交房百问.doc

常见交房疑问A、地产销售方面1.丽水天锦（翡翠湾）小区及周边有哪些生活配套、设施？一、小区内：管道煤气、有线电视接口、电话及宽带接口、可视电话对讲、安全监控系统、高层住宅倒数10层配有太阳能系统以及空气热泵一台。二、周边：现代广场、龟龙湖公园、家乐福两家、学校、公交、医院、知名餐饮及娱乐。2、房屋产权是多少年？何时办理/领取产权证/国土证？土地使用权为70年。产权证办理时间：工程竣工验收备案登记后90个工作日内。产权证领证时间：房管局发证后15个工作日领取房产证原件（一次性客户）及复印件（按揭客户）。土地证办理时间：产权证办理完毕后办理。物业产权归属，包括：福利房、集资房、单位房、商品房、涉外商品房等。3、这次交房有多少户？总共多少户？分批次交量情况？1、本次交房共（559）户2、住宅部分共（1116）户3、A 2011年元月31起1、2、3栋及联1栋交房 B 2011年3月5日起7栋交房 C 2011年4月16日起5栋交房 D2011年5月15日起6栋及联2、3栋交房房屋使用面积 ：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 房屋建筑面积 ：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 房屋的共有建筑面积 ：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 4、户内电话、光纤及宽带配置情况？开通程序？5、小区对讲系统情况？黑白可视对讲门铃6、涉及花园、阳台面积是如何划分的？阳台面积按面积半计算7、车位配置及销售情况？未售、车位配置1：0.78、计入公摊面积部分有哪些？1）、配套费2）、契税3）、维修基金4）、房产证办理相关费用5）、物业管理及物业所收相关费用10、销售电话是08715705777 物业电话是08715619515B、地产工程等（未到位、暂缓）1、房屋有质量问题处理程序？ 翡翠湾是符合国家商品房建筑设计标准的，是通过工程质量监督部门的检查验收，在交付使用时主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。如确实有小部件需要整改的，物业公司会在验房时做好记录统一报给施工单位维修。2、园区内电源及备用电源配置？双电源。3、发生地震对房屋的主体结构会不会产生影响？抗震等级？4、煤气开通程序？5、安装部分（含入户门、窗、栏杆、开关插座、弱电、天然气管道、进出水管、电路、电梯、消防设施、信报箱等）品牌/质量保证期/维修单位电话/责任人？出现问题处理时间？6、空调安装位置？7、有防水功能的房间的防水高度？对防水质量有异议处理办法？质量保证期/维修单位电话/责任人？出现问题处理时间？说辞：告知业主我们已经做过闭水试验，没有质量问题。如业主坚持可叫施工单位做闭水或装修前做。8、房间有（保温材料）的地方？质量保证期/维修单位电话/责任人？出现问题处理时间？9、空鼓及开裂处理办法？出现问题处理时间？质量保证期/维修单位电话/责任人？空鼓：空鼓面积不足 400平方厘米，且每间不多于2处如有反应强烈的业主可整改裂缝：厨卫、阳台及入户花园有防水要求。可告诉业主由于这是防水层的保护砂浆层，对结构安全和装修没有影响，只要不渗水无须整改。其它可整改。层高：两墙相交45cm，4角点位；房间中心点，5数据最大和最小相差不足2 cm且大/等于2.7m墙面不平整：给业主做好解释工作装修时可找平，如有反应强烈的业主可整改坡度：给业主做好解释工作装修时可找坡；如有反应强烈的业主可整改入户门周边抹灰：整改飘窗台面不平整给业主做好解释工作装修时平，如有反应强烈的业主可整改10、怎样控制后期工程建设对已入住部分业主生活的影响？C、物业部分一物业收费类：1、为什么物业公司一次性收取半年/一年的物业服务费？答：为了小区业主您的方便，不耽误业主生活工作时间。2、从什么时间开始计收我的物业服务费？答：以商品房购销合同约定为准，约定为自开发商发布商品房交房公告之日起次日开始计收物业管理费；如遇开发单位减免另计。3、以什么面积收取我的物业服务费？答：房产证未办理以前,以商品房购销合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的产权登记面积收取物业服务费。4、我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：物业服务费的收费标准为： 6栋为1.8元/平米月，其余高层为1.5元/平米月；商业物业费的收取标准为： 2.5 元/平米月；联排收取标准为： 2.6 元/平米月；除此之外，电梯使用费及各业主自己家里使用的水电费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的挂牌公示及政府相关部门通知。5、我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订房屋验收表、业主资料登记表、业主生活手册等资料。6、我们如何知道物业服务费都花在什么地方？答：物业服务费主要用在物业公司服务人员薪资和小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备、水景景观维护、弱电设施设备维护等)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护、公共秩序维护等方面；物业公司将每年向业主公布一次物业公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。7、业主有权审查物业服务企业的收支吗？答：法律规定，业主委员会可以请有关审计部门进行审计。8、 装修需交哪些费用？答：A、装修押金：高层每户3000元、别墅每户5000元、商业每户5000元；B、 装修垃圾清运费：按照建筑面积每平方米3.00元；C、出入证工本费： 10.00元/套、押金30.00元/套（每个施工人员采用A、B证管理进出小区，押金于装修完毕离场后退还）；D、装修管理费：15.00元/户/天；E、楼道维护费：1元/平方米；9、 小区是否收取装修管理服务费用？答： 本小区收取此项费用，依据住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日建设部令第110号）第十六条的规定可以收取。 10、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业服务企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 11、住宅专项维修资金的收取方式？答：按商品房购销合同的约定由业主向交纳，开发商代为收取，12、是用于房屋哪方面的维修？答：用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。13、专项维修资金是由谁代为管理？答： 业主委员会成立前，由房管局代为管理；成立后，由业委会指定银行专储，物业企业使用应向业主委员会申请通过业主大会批准，并报房管局备案14、非机动车库收费吗？答：收费。按照昆明市城区非机动车停放服务收费标准执行。15、机动车的停放服务费？答：根据昆明市发展和改革委员会印发的昆明市机动车停放服务收费管理规定确定如下：昆明市住宅小区内机动车停放服务收费政府指导价 计量单位：元、辆、小时室 外 停 放室 内 停 放临 时包月临 时包月小型客、货车（11座、1吨及以下）2元/4小时5元/24小时90元3元/4小时6元/24小时150元中型客、货车（11座、1吨以上）4元/4小时8元/24小时150元6元/4小时10元/24小时200元大型客、货车 标准按附表二的规定执行加长货车、平板车说明：一、住宅小区内机动车辆室外停放，室内（地下）停放30分钟内（含30分钟）不收费。 