第2章-土地管理学的基本原理(20130908).ppt

第二章土地管理学的基本原理 目的 掌握土地管理学的基本原理 提高土地管理水平 提高土地管理工作的经济 生态和社且效益 为土地管理奠定理论基础 1 管理的三要素 现代管理学 是在继承管理历史经验的基础上 综合应用现代社会科学 自然科学与技术科学的理论和方法 研究现代社会条件下管理活动的基本规律和一般方法的综合性的具体科学 管理主体 管理客体 管理效果 第一节现代管理学原理 2 主要内容 一 人本管理原理二 系统管理原理三 动态管理原理四 管理效益原理 3 1 人本原理 人本能动原理 你可以接管我的工厂 烧掉我的厂房 然而只要留下我的人 我就可以重建IBM IBM总裁沃森 一 人本管理原理 定义 是指一切管理工作中 人的因素 人的主观能动性起着第一位的作用 做好人的工作 应充分调动其积极性和主动性 请思考 建设用地年度计划 4 2 行为原理 是指在管理过程中要根据人的行为规律来进行管理 其中 行为规律是指人的需要决定动机 动机支配行为 行为决定目标 需要 动机 行为 目标 一 人本原理 行为原理和动力原理 请思考 为什么要开展地价监测 5 3 动力原理 激励原理 指管理活动象物质运动那样 要达到预定的目标 应具有动力并要求正确地运用动力的原理 请思考 为什么要开展 土地有偿使用制度 一 人本原理 行为原理和动力原理 6 例如 土地管理系统一级 大系统 二级 子系统 三级 小子系统 全国土地管理系统省级土地管理系统省内县市级土地管理系统 1 系统原理 是指运用系统工程技术 分析管理对象在系统中的地位和作用 使整个系统最优化的原理 土地管理是一个系统工程 二 系统管理原理 7 2 整分合原理它是指现代管理要求在整体规划下明确分工 在分工基础上进行有效的综合 应用的前提 必须充分了解整个系统及其运动规律 目的 有效地进行分工和避免混乱 使管理构成有序的系统 例如 全国的土地管理系统是由各省 区 级土地管理子系统构成的 很多目标都是分解实施执行 土地整治规划体系范围国家 省 市和县四级 具体的区域整治是在县级层面实施 8 指令 发出 指挥中心 输入 输出 接受单位 原始信息 反馈机构 加工后信息 3 相对封闭原理相对封闭原理指在任何个系统内 管理手段必须成一个封闭的循环回路 才能形成有效的管理活动 9 1 动态原理 是指在管理中 由于事物在不断的发展和变化 因此要加强信息的收集与处理 随时掌握事物的动态变化 使管理决策能够适应不断变化了的情况 土地总体规划修编 2 动态相关原理 是指在管理系统的变化发展中 应及时找出系统内部各组成分之间以及系统与环境之间的各种相关关系 通过管理 协调 整个系统的管理达到最优化的原理 3 弹性原理 指有效的管理必须具有弹性 能根据系统内外条件和环境的变化而随机应变 规划的刚性与弹性 10 三 动态管理原理 相关关系 管理系统的变化发展是由于管理系统内部各组成分之间相互依存 相互作用的结果 这种关系称为相关关系 土地利用动态变化分析 可以分为 1 完全相关 不完全相关和完全不相关 2 积极相关和消极相关 3 正相关和负相关 4 单相关和复相关 不相关 11 1 效益原理 是指管理工作是为了获得最佳的生态效益 经济效益和社会效益 例如 1 在山区毁林开荒 2 城镇扩张 基础设施发展与土地可持续利用之间 三种效益的关系从长远的观点看是统一的 没有生态效益的土地利用 很难想象会获得理想的经济效益和社会效益 但也不排除有时在局部或短期内 三者会出现互相矛盾的现象 12 四 管理效益原理 2 整体效应原理 是指系统通过管理 使整体内部各组成部分之间 相互产生促进作用 以取得整体的最佳效益 比各部分之和要大得多的效益 依据 系统整体具有其组成部分在孤立状态中不具备的新质 奥地利著名的生物学家路 西 贝塔朗菲曾提出 13 3 规律效应原理 它是指系统按客观规律办事所取得的效应 任何一个系统 其组成分都是相互依存 相互作用 相互制约的 它们的运动发展都是有一定规律的 某一环节的改变会引起另一些环节作出相应的变化 例如 乱砍森林 会影响气候 使水旱灾害频繁 14 为什么土地管理要涉及经济学原理 1 劳动对象和劳动资料的总和 构成生产资料 土地是一种重要的生产资料 是经济学研究范畴 2 土地管理是研究土地关系 监督 协调和控制土地利用的科学 