南方东银洛南新区项目可行性研究报告.doc

第一部分 市场情况研究第一部分 市场情况研究 1 1洛阳宏观市场分析 1 1 1洛阳城市概况 1 1 2洛阳整体经济情况 4 1 2 1洛阳整体经济情况 4 1 2 2产业发展情况 4 1 2 3全社会固定投资情况 5 1 2 4社会消费品零售总额情况 6 1 2 5人均可支配性收入 6 1 2 6教育产业情况 6 1 3房地产行业相关政策 7 1 3 1金融政策分析 7 1 3 2房地产政策 9 1 3 3对本项目影响分析 10 1 4洛阳规划发展分析 11 1 4 1洛阳市整体规划情况 11 1 4 2洛阳在河南未来发展角色分析 12 1 4 3洛阳城区规划情况 12 1 4 4洛南新区基础设施 公共设施规划情况 13 1 4 5洛阳未来规划对本项目影响分析 14 1 5洛阳宏观市场总结 14 2洛阳房地产市场研究 16 2 1洛阳房地产市场概况 16 2 1 1房地产投资情况 16 2 1 2土地开发面积 16 2 1 3施工 新开工 竣工面积情况 16 2 1 4销售面积 销售额 销售均价 16 2 1 5个人住房贷款及房地产开发贷款 17 2 2洛阳房地产市场供应现状分析 18 2 2 12006 年全市房地产预期发展目标 18 2 2 2经济适用房 18 2 2 3多层住宅 18 2 2 4高层住宅 含小高层 19 2 2 5洋房 别墅 20 2 2 6商业地产 21 2 3洛南新区市场供应情况 22 2 3 1市场供应情况 22 2 3 2对洛南新区市场的基本判断 23 2 4洛阳房地产市场需求现状分析 23 2 4 1楼市成交量 23 2 4 2住宅市场各物业需求分析 24 2 4 3推广渠道演化 24 2 4 4客户来源与置业分析 24 2 4 5畅销项目共性分析 25 2 4 6需求市场的基本判断 26 2 5未来发展预测 26 2 5 1住宅市场 26 2 5 2商业市场 27 2 6典型参照性项目分析 29 2 6 1建业 森林半岛 29 2 6 2顺驰 洛阳第一大街 30 2 6 3国宝别墅 32 2 6 4奥体花城 33 2 6 5TODAY 新都汇 34 第二部分 项目可行性分析第二部分 项目可行性分析 35 1项目分析及初步定位构想 35 1 1地块可行性分析 35 1 1 1项目四至分析 35 1 1 2地块地形分析 37 1 1 3地块外部景观分析 37 1 2周边配套情况分析 38 1 2 1交通情况分析 38 1 2 2生活配套 38 1 2 3公共配套 39 1 3项目 SWOT 分析 39 1 3 1项目优势 S 39 1 3 2项目劣势 W 40 1 3 3市场机会 O 40 1 3 4市场威胁 T 40 1 3 5SWOT 矩阵分析 40 1 4总体项目评价 41 1 5初步定位构想 41 1 5 1物业档次定位 41 1 5 2关于项目物业形态 41 1 5 3项目开发模式定位 43 1 5 4关于目标客户市场 45 1 5 5关于住宅户型面积 45 1 5 6关于住宅价格 45 2项目投资收益分析 47 2 1项目概况及方案要点 47 2 1 1 项目概况 47 2 1 2 方案要点 47 2 2投资分析的目的 依据 原则及范围 49 2 2 1 投资分析的目的 49 2 2 2 投资分析的主要依据 49 2 2 3 投资分析的原则和范围 49 2 3成本预测 49 2 3 1 总投资估算 50 2 3 2 分期投资估算 52 2 3 3 单方成本测算 52 2 4经济效益及税务分析 54 2 4 1 评价方法 54 2 4 2 营销计划及销售收入测算 54 2 4 3 总成本 56 2 4 4 税金 57 2 4 5 项目开发经营利润 57 2 4 6 财务效益综合分析 59 2 4 7 社会效益评价 59 2 5项目资金预测 60 2 5 1 资金来源与运用估算 60 2 5 2 现金流量分析 61 2 6不确定性分析 63 2 6 1 盈亏平衡分析 63 2 6 2 敏感性分析 63 2 7项目投资收益分析结论 64 3项目可行性分析结论 65 3 1从市场风险的角度 65 3 2从当前开发时机角度 66 3 3项目可行性发展最终结论 66 第一部分 市场情况研究第一部分 市场情况研究 1洛阳宏观市场分析洛阳宏观市场分析 1 1洛阳城市概况洛阳城市概况 地理位置地理位置 洛阳市位于河南省西部 地处东经 111 8 至 112 59 北纬 33 35 至 35 05 之间 亚欧大陆桥东段 横跨黄河中游两岸 居 天下之中 素有 九州腹地 之称 东邻 郑州 西接三门峡 北跨黄河与焦作接壤 南与平顶山 南阳相连 历历史史人文人文 洛阳 因为地处洛水之阳而得名 是国务院首批公布的历史文化名城 是 中国著名的历史文化名城和重点旅游城市 是华夏文明的主要发祥地之一 自公元前 770 年周平王迁都洛邑起 历史上先后有 13 个朝代在此建都 时 间长达 1500 多年 汉魏以后 洛阳逐渐成为国际大都市 隋唐时人口百万 四方纳贡 百国来朝 盛极一时 自古以来 这里墨客骚人云集 因此有 诗都 之称 牡丹香气四溢 又有 花都 的美誉 洛阳牡丹久负盛名 驰名中外 每年 4 月 15 日至 25 日举 办的 牡丹花会 游人如潮 1982 年 洛阳市人大常委会正式将牡丹定为市 花 悠久的历史留给洛阳光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源 洛阳有 丰富的人文景观 