宁乡县基准地价更新技术报告(乡镇).doc

长沙永信评估咨询有限责任公司目 录第一章 概述1第一节 概 况1一、县域概况1二、乡镇概况1第二节工作情况介绍5一、工作范围5二、工作目标和任务5三、基准日5四、组织管理5五、工作计划5第三节基准地价更新（评估）概述8一、基准地价成果更新的必要性8二、基准地价成果更新的主要依据9三、原基准地价成果的主要内容9四、基准地价成果更新应解决的主要问题10五、基准地价成果更新的理论基础12六、基准地价更新（评估）的原则14七、基准地价成果更新的技术途径15第二章基准地价测算与确定17第一节基准地价的内涵、构成及表达方式确定17一、基准地价的内涵17二、基准地价的表达方式20第二节资料的收集整理22一、资料收集的基本原则22二、资料收集的程序22三、资料收集的内容23四、均质区域的划分24五、资料整理汇总25第三节样点地价计算和检验31一、样点地价计算31二、样点地价修正35三、样点地价检验37第四节 土地级别和基准地价的确定41一、均质区域平均地价的测算确定41二、土地级别调整41三、级别基准地价的确定43第三章 宗地地价修正体系45第一节 体系设计45一、宗地地价与基准地价的关系45二、编制方法45三、宗地地价影响因素分析46第二节宁乡县乡镇宗地地价修正系数表的编制48一、宗地地价区域因素的选择及量化指标48二、宗地地价单项因素修正系数编制52第三节 宗地地价修正体系的应用56一、基准地价系数修正法评估宗地地价56二、市场比较法评估宗地地价56三、楼面地价与基准地价评估58四、综合用地地价评估59第四章基准地价更新成果的应用及应用建议60第一节成果的应用60一、确定出让或收回土地价格的参考依据60二、土地契税的重要依据,核定土地增值税(费)和衡量土地使用权转移价格的标准60三、企业清产核资和改制中的土地资产价格的标准61四、优先购买权的衡量标准61五、划拨土地使用权转移时，补交土地出让使用金的标准61第二节 基准地价成果应用建议62一、实行基准地价定期公布制度62二、实施基准地价动态更新制度62三、制定宗地交易价格申报制度62四、完善地籍档案62五、建立资料保管使用制度63六、为相关部门提供有偿信息咨询服务6366第一章 概述第一节 概 况一、县域概况宁乡县位于湘中偏东北、湘江下游西侧、洞庭湖南缘，地理坐标：东经11153-11247，北纬2752-2829，最大跨度，东西宽88公里，南北长69公里。东临望城县，东南与湘潭县相连，南界韶山、湘乡、娄底三市，西南与涟源市为邻，西与安化县接壤，北与益阳毗邻。总面积2905.92平方公里，占全省面积的1.37。县境地势西高东低、南陡北缓，大致由西向东倾斜；地形大体轮廓为北、西、南三面向中倾斜，呈朝东北开口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、岗地、平原为主，岗地、平原面积达到50%以上。县域水系发育，主要有沩江、靳江两大水系。自然资源丰富，野生动植物多样，野生动物中虎、狼、豹等绝迹动物不时可见；野生植物中有蓖子三尖杉、香树果、银杏等国家二级保护植物；矿产资源较为丰富，灰汤温泉，水温在8891之间，储量3500立方米/日，现已成为省内知名的疗养场所。交通运输网络完善，长石铁路、长常高速公路、国道319线横贯东西，洛湛铁路连通南北，构成了宁乡与沿海地区及大西部便捷快速的交通网络。至2006年，全县公路通车里程已达3416.227公里，高速公路里程15.1公里，境内铁路里程68公里。重点工程建设如火如荼，随着金洲大道、金洲互通和金洲沩水大桥三大主体工程的建成，近期规划20平方公里的金洲新区初具雏形；对接省会长沙快速干道已纳入市重点工程，正在征地拆迁；碧桂圆正式落户，中和能源启动建设，锦锋钢构即将投产，以金洲大道为轴建设的长沙西线产业经济带，已纳入长沙新型工业化的重要布局。全县辖18个建制镇、15个乡，2006年底全县总人口133.61万人，人口总量呈低速增长趋势，其中城镇人口41.81万人，乡村人口91.80万人；2006年，全县GDP为169.29亿元，按可比价格比2005年增长15.1，其中第一产业32.94亿元，第二产业88.41亿元，第三产业47.93亿元，人均GDP为13647元，经济发展水平较高。二、乡镇概况 偕乐桥镇位于宁乡县中南部，东临湘乡市，西接双凫铺镇，南靠灰汤镇，北依资福乡。至2006年底，全镇辖9个行政村，1个居民委员会，全镇土地总面积为74.99平方公里，其中建制镇面积为1.4平方公里，全镇共有农业人口33645人，非农业人口为2351人。 东湖塘镇位于宁乡县南部，东于望城和花明楼镇接壤，南与韶山相连，西与南田坪相依，北与夏铎铺毗邻。至2006年底，全镇土地总面积为131.75平方公里，辖15个行政村；总人口48418人，其中农业人口47758人。 回龙铺镇位于宁乡县城西南部，东临白马桥乡，西接大成桥乡，南靠坝塘镇，北依煤炭坝镇。至2006年底，全镇土地总面积为71.8平方公里，辖13个行政村、1个居民委员会，现有户籍人口3.7万人。回龙铺镇未来规划发展两个集镇，分别是回龙铺集镇和候旨亭集镇，前者面积为0.36平方公里，后者面积为0.98平方公里。 老粮仓镇位于宁乡中西部，东临横市，西接流沙河，南靠枫木桥，北与黄材镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积121.98平方公里，辖20个行政村、2个居民委员会，全镇共有农业人口61852人。 煤炭坝镇位于宁乡县县城的西北部，东临菁华铺乡，西接双凫铺镇，南靠回龙铺镇，北与益阳接壤。至2006年底，全镇土地总面积为72.3平方公里，辖12个行政村、1个社区、1个居委会，全镇共有农业人口33876人。 坝塘镇位于宁乡县中部，位于沩、乌两水之间，东临夏铎铺镇，西接大成桥乡，南靠资福乡，北与回龙铺镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为99.36平方公里，辖14个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为40282人，其中非农业人口1816人、农业人口38466人。 青山桥镇位于宁乡县西部，东临湘乡市，西接娄底市。至2006年底，全镇土地总面积为135.6平方公里，辖17个行政村，全镇户籍总人口为5.7万人。 横市镇位于宁乡县中西部，东距县城38公里，至2006年底，全镇土地总面积为123平方公里，其中镇区面积为1.6平方公里，辖13个行政村、1个社区、281个村民小组，全镇户籍总人口为50669人，其中镇区人口为1.1万人、流动人口为12000人。 