“智猪博弈”和房地产企业之间的竞争策略.doc

在新政策下大型和中小型房地产企业之间的竞争策略基于修正“智猪博弈”理论专业：管理科学与工程 学号：200920844 姓名：刘菊花摘要：目前房地产市场竞争越来越激烈，在政府的宏观调控下，运用“智猪博弈”理论分析大型房地产开发企业与中小型房地产开发企业之间的关系以及在新形势下的竞争策略。关键词：“智猪博弈” 房地产企业 竞争 策略一、 前言在中国，房地产曾经一度被认为是最好的投资项目，无论是大企业家还是一些小爆发户，都想把自己手中的现金投入到中国房地产业，以谋求其增值。然而随着各投资商的一拥而入，房地产企业的数量不断庞大以及国名经济整体的运行情况、国家宏观调控政策、国际金融环境变化的影响，中国房地产企业的发展面临新的严竣考验。面对变化莫测的市场环境，房地产企业如何在新经济条件下求生存、求发展，必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。二、 “智猪博弈”分析1、 博弈论：博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。2、“智猪博弈”：在博弈论（Game Theory）经济学中，“智猪博弈”是一个著名的纳什均衡的例子。假设猪圈里有一头大猪、一头小猪。猪圈的一头有猪食槽，另一头安装着控制猪食供应的按钮，按一下按钮会有10个单位的猪食进槽，但是谁按按钮就会首先付出2个单位的成本，若大猪先到槽边，大小猪吃到食物的收益比是91；同时到槽边，收益比是73；小猪先到槽边，收益比是64。那么，在两头猪都有智慧的前提下，最终结果是小猪选择等待。 实际上小猪选择等待，让大猪去按控制按钮，而自己选择“坐船”(或称为搭便车)的原因很简单：在大猪选择行动的前提下，小猪也行动的话，小猪可得到1个单位的纯收益(吃到3个单位食品的同时也耗费2个单位的成本，以下纯收益计算相同)，而小猪等待的话，则可以获得4个单位的纯收益，等待优于行动；在大猪选择等待的前提下，小猪如果行动的话，小猪的收入将不抵成本，纯收益为-1单位，如果大猪也选择等待的话，那么小猪的收益为零，成本也为零，总之，等待还是要优于行动。 用博弈论中的报酬矩阵可以更清晰的刻画出小猪的选择： 小猪行动等待大猪行动5,14,4等待9,-10,0从矩阵中可以看出，当大猪选择行动的时候，小猪如果行动，其收益是1，而小猪等待的话，收益是4，所以小猪选择等待；当大猪选择等待的时候，小猪如果行动的话，其收益是-1，而小猪等待的话，收益是0,所以小猪也选择等待。综合来看，无论大猪是选择行动还是等待，小猪的选择都将是等待，即等待是小猪的占优策略。 在小企业经营中，学会如何“搭便车”是一个精明的职业经理人最为基本的素质。在某些时候，如果能够注意等待，让其他大的企业首先开发市场，是一种明智的选择。这时候有所不为才能有所为！高明的管理者善于利用各种有利的条件来为自己服务。“搭便车”实际上是提供给职业经理人面对每一项花费的另一种选择，对它的留意和研究可以给企业节省很多不必要的费用，从而使企业的管理和发展走上一个新的台阶。这种现象在经济生活中十分常见，却很少为小企业的经理人所熟识。 在这个例子中，对小猪而言，无论大猪是否踩动踏板，不去踩踏板总比踩踏板好。反观大猪，明知小猪不会去踩踏板，但是去踩踏板总比不踩强，所以只好亲历亲为了。“智猪博弈”故事给了竞争中的弱者(小猪)以等待为最佳策略的启发。在博弈中，每一方都要想方设法攻击对方、保护自己，最终取得胜利，但同时，对方也是一个与你一样理性的人，对方如何选择往往取决于对自身利益的大小而定。三、 完全信息静态下房地产开发商的策略选择追求企业的最大利润是房地产开发商的目的。房地产开发商生产商品房的目的就是在市场中把房子的使用价值转变成价值。房地产商的一切决策和行为都是围绕利润进行的,在房产开发中,一切抉择都是在社会和市场分析中、对消费市场的调查中获取相关信息,追求的是低成本、高价格。房地产企业以满足自身最大利益化为最终目的。