其中龙门石窟是中国三大石窟之一 白马寺是中国第一 座官办佛教寺院 洛阳古墓博物馆是世界上最大的古墓群 此外还有二程 墓 白园 关林等一大批历史遗迹 洛阳也是中华民族文化的摇篮 道德 经 汉书 资治通鉴 等历史巨作无不在此著成 1948 年 洛阳解放 洛阳市人民民主政府成立 1954 年 洛阳市升格为河 南省直辖市 行政区划行政区划 洛阳现辖偃师市 孟津 新安 洛宁 宜阳 伊川 嵩县 栾川 汝阳一 市八县和涧西 西工 老城 廛河 洛龙区 吉利六个城市区 总面积 15208 平方公里 市区面积 544 平方公里 自然资源自然资源 洛阳位于豫西山区 东临嵩岳 西依秦岭 南望伏牛 北靠太行 地形 地貌复杂多变 孕育了名山大川 河湖瀑布 溶洞温泉 原始森林等风景 名胜 洛阳市野生动物资源丰富 全市有陆栖脊椎动物 342 种 其中有珍稀动物 190 余种 天然药物理学 480 余种 水资源也很丰富 境内有黄河 洛河 伊河 廛河 涧河等河流和陆浑 故县两座大型水库 洛阳物产资源丰富 已探明有钼 铝 金 银 钨 煤 铁 锌 水晶 铅等甲类矿产资源 26 种 其中钼矿储量居全国首位 为世界三大钼矿之一 交通情况交通情况 洛阳交通便利 是古代丝绸之路的起点 素有 九州腹地 十省通衢 之称 如今是我国重要的交通枢纽 航空 洛阳机场位于市区西北 10 公里处 设施完备 现有洛阳至广州 成 都 大连等多条国内航线 铁路 洛阳市内有陇海铁路横穿全市 东可到西安 西可到郑州 开封 南北方向有焦枝铁路纵贯全境 南可到湖北襄樊等地 公路 境内有从洛阳经郑州到开封的高速公路 洛阳经三门峡到潼关的高 速公路也已投入使用 通过洛阳的国道主要有 207 310 这两条国道和陇 海 焦枝两条铁路相辅相成 使洛阳的交通更加完善 人口构成情况人口构成情况 截至 2004 年底 洛阳市总人口为 638 39 万人 2005 年末 全市总人口 641 7 万人 其中 居住在城镇的人口为 226 75 万人 占总人口的 35 6 居住 在乡村的人口为 410 19 万人 占总人口的 66 5 2004 年全市总人口中 0 14 岁人口为 142 68 万人 占 22 35 15 64 岁人 口为 445 53 万人 占 69 79 65 岁及以上人口为 50 18 万人 占 7 86 洛阳是个多民族聚居的地方 全市共有 32 个民族 其中汉族人口占全市总 人口的 98 8 其它少数民族占全市总人口的 1 2 人口比较多的有回族 满族和蒙古族 根据 十一五 洛阳市人口发展规划 到 十一五 末 全市总人口将达到 665 万 其中 市区人口 260 万 农业人口 405 万 1 2洛阳整体经济情况洛阳整体经济情况 1 2 1 洛阳整体经济情况洛阳整体经济情况 2005 年 全市生产总值达到 1111 5 亿元 较上年增长 15 1 人均生 产总值达到 1 7 万元 其中 第一产业 110 5 亿元 增长 7 第二产业 648 4 亿元 增长 17 3 第三产业 352 6 亿元 增长 13 6 全市完成地方财政收入 65 5 亿元 比上年增长 39 4 地方财政支出 95 8 亿元 增长 38 8 其中 一般预算收入 61 0 亿元 一般预算支出 88 1 亿元 分别比上年增长 41 7 和 40 2 一般预算收入中 增值税 10 2 亿元 增长 13 8 营业税 11 4 亿元 增长 17 8 企业所得税 6 7 亿元 增长 115 4 1 2 2 产业发展情况产业发展情况 2005 年 全年完成工业投资 209 亿元 同比增长 49 5 超额完成年初 预定的 180 亿元目标 全年完成工业增加值 566 亿元 同比增长 18 9 工业对 GDP 的贡献率达到 51 其中 规模以上工业增加值 达到 359 8 亿元 实现销售收入 1078 亿元 实现利润 52 6 亿元 分别 增长 24 2 39 1 和 43 9 全年新批准设立外商投资企业 50 个 外商直接投资合同金额 2 3 亿美 元 实际利用外资 1 14 亿美元 增长 28 4 引进市外境内资金 40 1 亿元 增长 12 6 全年进出口总额达 96015 万美元 比上年增长 27 9 其中 出口总额 72374 万美元 增长 22 8 进口总额 23641 万美元 增长 46 4 2005 年 金融机构各项存款余额 914 8 亿元 比年初增加 121 7 亿元 其中 企业存款余额为 210 8 亿元 比年初增加 17 0 亿元 城乡居民 储蓄存款余额为 595 2 亿元 比年初增加 76 4 亿元 金融机构各项贷 款余额为 480 3 亿元 比年初增加 23 3 亿元 其中 短期借款余额为 291 0 亿元 比年初增加 12 4 亿元 中长期贷款余额为 152 0 亿元 比 年初增加 14 3 亿元 金融机构现金收入 2537 7 亿元 现金支出 2516 5 亿元 双双比上年增长 10 0 收支相抵 净回笼货币 21 2 亿元 旅游业发展强劲 全年接待境内外游客 2145 万人次 旅游总收入 105 亿元 比上年同比分别增长 19 4 和 24 3 1 2 3 全社会固定投资情况全社会固定投资情况 2005 年 全年全社会完成固定资产投资 480 亿元 比上年增长 45 5 投资总量刷新历史最高纪录 其中 城镇固定资产投资 400 9 亿元 增 长 48 4 全年第三产业投资 184 8 亿元 增长 45 7 其中 交通运输业投资 22 6 亿元 少洛 济洛 西南环城 3 条高速相继通车 洛界高速大安至 平顶山市界段已经建成 