告 第四章第四章 市场营销方案策划市场营销方案策划 4 14 1 房地产企业实施顾客关系营销的必需性房地产企业实施顾客关系营销的必需性 在房地产行业中 赢得顾客的依赖与拥护 是房地产顾客关系 顾客营销战略中的核心 但是 迄今为止 在房地产营销实践中企业与顾客之间 仍然 维系着一种建立在生意上的交易活动 企业关心的是第一次交易的 利润最大化 而交易完成后就将顾客扔掉 这种短期行为就是交易 营销 然而 随着房地产市场竞争日趋激烈 企业在努力与顾客保 持长期 双向 维系不散的友好关系 不可否认 有些行业的企业可能不会从顾客关系营销中获益 但是 营销大师菲利浦科特勒的研究证明 在这样一些企业 顾客 关系营销是不可缺少的 它们是能向同一消费者销售不同产品的公 司 产品必须时常更新的公司 产品持续升级的公司 拥有许多贵 宾客户并且需要他们的公司 以及在生意上收集大量数据的公司等 等 而房地产公司大多数几乎不可能符合上述任何一种公司的特点 首先 现今的房地产公司大多具有多元经营特征 其次 今天的居民已经具备了住宅梯度消费的特征 而不像计 划经济时代大多数人终身住一房 许多年轻人通常购买面积小 地 段差 功能少的房屋 当具备相当财力时便将房屋卖小买大 卖旧 买新 卖劣买优 追求更舒适的家居生活 而年老时则有可能僻居 地王国际花园建设项目可行性研究报告 城郊 运离城市喧哗与忙乱 这些购房者完全有可能 成为一个好 的房地产商的忠诚顾客 再次 由于住宅商品价值量大 消费时间长 使用效果后性强 涉及知识面广的特性 房产商的口碑在消费者心目中占重要位置 许多消费者作出购买决策时很注意听取老顾客对该公司的评价和购 买建议 因此 房产商必须抱有对消费者长期负责的态度 最后 别墅高档住宅的购买者和办公楼 物业的租赁方 具有 房产商进行广泛合作和多次合作的可能性 对客户的营销潜力 远 远超出了房产商从房屋一次性交易中所获得的利益 如果竞争者只 是简单地采用低价或一些廉价的促销手断 很难争取到顾客 培植 顾客的忠诚是房地产顾客关系营销的任务 4 24 2 值得重视的几种房地产营销理念值得重视的几种房地产营销理念 房地产及房地产市场固有的特性 决定了房地产营销有其独特 的运作方式 房地产营销基本理念可从区域营销 信息营销 竞争 营销 全面营销 全过程营销 全员营销 专业营销 服务营销 品牌营销 文化营销 非价格化营销 目标转移营销等十二个方面 来考察 下面主要谈谈值得重视的六种房地产营销理念 4 2 14 2 1 品牌营销品牌营销 随着市场经济发育日渐成熟 商品的品牌形象已成为消费者认 知的第一要素 房地产产品也不例外 当前界普遍存在的一个误解 是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应 片面注重楼盘的案 地王国际花园建设项目可行性研究报告 名设计 而忽视了对房地产这种复杂商品在质量 服务 功能等方 面进行全方位的品质提升 开发商们如果能静下心来 脚踏实地的 进行一流的规划设计 提供一流的配套服务和物业管理 对于品牌 形象进行良好构建 营造名牌企业和名牌产品 必然会成为未来房 地产市场的赢家 4 2 24 2 2 关系营销关系营销 当前业界流行的整合营销理论 实际上就是关系营销思想的体 现 因此 开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略 必须充 分研究消费者需求 努力加强与消费者的沟通 注意关系营造 4 2 34 2 3 竞争营销竞争营销 开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟 对竞争对手的 深入分析及培育自身独特的竞争优势很重要 开发商要在各区域市 场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构 创造一种持久的 发展动力和动力支持系统 以独特而优越的品牌 质量 技术 营 销网络等区别于竞争对手的策略占领市场 4 2 44 2 4 合作营销合作营销 开发商在市场运作中既要讲求竞争 又要求寻合作 既要注意 与地方政府 金融机构和其它社会组织的合作 更要注意开发商之 间的合作 特别是后者的合作尤为重要 开发商之间通常采用松散 性的结盟方式 使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌 以 地王国际花园建设项目可行性研究报告 达到合作各方都有所收益的理想效果 4 2 54 2 5 诚信营销诚信营销 在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天 