某房地产项目可行性研究.doc

某XXX项目可行性研究报告云南XX房地产开发有限公司2008年7月一、 项目概况： （一）项目名称：“某XXX” 开发建设单位：云南XX房地产开发有限公司（二）项目地理位置本项目位于昆明市盘龙区穿金路761号，项目西面临市政道路穿金路；东面紧靠金殿公园祭天山和鸣凤山，和世博园仅一山之隔；北面为云南科技信息职业学院世博校区及昆明三叶轮胎制造有限责任公司职工宿舍；南面为勐焕食府，项目所处片区路网完善，交通便利。 （三）项目周边的环境状况本项目所在穿金路片区属于昆明市的东市区偏北部分，从世博园的建设开始，早期的“佳园小区”、“世界花苑”、“博园世家”及近期的“春城邻里” 、“晨光大道”、“实力上筑”、 “高天流云”、“公园道1号”、“茉莉唐朝”、“印象首日封”、“世博生态城”、“大溪地”“云南印象”等楼盘的热销，使得穿金路片区从一个不温不火的片区成为基本每一个楼盘都清盘的成熟片区，加上便捷的交通，世博园、周围山林形成的大氧吧，使得穿金路片区的楼盘销售一路凯歌高奏。同时，随着穿金路片区城市土地供应的更加紧缺，开发商在该片区的市场准入难度进一步加大，基本出现了“一地难求”的局面。使得该项目楼盘在未来一段时间内将出现更多的市场空间，本项目在相邻“云南印象”大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2008年10月底动工建设并于2008年末进行销售，其时机比较适宜。 （四）项目性质及主要特点1、项目投资商本项目投资商为昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司，公司成立于1993年8月6日，昆百大珠宝在云南名乃至全中国都是名声显赫，网点近布昆明、北京、成都、攀枝花、兰州、上海、广州等国内市场，远至加拿大等国外城市。被授予过“中国十佳珠宝优秀企业”的称号，荣登第八名，是西南地区唯一获奖的珠宝企业，还被授予过“中国珠宝驰名品牌”、“国家监督检测质量十佳放心推荐品牌”、“春城黄金第一家”、“昆明市重合同守信用企业”、“中国名牌”等荣誉称号。经过12年的沉淀，昆百大珠宝积累了丰富的社会资源，有来自政府部门的大力支持、有来自民间团体的积极响应，有来自金融部门的通力协助、还有来自各方人士的信任和青睐等等。可以说，昆百大珠宝不仅拥有了稳定的销售市场，同时也拥有着宝贵和广泛的各种资源，2、项目开发商本项目开发商为云南XX房地产开发有限公司，云南XX房地产开发有限公司于2005年9月6日注册登记成立，注册资金.万元，公司第一期启动资金1亿元，起步就具有了良好的优势，已成功开发“都市枫林”花园项目。3、项目设计单位 项目设计单位为云南省设计院。4、项目特点本项目土地规划为综合用地，其项目用地较小，地块平整。北面紧临市政道路穿金路，其临街面约110米长。项目所处的世博片区是高档住宅社区比较集中区域，主要以别墅类住宅为主，包括独栋、联排的物业类型，也包括一部分跃层住宅。如世博园和金殿公园附近的高天流云、世博生态城等都是昆明颇具代表性的、高档别墅项目，其价格也从100多万元到400多万元不等。该项目临近的世博园和金殿公园，是度假休闲的好去处。世博园曾于2002年荣获惟一的“中国人居环境特别奖，金殿国家森林公园从对歌山、锅盖山到鸣凤山都绿意延绵，世博园片区，作为生态保护区，将建设成为昆明人与自然和谐发展的最佳组合。通过市政规划和资源的开发利用，世博园片区将是昆明区域价值提升最快的片区，是宜居昆明的代表区域。二、开发项目用地的现状调查（一）土地调查本项目用地一宗土地构成，其土地证面积总和为12966平方米（约19.4亩），均属综合用地，使用单位均为云南XX房地产开发有限公司。 （二）拆迁调查本项目土地使用权属云南XX房地产开发有限公司，该地块已实现“三通一平”，具备入场施工条件，不存在拆迁问题。 （三）市政基础配套设施调查本项目地块上原用电、用水分别由紧邻的云南世博物业管理有限责任公司和昆明三叶轮胎制造有限责任公司提供，项目施工水电问题可在此基础上解决，同时项目北面临市政道路穿金路，其雨污排放及燃气、电力、通讯等设施均可就近接入。 （四）地块交通条件调查本项目周边的市政路网完善，穿金路可直达市区，随着东三环的建设将使该片区的生活便利程度大大提高，这条道路起于世博园，止于朱家村立交桥，双向8车道，设计车速是50公里小时，为城市一级主干道。东三环通过朱家村立交桥连接了昆石高速公路、老贵昆公路和昆洛路，这样就等于把呈贡新城和未来的新机场连接起来。片区居住人口的增加和社区完善的需求将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。