广西桂林“七星大酒店及松园度假村”项目可行研究报告.doc

桂林“七星大酒店及松园度假村”项目可行性研究报告目 录第一章 总 论211 项目简介212项目的开发模式213项目总投资及项目建设总周期314可行性研究的基本结论3第二章 本项目环境分析321 桂林市概况及地质条件322 桂林市交通状况分析423 桂林市宏观经济分析424 桂林市城市规划分析425 桂林市人口状况分析426 桂林市房地产市场分析527 房地产业宏观政策分析528 本项目周边区域个案分析529 本项目地块状况分析5210环境分析小结5第三章 桂林市旅游产业发展分析631 桂林市旅游业现状632 桂林市旅游业客源分析633 桂林市旅游业发展趋势研究634 桂林市旅游业分析小结6第四章 本项目的综合定位641 本项目的SWOT分析642 本项目的市场定位643 本项目的形象定位644 本项目的目标客户定位645 本项目的价格定位6第五章 本项目的规划设计651 本项目的规划设计指导思想652 本项目可行性方案策划及优化比选753 本项目的优化方案规划设计及建设内容27第六章 本项目的建设进度及项目组织2761 本项目的建设进度2762 本项目的组织28第七章 本项目投资、筹资及销售计划2871 本项目投资费用估算2872 本项目的投资及筹资计划3073 本项目的销售计划31第八章 本项目的财务评价3181 本项目的盈亏平衡分析3182 本项目的敏感性分析3183 本项目的潜在风险识别及规避措施31第九章 结论和建议3291 结论3292 有关说明及建议32第六章 投资预算及销售计划326.1投资预算326.2资金使用计划及筹措356.3项目销售计划36第七章 项目财务效益分析377.1财务分析377.2项目不确定性分析417.3项目综合效益分析43第八章 结论及建议448.1 结论448.2 有关说明与建议44第一章 总 论11 项目简介项目名称：桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点：桂林市七星区穿山东路西、漓江路南。开发单位：广西财富天地投资有限公司监理单位：正在招标中设计单位：正在招标中施工单位：正在招标中销售代理：南京XX房产经纪工作室有限公司12项目的开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。13项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为5.2亿元。资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。本项目启动时间为2004年3月，预计完成时间为2006年12月。预计项目建设总周期为34个月。14可行性研究的基本结论第二章 本项目环境分析21 桂林市概况及地质条件211 桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经10936至11129，北纬2415至126123，扼处“湘桂走廊”的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖五个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口487万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口66万人。212 桂林市地质条件大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。22 桂林市交通状况分析23 桂林市宏观经济分析24 桂林市城市规划分析25 桂林市人口状况分析251 人口规模1999年桂林市域总人口：479万人，市域非农业人口100万人，城市化水平21%。主城区户籍总人口55.5万人，主城非农业人口46.07万人，城市化水平83%。主城一年以上暂住人口5.35万人，主城实际居住人口60.85万人。 桂林市规划人口规模表 单位：万人项目名称1999年2005年2010年2020年市域总人口479.19505545570市域非农人口100.48152206314市域城市化率21%30%38%55%主城总人口55.561.563.567主城非农人口46.07555963.5主城城市化率83%89%93%95%主城暂住人口5.355.56.58从上面的表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。252 人口的就业情况及工资水平26 桂林市房地产市场分析27 房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自1999年以后的高速发展，除了1998年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另一个主要原因就是国家鼓励房地产业发展的一系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有： 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化；建立了住房公积金制度。 在进一步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向的调节税、土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税、营业税等政策。 桂林市从1999年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决，这一政策也在一定程度上刺激了个人住房消费。 桂林市于2002年11月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。这一规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。 2003年3月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。28 本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是1997年6月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积83平方公里，总人口23万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。桂林国际会展中心、桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个板块：CBD： 以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的经济、商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。科教区： 区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有14所大中专院校，8所部省属科研院所，8处国家级和部级产品检测中心，9个国际贸易展览、科研交流、科技培训中心。邮电资讯、供水供电、银行海关、商检、宾馆、高级公寓、娱乐中心、医学学校一应俱全。