全市高速公路通车里程达到 221 公里 水利 环境和公共设施管理业投资 33 5 亿元 增长 46 8 文教 卫生业投资 21 8 亿元 增长 1 4 倍 工业投资快速增长 2005 年 在建工业项目 438 个 竣工项目 273 个 完成投资 209 3 亿元 增长 49 5 成为拉动全市投资增长的主要力量 其中冶金 电力 机械 建材等行业投资分别增长 27 1 78 6 72 0 和 62 1 新区开发取得新成果 截至 2005 年底新区已累计完成投资 180 亿元 其中 2005 年完成投资 80 多亿元 市政道路累计开工 48 条 76 公里 竣工 34 条 45 公里 并配套建设了水 电 热 气 通讯等设施 新 区园林绿化面积已达 210 万平方米 房建工程累计开工 591 栋 462 万平 方米 竣工 282 栋 194 万平方米 市四大班子迁入新区办公 体育馆 游泳馆建成投用 老市区各项建设顺利推进 总投资 7 亿元 全长 10 6 公里的王城大道 全线贯通 纱厂东西路 延安路 天津路等 11 条道路改造竣工通车 房屋开发和商品房销售增势强劲 全年房地产开发完成投资 46 1 亿元 比上年增长 50 1 商品房竣工面积达 195 3 万平方米 下降 3 1 销 售面积达 204 2 万平方米 增长 21 8 1 2 4 社会消费品零售总额情况社会消费品零售总额情况 2005 年累计实现社会消费品零售总额 340 7 亿元 比上年增长 14 4 分城乡看 城市消费品零售额 188 0 亿元 增长 15 6 县及县以下消 费品零售额 152 7 亿元 增长 13 0 分行业看 批发零售贸易业零售 额 293 2 亿元 增长 14 2 餐饮业零售额 44 1 亿元 增长 36 0 1 2 5 人均可支配性人均可支配性收收入入 2005 年 城市居民人均可支配收入达到 10175 元 增长 12 7 农民人 均纯收入 2903 元 增长 12 3 城乡居民储蓄存款余额 595 2 亿元 比 年初增加 76 4 亿元 1 2 6 教育产业情况教育产业情况 2005 年 全市普通高校 4 所 招生 1 7 万人 在校生 6 5 万人 普通高 中 86 所 招生 43 万人 在校生 12 3 万人 普通初中 369 所 招生 12 0 万人 在校生 36 6 万人 小学 2558 所 招生 11 0 万人 在校生 65 5 万人 幼儿园在园儿童 10 2 万人 中等专业技术学校 108 所 招 生 4 7 万人 在校生 11 8 万人 普通初中入学率 99 4 小学学龄儿童 入学率 99 9 1 3房地产行业相关政策房地产行业相关政策 1 3 1 金融政策分析金融政策分析 2006 年年 5 月月 24 日 国务院办公厅转发了建设部等日 国务院办公厅转发了建设部等 9 部门关于调整部门关于调整 住房供应结构稳定住房价格意见的通知 住房供应结构稳定住房价格意见的通知 通知内容之一为严格房地产开发信贷条件 为抑制房地产开发企 业利用银行贷款囤积土地和房源 对项目资本金比例达不到 35 等 贷款条件的房地产企业 商业银行不得发放贷款 对闲置土地和空 置商品房较多的开发企业 商业银行要按照审慎经营原则 从严控 制展期贷款或任何形式的滚动授信 对空置 3 年以上的商品房 商 业银行不得接受其作为贷款的抵押物 分析 分析 政策旨在健全房地产市场供应机制 降低银行信贷风险 对 房地产市场的直接影响是 淘汰实力不足的开发商 促使房地产行 业进行 洗牌 从而降低消费者的购房风险 此规定 在一定程度 上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源 今后项目资 本金比例达不到 35 等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境 中国人民银行中国人民银行 7 月月 21 日决定 从日决定 从 2006 年年 8 月月 15 日起再度小幅上日起再度小幅上 调存款准备金率调存款准备金率 0 5 个百分点 个百分点 分析 分析 这是在 7 月 5 日起提高存款准备金率 0 5 个百分点后 央行 一个月内再次实施同样的货币政策手段 自此 存款准备金率已经 达到 8 5 随着宏观经济尤其是固定资产投 资的持续过热 金融信贷政策的 趋紧将是必然选择 今后也不排 除央行采取加息手段控制经济的 可能 金融信贷政策的趋紧 对于资金 高度依赖银行信贷的房地产来说 无疑是不利的 必将加速开发企 业的优胜劣汰和优化重组 以及 整个房地产业融资渠道的多元化 探索 8 月初 中国银监会下发了月初 中国银监会下发了 关于进一步加强房地产信贷管理的通关于进一步加强房地产信贷管理的通 知知 银监发 银监发 2006 54 号 号 要求银行等金融机构进一步加强和改进 要求银行等金融机构进一步加强和改进 房地产信贷管理 房地产信贷管理 通知 要求 信托公司开办房地产贷款业务 或以投资附加回购 承诺等方式间接发放房地产贷款 要严格执行 关于加强信托投资 公司部分业务风险提示的通知 银监办发 2005 212 号 有关规定 资本金比例达不到 35 四证 不全等不符合条件的房地产公司 通过信托公司融资的大门正在逐步关闭 通知 明确规定 银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定 规范开发贷款行为 各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款 