开发商如果仅仅 局限于推出一个新奇的概念 依靠某一简单要素去争取客户 一旦 概念失真 反而让购房者困惑和反感 让开发商失去口碑市场 另 一方面 当开发商在售房价格上 玩猫腻 在销售面积上 短斤 少两 在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时 不可设 想还能有效地吸引消费者 为此 开发商必须树立诚信营销的经理 理念 塑造出开发商的良好社会形象 4 2 64 2 6 文化营销文化营销 现代生活给人的外在压力越来越大 人们需要的不是 钢筋水 泥的丛林 他们更渴望居家之中的文化内涵 为此 开发商不仅 要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵 通过富有特色的主题创意 提升住宅小区的文化价值 给人展现一种高品位的美好生活蓝图 而且要注意通过高品位会所 藏书丰富的图书馆 温馨祥和的邻里 中心 设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气息 4 2 74 2 7 特色营销特色营销 消费者特别是新成长起来的年轻一代 往往把个性能否得以发 挥和张扬 作为衡量和选择商品的一个重要标准 为此 开发商必 须注意特色经营的重要性 把研究市场需求 强化使用功能 追求 地王国际花园建设项目可行性研究报告 个性特色 营造人性空间的思想作为经营理念 不仅在小区布局 建筑外型 色彩 楼层 阳台 内部结构等产品策略方面力求突破 雷同 突出居住者个性 而且在广告宣传 价格确定 促销方式等 方面也要独具风格 努力成为市场亮点 4 2 84 2 8 环保营销环保营销 随着环保意识的逐渐兴起 消费者已愈来愈关心自己的居住环 境 更加关注拟购房屋的环境设计 现在不少开发商提出的 搞房 地产要先搞环境 卖房子也是卖环境 不能不说已涵盖了环保 营销的经营理念 4 2 9 4 2 9 网络营销网络营销 随着信息时代的到来和电子商务的发展 房地产市场营销将出 现渠道创新 其一便是利用 internet 网络资源 进行网络营销 现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站 为企业和产品进 行宣传和推广 4 34 3 地王国际花园小区营销方案分析地王国际花园小区营销方案分析 为了激发居民的潜在需求 树立企业信誉 以次销售的目的 对于地王国际花园小区 我们做了如下一些营销方案来促进小区销 售工作的进行 1 大型户外广告 直接利用施工现场外围墙体 立交桥桥 头 附近的广场等地立广告牌 工程开工之际 可在施工现场外的 地王国际花园建设项目可行性研究报告 维护墙上绘制大幅的广告宣传画或标语 利用其得天独厚的交通优 势 制造大型的广告宣传牌 这种方式即可达到良好的宣传效果又 能节省资金 这种广告可提前半年左右进行 这样在工程进行到预 售阶段时 已有近一年的宣传过程 为小区的销售奠定了基础 而 且节省资金的投入 2 利用报刊 杂志刊登广告来加大宣传力度 在辽沈晚报 日报 中国房地产报 晨报等进行地王国际花园小区的广告宣传 活动 开工前后推出半版广告 预售前期再次推出多期整版的广告 销售期内具体情况而定 当然应注意 广告的形式应不落俗套 做 到新颖大方而又不能有欺骗性 3 电视广告 电视广告宣传面广 且动感效果强 但是相 对于前两种宣传方式费用高 我们可利用电视的新闻效应进行宣传 首先选择一个好的日子 请政府官员商界名人等进行开工奠基 充 分利用这个好的时机大造声势 然后可在 市频道房地产专题中做 长期广告 这个广告的整体投入费用不是很高 但效果一定不错 各个阶段的宣传力度要视销售的具体情况而定 4 印刷品 宣传材料 这是在房地产开发过程中各公司 普遍使用的一种促销手段 用精美印刷的楼书和普通印刷品来宣 传公司和楼盘 这其中楼书主要是针对有购买意向的客户及其他相 关人士奉送 而普通的印刷品对各界人士发放 提高公司的知名度 5 利用样品房 推行菜单式的购买模式 利用样品房促销 地王国际花园建设项目可行性研究报告 可以给人以实实在在的感觉 除了看真房以外 它是能给人以实在 的最佳方式 一般说来样品房建造都很别致 配以花草树木等烘托 气氛 因此会给人以美的享受 而这种享受会促使人们下定购买的 决心 同时有了样品房也便于销售人员与顾客进行交谈 针对房型 的外观 房间布置 内外装饰 用途等方面介绍物业优势 并借此 了解用户的心理 便于在建造过程中加以适当改进 在预售过程中 可根据客户要求 请建筑设计院设计多种户型以供客户选择 按客 户的要求进行建设