高新区 高新技术产业政策区域面积为12.07平方公里。2002年，全区实现技工贸总收入840亿元，完成工业总产值86亿元，实现财政总收入3.3亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的26.68%，对全市工业经济增长的贡献年达45.3%。目前全区拥有各类企业900多家，其中“三资”企业280多家，产值超5亿元的企业1家，超亿元的企业11家，超5000万元企业20家。经认定的高新技术企业166家；累计实施高新技术项目682项，其中国家火炬计划项目等国家级项目44项，自治区火炬计划项目等自治区级项目118项。开发具有自主知识产权的产品342个，45%处于国际国内领先水平。桂林国际会展中心桂林国际会展中心位于漓江路22号是一座现代化的展览中心。建筑面积为5.1万平方米，分为六个展厅，共2000个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度50米至78米，净高分别为9米、12米、15米及28米的大空间，地板承重3吨/平方米，水电空调设备齐全，出入口16个，货运出入口高6米，宽5米，货运车可直达展位。另外，还设有25000平方米的室外展场 ，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有9000平方米的商务楼，设有展团办公室、会议室、洽谈室、商务室、新闻、信息发布室，以及相应的银行、邮电、 通讯、仓储、货运、报关、旅游、餐饮、娱乐等系列服务设施及服务项目。 室外的甲天下广场，总面积达10万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放1000辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模、还是设施设备的档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前10名。29 本项目地块状况分析210 环境分析小结第三章 桂林市旅游产业发展分析31 桂林市旅游业现状32 桂林市旅游业客源分析33 桂林市旅游业发展趋势研究34 桂林市旅游业分析小结第四章 本项目的综合定位41 本项目的SWOT分析411 优势：1、区位优势本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽600米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。2、交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路、七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。3、世界级旅游名城优势桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。4、地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。412 劣势1、开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游业本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。2、拆迁安置难本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限，对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施，一定程度上提高了拆迁安置成本。3、周边小区对本项目外部景观的影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到一定的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。4、桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想一点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有一家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。413 机会点1、户籍政策的放松桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买25平方米的商品房就奖励一个入户指标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。2、房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。3、城市规划根据桂林市“十五”规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格的控制。在市中心开发像本项目一样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发的机会优势。4、周边项目给本项目带来的机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有一定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。5、旅游名城效应随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有一定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。 6、住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总的来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义的居住空间。随着人民生活水平的提高，人们不仅需要的是一个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值，比如小区景观、小区物业、小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。414 威胁1、旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病、战争、经济的动荡、政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩，2003年的SARS对桂林市的旅游业可谓是一次不小的冲击。2、相对远离桂林的水本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。3、本区域竞争楼盘多本区域内其它一些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园、恒祥花园等，分流一部分的购房者。4、建材价格的上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成本控制带来了一定的威胁。42 本项目核心竞争力的提炼我们认为桂林作为一个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之一。