三 查 全过程监控开发商项目资本金水平及其变化 严禁向项目资 本金比例达不到 35 不含经济适用房 四证 不齐等不符合贷款 条件的房地产开发企业发放贷款 合理确定贷款期限 严禁以流动 资金贷款名义发放开发贷款 对于囤积土地和房源 扰乱市场秩序 的开发企业 要严格限制新增房地产贷款 防止开发企业利用拆分 项目 滚动开发等手段套取房地产贷款 另外 通知 要求严控土地储备贷款的发放 通知 要求 各金 融机构要注重防范土地储备贷款风险 各银行业金融机构要认真评 估和审慎发放土地储备贷款 贷款前 要加强对储备土地性质 权 属关系 契约限制 开发规划等方面的尽职调查 严格贷款发放条 件 要科学 动态地测算和监控土地收储费用 开设专门的托管账 户 警惕土地以低成本转让 确保土地出让收入优先归还银行贷款 要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则 避免土地储备机 构盲目 圈地 盲目批地对贷款造成风险 虚假按揭等行为也将受到严厉打击 通知 要求 各银行业金融 机构要积极开展个人首套住房贷款 稳妥发展二手房贷款市场 首 付款比例应当依据借款人还贷风险确定 加强对各项权证的完整性 有效性审核 防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给 银行 严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为 1 3 2 房地产政策房地产政策 2006 年年 7 月月 6 日 建设部发布了日 建设部发布了 关于落实新建住房结构比例要求关于落实新建住房结构比例要求 的若干意见的若干意见 对国 对国 6 条实施细则的条实施细则的 90 与与 70 进行了界定 进行了界定 各地要根据总量与项目相结合的原则 充分考虑城镇中低收入居民 家庭生活对交通等设施条件的需求 合理安排普通商品住房的区位 布局 统筹落实新建住房结构比例要求 自 2006 年 6 月 1 日起 各城市 包括县城 下同 年度 从 6 月 1 日起计算 下同 新审 批 新开工的商品住房总面积中 套型建筑面积 90 平方米以下住 房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到 70 以上 并 将住房套型结构比例分解到具体区域 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积 由套内建筑面积和分摊的 共有建筑面积组成 分析 分析 此次建设部的解释 在 90 的问题上采取了强硬态度 并规 定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施 但在 70 的问题上采取了妥协而灵活的办法 实际上是将总量还是项目 此 项目还是彼项目 各项目 90 以下具体占比等问题的决定权下放给 了地方城市政府 这对于那些原本不适合建设中小户型的区域和项 目 以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万 幸 2006 年年 7 月月 6 日 建设部 国家发改委 工商行政管理总局联合发日 建设部 国家发改委 工商行政管理总局联合发 布了布了 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 进一步强化 进一步强化 了对房地产交易秩序的监管力度 了对房地产交易秩序的监管力度 房地产开发企业取得预售许可证后 应当在 10 日内开始销售商品 房 未取得商品房预售许可证的项目 房地产开发企业不得非法预 售商品房 也不得以认购 包括认订 登记 选号等 收取预定 款等各种形式变相预售商品房 商品房基本情况 销售进度 权利状态等预 销 售信息应及时 全面 准确地在网上备案系统和销售现场进行公示 对房地产企业 发布虚假信息 炒卖房号 捂盘惜售 囤积房源等恶意炒作 哄抬 房价 或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价 扰乱市场秩序 的 房地产 发展改革 价格 工商管理部门应按各自职责依法 从严查处 严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让 未取得商品房预售许可证的房地产项目 不得发布商品房预售广告 广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查 杜绝 虚假广告和其他违法违规广告 对未取得预售许可证发布预售广告 的 承诺售后包租 返本销售的 广告中有关房地产项目名称 面 积 价格 用途 位置 周边环境 配套设施等内容虚假违法的 由工商 发展改革 价格 房地产管理部门予以严肃处理 分析 分析 此次发文 从政策规定的层面已经完全堵死了认购收款 销 控售房 虚假承诺 违法广告等常规操盘手法的大门 一旦严格执 行 对于开发企业的资金调配 切断了认购款来源 以及代理企业 的营销策划无疑都提出了空前的挑战 2006 年年 7 月月 18 日 国家税务总局发布了日 国家税务总局发布了 关于个人住房转让所得关于个人住房转让所得 征收个人所得税有关问题的通知征收个人所得税有关问题的通知 自 自 2006 年年 8 月月 1 日起开始强制日起开始强制 征收二手房转让环节征收二手房转让环节 20 的个人所得税 的个人所得税 分析 分析 对于一手住房而言 