二、政府指导价上、下浮动不得超过30。需特约服务的机动车停放服务收费由双方协商定价。说明：一、住宅小区内机动车辆室外停放，室内（地下）停放30分钟内（含30分钟）不收费。 二、政府指导价上、下浮动不得超过30。需特约服务的机动车停放服务收费由 双方协商定价。16、有线电视的缴费方式？（需物业公司确认）答：业主如想开通有线电视需向昆明电视网络中心缴纳有线电视入户初装费300元/户，收视费300元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。17、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业服务公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时到有关部门充值，以免自动停水停电。18、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？答：不可以。物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以协助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。19、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业服务费来支持，如果有业主不交物业服务费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益，对于不交费用的业主，应予以谴责。20、别墅和商业的物业服务收费依据是什么？答：收费标准均按照昆明市物业服务收费管理办法第三条规定执行，采取市场调节价无需向政府部门报备。21、物业服务费里面包括了哪些费用？答：物业服务费包括：u 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；u 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；u 物业管理区域清洁卫生费用；u 物业管理区域绿化养护费用；u 物业管理区域秩序维护费用；u 物业公司办公费用；u 物业服务企业固定资产折旧；u 法定税收；u 经业主同意的其它费用。22、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？答：本小区采取的是包干制的服务模式，故此项费用已包含在物业服务费当中。23、装修时为什么要交装修保证金？答：根据住宅室内装饰装修管理办法第一条，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的，装修保证金建议由装修单位缴纳。24、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修是按昆明市物业服务收费管理办法：业主委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业服务企业协商确定。25、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？答：是的，要缴纳物业服务费。物业公司已经提供了公共性的物业服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业服务费的。26、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳管理服务费？答：交纳场地管理服务费。是物业公司用于车库或车位进行清洁和维护等服务。27、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？答：水景园林将由物业公司进行维护与保养。能够保证如水景区之类的配套正常运行，运行时间由服务中心具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业服务费中，如遇大修则需动用维修资金。28、物业服务费是怎样计算出来的，测算标准是什么？答：是依据国家前期物业服务合同、当地有关物业服务收费办法所约定之物业服务内容和服务质量要求而定出物业服务费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务品质而作出测算并经过政府部门最终批核确定。29、为什么物业服务费会这么高，是不是日后会随时变动？答：小区现时物业服务费收费标准是根据本小区物业服务标准、品质和公共区域能耗所决定的并报政府备案的，不会随便调整。如果需要上下浮动也要等到业主委员会成立之后投票决定。30、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？答：小区内的停车位为业主/使用人提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他业主/使用人若以租用形式使用，因此需要交纳场地使用费及车位服务费，即类似租房需要交房租及物业服务费。31、这里的水、电、定价是多少？答：业主按照当地政府有关水、电、费定价标准交纳。32、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：物业管理条例第47条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序维护服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要秩序维护服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。33、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业服务公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。34、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏、无公共设施设备（如电梯、路面、绿化等）损坏等情况则予以退还。二、物业服务类：35、物业服务公司介绍及物业管理特色服务？答：项目聘请了具有国际水平的第一太平戴维斯物业顾问公司进行深度专业理念和专业物业服务指导，融合了中房现代房地产开发经验，通过第一太平戴维斯中央团队的专业化培训，昆明荣泽物业服务公司已拥有一支具有国际水平的专业服务团队，以先进的系统及专业服务思想和理念为指导，凭借着对房地产开发领域的充分了解和认识，以及战略定位及经营管理能力，为客户提供最高品质的专业顾问和经营管理服务，并致力为推动行业的发展做出贡献。第一太平戴维斯物业顾问公司在全球市场享有良好信誉，深信荣泽物业服务公司能给予该物业投资者良好的升值及租售回报，得到业主、租户以及业界同行的广泛认同，是由于我们在“以客户为中心”的服务理念的指导下，通过系统的服务，从前期策划、市场定位、设计顾问、销售实施、宣传到后期的日常运作管理，每个环节都兢兢业业，为不同项目提供定制的服务。36、我们的管理模式和服务特色到底和普通的物管公司有哪些不同，在哪里？答：以专业物业服务人员对每一位尊贵业主提供关心细致、人性化、不间断和高质素之专业服务。