滨河御景购物中心整体推广计划.doc

尚街时尚购物地带整体营销推广计划一、任务目标 目标一：开盘后1个月 商铺销售40% 目标二：开盘后3个月 商铺销售80% 目标三：2010年4月底完成整体89%的销售2009年目标限制性条件8月9月9月10月11月12月1月月20年10月10日售楼处启动开盘月年月日卖场整体开业二、开盘目标客户的的分解按开盘商铺销售的40%成交客户需要300组客户依次倒推广告/活动来电客户来访客户VIP客户大定客户开盘签约客户（10月10日-12月8日）2个半月的蓄水期，平均每天需要保证46组来访。按照40%的认筹率，需要累积2775组来访客户按照90%的成交率需要累积333组客户；按照%的转定率，需要累积1110组VIP客户9月28日广告宣传开始，为售楼处公开接待铺垫，为后期蓄水准备。三、市场分析竞争项目一览案名位置商业性质商业体量（）销售均价（元/）销售情况投资模式备注可售面积（）新都会环球广场梅山南路和皖西路交叉口Shoppingmall约16万内街150008月8日开盘，当天销售80%年回报8%返还10年大部分为自有经营，如百大、沃尔玛等约12红街原常青路复合型商业步行街约8万未定预估1500010月份开盘未定现进行认筹活动，每日优惠100元，截止到9.25六州首府沿街商铺均价16000元/，租金45元/约8万浙东商贸城魁星阁地段A区电器数码B区服装烟酒C区现代百货约18万另有停车、仓储8万内铺130007月25日开盘约500余套商铺，现销售95%年回报8%返还十年前三年一次性返还前三年返还24%可冲抵首付款5年后可自行经营约13万市场现有商业体量与客户供求关系分析1)、与本案竞争较大的项目分别为：红街浙东商贸城新都会购物广场；红街准备于10月份开盘，势必瓜分客户群；浙东A区销售基本结束，B区准备于明年下半年启动；新都会天街所剩体量不多且年前销售基本结束；2)、以上三个项目加上本案，商业可售面积高达约25万，对于市区仅有35万人口的六安来说，市场存量绝对饱和，销售难度可想而知；3)、1-5月份我市城市居民人均可支配收入达到5644.3元。1-5月份最高收入组人均可支配收入达到11480.9元，增长16.5%；中等偏上组为6518.8元，增长9.0%；中等收入组为4978.9元，增长2.6%;中等偏下组为4236.6元，增长4.1%；最低收入组为2966.1元，增长12.7%。摘自六安统计局1-5月份六安市城市居民生活简析；4)、以上数字可以表明，六安有至少约80%的生活群体人均可支配收入处于中下等。按照商铺单价12000元/计算，购买10的商铺，首付款需6万元。但大部分城市居民购买力有限，因此本案的客户群体应扩展至县级区域，如霍邱、寿县、霍山；项目SWOT分析A、 项目前方“三角台”的存在一定程度上分化了车流和人流，阻碍了与新都会融为一体；B、 项目内部一部分招租给鸿达电器，容易误导消费者，对项目的形象树立有一定影响；A、 六安大市场、红街项目离本案较近，与本案欲规划业态有一定的同质性；A、 沃尔玛的开业促进了城市商业的扩大；B、 下半年能够开盘的商业项目较少；C、 城市规划向东、南发展；A、 项目位置明显，交通便捷；B、 周边住宅项目较为高端，配套逐渐成熟；C、 自身体量不是很大，便于去化；D、 开发商自身品牌及招商主力店的影响力；优势（strength）劣势（weakness）六安投资者的典型特征l 一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导；l 他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑；l 大部分的投资意愿集中在面积30平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在30万以内，30万左右的商铺是市场投资热点。四、项目销售模式：3年24%一次返还，冲抵首付款，降低投资门槛，推动销售。l 15年稳定投资回报l 前3年24%一次性返还，冲抵首付款，年回报8%l 后12年逐月返还，月回报=总房款8%12某商铺投资分析表面积商铺均价总价商业50%首付3年24%一次性返回冲抵后首付贷款月供开发商月返还2510000250000125000600006500014251667第11年第15年每月净得1667元，15年后商铺租金增值无可估量。五、广告策略与计划我们将通过有形的，无形的适时、适度、适量的从房地产销售的专业角度进行广告动作，争取达到立体效应，最佳效果。具体方案如下：告知、准备期 （2009年9月15日至10月10日）前期准备销售及推广的所必备的销售现场、销售道具的准备工作；并在售楼正式对外公开前通过一些宣传方式，让业内人士对本项目增加了解，让社会有一定的关注，为下一步形象宣传打下良好基础。计划安排表销售中心准备序号事项大概内容准备时间完成时间1售楼处包装方案售楼处平面布置图沙盘的大小等9月8日9月11日2尚街VI形象借用尚街LOGO,标准色、办公应用系统、对外形象系统、尚街宣传光盘等9月14日9月15日3售楼处的装修门头、内部看板、沙盘、背景形象墙等9月16日10月5日4销售道具的制作名片、工牌、手提袋、服装、办公用品、宣传单页等9月16日10月5日5销售人员商业地产知识培训接待礼仪、商业知识等10月1日10月7日6售楼处现场布置绿植、桌椅、清除装修垃圾、做好卫生工作10月6日10月8日7售楼处盛大公开启动仪式方案尚街时尚购物地带商铺销售中心盛大公开9月20日9月25日序号推广主题目的推广时间媒体选择1尚街时尚购物地带、鸿达电器强强入驻滨河御景告知项目形态，为后续宣传做铺垫9月18日 项目现场围挡广告及市区户外广告、宣传单页派发、电视游动字幕、短信群发等2尚街时尚购物地带商铺销售中心盛大公开告知目标客户群10月10日商铺销售中心正式对外开放接受咨询10月1日项目现场围挡广告及市区户外广告、宣传单页派发、电视游动字幕、短信群发等预热认筹期 （10月10日-12月1日）推广策略：主题一：尚街时尚购物地带仅需首付，无需还贷，净得旺铺正在接受认筹中推广时间：10月11日11月1日媒体支持：报纸夹页、DM直投、户外广告、短信群发主题二：尚街时尚购物地带5万元得旺铺，养老无忧地段尊贵，“贵”而不贵推广时间：11月2日11月20日媒体支持：报纸夹页、DM直投、户外广告、短信群发主题三：树立品牌形象，制造口碑效应，充分利用我们老客户的资源及人际关系，让其成为我项目的兼职销售员，制定老客户带新客户奖励政策，从而将销售推到一个新的高度。开盘强势热销期（12月1日-2010年2月6日）推广策略：主题一：尚街时尚购物地带12月1日商铺盛大开盘旺铺火爆销售中推广时间：11月21日12月8日通过前面蓄水期的客户积累，前期进行开盘前炒作，全城轰炸宣传；开盘当天举行盛大的开盘典礼。开盘当天签约客户，举行现场抽奖活动。将现场签约带到高潮。后续进行销售业绩炒作。媒体支持：报纸、DM直投、报纸夹页、电视新闻、户外广告、手机短信、电视游动字幕等。主题二：主要拓展六安县区资源，举行送戏下乡文艺演出促销活动，在六安辖区五个县中心举行，现场设立咨询处、看房车。项目扫尾期（2010年2月6日-5月28日）推广策略：主题一：主要拓展六安县区资源，举