此举实际上加大了住房炒作及短线投资 的成本 可能会进一步加速一手住房市场投机客及投资客的撤离 对于那些投资性住房物业而言将会构成很大的冲击 1 3 3 对本项目影响分析对本项目影响分析 由于贵企业资金充裕 信贷趋紧以及禁止收取认购款等规定 对本 项目的资金运作几乎不会产生太大的影响 90 以下占 70 的政策在洛阳到底如何实施 本项目到底应该设置 多大比例的 90 以下的户型 这些问题将直接影响本案的产品规划 及户型设置 禁止认购收款 禁止销控屯房等政策规定 一旦严格执行 对本案 后期的价格试探 客户积累及利益最大化将是一个巨大的挑战 1 4洛阳规划发展分析洛阳规划发展分析 1 4 1 洛阳市整体规划情况洛阳市整体规划情况 河南省委 省政府提出 全省要抓住重要战略机遇期 加快城镇化进程 充分发挥城市的聚集辐射带动作用 以加快工业化 推进农业现代化 全面繁荣城乡经济 提高人民生活水平和质量 奋力实现中原崛起 按 照这一战略部署 洛阳市积极实施第三期城市总体规划 以把洛阳建成以把洛阳建成 具有区域中心职能的特大型城市为目标具有区域中心职能的特大型城市为目标 跨过洛河向南发展 坚持洛南坚持洛南 新区开发与洛河以北城区建设改造并重新区开发与洛河以北城区建设改造并重 优化城市环境与提升景区档次 并重 进一步拉大城市框架 扩大城市规模 使中心城区形成以洛河为使中心城区形成以洛河为 轴线 洛河南北对应发展的新格局 轴线 洛河南北对应发展的新格局 2001 年 洛阳市辖区行政区划调整到位 为集中力量实施新城开发创 造了必要条件 2003 年 洛阳市专门成立了开发新区的组织机构 拉 开了新区开发的帷幕 洛南新区的开发建设使洛阳的城市建设进入 以 洛河为轴线 南北对应发展 的实施阶段 2004 年 10 月 8 日 洛阳市委 市政府 市人大 市政协乔迁洛南新区 2005 年 5 月 8 日 洛阳市党政机关 32 个委 局全部南迁 这意味着 未来洛阳的重心将向洛河南岸倾斜未来洛阳的重心将向洛河南岸倾斜 1 4 2 洛阳在河南未来发展角色分析洛阳在河南未来发展角色分析 2005 年 11 月 18 日 中原城市群总体发展规划纲要 正式出台 纲要 确定以郑州为中心 包括洛阳 开封 新乡 焦作 许昌 平顶山 漯 洛南新区洛南新区 河 济源共 9 个省辖 管 市 14 个县级市 33 个县 340 个建制镇 建 成全省对外开放 东引西进的主要平台 形成中西部地区经济发展的重 要增长极 十一五 期间 中原城市的发展目标是初步形成以郑州为中心 东连开 封 西接洛阳 北通新乡 南达许昌的大 十 字形核心区 形成区域内 任意两城市间两小时内通达的经济圈 中原城市群的城市体系基本架构为 构建郑州为中心 洛阳为副中心郑州为中心 洛阳为副中心 其他省辖市为支撑 大中小城市相协调 根据各市现有基础 发展态势 各自定位 洛阳市在中原群中的地位 中国历史文化名城 国际文化旅游城市 中洛阳市在中原群中的地位 中国历史文化名城 国际文化旅游城市 中 原城市群副中心 全国重要的新型工业城市 先进制造业基地 科研开原城市群副中心 全国重要的新型工业城市 先进制造业基地 科研开 发中心和职业培训基地 中西部区域物流枢纽 发中心和职业培训基地 中西部区域物流枢纽 产业布局方面 重点建设郑汴洛城市工业走廊 强化郑州 洛阳两市在 产业发展中的龙头带动作用 郑州和洛阳的纺织 酿造 玻璃等企业 要逐步向城市外围转移 食品企业向郑州惠济经济开发区集聚 1 4 3 洛阳城区规划情况洛阳城区规划情况 由于本项目地处洛南新区 所以这里主要介绍新区的规划建设情况 洛南新区位于洛阳市南部 和建成区隔洛河相望 北至洛河南岸 南至 规划快速客运专线 东起焦枝铁路线 西至规划西南环高速路 总面积 约 71 3 平方公里 概括起来主要为一个总体规划 六个功能分区规划 五个专业规划和若干个专项规划 一个总体规划就是洛南新区 71 3 平 方公里的总体规划 六个功能分区规划就是中心区 11 19 平方公里 大 学城及体育中心 8 5 平方公里 洛龙科技园 13 9 平方公里 滨河公园 4 9 平方公里 隋唐城遗址 22 1 平方公里和关林分区 10 8 平方公里 五 个专业规划主要指水系 道路 管网 绿化 交通管制等基础设施规划 洛南新区开发建设的主要任务 一是把中心区建设成为洛阳市未来的行 政 商业 文化娱乐中心 二是把大学城 体育中心建设成为全市高等 学府和体育基地 三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术 开发区为一体的现代化工业园区 四是把关林分区建设成为功能齐全 市场繁荣的大型商贸区 五是把滨河公园建设成为与洛河以北洛浦公园 相对应的休闲娱乐生态公园 六是把隋唐城遗址建设成为以绿色园林为 主体的文物保护基地 1 4 4 洛南新区基础设施 公共设施规划情况 洛南新区基础设施 公共设施规划情况 城市道路 管网 城市道路 管网 按照洛南新区交通规划 共需建设各类城市主次 干道 52 条 除了目前已建成的龙门大道 王城大道 关林大道工 程外 下一步计划分期分批进行建设的道路有 49 条 总长 152 公 里 总面积约 610 万平方米 修筑各类桥涵 153 座 同步建设污水 雨水 给水 供电 通讯 热力 煤气 路灯 绿化和交通信号等 设施 城市园林绿化 城市园林绿化 在中心区 大学城及体育中心和洛龙科技园区 33 59 平方公里范围内 规划建设城市中心公园 奥林匹克公园 市政广场 定鼎门广场 洛龙科技园中心绿地和新火车站商业中心 绿地等 6 