37、物管服务包括哪些内容？有无专门的物管手册给客户？答：物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：1、 房屋公共部位的维护和管理；2、 房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；3、小区内环境卫生服务；4、小区内安全防范服务；5、小区内交通秩序与车辆停放管理；6、房屋装饰装修管理；7、区内绿化园艺保养；8、客户服务（如接待来访、投诉等）；9、社区文化；10、小区财务管理；11、对外事务管理。物管公司向业主提供临时管理规约与业户生活手册和装修服务指南等文件资料。38、物业客户服务中心是干什么的？答：负责入伙、装修手续的办理，受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展,档案管理等。39、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交物业服务费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。40、若是房屋出租，物业服务费是由谁来缴纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。41、草坪或其他植物会定期整修吗？答：物业服务公司会按季节与植物长势情况定期整修或补栽，严格按照管理标准执行。42、房屋有问题找哪个部门？答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量保证书的约定协助处理。43、水压不够高层住户怎么办？答：小区内高层采用变频加压供水，如遇到水压不够的情况时，我们将尽快联系设备单位协助处理。44、物业公司是否提供周到的家政服务？答：物业服务公司会应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。45、如有访客，如何与业主联系进入？答：可以利用小区可视对讲系统与业主联系，确定身份后可予以进入。具体还需要根据业主意愿决定，尤其是别墅区域的业主。46、业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”答：因为房屋是业主花费一生很多收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。47、业主问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？”答：因考虑到业主的装修实际情况及为了更好的保护电梯，要求搬运装修材料时，须提前申请电梯使用，获得同意后，服务中心会安排秩序维护员现场管理，对于大件物品（超高、超宽、超重）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥、乳胶漆、涂料等桶装液体需采取密闭措施，切实做好电梯内地面及电梯轿厢的防护，服从秩序维护员的指挥，否则可拒绝使用电梯。48、业主入住后垃圾怎样处理？答：业主入住后，每个单元门口都设有独立封闭的垃圾收容器，物业清洁人员每天都会收集处理，切实做到“日产日清”的原则。49、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任： 1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。 2、因购置房屋所发生的物业服务费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（二次加压费、生活垃圾处理等），等相关费用并不因业主不收楼而免除。50、如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？答：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实属物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过正常居住的标准，可以行使退房的权利。51、一批次入住时，二批次仍在施工，对于噪音及环境污染该怎么处理？答：一批次交楼后，因为是毛胚房，业主还是要进行二次装修，还没有入住，所以噪音干扰应该不存在。其次二批次已基本结束，所以不会有过大的噪音施工。52、租户和业主享受的权利相同吗？答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带责任。双方对物业服务是享有同等权利.但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。53、小区以后是否会实行人车分流？答：会。54、车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业服务公司应该承担什么样的责任？答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司服务人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物业公司有可能要承担一定的赔偿责任。55、物业服务公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？答：可以做一些对业主生活方便的宣传。56、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业服务费内吗？答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费当中。57、物业服务公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？答：物业服务公司除提供前期物业服务合同所规定之物业服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意服务中心生活手册之有关服务内容及物业服务中心收费标准信息。58、业主大会何时召开？答：依据昆明市房产管理局关于印发昆明市业主大会规程实施细则的相关规定，召开业主大会应当具备以下条件：（一）交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上；（二）占物业管理区域总建筑面积20%以上或占物业管理区域内业主总户数20%以上的业主提议。59、请告诉我你们的工作时间好吗？物业客户中心位置？电话？小区公共洗手间位置？答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。 客服中心电话： 60、物业打算怎么搞好社区文化活动？答：我们将举办一系列社区文化主题活动，开展健康、文艺、科普、环保、公益共五个类别的社区文化活动，加强开发商、物业公司与业主之间、业主与业主之间的沟通交流，通过活动进一步拉近人与人之间的距离，让居住在小区内的业主感受到和谐的快乐！61、宠物饲养的若干问题？答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。62、我们如何投诉？怎样报修？答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件或EMAIL、FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业服务公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。