山、水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之一。该项目具有了良好的地理位置，但在自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是对山地、植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅、城市园林、大型广场、水上会所以及未来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府一起携手打造桂林的品牌，同时依托桂林在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界。具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目的另一核心竞争力。对于一个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖的设计方案、大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者的必要条件之一；是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价的中心原则。43 本项目的市场定位广西地区“最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能”的融专业性、导向性、娱乐性、标志性、文化性为一体的复合型高端地产项目，是国际间交流的平台，中国与外国交流的平台，桂林与外界交流的平台；中国内地形象的窗口，广西形象的窗口，桂林形象的窗口。本项目主要由酒店、高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店、会议酒店、住宅、休闲娱乐空间等功能。1、酒店部分 保留现七星酒店的主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建一幢现代化的酒店。重建后的酒店大堂与新的酒店大堂将联为一体。建议增建酒店的客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上的标准，以满足旅游和会议消费者的消费需求。在提高酒店硬件设施的同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有一个整体的提升。2、商业部分 商业的分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目内的酒店做配套的高档旅游休闲服务为主，如：风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新兴的形象区域“会展中心板块”，周边未来的商业项目主要以大型的一站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群、休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好的聚会及休闲的场所。商业部分未来将有相当一部分以产权形式出售，因此要考虑单体的造型、面积以及与住宅项目的协调。3、住宅部分 除酒店与商业部分外的所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分：酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向、坐落与景观等综合问题。该项目的住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目的北部、中部和西部，因此，为了考虑项目的均好性，现有景观资源不丰富的地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层的住宅项目，容积率在1.8左右，均价在2600元/平方，电梯房略高于多层房。同类地段的酒店式公寓与普通公寓的市场差价在1500-2000元/平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店的部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门的通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价30-80%。需要控制的是两种产品的比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约30%。44 本项目的目标客户定位荒岛公司针对本项目所处的区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅、酒店式公寓、商铺和酒店的客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群的定位分析。1、酒店客户定位 中高档旅游渡假者 中高档会议客户 中高档商务人士2、商务部分客户定位 中高档休闲娱乐业经营者 提供商务配套经营者 针对商务旅游群体购物习惯的购物场所经营者 投资者3、住宅部分 酒店式公寓部分 港、澳、台置业者 东南亚置业者 沿海发达地区置业者（主要来自上海、江浙、广东等地） 桂林市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板） 外地来桂林经商者 投资者 高级住宅部分 桂林市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板） 周边海关、银行、商检、高校的官员 桂林市周边县市先富起来的人们 外地的投资者（主要来自上海、江浙、广东等地）45 本项目的价格定位结合本项目的建设成本第五章 本项目的规划设计51 本项目的规划设计指导思想52 本项目可行性方案策划及优化比选53 本项目的优化方案规划设计及建设内容第六章 本项目的建设进度及项目组织61 本项目的建设进度62 本项目的组织第七章 本项目投资、筹资及销售计划71 本项目投资费用估算本项目总建筑面积为170000平方米，占地面积为100000平方米。711 土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、征地安置补偿费和契税三部分组成。其中土地使用权转让金为17000万元，征地安置补偿费为1000万元，契税为2000万元，三部分合计为20000万元。详见项目各类开发成本构成一览表。712 前期开发费用本项目的前期开发费用主要是由三通一平费用，工程勘测费、工程设计费、工程监理费和质量安全监督费组成，合计为1471万元。详见项目各类开发成本构成一览表。713 建安成本本项目的建安成本由商业空间、高级住宅和酒店式公寓三部分组成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室内精装修；总的建安成本合计为21190万元。详见项目各类开发成本构成一览表。714 公建配套设施费公建配套设施费合计为2220万元。详见项目各类开发成本构成一览表。715 房地产各项税费房地产各项税费合计为2157万元。