10路、71路、146路公交车从项目前穿金路经过，附10路、76路、147路从旁边金殿后门进过，出行非常方便。 三、市场分析（一）、2008年昆明市穿金路房地产市场现状分析穿金路片区属于昆明市的东市区偏北部分，从世博园的建设，早期的佳园小区、世界花苑、博园世家开始纷纷涌现出高天流云、公园道1号、大溪地、世博生态城、云南映象、印象首日封、春城邻里、晨光大道等10多个楼盘。从一个不温不火的片区到现在基本每一个楼盘都清盘的效应。1、片区盘量分析位于该片区，提供盘量最大的为云南映象，占了一半的盘量。从销售率来看，市场消化能力是相当的强。每个盘的销售率都在85%以上，基本清盘。剩余房源为位置相对差、性价比相对低的户型。2、片区平均价格分析开盘均价：3317.00元/；市场整体均价：4450.00元/。整体每平方米上扬了1133.00元。3、片区已建土地分析4、户型分析（1）户型设计新颖提升销售率。大溪地采用了创新设计，使房屋三面采光，引入了园的居住空间，设置曲线阳台。销售率已达90%以上；（2）片区楼盘普遍采用中规中矩的方正户型设计。销售率依然达到90%以上；（3）规避国家出台的“7090”政策，不再采用分割产权方式，而是普遍采用房间变为大阳台或入户花庭的报批方式规避政策。（4）社区景观牌的竞争相对降低，开始新一轮实用牌的竞争。5、商业氛围（1）无大型商业的集中区。云南映象的建成可以为该片区的集中式商业提供支持。（2）临街商铺居多。掺杂农村建房底商，不规范。老式建筑多，功能不齐全的小区覆盖面广。（3）三环与穿金路的贯通，加剧了交通容量。路面相对窄。（4）无集中社区服务。6、项目差异化分析北市区目前开发的楼盘基本上以小高层、高层普通住宅为主，世博板块以别墅和花园洋房居多。据不完全统计，目前北市区楼盘销售价格均价在5380元/平米左右。随着以北辰财富中心为核心的区域日渐成熟及商业、娱乐、生活等配套设施的逐渐完善，北市区的发展前景值得期待，因此北市区楼盘价格还将处于稳步上升阶段，本项目作为世博板块稀缺的精品小户型前景尤其值得期待。（二）2008年昆明市房地产市场需求现状分析2008年，昆明市房地产市场需求总量预计与2007持平，房地产市场不温不火，但受银行信贷规模收缩影响，预计2008年下半年商品房销售将承平稳态势。 基于市场调研报告分析，1、购房者理想的居住环境：公园景区旁占到了60%以上，项目区位优势显而易见。2、购房者喜欢的社区园林景观风格：水文化仍然是购房者最青睐的造景手法，其次是山地园林景观，项目的自然山地景观是其他项目无法比拟的。3、购房者最希望住宅社区提供的公建配套：购房者对社区配套的要求，主要还是想解决生活便利的问题。4、购房者对会所设施的功能选择是：购房者更加注重休闲娱乐的感受。5、购房者希望的停车方式是：（三）2008年昆明市房地产市场预测1、昆明市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。目前楼市的观望态度将会随着经济的持续发展得到改观，加上地州购房者的增加，预计昆明楼市在本年底将会改观。2、政府对土地调控度加强，拿地难催升地价。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，具备价格优势的地块在市场上的优势已经显现。 3、风之铃市场咨询机构认为，昆明市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。2008年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。房价稳中有升应该是2008年总趋势。2008年房地产市场总体上供给大于需求，属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。 四、项目市场定位 鉴于项目所处地理位置及设计理念，项目定位为高品质的全生活商业办公空间，拟建为“节奏生活”的地标建筑，以充分满足昆明城市功能发展需求，充分体现世博生态区绿楔空间的价值，同时以价格优势推动项目产品热销、快销。 作为云南XX房地产开发有限公司品牌的延续，本项目还将承担为后续项目打响牌子的重任，力求使该项目成为公司的形象盘，昆明的精品盘。项目相关规划指标：总用地面积：12966（19.4亩）可建设用地面积：7361（11.0亩）总建筑面积：56979地上建筑面积：38249商务公寓建筑面积：26614商业建筑面积11643地下建筑面积：18730半地下商业建筑面积：9365地下车库建筑面积：9365容积率：2.95建筑密度：34.9%绿地率：36.1%停车数：301辆地面停车数：77辆地下停车数：224辆产品以快销高中端商居小户型为主，减少经济过度型小户型产品，商业则以为社区商业满足配套、便于小铺面划分为主，商业物业以服务白领休闲生活类业态为主，如美容、美体、中高端特色商务餐饮、会所、运动、健身等。