63、住户求助服务的具体内容？答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。64、我们的信件，邮件怎样接收？答：普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等可由客服中心签收后转交由业户签收，特殊或政府事务快件将由快递公司直接送到您手中。65、能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？答：可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务小区事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同。66、物业是否可以替我出租出售房屋？答：物业公司可向业主提供专业的资产管理服务。 67、为什么填写业主信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业服务公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由管理处主任批准方可查阅。68 、我家里漏水了，你们应付什么责任？答：物业服务公司以提供物业服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予并作明确规定。假如漏水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做管道压力实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。69、物业是否对噪音施工有限制？答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。具体实施要求物业服务中心会根据小区业主的入住情况进行适时调整，并及时发布公告或电话通知。70、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房答：按照销售合同约定，本物业已具备各项交付使用条件，业主已可以接收所购物业，如存在不足，双方应签署收楼的房屋交付验收表并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。71、电梯运行噪音问题？答：电梯噪音指标符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。72、物业工程维修承诺多长时间到位？答：接到报修后30分钟内到位。73、物管服务何时正式工作？答：物管公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前期介入工作；在交房后面向全体业主提供物业服务。74、交房后装修公司进场需要办理什么手续？答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修保证金（于装修验收合格后无息退还），具体见装修指南。75、生活垃圾处理方式？答：小区内垃圾由保洁员按照服务合同约定集中收集至小区垃圾用房并及时联系市政环卫统一进行垃圾处理。原则是：生活垃圾日产日清。76、自来水水质如何保证？答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。77、搬家是否能使用电梯？答：部分物品可以，但必须事先通知物业服务中心得到允许。在交房前期装修期间电梯使用由物业服务中心统一安排专人负责。如果在部分业主已经入住后开始装修则要事先通过物业服务中心批准，由物业服务中心安排时间并自己做好成品保护。78、住户唱卡拉OK影响到其他住户，物业公司是否会采取限制措施？答：会。物业公司会对该住户进行劝阻，如劝阻无效，将联系政府相关部门的力量给予协调解决。79、出租车可否直接进入小区大门内？答：不可以。只可以到小区大门口（如果车内有老人小孩或病人情况下我们物业公司会给予特殊放行）。80、请问商品房是不是完全属于业主私有财产？答：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系期间购买的房屋，这个房屋是属于夫妻共有的。三、物业工程类：81、物业的工程部是做什么的？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。82、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备以及商品房购销合同约定的范围。83、业主、物业服务公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。84、小修、中修、大修都包括哪些内容？答：1.大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2.中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3.小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。85、小修费和公共设施维修费的区别？答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。86、小区供电方式？答：本小区为双回路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间内切换，完全可以保证本小区正常用电（线路检修除外），满足业主日常用电需求。87、阳台是否可以封闭？答：不可以。 88、户内结构是否可以改动？答：户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面图，获得物业公司工程部门批准后方可施工更改。 89、可视对讲机、配电箱可否移动？答: 不可私自移动。 90、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？答：根据建设工程质量管理办法等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的住宅质量保证书。91、电梯无法使用怎么办？如何及时排除故障？答：电梯坏了物业公司会及时通知专业维保电梯公司派出专业人员尽快到达现场修理。92、电梯是否24小时运行？答：如果只有一部电梯的情况下将保证24小时运行。如果有多部电梯同时运行的情况下将在使用者相对较少的时段出于节电低碳生活理念考虑停用部分电梯。93、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯。94、物业服务公司是否替业主验过房？答：物业服务公司已对各房屋进行了分阶段查验，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业服务公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。95、房屋隔音效果如何？会不会受到噪音的影响？答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证隔音效果，保证入住业主的正常生活。窗户玻璃采用双层隔音玻璃，最大限度降低户外噪音。96、厨房是否做过防水？答：厨房防水施工符合国家规范要求，我们建议业主在装修过程中，再由装修人员对该处进行防水处理。