处开放式广场绿地 面积达 288 公顷 加上居民区绿地 道路绿化带和防护绿地 公共绿地总面积将达到 855 公顷 绿化覆 盖率达 40 城市水系 城市水系 根据洛南新区水系规划 共需修建主干渠及支渠和排水 明渠共 63 公里 开挖各种人工湖 9 处 占地约 1600 多亩 其中 对 原有灌溉渠进行改造约 21 公里 新开挖渠道 42 公里 整个水系工 程计划分两期进行 第一期从洛河南岸白村段引水 经体育中心 会展中心 党政机关办公大楼人工湖和相关渠道 在牡丹桥西汇入 洛河 渠长 15 公里 再加上 21 公里的排水明渠也列入景观水系规 划 景观水系渠长近 36 公里 第二期工程将实施伊洛黄金水道及 大新渠整治 总长 27 公里 城市公共设施 城市公共设施 根据洛南新区公共设施规划方案 将建设 3 座公交 停车场 8 座变电站 1 座自来水加压站 2 座煤气储备站 3 个集 中供热中心 8 所中小学校和 3 所中心医院 除此之外 在体育中 心将建设多个训练和比赛场馆 在文化中心将建设会展中心 大剧 院 音乐厅 博物馆 美术馆 图书馆 青少年活动中心和文化交 流中心等设施 在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施 在规划的居住区将建设高层次人才居住区 公务员居住区 村民拆 迁安置居住区和各类房地产开发小区 2006 年 7 月 2 日上午 洛阳市召开了一个关于洛南新区发展的新闻发 布会 在新闻发布会上 洛阳市相关领导表示 洛阳市向南扩大已成大 势所趋 洛阳市 洛南新区政府领导高度肯定了洛南新区的发展 并将 加大力度支持新区建设 使之成为洛阳新的行政 商务 金融 居住中 心 1 4 5 洛阳未来规划对本项目影响分析洛阳未来规划对本项目影响分析 洛阳市委市政府等市直机关的南迁 以及新区开发建设的快速推进 洛阳市委市政府等市直机关的南迁 以及新区开发建设的快速推进 都有力地表明洛阳城市中心的南移 洛河以南的洛南新区 都有力地表明洛阳城市中心的南移 洛河以南的洛南新区 这使 这使 得本项目的成功开发具备了坚定的城市政策支持得本项目的成功开发具备了坚定的城市政策支持 新区良好的产业规划 完备的市政配套以及持续的资金投入 使得新区良好的产业规划 完备的市政配套以及持续的资金投入 使得 本项目的成功开发具备了卓越的区域环境 或未来预期 支持本项目的成功开发具备了卓越的区域环境 或未来预期 支持 新区道路网络 体育场馆 体育中心湖的基本建成 以及部分高校新区道路网络 体育场馆 体育中心湖的基本建成 以及部分高校 的进驻 使得本项目的成功开发具备了良好的小环境支持的进驻 使得本项目的成功开发具备了良好的小环境支持 区域完善的城市水系规划 尤其是本项目东北侧的湖泊 西北侧的区域完善的城市水系规划 尤其是本项目东北侧的湖泊 西北侧的 河流 使得本案在园林景观规划时有条件引入水系或主打水景河流 使得本案在园林景观规划时有条件引入水系或主打水景 同时 新区开发建设的提速 使得新区内大盘项目频出 仅本项目同时 新区开发建设的提速 使得新区内大盘项目频出 仅本项目 周边就有周边就有 825 亩的东方世纪城 亩的东方世纪城 778 亩国宝别墅 亩国宝别墅 349 亩的奥体花亩的奥体花 城等新出大盘 这使得本项目未来将面临着激烈的市场竞争城等新出大盘 这使得本项目未来将面临着激烈的市场竞争 1 5洛阳宏观市场总结洛阳宏观市场总结 在国家实施中部崛起战略的大背景下 随着在国家实施中部崛起战略的大背景下 随着 以郑州为中心 洛阳以郑州为中心 洛阳 为副中心为副中心 的中原城市群建设的规划实施 洛阳市在区域经济中的的中原城市群建设的规划实施 洛阳市在区域经济中的 地位将会继续提高 城市经济将会继续趋好地位将会继续提高 城市经济将会继续趋好 随着洛阳市委市政府等市直机关的南迁 洛阳向南发展已是大势所随着洛阳市委市政府等市直机关的南迁 洛阳向南发展已是大势所 趋 洛南新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进趋 洛南新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进 洛南新区开发建设的加速推进以及区域丰富的土地资源 决定了未洛南新区开发建设的加速推进以及区域丰富的土地资源 决定了未 来几年新区将会继续成为洛阳市房地产的热点和焦点区域 同时区来几年新区将会继续成为洛阳市房地产的热点和焦点区域 同时区 内竞争也必将日趋激烈内竞争也必将日趋激烈 2洛阳房地产市场研究洛阳房地产市场研究 2 1洛阳房地产市场概况洛阳房地产市场概况 2 1 1 房地产投资情况房地产投资情况 年份年份2004 年年2005 年年2006 上半年上半年 完成投资额 万元 306878460800321318 增长率 47 4 50 1 39 2 数据来源 洛阳市统计局 从 04 年开始 洛阳市房地产市场进入了一个快速发展时期 年完成投 资额呈逐年上涨态势 单 06 年上半年 完成投资额就超过了 04 年全年 发展势头强劲 2 1 2 土地开发面积土地开发面积 年份年份2006 上半年上半年同比增长同比增长 购置土地面积 1526678519 8 完成开发土地面积 24819963 4 数据来源 洛阳市统计局 截止 06 年上半年 全市本年累计购置土地面积达到 153 万平方 同比 大幅度增长 完成开发在 25 万平方左右 这意味着后续市场将会有较 大的供应放量 2 1 3 施工 新开工 竣工面积情况施工 