市场对比及后市预测.doc

限购新政后2011年西安市场分析及走势预测一、西安房地产新政细则及解读1、2.26新政概况l 限购对象：已有1套房的本市户籍居民家庭，限购1套房能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房l 禁购对象：已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭。l 房贷条件：2套房贷首付不低于60% 西安市关于进一步加强房地产市场调控工作的通知昨日(2月25日)下午，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。 会议指出，各区县政府、市政府各部门要统一思想，坚决贯彻落实中央房地产调控新政，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的重任，做好房地产市场调控工作。特别是住房保障和房屋管理部门要切实担负起监管职责，严格执行国家相关文件的要求，积极采取措施，稳控房价。l 限购措施二套房首付最低60% 已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。 西安市政府要求有关部门加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对未严格核实购房人资格，违规销售或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构要严肃查处。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。l 二手房二手房不足5年买卖全额征税“限购令”还调整了个人转让住房营业税政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。l 保障性住房保障性住房今年新增8.6万套今年一季度末，西安市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。各区县和市级有关部门要按照市政府2011年度住房保障工作目标责任书的要求，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，确保全面完成2011年保障性住房建设8.6万套(户)的目标任务。各区、县、部门和各开发区要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。保障性住房建设用地未落实的区县、开发区和部门，必须停止供应其他住房建设用地。l 土地使用开发商2年不施工收回土地使用权对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。l 监督措施房价上涨过快约谈有关负责人进一步加强对住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，住房保障年目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力的，执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区、县、部门和开发区负责人。2、西安房地产市场新政解读西安购房资格审查昨启动 高陵等四县不限购西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。购房需提供这些资料西安市家庭购房申报表户籍及家庭成员证明材料非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明家庭成员个人有效身份证明西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。资格严审查市民购房前需提交多项资料为贯彻落实国务院及西安市有关调控楼市的相关文件精神，合理引导住房需求，落实各项住房限购措施，昨日，市房管局发出关于落实住房限购政策有关问题的通知，要求居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或二手房交易登记窗口如实申报有关情况。各相关单位将对购房者材料进行查验，留存复印件，并妥善保管。同时，将西安市家庭购房申报表作为房屋买卖合同附件。对非本市户籍居民家庭购房的，房地产开发企业将有关信息录入后，还应将其相关资料报市房管局购房资格审查机构审查。经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。二手房交易登记窗口在办理过户手续时，应对购房家庭购房资格进行核查，凡不符合住房限购政策规定的，不予办理交易过户手续。外地人买房 提交纳税或社保证明二选一“对于外地人买房，一年以上的纳税证明和社保缴纳证明，只需要二选一，提交其中一样就行。纳税证明可以到税务部门开具，社保证明则在人社部门开具。”市房管局负责人说，针对北京等地限购令出台后，一些从业者为应对提高的买房门槛，而出现的补交假税收、假社保证明的问题。西安为了真正把限购令落到实处，切实发挥其调控市场的作用，他们正在积极与我市税务、人社等部门联系，尽量杜绝有人钻空子。购房信息联网 夫妻各买一套房也能查得到“目前，我市基本建立完善了市、区(县)两级联网的个人住房信息系统和数据库，已经可以实现全市个人住房信息的共享、查询及统计分析。如果一个家庭第一套房是以丈夫姓名购买的，而第二套房以妻子名字购买，这个家庭再买第三套房时，信息系统一查，就可以明确二者为夫妻关系，从而禁止这个家庭买第三套房。”房管局负责人解释说。记者注意到，新的西安市家庭住房人申报情况表中，须明确填写申请家庭的每一位成员姓名、家庭关系、是否本地居民及证件号码。严格政策执行 提供虚假材料 经济损失自负该负责人表示，房地产开发企业、房地产经纪机构、各有关单位要严格执行限购政策，在销售现场及经营场所公示限购通知，并向购房人告知住房限购政策，加强对居民家庭购房资格的审查，确保住房限购政策落实到位，对违反有关规定的，将严肃查处。当事人提供虚假材料、不如实申报的，由其承担相应的经济损失和法律责任。西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。