夏铎铺镇位于宁乡县东部，东临望城县，西接坝塘镇，南靠东湖塘镇以及南田坪乡，北与全民乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为103.4平方公里，辖12个行政村、1个社区、318个村民小组，全镇户籍总人口35645人，其中农业人口34145人、非农业人口1500人。 双江口镇位于宁乡县东北部，距宁乡县城15公里，东临望城县格塘乡，西接城郊乡，南靠沩水，北与朱良桥乡、益阳市接壤。至2006年底，全镇土地总面积为88.17平方公里，其中镇区面积为55公顷，辖15行政村、1个居委会，镇区非农业人口1368人。 巷子口镇位于宁乡县西部，地处宁乡与安化两县交界处，距宁乡县城73公里，东临黄材镇，西接安化县高明镇，南靠农田镇，北与沩山乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积105.8平方公里，其中镇区面积为41.8公顷，辖12个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口45786人，其中非农业人口3085人。 道林镇位于宁乡县东南部，东西方与湘潭市相接，西连韶山，距宁乡县城30公里。至2006年底，全镇土地总面积为135平方公里，其中镇区面积为0.95平方公里，辖14个行政村、1个居委会，镇区内非农业人口为3120人、农业人口4210人。 花明楼镇位于宁乡的东南部，距宁乡县城35公里，东临道林镇，西接湘潭及东湖塘镇，南靠湘潭及望城县，北与东湖塘镇及望城县接壤。至2006年底，辖17个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口51200人，其中镇区人口18000多人。 双凫铺镇东临大成桥镇，西接横市镇、老粮仓镇，南靠偕乐桥镇、枫木桥镇，北与喻家坳乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为8810.48公顷，其中镇区占地为64.40公顷，辖11个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为4.27万人，其中农业人口为36925人、非农业人口为5842人、镇区常住人口为8248人。 黄材镇位于宁乡县西部，东临横市镇，西接沙田乡，南靠老粮仓镇，北与桃江接壤。至2006年底，全镇土地总面积为27.35平方公里，其中规划建制镇区面积4.1平方公里，辖24个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为59201人，其中农业人口为58003人、非农业人口1198人。 灰汤镇位于宁乡县西南部，东临偕乐桥，西接枫木桥镇，南靠湘乡市白田镇。至2006年底，全镇土地总面积43.2平方公里，其中镇区面积为1.2平方公里，辖6个行政村，189个村民小组，全镇共有农业人口21980人，镇区非农业人口2268人。 龙田镇位于长沙市西部，是长沙市的西大门，与娄底的涟源、益阳的安化、湘潭的湘乡接壤，至2006年底，镇区土地总面积为72.6平方公里，辖8个行政村、1个居委会、261个村民小组。 流沙河镇位于宁乡县西部，东南与湘乡市相接，西连娄底，距宁乡县城65公里。至2006年底，全镇土地总面积147.25平方公里，其中镇区面积为3平方公里，辖20个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口6.6万人，其中镇区内非农业人口为5400人、农业人口为4729人。 大屯营乡位于宁乡县东南部，东临道林镇，西接韶山市，南靠湘潭市的云湖桥镇，北与花明楼镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为106.48平方公里，辖23个行政村、516个村民小组，全镇户籍总人口为43688人，其中镇区人口为3116人、非农业人口为2606人。 大成桥镇位于宁乡县中部，东临回龙铺镇，西接喻家坳乡，南靠资福乡、坝塘镇，北与煤炭坝镇接壤。至2006年底，全镇土地总面为57.86平方公里，辖9个行政村、2个居民委员会，全镇户籍总人口为30261人，其中非农业人口22204人。表1-1 乡镇经济、财政情况统计（2006年）乡镇生产总值（万元）固定资产投资（万元）农民人均纯收入（元）财政税收（万元）道 林47366139804348676花明楼45935169404271921东湖塘25217105703967375夏铎铺561514920046183737双江口29412147704313537煤炭坝851473386051027841坝 塘23167104403820304偕乐桥2751696904305173灰 汤20364245204375457老粮仓24205117104083415流沙河24320113643988251巷子口1745699503054316横 市33313215404110846回龙铺33958131654907406黄 材36983170763175804大屯营37251165705026701双凫铺617402212446781376大成桥449583342346622499青山桥28793141403299175龙 田1115095242842302总计7144023645568294323112第二节工作情况介绍一、工作范围本次宁乡县基准地价更新工作的范围包括宁乡县花明楼镇、道林镇、双凫铺镇、煤炭坝镇、夏铎铺镇、大成桥乡等20个乡镇。二、工作目标和任务根据宁乡县乡镇地价调查资料，在划定均质区域的基础上，按照城镇土地估价规程的要求，完成宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作：一是调整原来的级别范围；二是确定每个级别内土地分商业、住宅、工业用途的基准地价。三、基准日2007年7月1日。四、组织管理1、成立专门的领导小组和技术小组成立由主管国土的副县长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的县国土资源局副局长任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。2、召开专门的协调会议和技术研讨会议讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按城镇土地估价规程实施项目，并采用高新技术，大胆创新。