卖房须知.doc

不需要什么样本合同，合同只对讲信用的人具有约束力。感受最深的有两点，顺便提醒您一下。 1、在拿到全部房款以前，一定不可以让买家住进房子。 2、在没有付清全部房款以前，一定不可以给买家办理产权过户手续。 3、在合同中一定要加上这样几条：如买家不按期付款，则合同自动解除，限期三天自动搬出，否则你有权将其赶出去，同时已付房款或订金不予退还，买家须支付高额房租和违约金，并赔偿你的一切损失。 如果你按我说的做了，会将风险降至最低，否则也许会有很多的麻烦。卖房须知 一如何决定出售价格当您决定售房时，首先需先订出心目中想卖的价格，但价格订的太高或太低均会影响销售情形，因此价格合理是非常重要的，一般来说不论您是要自售或委售，均可透过以下几个渠道来取得资讯，以作为您订出的参考值： 1询问中介公司：现在几乎每家公司均有免费估价服务，可以通过此项服务取得价格资讯，并可借此比较各中介公司的服务态度，以作为将来委托中介公司的选择依据2房地产相关的报章杂志：现在市面上有许多此类专业刊物，提供房屋周边区域及价格的资讯。3网络：现在有许多房地产相关网站均提供待售房屋的查询，您可以上网查询目前与您房屋类似的待售行情。4预售商品房的销售中心：您也可以参考出售房屋的附近 有没有预售商品房出售，以了解同类房屋在市场中价格行情。二怎样提高房屋的附加价值在售房之前，如果能保持房屋的最佳状态，甚至做些整理，装饰的工作，使房屋看来干净、整洁，则可以给予买方较好的第一印象，因而提升房屋的价值感，以好的价格售出。您可以在售房前，将房子重新粉刷整理，让人觉得焕然一新；同时，应该检查水管有无漏水、瓷砖有无破裂等情况而予以修缮；再将室内整理清洁，摆些装饰品。这些工作虽然需要花费些劳力和金钱，但是在提升房屋的附加价值上，却是十分值得的。三您知道房屋的交易流程吗？就房屋的交易过程而言，最重要就是必须保障交易安全，所以必须对房屋的过程详细加以了解，才不致因为不懂而产生纠纷，遭受损失。因此，最好先请教置业专家，对房屋交易过程，以及在交易中可能产生的风险，先有基本了解才好。如果您从未卖过房子，那么从收定、签订房屋买卖合同、完税到过户、交房，最好能有专家从旁协助您，否则您可能就会担心是否将房款完全收回。四您卖房要准备哪些材料一般来说需准备的卖房资料如下：1房地产权属人身份证明原件及复印件；2房地产证原件及复印件；3其他相关文件；4不是所以权人时需出具经公证的授权书。五如何试算您卖房取得的资金呢？ 在订出售价、相关资料准备齐全后，即可针对售房收入、费用支出进行您的财务规划，1售房收入：可先依据售房价格做试算2费用支出：一般而言可分为卖房税费（如营业税、个人所得税、交易费、城市建设维护费、土地增值税、印花费、教育附加费和公证费等）及其他费用（如中介佣金等）。3卖房取得资金试算公式（仅供参考）：卖房可取得之价款=售房收入-原剩余贷款金额-卖房税费-其他费用-中介佣金六您在销售房屋签约时注意哪些事项呢？ 合同是买卖双方当事人之间的书面约定，必须共同遵守。故在意思表示尚未一致之前，必须很耐心地磋商条款，以免因一时疏忽而造成莫大的懊恼与遗憾。以下介绍一些签订合同的应注意事项，仅供参考。1、当事人：合同的当事人应具有响应的民事行为能力。除了须注意其是否已达法定年龄外，对于该买方的社会背景、职业不妨有所了解。对于不具有相应的民事行为能力的当事人，应由其法定代理人代理，或证得其法定代理人同意。同时对于法定代理人也应有以上的了解。2、付款方式：买方购买您的房屋，若采取银行按揭付款的方式，您应注意在与买方办理产权过户前，须获得买方按揭银行提供的贷款承诺书原件。另外，买方贷款数额是否足够支付房屋尾款，在办理房屋产权过户手续递件前应予确定，故可在购房合同中可约定。3、指定登记权利人：房屋买卖合同一经签署，一般不允许变更产权的登记权利人，买方若有特殊情况，须变更产权的登记权利人的，须征得卖方同意。4、交房时间：最好在收到全部转让房款、或买方办理完抵押登记手续的同时，才将房屋交给买方。5、房地产转移登记：一般而言，这些工作是由房地产经纪公司专业人员站在公正的立场上来完成所委托的业务，为了放心起见，最好于合约上注明收取房款、办妥过户及交房事宜之预计期，以免有拖延之情形。6、付款条件：一般可分为二期，即签约首期款及交房的尾款（一般为银行按揭贷款）。若合同当事人双方同样，当然不必受此拘束。但为保证房屋交易安全，一般首期款（或买方一次性付款）由第三者的经纪公司，或买卖双方指定的银行作托管。银行按揭贷款由银行承诺时间支付。7、违约条款事先约定违约条款，对买卖双方而言，具有约束及制衡作用，所以不妨事先约定。8、其他1）买方会后悔。 在谈判过程中，买卖双方的口头承诺，都不宜作准，双方可能只在测试双方底价。经纪人所做的只是在双方底价符合时，落实双方签约。签订房屋转让合约前，出现买方反悔的情况绝对不稀奇。因此不可能要求经纪方在谈判过程中，对买方的反悔情况负全责。2）市场在不断变动，成交后的价格也会增加或减少。市场价格的合理性只存在于成交的一刹那。二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适二手房业内专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 / A; i# C0 5 c3 b) Q一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。 7 |& a! O: q2 B! q二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。5 S. - x6 8 j2 w9 P+ 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 0 R( m2 e x% U三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？ 4 H( V0 F3 R+ % R6 h专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。 四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 - W1 t( P6 h8 g 二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。& B! N# R* E, l# 8 b4 ! _五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 $ C1 C1 a. x4 j G( T二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。9 g4 C5 k4 _/ w七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。 八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。n/v8!O虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。; o; M% j; mNZ九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相