97、业主要求提供房间布线图纸该找哪个部门？答：可以找物业服务中心客服部前台，由前台接待为您安排相关咨询服务。98、可否安装太阳能热水器？答：根据商品房购销合同约定，由于小区的公共区域面积有限，无法满足广大业主之需求。故其他业户不可以再占用公共区域安装太阳能热水器。99、哪些公共面积可分摊？ 答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。 根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。 公用建筑面积分摊的原则为： 1商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。 2为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； 2套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间： 1作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间； 2售房单位自营、自用的房屋。 其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。100、谁是解决住宅质量问题的责任单位？答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。101、新建住宅交付使用必须达到的要求答： 1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。2) 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。4) 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。5) 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆。6) 住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证四、物业装修类 102、装修时需要办理哪些手续？答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。提出申请 提交施工图纸及方案 物业审批（3-5个工作日） 交装修履约金等 办理装修许可证 办理“施工人员出入证” 完工报验 退装修施工证及证件押金。103、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？答: 物业管理条例第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和专有部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。104、装修时，业主能否擅自更改房屋结构？答：根据住宅室内装饰装修管理办法相关规定，严禁擅自更改房屋结构。105、住户进行室内装修有哪些注意事项？答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用、楼道维护费，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到服务中心审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向服务中心提出验收申请。具体的办理流程请留意服务中心之公告。106、我是否可以对所属单元内进行拆改？答：根据建设部110号文件，我们已在装修服务指南中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报工程部审批。107、我的装修垃圾如何清运？答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期参照装修服务指南和业主生活手册规定。108、当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？答：根据中华人民共和国建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法中明确规定：“装修人擅自拆设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”109、装修都需要什么图？答：需要装修商提供房屋装修施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给排水系统平面图。110、我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。111、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）答：装修商必须具备装饰装修企业资质等级证明，这也在一定程度保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。（最低限度要求业主写承诺书）112、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到物业服务中心前台办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成漏水，浸水事故。113、装修人员可以住在我家吗？物业公司在装饰装修管理服务中包含什么服务？答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。答：装修管理服务包含审图服务、材料进、出场、技术咨询、施工现场安全与工程检查等服务。这些工作是正常的物业服务以外的服务。四、物业安全保卫类：114、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司要如何处理？答：物业公司收取了业主的物业服务费，就会严格遵照物业服务合同对服务内容和服务标准的约定进行工作。当发生案件时业主应保护案发现场并尽快通知物业公司及报警，物业公司将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果秩序维护人员没有按规定进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示秩序维护工作已严格按照相关约定和规定执行的，物业公司就不应当承担相关责任。本着为业主提供安全舒适的生活环境原则，尽可能提高公共秩序的安全防范，欢迎业主来人、来电或来函与我们共同讨论秩序维护工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的秩序维护服务。建议业主仍要购买相关保险，以便发生问题时尽可能减少损失。115、装修期间如何控制人员出入？答：装修工人凭施工出入（A、B）证件出入，每天进入本小区必须向门岗值班室交付A证，离开本小区必须用A证向门岗值班室兑取B证。装修工人和装修车辆从专门通道出入。116、小区有何措施保护住户安全？答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设电子围栏及闭路电视监控系统，小区大门安装门禁系统，楼层门安装门禁及可视对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业消防监控中心。