在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，规模大资金雄厚的房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，大的房地产开发企业还处于垄断或半垄断地位，原因如下：其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性；其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于大的房地产开发企业，大的房地产开发企业左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就难修正，其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等成为开发商要价筹码。房地产投资开发费用是开发商预期价格底限，也是参与博弈谈判的底限。从目前的房地产市场看,房地产市场仍是供不应求的走势,加上房地产业的暴力,这就造成其他行业资金的进入,从而增加住房的供给,大量其他企业的进入,增加了竞争的对手,这样实力较大的房地产商就会采取相应的策略来排挤其他中小地产商。大的房地产商可能采取降价的办法,使中小房地产企业的利润减小,这样资质不好、缺乏资金实力的中小房地产企业的资金链就会断掉,从而被迫退出市场。这样就增加了中小企业投资房地产业的风险,从而控制了房地产业的稳定形势。当然作为小规模的房地产商一般都是后来见风加入房地产市场中的，他们在“智猪博弈”理论中扮演者小猪的角色，有机会他们大都会采取等待的方法，因为任何的机会都伴随着风险，由于其自身的实力而言他们承担风险的能力有限，这就造就了他们较为被动的心态。四、 政府宏观政策的影响政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显的压抑房价。但是，政府政策能否真的实现“居者有其屋”？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价，否则无论是采取货币政策或财政政策，都只能在一段时间内干预房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。政府是维护社会稳定,维护社会公平、公正的工具。作为政府,在市场经济中的地位是调节市场失灵、稳定市场、价格适中,是为公共利益服务的。政府与市场的关系是随着历史的发展而不断地变化其职能,从自由市场到市场失灵,从政府干预到政府失灵,再到现在的政府与市场的互补整合,经历了一系列的演变过程。在市场经济中,政府要转变职能,从以前的控制市场,转变为“经济调节、市场监督、社会管理、公共服务”的职能上来。该市场管理的要由市场来操作,该政府管理的由政府来引导。受中国经济增长速度放缓的影响，中国房地产市场将进一步回归理性，中国房地产企业需要练好内功，强化内部管理、提升专业能力，适时利用支持政策，有计划地进行扩张。2008年12月17日，温家宝总理在国务院常务会议上表示，要引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持合理融资需求，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；国务院办公厅随即出台【关于促进房地产市场健康发展的若干意见】（131号文），帮助优秀企业度过市场低潮，促进中国房地产业的长期、稳定、健康发展。五、 修正“智猪博弈”理论下房地产企业之间的竞争策略（一）在政府新政策下的修正“智猪博弈”模型基于政府的宏观调控，市场规律在宏观调控下并不会显示出完全的市场化，特别是在极具投资风险的房地产竞争市场下，作为理性的以营利为目的的企业，大型房地产企业不可能时时充当“好人”角色让中小型企业能够顺利的“搭便车”,所以在一些国家政策的影响下，“智猪博弈”理论将会发生变化，同样假设猪圈里有一头大猪、一头小猪。猪圈的一头有猪食槽，另一头安装着控制猪食供应的按钮，按一下按钮会有10个单位的猪食进槽，但是谁按按钮就会首先付出2个单位的成本，若大猪先选择去按钮，小猪等待，大小猪吃到食物的收益比变成是73；若大猪选择等待，小猪去按按钮，收益比是64；若大猪和小猪同时行动，他们得到的收益比是5：5;若大小猪都不去按按钮，则他们得到的利益都为0，那么，在两头猪都有智慧的前提下，最终结果是大小猪都会选择去按按钮。