土地关系的调整和土地利用都会涉及到经济学原理问题 第二节经济学原理 15 一 土地报酬理论在科学技术水平相对稳定的农业土地利用中 当对土地连续追加劳动和资金时 初期追加投入所得的报酬逐渐增多 但当投入超过一定的界限时 追加部分所获得的报酬逐渐减少 从而使土地总报酬的增加量也呈递减趋势 并且 当投入再超过一定的量后 土地的总报酬不再增加甚至会出现减少 例如 土壤施肥量 用工量 城镇土地开发等 16 二 地租理论地租是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价 这种代价可以是货币 也可以是非货币的形式 如等价的劳动 地租是土地所有权在经济上借以实现的形式 地租 总产值或总收益 总成本 17 法律实现形式 经济实现形式 地租表示 土地使用者与土地所有者之间的经济关系 这种关系只能以土地所有权与使用权的分离为前提 是市埸经济条件下产物 18 各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系 1 绝对地租绝对地租是由于土地所有权的垄断 土地使用者不论土地的质量和位置的好坏 都必须向土地所有者支付的经济代价 19 马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为 绝对地租 极差地租 垄断地租 2 级差地租级差地租是指利用自然条件或社会经济条件较好的土地所获得的超额利润 产生的原因 1 土地 特性 质量的优劣 2 土地地理位置 区位 的差异 3 连续投资产生劳动生产率的差异 20 3 垄断地租垄断地租是指占有某些地块所获得的垄断超额利润转化而成的地租 产生的条件 某种土地的特殊优越性和稀少性 产生的原因 对特殊土地垄断经营 例如 四川金川产品质较好的苹果 土鲁番的葡萄 稀有矿产资源的开发 21 横轴为产量 纵轴为价格 为生产成本 P为平均利润 为社会生产价格 为个别生产价格 为农产品价值 为高额垄断价格 三种地租的区别 社会主义级差地租所反映的经济关系 反映在社会主义土地公有制条件下 国家 企业和个人对超额利润的分配关系 它表现为地区间和单位间经济收益的某些差别 例如 1 国有土地出让 或出租 给国营企事业单位或非国营单位 企业或个人使用 采取土地出让金 或租金 的形式 向国家交纳地租 包括绝对地租 所反映的是国有企业单位与非国有企业单位和个人之间的土地关系 2 集体所有土地出租给国营企事业单位使用 由国营企事业单位向集体支付租金 包括绝对地租 反映的是集体土地所有者与国营企事业单位之间的土地关系 地租原理的应用 一 土地价格的概念土地价格是资本化了的地租 它不是土地的购买价格 而是地租的购买价格 是将预期的地租系列资本化而形成的 土地价格的构成要素 地租 级差地租 绝对地租 银行利率 期限 注意问题 是地租决定地价 而不是地价决定地租 24 公式表示为 三 地价理论 我国土地所有权与使用权的分离存在有限期和无限期两种情况 因此其计算公式有三种 地价 利息率 贴现率 年地租量 年期 贴现 银行放款业务之一 持票人为了取得现金 以未到期的票据 如期票 汇票等 向银行融通资金 申请现金 银行按照市场利息率 扣除贴现日至到期日的利息 将票面余额付给持票人 票据到期时 银行持票向最初发票的债务人对取现款 这就叫贴现 贴现率 是指将未来支付改变为现值所使用的利率 一年的的土地使用权出让价 近似值 25 有限年的地租总额 土地使用权的有限期出让价 可以理解为土地使有权的购买价 价格 各年地租的总额 由于土地价格是一次性支付的 因此从第一年开始就必须扣除复利 重复计算的贴现率 26 所以 有限年的地租总额为 无限年的地租总额 土地使用权的无限期出让价 可以理解为土地所有权的购买价 价格 我国法律规定 土地使用权可以出让和转让 出让的最高年限是40年 50年 70年不等 因此 在我国比较有实际意义的是土地使用权价格 例如 一宗地年地租为200元的土地 年利息率为14 租赁20年 其地价为1324 57元 1428 57 1 0 0728 1324 57 元 27 无限年的地租总额 二 地价的构成 特点和影响因素 一般而言 地价是由土地资源价格和土地资产价格两部分构成 土地资源价格 即土地本身的价格 是由土地本身经济关系引起的 