3、加强项目质量管理对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。五、工作计划 全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。工作计划见表1-1。表1-2 宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作计划表项 目内 容一、准备阶段（2007.3.12007.4.30）1、向上级部门报批工作实施方案国土局向县政府上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。2、成立分工明确的工作组（1）县政府成立领导小组；（2）成立技术小组；（3）成立项目管理组；（4）确定协作单位；（5）建立监督检查制度。3、制定工作制度和方案（1）制定外业调查工作计划和制度；（2）确定宁乡县乡镇基准地价更新技术方案；（3）制定宁乡县乡镇基准地价更新工作方案。4、收集工作底图及图件编辑（1）数字化交通图及规划道路网；（2）宁乡县各乡镇旅游交通图。5、调查表格设计（1）土地使用权出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。6、收集有关资料和组织人员培训（1）按工作方案收集相关部门资料；（2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等；（3）学习城镇土地定级规程、城镇土地估价规程，编写宁乡县乡镇基准地价更新工作手册。二、资料收集阶段（2007.5.12007.6.30）1、土地估价资料收集土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。2、其他相关资料收集土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。3、召开领导小组全体会议召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。三、内业处理阶段（2007.7.12007.8.31）1、调查资料的分析整理（1）检查内容是否遗漏，数据是否符实；（2）从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。2、资料的录入及建库（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；（2）建立相应类型的图形数据库；（3）进行图形编辑，检查数字化中的错误；（4）建立属性数据库；（5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。3、估价资料处理建立空间数据库，并对资料进行处理，按规程规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。4、召开专家和领导小组会议不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。5、初步成果分析与实地校核初步确定各均质区域各类用地基准地价。四、成果汇总阶段（2007.9.12007.10.31）成果汇总（1）基准地价更新技术报告； （2）绘制基准地价成果图；（3）各类成果数字化存档。五、意见征询阶段（2007.11.1-2007.12.31）意见征询（1）召开专家咨询会及评审会；（2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。六、验收、鉴定与上报审批阶段（2008.1.1以后）验收与上报（1）成果验收、鉴定；（2）成果上报审批；（3）媒体宣传。第三节基准地价更新（评估）概述一、基准地价成果更新的必要性1、依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），宁乡县原基准地价成果必须进行修订现行的宁乡县基准地价成果是在2003年由宁乡县国土资源局、长沙永信评估咨询有限责任公司历时近半年完成的，该成果于2004年4月4日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收，并于当月由宁乡县人民政府发文进行公布。其基准日是2004年1月1日，至今历时近三年多了。根据中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。同时，湖南省国土资源厅办公室文件关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号文）明确规定：城市、城关镇三年以上没有进行基准地价更新的，就在今年内开展，并同时开展所属建制镇基准地价制定（评估）工作。2007年长沙市人民政府文件长沙市人民政府关于进一步加强土地管理的通知（长政发200726号）对此也有明确规定：各县（市）人民政府要迅速依照长沙市国有土地有偿使用规定制定基准地价等级图（其中长沙县三至十等，望城县、宁乡县和宁乡县为四至十等）报市人民政府批准后实施。目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。2、原成果已远离了现实地价水平，当前的市场价格得不到客观及时反映近几年由于宁乡县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市道路体系飞速地向城市四周扩张，城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化，城市整体功能得到了提升，加之房地产开发热度上涨，多个楼盘陆续建成，整体地价水平有很大的提高；特别是道路建设的加速发展，使得宁乡县未来的交通便捷度得到了进一步的提升，交通、区位、政策等多种优势吸引了大批重点工程落户，导致局部地域地价水平变化很大， 2004年的估价结果已不能客观地反映宁乡县的实际地价水平。3、调整地价，是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施为落实国家宏观调控经济的土地政策,国务院和国土资源部出台了一系列的严格土地管理政策，其中在土地的供应政策和土地资源的充分和节约利用上尤其明确，特别是新宪法对土地财产权的强化，对农用地转变为建设用地的明确划分，对农用地原征用条例的改革将大大促进我国土地一级市场的规范。上述政策表明，要达到充分和节约利用土地资源，落实好国家宏观调控政策的目的，根本措施就是要调整和更新基准地价。 