（二）“智猪博弈”中“大猪”大房地产开发企业在市场竞争中的策略1、品牌化品牌与产品异质有着密切的联系。首先，品牌是产品异质的必然产物。因为每个企业生产的产品都与其他企业生产的产品有或多或少的差异，为了体现这种差异，让消费者便于辨认本企业的产品，企业必须将其产品品牌化。其次，品牌本身也是产品差异的重要体现。一个品牌反映了产品的市场定位、开发理念以及文化等。当我们看到碧桂园、奥林匹克花园、万科花园等品牌时，很自然会想到它们的特色形象，很容易将它们与别的楼盘区别开来。因此，企业必须认真制定和实施品牌战略，才能在竞争中赢得市场，并实现持续长久的发展。 2、规模化与专业化经营房地产企业应集中公司的资源从事规模化、专业化开发经营，在这一过程中逐步形成自己在经营管理、技术、产品、销售、服务等方面的核心竞争力。如万科在房地产界中的成功就是一个很好的例子。目前，大批外资大财团出击中国房地产市场，整个行业的游戏规则都将随着外资房地产的涌入而逐渐完善。市场准入规则与开发成本的提高，将使那些资质等级低、开发实力弱的企业成为行业“洗牌”的牺牲品。境内的大型企业之间也需要进行联合、购并、重组，以加强企业资源的整合，提高企业竞争力。 另外，只有较大规模的企业才有财力和能力吸引众多高素质人才为其服务，才能聘请优秀的专业机构、专家以保证各个开发环节的质量，从而使自己的产品更富有竞争力。3、融入创新意识 创新是差异化概念形成的关键，同时又是难度最大的一步，因为它是寻找超越现有产品的突破口，是一种理念的创新。因此，企业需要掌握和研究大量的有关信息，包括客户需求信息、企业资源信息、开发理念信息等，将它们相互碰撞产生的新的思想火花，再综合、升华和提炼成新颖的、独特的概念，抓住理念创新是提升核心能力的关键点。 现代住宅理念要求开发商不断满足消费者需求的多元化，不断提高新产品研究开发能力，提高建筑产品的科技含量，在住宅的户型设计、功能设置、区域划分等方面充分体现“以人为本”的思想；在规划、设计和实施过程中要高度重视消费者的健康、安全、环保、绿化、节能、便捷以及个人生活的私密性等，注重新技术、新材料的应用，不懈追求科学合理，充分彰显产品个性，提升技术创新理念，为提高企业核心竞争力创建技术优势。 4、运用现代营销手段 对于消费者而言，住宅是一种复杂性产品，消费者购买住宅时需要获得大量的信息，要仔细考虑诸多问题，如：销售合同的签订与公正、产权证的办理；居住地段是否适宜以及区位价值的判定等。商品提供者提供的信息越全面细致，就越有利于把握消费者的需求。互联网的24小时服务方式不但满足了消费者的这种沟通愿望，而且为卖方提供了便捷的客户关系管理工具，而这将为销售者降低销售成本；网络营销传递信息的全息性，也就是对产品信息传递的真实、准确、完整、全面性，可以满足消费者的差异性要求，提高其满意度，并通过满意的消费者带来新的消费者，以此形成良性循环。（三）“智猪博弈”中“小猪”中小房地产开发企业在市场竞争中的策略1、把好质量关在房地产经营过程中，产品处于最核心位置，其运营是始终围绕产品的开发和销售进行。作为中小型房地产企业来说，产品的优劣是能否继续生存下去的第一步，同样也是关键的一步，中小房地产开发企业可以借鉴著名的“木桶原理”，房地产产品本身包含很多内容，产品的设计、质量、价格、服务等等，任何方面被消费者不认可都会影响到产品转化为商品的过程，会影响产品的销售、赢利，甚至未来的命运。所以，中小房地产开发企业要更加注重所开发产品的质量，遵循PDCA循环，增加房地产产品构成中“最短的那块木板”，致力于增强满足购房者质量要求的能力，以赢得更多的业主的信任和青睐。2、降低运营成本作为中小型企业，在资金的持久性上无法和大型企业相抗衡，在大型地产以雄厚的资金做背景与消费者就价格高低僵持时，那么最为明智的做法自然就是通过降低运营成本来降低销售价格，尽可能达到快速销售，资金回笼再另行开发，以速度弥补利润。降低综合成本，降低产品的销售价格，是小型企业的特有优势，也是大型企业无法比拟的，合理的利用这一