是对土地所有权转移或土地使用权一定时期转让的补偿 在我国即是超额利润的地租 土地资产价格 即土地资本价格 是由投入土地的活物劳动和物化劳动形成的 在我国是由土地开发成本及利息构成 地价的特点 由于土地具有特殊的自然和经济属性 土地价格与一般的商品相比 有其自身的特点 1 地价是土地权利利益的体现 土地的权利就是与土地相关的所有权 使用权 租赁权及其他权利带来的效益 土地本身不可转移 而是土地利益发生转移 2 地价具有明显的地区性 土地位置的固定性决定了土地价格很难形成统一的市场价格 地价表现出明显的地域性 二 地价的构成 特点和影响因素 3 土地价格一般是增加的 原因 土地只要合理利用 是一种可长久利用的生产资料 随着人口的增加 对土地的需求会增加 随着土地质量 区位条件的改善 土地的利用效益会提高 例如 我国从1987年底开始进行国有土地的有偿出让试点后 从1988年至今 地价总的趋势是上升很快 特别是1991年 1994年间多数地区地价上涨了2 4倍 4 土地价格较难确定 原因 土地一般无生产成本 质量普遍存在差异 可比性差 难以规格化 用途不同 其土地收益不同 30 影响土地价格的因素 1 区域总体因素 是指对大区域的地价高低影响很大的因素 a 经济水平与发展速度 对区域性地价影响很大 b 城市化状况 通过城市人口的增加影响地价的变化 c 社会稳定情况 国家政策 影响投资者的意愿 d 土地投机 特别是非法土地投机 2 区域一般条件 区域一般条件是指某中小区域内影响地价高低的条件 3 宗地地块差异 指宗地本身的条件差异对地价高低的影响 31 二 地价的构成 特点和影响因素 从土地的属性方面考虑 大致可归纳为三类 1 自然因素 气候 地形 土质 水源 地质 特色资源 生态环境等 2 经济因素 a 经济水平与发展速度 对区域性地价影响很大 b 城市化状况 通过城市人口的增加影响地价的变化 c 交通条件 d 产业化水平 e 人口密度等 3 社会因素 a 社会稳定情况 国家政策 影响投资者的意愿 b 土地投机 特别是非法土地投机等 32 地价的评估主要通过 地租量的测定对影响地租量大小的因素进行研究评估方法应有一定的可操作性 33 三 土地价格的评估 34 1 收益还原法由于土地利用具有长期性 其现在所得的收益可望在将来也会继续获得 土地的价格就是随时间延长而获得的土地纯收益还原折算为现在价值的总额 令 土地价格 年纯收益 资本还原利率 银行利率 每年纯收益的增减值 1 有限年期地价 各年纯收益的总额 由于土地价格是一次性支付的 因此从第一年开始就必须扣除复利 重复计算的资本还原利率 有限年期地价 2 无限年期土地价格 3 每年纯收益有增减值 时的无限年期土地价格 例如1某城市地块年纯收益250元 每年收益增加50元 银行利率为10 那么土地的收益价格为 P 250 0 1 50 0 1 2 7500 元 米2 35 2 土地剩余法这种方法首先测算土地与建筑物的总纯收益 楼价 然后 从中扣除建筑物的收益 即得土地纯收益 再用利率还原 就可得出土地价格 1 设 P 土地价格 L 土地与建筑物合计纯收益 折旧前 B 建筑物价格 r2 建筑物的还原利率 r1 土地还原利率 d 建筑物的折旧率 1 使用年限 A 土地纯收益 L B r2 以土地使用权无限期出让或出让时间相当长为基础推套公式 因为 用A代替a r1代替r得 所以 土地价格 36 A L B r2 例如 平房住宅一栋 100平方米 建筑物价格为500元 平方米 100平方米 50000元 建筑物与土地的月租金为800元 房屋管理 修缮 税金为房租的5 若建筑物的还原利率为10 耐用年数为40年 土地的还原利率为5 则 1 计算L 土地与建筑物合计纯收益 折旧前 值 年房租 包括地 收入为 800 12 月 9600 元 房屋管理 修缮 税金 5 9600 5 480 元 L 9600 480 9120 元 2 建筑物的年纯收益为 B 500元 平方米 100平方米 50000元 r2 10 d 1 40B r2 d 50000 0 10 1 40 6250 元 3 土地的纯收益A为 A L B r2 9120 6250 2870 元 4 地价P P A r1 2870 5 57400 元 所以 每平方米地价574元 37 2 若为新开发地新建的房屋 则公式为 3 在 2 中 