二、基准地价成果更新的主要依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、城镇土地分等定级规程；4、城镇土地估价规程；5、湖南省宁乡县城镇基准地价更新评估技术报告（2004年）；6、宁乡县所属乡镇总体规划纲要（20012020）；7、宁乡县县城总体规划（2005-2020年）；8、宁乡县统计年鉴（2006年）；9、宁乡县基准地价更新工作相关文件；10、其它相关法律、法规与规范。三、原基准地价成果的主要内容宁乡县乡镇基准地价最初的评估成果是于1995年由宁乡县土地估价办公室完成；2000年进行了局部调整，但只是对土地级别及基准地价水平的调整；2004年进行了更新（表1-3），更新只覆盖了部分主要乡镇，其主要成果内容包括以下几个部分：1、 宁乡县原基准地价测算的基本步骤为：根据土地利用条件划分区段、区片等均质地域，运用土地市场调查资料，以样点地价为主要依据，测算出宁乡县乡镇商业用地基准地价。 2、宁乡县原基准地价的确定：原则上接近大致相等标准临街深度以内的均质地域为一区段，区段划分的基本条件为“地价接近，地段相连”。区片是被街道或明显地物包围的地价接近的均质地域，经过对初步划分方案的调整、合并与检验。均质区域（区段和区片）地价的基本计算方法是将通过检验后的保留样点取算术平均值求出该地域的基准地价。以土地区位及均质地域理论作为划分土地级别的理论基础，主要依据基准地价测算的结果，结合宁乡县乡镇的实际，将评估区土地划分级别，对每一级别内的土地单元综合运用算术平均法和中位数法求得商业用地级别基准地价。表1-3-1 双凫铺镇商业基准地价表 单位：元/平方米土地级别级别价600435300150表1-3-2 道林镇商业基准地价表 单位：元/平方米土地级别级别价250170120表1-3-3 煤炭坝镇商业基准地价表 单位：元/平方米土地级别级别价380230140表1-3-4 夏铎铺镇商业基准地价表 单位：元/平方米土地级别级别价250170120表1-3-5 流沙河镇商业基准地价表 单位：元/平方米土地级别级别价4402802001503、分用途拟定了宗地地价修正体系：修正体系包括宗地地价修正系数表、宗地地价修正因素指标说明表及出让年限、容积率、商业用地的街角地等单项的修正方法和修正系数。四、基准地价成果更新应解决的主要问题根据基准地价更新的实践和城镇土地估价规程的有关要求及对原成果的分析研究，我们确定宁乡县乡镇本次基准地价成果更新应解决的主要问题为：1、基准地价内涵分析基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用，因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务。根据成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价，熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来，因此，基准地价应该为具有一定涵义的地价。城镇土地估价规程及国家有关地价政策规定，都没有涉及到地价构成的规范，规程认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格，或者生地价格和熟地价格。究竟地价构成是什么？土地估价实践急需要解决这一课题，土地资产管理也亟待解决这一难题。尽管理论界和估价实践界对“地价构成”有一定的探讨，但从实践需要上可以认为：运用科学的评估方法（如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法）评估出的地价，可以能用成本等项目构成来表示。基于这一理论，本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价；“构成”的转化表现在地价上，应大体上可以量化表示，也就是说不同“构成”的在地价中是不同的，这种不同不仅可以用数量表示，而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。基于上述二点，本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。2、均质地域及土地级别调整本次成果更新的基准地价表达方式，采用新的表达方式，即商业用地、工业用地和住宅用地均采用级别价表示。原成果的土地级别划分方法主要用地价分区定级的方法，即在测算各均质地域地价的基础上，再将地价联系相近的均质地域综合成一定的土地级别；由于均质地域的划分主要以土地利用现状为依据，各类型的均质地域及土地级别并未覆盖整个更新区域，这给土地用途发生变化调整时的地价更新与管理带来了困难。本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上，对均质地域进行重新划分，并在更新区域全域覆盖的前提下，根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。3、重新确定各类用地的基准地价依据宁乡县乡镇近年来土地质量的新变化，在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上，根据城镇土地估价规程的要求，采用科学合理的技术路线及技术方法，重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价。4、宗地地价修正体系的修正 遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次成果更新分修正系数表和特别单项修正建立宗地地价修正体系。(1)特别单项修正。特别单项修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影响。不同用地类型，其地价随容积率的变化有明显的差异。本次成果更新，以样点资料为依据，并在此基础上，确定不同用途土地的容积率修正系数。街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一，街角地地价一般明显高于临街普通宗地。本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上，综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响，测算街角地地价修正系数。 (2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制。