详见项目各类开发成本构成一览表。716 开发期间费用开发期间费用由管理费用、销售费用和财务费用这三部分组成，总共合计为3975万元。详见项目各类开发成本构成一览表。717 不可预见费用不可预见费用按建安成本的3%取费，为636万元。详见项目各类开发成本构成一览表。项目各类开发成本构成一览表序号项目名称工程量单价（元/平米）金额（万元）备注1土地成本20000 1.1土地使用权转让金100000 1700 17000 1.2征地安置补偿费1000 1.3契税2000 2前期开发费1471 2.1三通一平费用100000 50 500 2.2工程勘测费424 建安总价的2%计提2.3工程设计费424 建安总价的2%计提2.4工程监理费38 建安总价的0.18%计提2.5质量安全监督费85 建安总价的0.4%计提3建安成本170000 21190 3.1商业空间20000 1070 2140 3.2高级住宅90000 1070 9630 3.3酒店式公寓60000 1570 9420 4公建配套设施费60000 370 2220 5房地产各项税费2157 建安总价的10.18%计提6开发期间费用3975 6.1管理费用424 建安总价的2%计提6.2销售费用2651 按销售收入的3%计提，另加50万元售楼处建造费6.3财务费用900 7不可预见费636 建安总价的3%计提8合计51648 718 项目各类成本费用汇总本项目总投资51648万元。详见项目各类成本费用汇总表。项目各类成本费用汇总表序号项目名称总投资(万元）单方成本（元）占总投资比例1土地成本20000 1333 38.72%2前期开发费1471 98 2.85%3建安成本21190 1413 41.03%4公建配套设施费2220 148 4.30%5房地产各项税费2157 144 4.18%6开发期间费用3975 265 7.70%6.1管理费用424 28 0.82%6.2销售费用2651 177 5.13%6.3财务费用900 60 1.74%7不可预见费636 42 1.23%8投资合计51648 3443 100.00%注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。72 本项目的投资及筹资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。73 本项目的销售计划第八章 本项目的财务评价81 本项目的盈亏平衡分析82 本项目的敏感性分析83 本项目的潜在风险识别及规避措施1、 风险类型及防范措施成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险：现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。2、 风险控制工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。投资决策：上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。第九章 结论和建议91 结论92 有关说明及建议第六章 投资预算及销售计划6.1投资预算本项目总建筑面积为58060平方米，A地块建筑面积为21957平方米， B地块建筑面积为 36103 平方米。611开发成本预算1、 土地成本为26416万元，其中地价为25400万元，契税为1016万元。2、 前期工程费为2604.5万元 详见本项目前期工程费结算表前期工程费结算表序号项目金额（万元）1勘探27.52设计560.03自来水管网及工程380.04供电设施及工程750.05规费827.06其他60.0小计2604.53、 建安工程费为 21912.4 万元。详见建安工程费预算表建安工程费预算表序号项目金额（万元）1工程桩700.02围护桩1480.53土方开挖480.04土建工程7280.05监理费71.06电梯、自动扶梯（含安装）1566.07暖通空调及防排烟1560.08其他设备3025.08.1消防设备及安装920.08.2停车设备及安装180.08.3智能及弱电系统810.08.4水电安装1035.08.5水泵房设备及安装80.09外装饰1950.010内装饰2430.011市政及景观工程费450.012临时水电施工费及差价120.013AB块中间连廊200.014不可预见费600.0小计21912.4 4、 开发期间费用为3012万元。详见开发期间费用预算表开发期间费用预算表序号项目金额（万元）1公司管理费350.02销售费用（含广告费）1600.03财务费用1062.0小计3012.05、 后期费用为10万元。612总成本费用及汇总本项目的总成本费用详见投资成本费用预算表序号项目金额（万元）1土地成本264162前期工程费2604.53建安工程费21912.44开发期间费用30125后期费用10小计53954.9注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。6.2资金使用计划及筹措621资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。本项目高宏公司投入自有资金及股东借款合计23473万元，银行借款5000万元， 剩余部分25482万元是销售收入再投入。详见投资计划与资金筹措表6.3项目销售计划高宏公司聘请南京荒岛房产经纪有限公司作为销售代理公司。南京荒岛房产经纪有限公司作为国内知名的房地产代理公司，具有丰富的销售经验和优良的销售业绩。为了进一步了解市场的行情，2003年底，高宏公司特意为对项目的价格定位做了一次市场反应测试。针对登记的内部客户推出了五间A块底商商铺的预认购活动，物业的基本情况为：面积在95-120平方米，按套内面积计算单价为48000元/平方米，折合成建筑面积单价约为42500元/平方米，比预估价格40000元/平方米高开了约6.3%，每间商铺总价在400-540万元左右。我们还制定了非常高的预订门槛，每人限订一套，预订时付足总房款的20%作为保证金。这次活动的结果令人兴奋，五套这么高总价的商铺在未做任何宣传的情况下，短短一周全部被预认购，并且没有一户出现价格上的折扣优惠现象，保证金都按时付足。通过这次价格定位测试，完全可见，目前的项目价格定位不仅是市场能接受的定位，而且还有一定的上涨空间。预认购者中既有投资客也有自营客，他们的踊跃认购也表明，市场对“未来城” 信心是很强的。 销售收入详见销售收入计划表第七章 项目财务效益分析7.1财务分析711税金计算 本项目的税金计算详见销售收入和销售税金及附加表712损益表与静态盈利分析计算过程见损益表。本项目的投资利润率为20.47%本项目的投资利税率为19.23%本项目的资本金利润率为49.18%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。713现金流量表与动态盈利分析本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，对项目的全部资金的经济效益进行了评价。由于本项目的复杂性和特殊性，所以要运用多种评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率、财务净现值及项目动、静态回收期。本项目的贷款利率 5.31% 。