令b 建筑成本 i 指有关工程技术人员的费用 如邀请测量师 建筑设计师 工程师等服务所需的费用 占建筑成本的百分率 r 正常的银行利率 p 正常利润率 1 未还原 P 土地价格 L 楼价 市场上建筑物的出售价 B 建筑费用 c 银行利息 e 正常利润 f 税金 2 银行利率 r 和利润率 p 还原有 38 新开发地新建的房屋地价 3 市埸比较法该法是在确定待评土地的价格 以条件类似的原土地买卖 或租赁 实例与待评估的土地加以对照 从而求得待估土地价格的方法 理论依据 地价评估的替代原则 成都人民南路 39 4 成本法成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润和应纳税金来确定土地价格的估价方法 应用的基本原理 生产费用价值论 即以土地的生产费用为计算的依据 设 新开发土地的价格 P 购置开发土地的费用 X 开发土地所需的投资 Y 利润 Z 有 P X Y Z其中 开发土地所需的投资包括土地开发费 其它有关的支出和税收 40 产生区位理论的原因 1 土地的位置是固定的 各地块处在社会经济中心的不同位置上 2 为了方便生产和加快流通 降低成本以增加利润 就要按一定的理论来选择适宜的空间位置 41 四 区位理论1 古典区位理论区位 是指人类社会 经济活动等在空间上分布的位置 这些区位理论研究有下列特点 1 假设研究的区域是与外界隔绝的 孤立国 区域内是均质的 不存在自然条件的差异 2 在掌握调查资料基础上 归纳或演绎出理论模型 3 考虑的因素较少 几乎是单项的区位决策 4 模型所表现的状态是静态的 局部均衡的状态 42 现代区位理论研究的核心 仍然是确定最有利的经营埸 选择最低成本的经营区位和适应人们生活和休闲的多种要求 43 2 现代区位理论 现代区位理论与古典区位理论相比 具有以下特点 1 区位决策与实践结合 综合考虑较多的因素 使空间区位总体最优 它突破了纯理论推导和单项区位决策的局限 2 区位决策的客体 各个产业领域均可涉及 3 在区位决策过程中 引进了大量的其他科学理论 如线性代数 数理统计 系统论 运筹学等 因此 现代区位理论能够研究多因素的处于动态变化区域内的区位决策 44 3 区位条件 质量 的影响因素 区位条件 质量 的影响因素很多 主要的可以概括为以下几点 自然条件 位置 地形 地质 水源 特色资源 生态环境等 经济条件 经济水平与发展速度 城市化状况 交通条件 产业化水平 人口密度等 3 社会因素 社会稳定情况 国家政策 45 4 现代区位理论在土地管理中的作用 将现代区位理论引入土地管理工作 可以解决以下问题 1 土地资源的优化配置 2 改善土地利用结构 3 制定合理用地的政策和搞好土地利用规划 4 确定土地的质量等级 5 为制定不同的税收提供依据 46 五 土地有偿使用理论土地有偿使用指土地使用者向土地所有者交纳的地租或应缴的报酬 使土地所有权在经济上得以实现 一 土地有偿使用的理论依据与实践 1 土地有偿使用的理论依据 1 土地有偿使用的理论依据是马克思的地租理论 2 我国还没有消灭土地所有权 也没有消灭土地所有权的垄断 国有土地的所有权和使用权也是互相分离的 47 2 土地有偿使用的实践 学术界对土地有偿使用问题的认识 主要的有三种 第一种看法是收取土地使用税 第二种是收取土地使用费 第三种是主张税 费并存分收 3 土地税与土地费的区别 税是国家政府机器的经济基础 是国家凭借政治权力 按照法律规定 采取强制手段收取的货币额 征税的对象是财产所有人 以财产的价值多少计征 国家征税不需要给纳税人任何代价 土地税是土地所有者对国家缴纳的费用 它具有强制 无偿 超经济的特征 属于财政范畴 费是土地所有者凭借其土地所有权 与土地使用者按照自愿原则 根据合同收取的货币额 土地所有者要向土地使用者提供具有一定使用价值的土地 所以 土地使用费具有自愿 有偿 交换的特征 属于经济范畴 二 我国城镇土地有偿使用实现步骤 1 对已拥有土地使用权的单位或个人 按年度收取土地费 税 同时 改无限使用为有限使用 2 对新征土地 空闲地 新开发土地等 采取招标 协议 拍卖等方式 有限期出让土地使用权 一次性收取出让的土地使用费 3 允许使用土地的单位或个人 有偿转让已取得的尚未到期的土地使用权 49 三 土地有偿使用的意义土地有偿使用是土地管理制度的一项重大改革 