修正系数表内因素涉及除特别单项修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。同时，由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准地价采用区片价，故其修正因素应重点考虑区片的区域因素差异及宗地个别因素；住宅用地和工业用地的修正基准地价采用级别价，其修正因素应全面考虑宗地个别因素与级内区域因素的差异。建立宗地地价修正系数和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用特尔斐法确定各修正因素的权重值（WI）。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准即可得到修正系数及因素指标说明表。5、建立信息化、自动化管理系统为适应基准地价更新与管理的信息化、自动化趋势，本次成果更新要充分运用计算机技术。从样点地价计算、样点地价修正与检验、基准地价确定到图件绘制将实行全程计算机管理，主要成果资料建立完善的电子文档，以便于今后基准地价成果的更新与调整。五、基准地价成果更新的理论基础基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。1、马克思的地租、地价理论 马克思认为地租所反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租、级差地租三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地的本身在状况如何，一旦利用该土地就肯定有地租的产生。级差地租是由于所利用的土地本身状况以及利用者的投资等方面的不同而造成的地租量的差异是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租/利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，我们可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。 2、区位理论城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现了不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以，在宁乡县各乡镇的基准地价更新（评估）中，我们依据土地区位质量差异评定土地级别，在此基础上从宏观区位条件上更新级别基准地价，从中观区位条件上测算区片基准地价，进一步根据微观区位条件，更新宗地地价，形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标定地价体系。3、城镇土地利用分类理论城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地（交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中），这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体部分。因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。4、规划理论城镇规划就是为了使城镇有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地质量有很大的影响。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。城市土地基准地价更新必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。六、基准地价更新（评估）的原则城市基准地价更新是从土地质量及其货币表现两个方面衡量土地使用价值与价值的高低。根据基准地价特点及各乡镇土地市场的实际情况 ，基准地价更新主要遵循以下原则：1、预期收益原则预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。2、替代原则土地价格遵循替代规律，某块土地的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。3、供给与需求原则土地估价要以市场决定土地价值为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。4、最有效使用原则地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价就在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。5、报酬递增与递减原则经济学中的边际效益递增递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再与追加的投资成比例增加，利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。6、贡献原则按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。7、变动原则土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。8、管理信息化原则基准地价更新时涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可缺少的重要组成部分。在基准地价更新过程中，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，应全面建立基准地价更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。七、基准地价成果更新的技术途径据城镇土地估价规程的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。近年来宁乡县乡镇土地质量空间格局变化较大，土地市场得到较好程度的发育，为采用市场交易价格资料更新基准地价提供较充分的条件。同时又因为采用土地收益更新基准地价操作性不强，调查难度大且容易导致价格失真；而宁乡县乡镇较完善的地价指数系统尚未建立，故本次成果更新采第一条技术途径，即“在划分均质区域的基础上，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工业用地更新基准地价。”