新开工 竣工面积情况 年份年份2004 年年2005 年年2006 上半年上半年 施工面积 548776066820315542452 新开工面积 297680733628311850449 竣工面积 20145681952703622030 数据来源 洛阳市统计局 2 1 4 销售面积 销售额 销售均价销售面积 销售额 销售均价 年份年份2004 年年2005 年年2006 上半年上半年 销售面积 167688420417241288780 销售额 万元 227390352025229249 整体销售均价 元 135617241779 数据来源 洛阳市统计局 年销售面积大幅增长 市场需求空间相对较大 销售均价呈稳步上涨趋 势 预计到 06 年底将会有进一步的提升 2 1 5 个人住房贷款及房地产开发贷款个人住房贷款及房地产开发贷款 个人房贷首付调整 房产贷款同比上升个人房贷首付调整 房产贷款同比上升 5 月 29 日 国务院办公厅转发了九部委 关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见 明确规定个人房贷首付比例不得低于 30 对购买自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的仍按首付比例 20 执 行 这一规定在一定程度上抑制了房地产的投资 投机行为 截至今年 6 月底 人行洛阳中心支行所辖房地产信贷资产合计 570564 万元 较年初增加 66229 万元 较去年同期增加了 37282 万 元 其中个人住房公积金贷款 35527 万元 占全部房地产贷款的 6 23 商业性个人住房贷款 257247 万元 占全部房地产贷款的 45 09 个人商业用房贷款 24965 万元 占全部房地产贷款的 4 38 自营性个人住房贷款仍占主流 今年上半年 全市各金融机构自营 性个人住房贷款 257247 万元 较去年增加 24926 万元 个人商业 用房贷款 24965 万元 较去年增加 1361 万元 贷款结构发生变化 商业房贷开始回落贷款结构发生变化 商业房贷开始回落 目前 洛阳市各金融单位已发放的房地产贷款包括房地产开发贷款 个人住房贷款 建筑安装企业流资贷款 土地储备贷款等 4 大类 截至今年 6 月底 各金融机构共向 35 家房地产开发企业发放了房 地产开发及流动资金贷款 贷款余额 115005 万元 占全部房地产 信贷余额的 21 58 较年初上升 21833 万元 个人住房贷款 个人 住房装修贷款 个人商用房贷款余额共计 286108 万元 所占比例 为 53 68 较年初增加 27258 万元 建筑安装企业流动资金贷款余 额 37220 万元 占比 6 98 较年初增加 8510 万元 土地储备贷款 75750 万元 占比 14 21 从各金融机构房地产贷款的结构来看 用于洛南新区建设的土地储 备贷款和居民个人购房需求贷款占比例较大 向房地产开发企业发 放的项目贷款占比例较小 统计数据显示 洛阳市各金融机构的房 地产贷款尤其是商业性的房地产开发贷款增幅较去年同期有所回落 个人住房按揭贷款的增势开始放缓 2 2洛阳房地产市场供应现状分析洛阳房地产市场供应现状分析 2 2 1 2006 年全市房地产预期发展目标年全市房地产预期发展目标 2006 年是 十一五 规划的第一年 洛阳市房地产业将围绕建设中西部建设中西部 地区最佳人居城市地区最佳人居城市 建设区域性中心城市的城市发展总体目标 规范发 展房地产市场 促进住房消费 2006 年全市房地产发展的预期目标是 房地产开发投资达到 42 亿元 商品房施工面积 600 万平方米 竣工面积 240 万平方米 全年登记房地 产交易额达到 15 亿元 房地产一 二级市场交易比例达到 4 1 2 2 2 经济适用房经济适用房 目前 洛阳市经济适用房的价格一般在 1000 元 左右 上下浮动比例 为 20 也就是说价格区间大致在 800 1200 元 之间 这一价格 有 时会与同区域低层次的多层商品住房存在交叉 而考虑到经济适用房与 商品房居住品质 转手程序等方面的差异 也就出现了一些低层次商品 住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象 2006 年 洛阳市计划开工经济适用房 30 万平方米 竣工 20 万平方米 在区域分布上 分别在涧西 西工 老城 廛河等区域各选定一个大型 经济适用房项目 2 2 3 多层住宅多层住宅 今年 全市多层住宅的开发总量预计在 80 万平方米以上 区域分布上 呈 南北分明 之势 即在洛南新区 洛浦开发带以精品多层为主 预计 可形成近 20 万平方米的开发量 在西工区唐宫路以北 涧西区建设路 以北和联盟路以南 老城区和廛河等区域 以普通多层为主 预计开发 量约有 60 万平方米 含 30 万平方米经济适用房 从总体来看 在洛阳购房客户心中 多层等同于经济型住宅 产品规划 及立面设计一般较差 没有品质感可言 价格一般在 1200 1800 之间 上涨乏力 区域分布上 主要集中在 西工区与涧西区核心地带以及洛 浦公园沿线 以外的城市边缘区域 这些区域一般经济相对落后 市政 环境较差 2000 元 是多层的价格瓶颈 2300 元 是目前多层住宅的最高售价 如洛南新区 洛浦开发带的盛世唐庄 中弘湖滨花园等 个别多层项目 为了突破 多层 经济型住宅 的市场认知困境 不约而同地打起了洋房 的旗子 这直接导致了目前洛阳市场洋房概念的泛化 这类项目要么拥 有优越的地段 