市场动向 商业地产显露投资潜力西安晚报讯 (记者 王赫) “我们的小面积商铺都卖完了，现在只剩下面积比较大的了，每平方米3万多元。”金泰假日花城置业顾问对记者说。记者连日来走访了西安多家商业地产项目，了解到在限购的大背景下，由于以写字楼和商铺为代表的商业地产不受限购令的影响，越来越受到开发商和投资客的追捧。某商铺销售经理表示，西安“限购令”出台，使住宅市场观望气氛渐浓。与此同时，在限购、加息政策打压之下，许多住宅投资客的“热钱”纷纷转向商业地产领域。不过，他还提醒投资者，投资商铺与炒住宅不一样，商铺的换手率相对低。绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和炒住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式根本不同，切不可盲目投资。陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，随着西安国际化大都市建设的推进，房地产和现代服务业飞速发展，商业地产的地位举足轻重。国家多次房地产调控政策并未触及商业地产，在西安商品房限购的背景下，西安商业地产将迎来新的发展机遇。专家预测上周西安版限购令终于出炉，新政到底会对未来楼市产生多大影响?昨日西安房地产信息网数据研究中心预测，上半年楼市销量或跌三成。西安上半年住宅销量或跌三成二套房首付比例提升至60% 影响置业计划西安房地产信息网数据研究中心对去年我市购房者来源以及付款方式的统计数据显示：西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，从购房付款方式来看所有置业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要的方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围相对较大。5年内二手房全额征税 降低置业热情据西安房地产信息网数据研究中心有关人士分析，去年诸多以遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。目前西安市5年内房龄交易量占到市场总量的20%左右，关于不足5年的二手房出售全额征收营业税，对于目前走的一波三折的二手房市场而言无疑是雪上加霜。同时这个政策也将使得商品房市场二次及二次以上置业人群的购房热情明显受挫，也对改善型需求形成影响。其他城市交易量明显下滑 对西安的影响3月显现有关专家表示，目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中，除济南外，外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。新政后多数城市交易呈现明显下滑。作为刚刚出台限购政策的西安而言，政策对市场的影响将在3月显现。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，西安市外来购房人群约占到近6%，因此对于外来置业人群影响相对较弱，但本土改善型需求人群占据半数，在限购政策与二套房六成首付、1.1倍利率的条款综合作用下，对于改善型需求置业无疑将形成直接抑制，从而影响到市场交易量的增长。三成受调查者持观望态度 二成受调查者放弃购房从西安版限购令内容来看，所列条款均为“新国八条”的翻版，该政策会对西安置业者产生哪些影响?对西安楼市后续发展又将带来什么变化?西安房地产数据研究中心第一时间对购房者进行的调查结果显示：30.9%的购房者将呈现观望，20.1%的购房者表示将放弃购房，22.9%的受访者表示自己是刚需，政策不影响其置业意向。西安楼市将“萎缩” 上半年销售量或将跌三至四成“新国八条”以及西安限购令关于二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有所改变。在这种心理因素的影响下，楼市的观望情绪将持续转浓，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升。西安房地产信息网数据研究中心认为，在楼市调控政策的叠加效应影响下，西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”，而根据西安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末或将见底，根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看，预计上半年市场销售量较上年跌幅在三至四成。西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。政策解读西安四县不在限购之列西安晚报讯 西安版“限购令”要执行多久?限购区域有哪些?昨日，市房管局对“限购令”进行了解读。限购期限：未确定 执行时间要看限购令效果据市房管局工作人员介绍，此次我市实施的限购细则，主要是为了逐步解决我市城镇住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，打击投资、投机性炒房行为，保持房价在合理区间，并未对具体限购期限作出明确规定，具体要执行到什么时候，要看限购令的执行效果和产生的影响有多大，是不是能够达到预期效果。限购区域：包括西安9个区，4个县不在范围内据了解，此次限购令的限购区域为西安市辖区，包括新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区，而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。限购类型：写字楼和商铺不在限购范围之内本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而写字楼和商铺等则不在限购范围之内。对于二手房交易，市房管局相关工作人员表示，从“新国八条”推出开始，我市就已经对不满5年的二手房实行新的征税标准，不满5年交易的，进行全额征税。限购范围：18岁以上可作为独立家庭认定本次限购令明确指出，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，将暂停在本市辖区向其售房。