技术路线的具体内容设计如图1-1：资料的收集调查与整理市场交易样点调查整理均质区域因素选择交易样点地价计算交易样点地价修正均质区域划分样点检验剔除均质区域平均地价计算均质区域调整、土地级别确定、级别基准地价更新确定基准地价政府部门、专家征询 图1-1 技术路线图第二章基准地价测算与确定第一节基准地价的内涵、构成及表达方式确定一、基准地价的内涵“基准地价是指导在城镇乡镇范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别更新确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。”对基准地价的这一定义进行剖析，我们认为，本次基准地价成果更新中的基准地价内涵遵循规程的要求，在充分调查的基础上结合宁乡县实际情况，具体在下面几个方面来界定：1、基准日考虑到此次基准地价更新外业调查及资料收集时间为2007年6月31日开始，技术小组经讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价更新的基准日为2007年7月1日。2、土地用途由于宁乡县土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，参照长沙市城镇国有土地使用规定（长政发200619号文）及土地利用现状分类（中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007），确定了每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表2-1，使得成果具有广泛应用性，全域覆盖性及可操作性。表2-1 宁乡县土地评估用地分类及参照表类型基 本 分 类参 照 分 类城市用地分类代码参考商服用地1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地；2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地;3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地；4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地；2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理。C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31住宅用地城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地；1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。R、C1、 C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U工矿仓储用地1、工业用地：工业生产及其附属设施用地；2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地；3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007土地利用现状分类中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。M、W、T1（铁路路线用地）、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E73、开发程度经过对宁乡县各乡镇的调查，宁乡县双凫铺镇、流沙河镇、黄材镇、横市镇、巷子口镇的开发程度普遍达到宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、供水），故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、供水）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致。其他乡镇开发程度普遍达到宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致。4、容积率根据宁乡县规划部门提供的各区控制性详规资料，确定了各级别的规划容积率，并由此确定了各用途土地级别的正常容积率。5、土地使用年期及土地权利状况 根据城镇土地估价规程规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出让土地使用权价格，其中商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。 此次宁乡县乡镇基准地价内涵具体见表2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-2-4。 说明：A类乡镇包括双凫铺镇、流沙河镇、黄材镇、横市镇、巷子口镇。表 2-2-1 A类乡镇商业用地基准地价内涵表级别土地权利使用年期容积率标准深度（米）开发程度估价期日主干道次干道一般道路级出让土地使用权401.016128四通一平2007.7.1级出让土地使用权401.016128四通一平2007.7.1表2-2-2 A类乡镇住宅用地基准地价内涵表级 别土地权利使用年期容积率开发程度估价期日级出让土地使用权701.0四通一平2007.7.1级出让土地使用权701.0四通一平2007.7.1表2-2-3 A类乡镇工业用地基准地价内涵表级 别土地权利使用年期容积率开发程度估价期日级出让土地使用权501.0四通一平2007.7.1级出让土地使用权501.0四通一平2007.7.1表 2-2-4 其他乡镇基准地价内涵表用途土地权利使用年期容积率标准深度（米）开发程度估价期日主干道次干道一般道路商业出让土地使用权401.016128三通一平2007.7.1住宅出让土地使用权701.0/三通一平2007.7.1工业出让土地使用权501.0/三通一平2007.7.1二、基准地价的表达方式基准地价可分为综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价。按其成果表达方式又可分为点状、线状和面状三种基准地价。基准地价的面状表达方式有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价（见图2-1）。 点状地价 标准