如中弘 湖滨花园及盛世唐庄 要么出现在一个规划合 理 环境优越的大社区里 如中泰世纪花城 在产品设计上也实现了较 大的突破 如园林景观营造 建筑立面设计以及户型设置 都体现出了 一定的品质感 因而在实现价格突围的同时也取得了较好的销售业绩 另外 洛阳市场出现了一些 7 层带电梯的多层住宅项目 如洛浦春晓 中泰世纪花城 中弘湖滨花园等 售价一般比 6 层不带电梯多层高约 200 元左右 2 2 4 高层住宅高层住宅 含小高层 今年 洛阳楼市的高层住宅开发量约在 70 万平方米 如果加上定向开 发的长城花苑 长兴华苑项目 开发总量近百万平方米 远远高于多层 商品住宅 50 万平方米的供应量 在区域分布上 仍以西工区 涧西区 南昌路沿线 洛南新区 3 个板块为主 其中以洛浦公园 洛河 沿线或 周边最为集中 与多层住宅相比 高层住宅呈现出 供应量大 竞争激烈 消化速度较供应量大 竞争激烈 消化速度较 慢慢 以及 整体品质较高 出彩项目较多整体品质较高 出彩项目较多 的基本特征 中泰等洛阳本地知名开发商在高层市场表现不俗 建业 顺驰等外地品 牌企业也相继进入了高层市场 精品高层住宅项目相对较多 远远多于 多层住宅项目 这类项目一般在园林规划 立面设计及户型设置都展现 出了相当的水平和品质感 如顺驰城 中泰华庭 中泰世纪花城 正是 由于高层供应量较大的原因 在促使产品设计创新的同时 也加剧了高 层住宅销售的压力 销售速度一般相对较慢 当然一些经济型的高层项 目 销售依然很好 如香榭里阳光 另外 一些品牌开发商开发的高层 项目 在企业品牌 产品品质的支撑和刺激下 也取得了相当不错的销 售业绩 如中泰世纪花城 需要特别说明的是 和多层住宅一样 地段优势依然是高层销售的基础地段优势依然是高层销售的基础 支撑支撑 如洛浦公园沿线以及王城公园周边的项目 一般要好于其它区域 项目的销售 有时候 地段优势甚至会远远超越品牌和品质的魅力 如 翠堤湾项目依靠正对洛浦公园的地段景观优势 在开发企业无名 项目 规模偏小 产品特色不明的制约下 价格攀升到了 3200 一期 3000 远远高于建业 2800 新区 顺驰城 2700 2800 紧邻翠堤湾项目 中泰世纪花城 2300 规模优势 等拥有企业品牌 产品品质的知名项 目 而且销售速度也很快 相对位置规模产品售价速度 翠堤湾 毗邻且正对着洛浦 公园 4 栋高层 并排而立 20 22 24 层 户型及立面尚可 3000 3200 0511 0605 一期 150 户左右的全部 0605 0608 二期 250 户左右的 2 3 顺驰城 与洛浦公园之间隔 着翠堤湾 高层社区 18 层 规划 园 林 立面 户型 很有特色 有品 质 2700 2800月均销售十几套 创展水 岸贵都 距翠堤湾 100 余米 与洛浦公园一路之 隔 斜对 5 栋高层 社区 18 层 产品一般2300速度较慢 目前 一般高层住宅的价格约集中在 2000 2300 元 2500 2600 是高 层住宅的价格瓶颈 2700 2800 是目前高层住宅的较高售价 如顺驰城 建业森林半岛 翠堤湾项目 3200 的售价是目前洛阳高层价格的峰值 是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格 不具有很强的代表性 2 2 5 洋房 别墅洋房 别墅 在洛阳市场 迫于多层住宅突围的压力 一些相对不错的多层住宅纷纷 打起了洋房的旗帜 直接导致了洋房概念的泛化 而实际上 目前洛阳 市场 真正能算得上花园洋房的项目或许只有顺驰第一大街二期项目 无论是立面还是户型设计均表现出了相当的水平 目前售价 2300 左右 开盘当月 6 月 销售 130 套 真正的花园洋房 或许是未来洛阳市场 多层项目向上突围的机会所在 康城逸树康城逸树 今年 洛阳市场的别墅项目相对较多 可以说是集中爆发的一年 有国 宝别墅 银润别墅项目 康城逸树 建业美茵湖 东方世纪城 奥体花 城 地久国际城市新城等别墅项目或项目之中的别墅物业 预计全年别 墅开发建筑面积在 8 万平方米 建筑面积 以上 目前来看 在新区 独栋 双拼 联排 叠加等别墅业态均已经出现 除了纯别墅项目国宝 别墅以独栋 联排 双拼为主之外 其他的项目如康城逸树 建业美茵 湖 以及奥体花城中的别墅物业 基本都以相对经济的叠加别墅为主 目前只有康城逸树的三叠与联排在售 单套面积在 200 300 平方米 售 价大约在在 3000 4000 元 之间 另外 即将上市的建业美茵湖项目 全部为叠加别墅 4 层 4 5 层 132 套 预计单套总价在 100 万元以上 2 2 6 商业地产商业地产 两纵两横格局初步形成两纵两横格局初步形成 中州中路 南昌路作为洛阳市商业地产较为繁荣的板块 今年仍有 多个项目延续 中州中路上的华夏富雅东方项目 国际商街项目 TODAY 新都汇写字楼项目都在在年内建成一定规模 洛阳迎宾馆 地块 西工小街地块 洛阳印刷厂地块等如果拆迁顺利的话 年内 也有望进入开发阶段 南昌路上除锦贸国际大厦在建外 年内花园 酒店南侧地块 小浪底大厦北侧地块 牡丹城宾馆附近闲置地块 也有望进入商业地产开发程序 王城大道上的商业地产有点 南强北弱 洛河以南已有中远康成 天元装饰大厦 建业左岸风情街 雅安新城等商业地产项目 洛河 以北京仅有皮世界商贸城 东方建材城等 今年华夏富雅东方和申 泰新世纪广场 陇海铁路立交桥东侧地块 拟建五金城专业市场 和原木材公司地块 拟建洛阳建材物流中心 的开发启动 将有望 改变这一状况 九都路沿线今年也开始 长高 自西向东出现了九