其中，“居民家庭”这个概念该如何认定呢?限购令明确规定包括夫妻双方及未成年子女。这就是说，如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。二、曲江区域重点项目销售及客户情况分析项目户型产品近期动态近期销量（套）促销政策销售均价来电来访新政后客户情况紫薇永和坊104、118171、295保留四栋不售2全部控盘，等待政策时机950015000元/ 来电每日约7组，来客每日约10组观望的情绪更加严重，受客观局限更大，对房产价格感到迷惘融侨观邸92、120、102、145平米现在正在认筹7号楼和12号楼，全部为27层高层，约2万平米3套现场直接收一万，选房时抵二万，不选房可退。单价8500-10000左右。现在正在认筹四月底开盘。来电每日约9组。来客每日12约组。观望情绪严重，受限购政策影响，排号客户中一大半不能购买。中海国际社区铂宫4种：350、390、440、580平米东郡：小高：140、180平米高层：55、89、130平米御湖一号：200和267的大平层碧林湾：主推89-139平米房源 铂宫新开了四期共有一百多套一次性按揭均为98折铂宫：0套湖滨：5套御湖一号：4套左右碧林湾：6套左右铂宫优惠10万元/套东郡：94折湖滨：98折 碧林湾98折铂宫：3万-10万/,830万/套起；东郡：小高层13000元/15000元/；御湖一号：10F以下14000元/10F以上18000元/碧林湾：均价8500元/铂宫每日来电12组，每日来客6组。东郡售楼部每日来电15组，每日来客7组。御湖一号每日来电12组左右，每日来客6组。下阶段打算4栋推大面积精装平层碧林湾日均来电15组，每日来客8组左右，现在销售的4#楼剩余房源在18套左右对政策比较敏感，观望的客户群体比较多，部分客户认为价格可能会有波动，不想出手。还有大约40%客户被政策限制，不能购买富力城11层一梯三户85-106平米24层两梯四户88平米左右两房三月六号J3开盘，现已销售120套左右成交120套，约10000平米，8000万左右减三万再9.9折6800元-7500元每天来电大概20组，来客15组左右年前开始蓄水，大约50天左右，推出200多套房源，和搜房网合作排号297组，限购80余组，当天成交110组。龙湖紫都城8#34层2梯4户 155平米9#34层2梯4户 91（赠送12平米）平米8#、9#销售6套一次性97折按揭30%99折按揭50%98折91平米 均价8900元9500/平米155平米8200-8800来电每日16组来客每日约7组上客量下降30%，来客质量明显不如政策之前，缺乏下定的决心和信心金地湖城大境高层130-400平方，小高层160-180平方，叠加220-380平方天字一号2月26日开始认筹，交10万认筹金（短信推广一直有）4套一次性按揭优惠3%小高层均价1.3万联排1000万/套起价来电每天11组来客每天4组银行利率的不稳定及政策的出台导致高层的客户观望情绪很重，别墅类的客户因为政策的影响购买条件受限很大千林郡两房：85-90平米三房：125-140平米四房：183平米总共分三期一期1#楼、2#楼以及5#楼的一单元已售罄，现一期第二次排号，准备销售3#楼及5#楼的2单元。交一万，第一个月每天返200元，第二个月每天返100元；开盘日期尚未确定。5套排号优惠预计8000元/平米日均来电约10组，日均来客约6组观望情绪比新政前多，并且对房价的稳定性极度担心，现场观望较多 金域曲江180平米以上的11层的平层和复式.34层的高层排号，3月份开盘。主推170、253平米平米左右的高层精装房和11层小高层平层（毛坯）。成交25套一次性98折，按揭无优惠小高层毛坯在17000元/平米，高层精装在1.2-1.7万左右每日来电约20组，来客约25组大户型观望情绪严重。小户型影响不是很大。总结分析：1、 各项目现场近期来访来电率均大幅下降，平均在40%以上，客户犹豫观望情绪严重。2、 限购令使各个案场客户大量减少，对高价格、高品质物业冲击尤其巨大，客户流失严重。3、 因为市场原因，成交严重下滑，大多项目推迟推盘计划，等待观望下一步政策走向和市场变化。4、 投资型客户基本被杜绝，改善型需求和刚性需求客户购买更为谨慎，结构紧凑型两房、三房受欢迎程度较高。5、 近期价格尚未出现明显波动，但随着调控政策的深入执行，价格将会有所下降，打折促销力度加强，新品推出的定价将会稳妥下行。三、西安市2010年房地产销售情况对比分析商品房销售量及均价住宅销售量及均价月份销售量（万平米）销售均价（元/平米）销售量（万平米）销售均价（元/平米）1100.8597683.635263256.07576848.2453173114.845876102.6454814141.966265128.2959775100.21620090.795647684.47595673.85398785.94670773.0159178115.88681598.2760589130.556731113.286015101557134136.626542111726918152.61650412167.737081143.8367251425.451245.01注：4.14新政出台后，市场销售大幅下滑，来电、来客锐减，连续4个月在低位徘徊，销售面积由4月份的128万平米将至5月份的90万平米，6、7月继续减少，月成交量在73万平米左右，最大降幅达43.1%，从8月份开始缓慢恢复，10月份超过4月份的最高销售量，11月份达到峰值的152万平米，12月仍旧维持高位成交量。全年成交为1245万平米，超过2009年，创造了历史新高。注：4.14新政出台后，房价随着销售量而出现了一定的波动，5、6、7月房价均低于4月份，其中6月份达到最低点，降幅为9.7%，相对于销售量而言，降幅较小。8月以后，随着房地产市场走出调整期，房价开始连续升温，至12月已经升至6725元/平米，全年涨幅达28.8%。这也为2011年的房地产调控新政埋下了伏笔。（一）、2010年4月房地产新政解读2010年4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称通知）。对“新国四条”进一步地细化、完善。具体政策为： 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住