案例十：房地产租赁权评估.doc

案例八:租赁权评估购物广场有限公司拟转让其租赁的地下商业建筑的承租权。一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。2、租赁权评估的技术思路采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。二、市场租金的确定采用市场比较法测算地下商业建筑估价时点市场租金的价格。1、计算公式估价对象市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正2、比较案例选择根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。案例A：路180号该房屋位于路西首，临路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2.33元/平方米.天。案例B：路147号该房屋位于路中段，临路，总建筑面积31200平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2元/平方米.天。案例C：路商业广场该房屋位于路西首，临路，租赁建筑面积17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为1.97元/平方米.天。3、房地产价格影响因素说明表一：房地产价格影响因素说明表项目待估房产实例A实例B实例C交易单价(元/平方米.天)待估2.3321.97交易情况正常正常正常正常交易日期2003.122003.102002.82003.9租赁期限16年15年20年15年区域因素商业繁华度市市级商业中心之一，商业繁华度很好市市级商业中心之一，商业繁华度很好市市级商业中心之一，商业繁华度很好市市级商业中心之一，商业繁华度很好人流量为市主要商业区，人流量很大为市主要商业区，人流量很大为市主要商业区，人流量很大为市主要商业区，人流量很大基础设施基础设施达到七通基础设施达到七通基础设施达到七通基础设施达到七通公共配套设施区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施交通便捷度区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离机场35公里，火车站2.5公里区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离机场35公里，火车站2.5公里区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离机场35公里，火车站2.5公里区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离机场35公里，火车站2.5公里离市商服中心距离0公里0公里0公里0公里环境景观位于广场的地下一层，和护城河毗邻距离广场和护城河约200米距离广场和护城河约200米距离广场和护城河约200米周围物业利用类型商场和办公商场商场商场个别因素临街状况临大街临路临路临路临街道级别主干道主干道主干道主干道使用功能商场商场商场商场装修情况地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶和黑色网格、墙面刷乳胶漆地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆设施设备中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备比较陈旧电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备比较陈旧电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备很新电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备很新新旧程度1999年建成并装修。1996年建成，2003年9月部分装修改造2002年建成并装修2003年建成并装修平面布置适合商场使用适合商场使用适合商场使用适合商场使用建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积31696.97200003120017000停车位地下汽车停车位134个无地下停车位，地上有少量停车位置无地下停车位，地上有少量停车位置无地下停车位，地上有少量停车位置楼层地下一层。地上没有房屋建筑物，为广场地上一至四层地上一至五层地上二至三层4、房地产价格影响因素修正系数的确定设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例进行比较，得出房地产价格比较因素修正系数表和比较因素修正指数表如下：表二：比较因素修正系数表项目待估房产实例A实例B实例C交易单价(元/平方米.天)待估2.3321.97交易情况100100100100交易日期100100100100租赁期限10010099100区域因素商业繁华度100100100100人流量100100100100基础设施100100100100公共配套设施100100100100交通便捷度100100100100离市商服中心距离100100100100环境景观100989898周围物业利用类型100101101101个别因素临街状况100100100100临街级别100100100100使用功能100100100100装修情况100100100100设施设备100100102102新旧程度10099101102平面布置100100100100建筑结构100100100100建筑面积1009810098停车位置100969696楼层100105105101表三：比较因素修正指数表项目待估房产实例A实例B实例C交易单价(元/平方米.天)待估2.3321.97交易情况100/100100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100100/100租赁期限100/100100/100100/99100/100区域因素商业繁华度100/100100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100100/100离市商服中心距离100/100100/100100/100100/100环境景观100/100100/98100/98100/98周围物业利用类型100/100100/101100/101100/101个别因素临街状况100/100100/100100/100100/100临街级别100/100100/100100/100100/100使用功能100/100100/100100/100100/100装修情况100/100100/100100/100100/100设施设备100/100100/100100/102100/102新旧程度100/100100/99100/101100/102平面布置100/100100/100100/100100/100工程质量100/100100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100100/100建筑面积100/100100/98100/100100/98停车位100/100100/96100/96100/96楼层100/100100/105100/105100/101比较结果2.411.972.015、计算结果通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正常的市场价格，故对其采用算术平均确定地下商业建筑的租金价格，即为2.13元/平方米.天。估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积2.1390 =31696.972.1390 =607.63万元根据地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。所以，本次估价，将估价时点市场租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。三、租赁合同租金根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：表四：地下商业建筑应缴租金明细表时间季度付款金额（万元）付款期数2004.1.1-2005.12.3150082006.1.1-2009.12.31537.5162010.1.1-2014.12.31550202015.1.1-2019.12.3160520合计64四、市场租金与实际支付租金差额的确定市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表时 间市场租金季度付款金额（万元）合同租金季度付款金额（万元）季度租金差额（万元）付款期数2004.1.1-2005.12.31607.63500107.6382006.1.1-2009.12.31607.63537.570.13162010.1.1-2014.12.31607.6355057.63202015.1.1-2019.12.31607.636052.6320合计64五还原利率的确定资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场提取法。通过市场调查，选取地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：表六：参照案例交易情况表案例坐落位置市场交易价格（元/M2）市场租金（元/天M2）房屋重置成本（元/M2）A大街与大街交汇处69002.24000B大街229号86002.734500C路与路交汇处60001.954000D路43号73002.664500E路201号70002.254500写字楼资本化率计算过程见下表：表七：资本化率计算表 单位：元/平方米项目ABCDE年总收益2.2365=8032.73365=9961.95365=7122.66365=9712.25365=821年总费用营业税费（收益5.55%）44.1754.7839.1653.4145.16房产税（收益12%）96.36119.5285.44116.5298.52管理费（收益3%）24.0929.8821.3629.1324.63房屋维修费（重置成本2%）8090809090保险费（重置成本0.2%）89899小计252.62303.18233.96298.06267.31年净收益(收益-费用)550.38692.82478.04672.94553.69市场交易价格69008600600073007000资本化率年净收益/市场交易价格7.98%8.06%7.97%9.22%7.91%从上表可以看出,写字楼A、B、C、E的市场资本化率基本一致，写字楼D的市场资本化率偏离其他案例比较大，所以本次