建议项目的基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取 8% 详见现金流量表评价指标税前税后财务净现值（I=8%）176588178财务内部收益率56.46%31%投资回收期（静态）30个月（2005年5月）以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的动态经济效益指标良好，项目可行。714资金来源与运用表的贷款偿还能力分析详见资金来源与运用表本项目在2004年2月开始借款，2004年11月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还能力较强。7.2项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。721盈亏平衡分析本项目的总投资为53954.9万元，销售收入为75373万元，扣除相关税（销售收入的10.5%）后，毛收入为67459万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点在销售率为80.0%。所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后的第一个项目，公司并没有把利润放在第一位，至在打造公司品牌，树立公司的公众形象。所以这样的盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目的风险减少到最低点。722敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设周期的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率、财务净现值和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。项目变幅建安成本费-20%-10%标准方案10%20%投资利润率26.2%23.34%20.47%17.58%14.74%变化幅度28%14%-14.1%-28.0%净现值（万元）1197810750818756334405变化幅度46.3%31.3%-31.2%-46.2%项目变幅销售收入-10%-5%标准方案5%10%投资利润率12.28%16.38%20.47%24.58%28.68%变化幅度-40%-20%20.1%40.1%净现值（万元）1809500281871140414597变化幅度-77.9%-38.9%39.3%78.3%1、 售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响 当售价下降12.8%时， 财务净现值将为0。当建安成本上升43%时，财务净现值将为0。 由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目的不确定因素。2、 售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响当售价下降13%时， 投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升45%时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。723风险规避及控制措施3、 风险类型及防范措施成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险：现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。4、 风险控制工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。投资决策：上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。7.3项目综合效益分析1、 项目对社会发展的适应性项目的建设正是珠江路进行二次革命时期，顺应了政府和社会的振兴珠江路的历史潮流。本项目的监理单位、设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以一贯的业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平、公正和公开。2、 项目环境效益评价本项目处于珠江路的核心地段，项目的建设将进行比较大面积的绿化，修建下沉式广场，营造优质环境的购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适的购物和休憩空间。第八章 结论及建议8.1 结论通过上述对项目的经济、社会和环境效益的分析可知，高宏项目的经济效益、市场前景和社会效益是很好的。项目所处地点的交通、市政及配套设施完善，但地块狭长的特点，只有通过合理的规划设计来利用和规避。同时，项目的经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目的盈亏平衡点在销售率80.0%左右，说明项目风险程度合理。从项目的敏感性分析可知，项目的抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定的销售价格是项目成功的关键。但从目前的形式看，价格走势比较乐观。综上所述，本项目技术上可行，经济上合理，建议组建强有力的班子实施执行。8.2 有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：1、 本报告是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的权威性和可信性。2、 本报告中的选择的投资方案是经过多方案比较优化而来的。3、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和IT市场的现状的基础上，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们组建了一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业销售代理公司（上海荒岛）操作项目招商和销售，这将大大有利于规避不可预见风险，降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到“未来城”项目的盈利目标。4、截止到今年11月份，零售业在“入世”后的的三年保护期即将过去，越来越多的外来IT经营商将进入内地市场，IT零售业必将会迎来新一轮的变局。在此背景之下，作为华东地区最有影响力的IT产品交易商圈珠江路，正吸引越来越多意欲扩张经营、抢占市场份额的全国性品牌卖场经营商们的眼光，“未来城”项目以其独一无二和最具商业潜力的地段价值，已成为这些经营商们的心仪和争夺目标，目前已有赛格电子市场（深圳）、灿坤3C（台湾）、百脑汇、交大慧谷等多家卖场经营商表示期望加入“未来城”。有了品牌卖场经营商的加盟，“未来城”招商和销售的成功不仅有了重要的保证，同时，也为“未来城“的投资者提供了收益的保障，为小经营户们提供更大地发展空间。真正实现“未来城”项目经济效益、社会效益的双“丰收”。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