具有十分重大的意义 1 维护社会主义的土地公有制 2 有利于土地资源的合理配置和提高土地利用效益 3 有利于节约用地 4 为企业创造平等的竞争环境 5 为国家 地方财政和城乡土地建设提供稳定的资金来源 50 第三节生态经济学原理一 土地生态系统土地生态系统是由土地中的生物与环境组成 是地球生态系统的基础和核心 包括地上层 地表层和地下层的一个立体系统 一般认为 土地生态系统包括了地上的气候因子 地表形态 土壤 植被 地表水和浅层地下水 1 土地生态系统的构成 2 土地生态系统的平衡 失衡 复衡 土地生态系统平衡 在土地生态系统内部 生产者 消费者 分解者以及非生物之间 在一定条件下保存着相互依存的相对稳定状态 这种稳定状态称作生态平衡 土地生态系统的失衡 土地生态系统 特别是已被开发利用的土地生态系统 是开放性的系统 由于人们的经济活动 使一部分物质和能量离开了原来的生态环境 如某地生产的农产品或林 牧产品被运到另一个地方去销售 这就失去了生态上的平衡 土地生态系统的复衡 按生态平衡的观点 在原产地应及时对土地加以投入 补充 土地生态系统才能重新达到新的平衡 难度很大 52 3 影响土地生态系统平衡的因素影响土地生态系统平衡的因素很多 作用也各不相同 但其主要的影响因素如下 1 不合理的土地开发和土地利用 2 水土流失和土地污染加重 3 无计划地乱建居民点 厂房 窑埸 4 只用不养 对地力的无情掠夺 二 土地生态经济学原理1 土地生态经济土地生态经济是指土地作为重要的生产资料 在保持土地生态系统良性循环的基础上 提供给人类以最佳的社会 经济效益 在土地利用上实现生态与经济统一的经济形态 54 2 土地生态经济系统的运行机制 土地生态经济系统的运行是通过物质流 能量流 价值流和信息流四大要素的运行即来体现的 1 物质流的运行机制土地生态经济系统中存在两种形式的物质流 a 自然界的物质循环 b 社会经济中的经济物质流或人造物质流即通过生产 分配 交换 消费过程在社会经济各部门之间循环流动 分配 生产 交换 消费 2 能量流运行的机制土地生态系统中的能流由自然能流和经济能流组成 太阳能 生物能 地热能是自然能流 自然能流一旦投入经济系统就属于经济能流 能流是单向流动 随着流动释放能量并参与物质循环 3 价值流的运行机制价值流是一个经济学上概念 它是指在商品流通的过程中 存在着相对应的价值 因为商品有使用价值 流动 4 信息流的运行机制土地信息反映土地生态系统的物质组成及其运动规律 由于土地生态系统中 物质 能量和价值都是流动的 因此土地信息也按相应的规律流动 人类要控制土地生态系统 要通过获取其物流 能流 价值流运行所发出的信息流来实现 3 运用生态经济学原理管理土地将生态经济学的原理正确地运用于土地管理工作 采取各种有效措施以合理利用土地 才能使土地生态系统处于良性循环 产生越来越好的经济效益 常见的措施有以下几点 1 认真执行国家有关改善土地生态系统 保护环境政策 法律 法规和条例 2 建立土地生态系统动态变化的监测点 3 遵循原理 创建持续农业需要的土地生态系统 57 第四节土地管理的法学原理一 土地法的概述 1 土地法的概念 本质和特点 1 土地法的概念土地法 是调整土地关系的法律规范的总称 是一个综合性概念 土地法的调整对象 是土地关系 土地关系 是指人们在开发 利用 整治 保护土地等过程形成的各种社会关系 土地法律关系 土地关系经过法律的确认和调整就形成了土地法律关系 土地法的组成 它由土地法律 土地法实施条例 单行土地法规和其它法律中有关土地问题的某些条款组成的法律规范体系 2 土地法的本质 我国的土地法是工人阶级和广大人民群众的意志和根本利益的体现 3 土地法的特点 土地法具有权威性 规范性 强制性 综合性 协调性 较强的科学技术性等特点 2 土地立法的权限和程序 1 土地立法的权限土地法是我国法律的一个组成部分 其立法权限的划分和其它方面的法律 法规 分中央和地方两级 中央一级由全国人民代表大会及其常务委员会制定土地法律 国务院根据宪法和土地法律制定土地法规 发布有关土地的命令和决定等 地方一级由省 自治区 直辖市人民代表大会及其常务委员会 根据土地法律和土地法规 结合本地区特点 制定具体的实施办法 地方性法规和有关的技术规程 2 土地立法的程序土地法的制定通常要经过提出