对应客户为有车高级白领阶层。项目周边的533医院、盘龙区金辰云波卫生服务中心、青云幼儿园、佳园幼儿园、青云小学、西南林学院附小、园博小学、天祥昆十一中、盘龙区小坝中学、云南电大世博分校、西南林学院、印象首日封一心堂药店、印象首日封之佳便利店、健之佳药店、东骏药房穿金路连锁店、云南省农村信用社波罗分社、波罗村邮政支局、工商银行穿金路储蓄所、农业银行穿金路储蓄所、建设银行世博储蓄所、交通银行世博储蓄所、农业银行世博储蓄所等加上项目本身所具有的商业业态可以利用作为项目的相关配套。五、 项目建设小区总占地约19.5亩，建筑面积5.6万平方米，项目开发主要包括5万平方米的多层住宅、小区环境绿化、部份公共建筑及市政配套设施。工程于2008年9月动工，2009年12月完工.六、 投资估算（一）、土地成本 土地转让费 176万元/亩19.5亩=3433万元（含契税、土地增值税等）（二）、建设成本：1、前期费用 130元/平方米3.8249万平方米=497万元2、 住宅 1500元/平方米2.6614万平方米=3992万元 商业 1500元/平方米1.1643万平方米=1746万元 半地下商业2400元/平方米0.9365万平方米=2247万元 地下车库 2400元/平方米0.9365万平方米=2247万元 建安成本小计10232万元3、公建及配套设施费（道路、管网、供水、供电、配套费用） 280元/平方米3.8249万平方米=1071万元； 4、 绿化费用：12966平方米36.1%300元/平方米=140万元5、 不可预见费用：10232万元5%=512万元； 以上合计为12452万元（三）、营销费用：3.8249万平方米250元/平方米=956万元（四）、管理费：3.8249万平方米100元/平方米=382万元（五）、资金占用利息都市名典的开发周期为一年，若将滚动开发（以前期商品房预售收入满足后期建设需要）、施工单位垫资建设等因素加以考虑，累计占用资金约为8000万元，按年息7%计，一年公司共需支付利息576万元左右。以上可知，都市名典开发的总投资额为17799万元，单位面积平均成本为3123元/平方米。 投资总额估算表 单位：万元项目小计占总投资百分比土地成本343318.2%报建费4972.7%建安工程费1037258%配套设施费10716%其它费用185012% 其中：营销策划费956 不可预见费512资金占用利息5763.1%合计17799100七、投资分析（一）、销售收入本项目总建筑面积为5.6979万平方米，共建成住宅2.6614万平方米，商场2.018万平方米，室外停车车位77个,地下车库224个，从项目自身优势和北市区住宅市场的销售情况看，单位面积的平均销售价格按最保守的估计为4500元/平方米，车位可售8万元/个，则：住宅销售收入为2.6614万平方米4500元/平方米=11976万元商场销售收入为1.1643万平方米7000元/平方米=8150万元半地下商场收入为0.9365万平方米6000元/平方米=5619万元车位销售收入为224个8万元/个=1792万元共可实现销售收入27537万元。（二）、利润分析 利润分析表 单位：万元一、销售收入27537 减：销售成本15885 销售税金及附加1528二、销售利润 10124 减：营业费用 956 管理费用382 财务费用576三、利润总额 8210 减：所得税（我公司为所得税免税企业）四、净利润 8210五、销售利润率29.8%六、投资收益率46%（三）、敏感性分析在小区开发中,建安成本和销售收入是比较重要的可变因素,现以此作两变量的敏感性分析。 单位：万元项目正常建安成本销售收入上浮10%下浮10%上浮10%下浮10%销售收入2753727537275373029024783建安成本1588517473142961588515885项目管理费等958958958958958营销费用956956956956956营业税及附加15281528152815281528利润821066229799109635456可见，销售收入对整个项目投资利润的影响最大，考虑到现行市场价格因素，建安成本变动对利润的影响相对较小。从目前市场对本项目的接受程度来看，4500元/平方米的单价完全能被认可，且有可能突破该价格，达到4600-5300元/平方米。