福州房地产市场现状分析.docx

福州房地产市场现状分析一、2012年12月福州市房地产市场报告12月份，福州市商品房供应套数为4958套，环比微降1.2%，预售面积558248.68，环比增加8.3%。商品房成交套数为3182套，环比减少6.2%，成交面积406838.85，环比上涨14.6%。12月份商品住宅供应与成交同比、环比双双上扬，呈现明显的“翘尾”行情，福州楼市暖意愈浓。本月土地出让情况本月福州市区新增12幅经营性用地，共计367.25亩。12月29日福州市国土资源局发布公告，公开出让12幅宗地，共计367.25亩。其中宗地2012-14、15、16、17、18号地块采用拍卖方式出让，拍卖时间定于2013年1月18日上午10时，宗地2012-19、20、21、22、23、24、25号地块采用挂牌方式出让，挂牌时间为2013年1月18日至1月28日（工作日期间）。本次出让的12幅地块中，大部分附带较为详细的要求，内容涉及“限地价、竞配建”“120-70”、“竞拍竞买企业性质”等多项，详情请参见福州市国土资源局网站。12月份福州市区土地出让情况摘要宗地编号位置土地面积用途容积率建筑面积（）出让年限竞拍起始价（亿元）2012-14晋安区“保利香槟花园”以东，潭桥路西侧，鹤林路南侧，鹤林新城1#地块99125平方米（合148.69亩）商住用地1.0,2.5，商业配套用房建筑面积不超过3000平方米，设置于南地块，并沿西侧规划路集中设置。247812.5商服用地40年，住宅用地70年12.392012-15晋安区福马路与长乐中路交叉口西南角，王庄（徐家村）地块12121平方米（合18.18亩）商服用地1.0,5.0，其中商业建筑面积不超过12000平方米，商业建筑应为集中式。60605商服用地40年4.482012-16台江区鳌兴路北侧，原中外运公司鳌峰集装箱中转站地块32634平方米（合48.95亩）住宅用地1.0,2.065268住宅用地70年3.922012-17仓山区南江滨路南侧，前横大桥东侧，厦航基地西侧地块19430平方米（合29.15亩）商服用地1.0,2.650518商服用地40年1.462012-18仓山区南江滨路南侧，厦航基地西侧地块三7599平方米（合11.4亩）商服用地1.0,3.022797商服用地40年0.572012-19鼓楼区吉庇路北侧，塔巷南侧，八一七路南街段西侧改造地块16220平方米（合24.33亩）商服用地三坊七巷历史文化街区保护规划（调整）按程序获批复后，容积率可调整为1.8以下，地下负一层及负一层可建设地下商业建筑面积不超过9500平方米，地下商业建筑面积单列，不列入容积率。八一七路规划道路地下负一层及负二层可建设地下商业10000平方米，地下商业建筑面积单列，不列入容积率。29196商服用地40年17.12012-20台江区鼓山大桥东侧，江滨路北侧，光明港西侧，海峡金融商务区Y、Z地块31690平方米（合47.54亩）商服用地1.0,1.0,3.6，如征得空军部队同意，建筑总高度可突破机场限高，容积率可调整到4.0以下（含4.0）。35690.4商服用地40年1.192012-22台江区鳌兴路以南，鳌港路以西，日用品批发市场以北5956平方米（合8.93亩）商服用地1.0,0.1，0.26，其中站房建筑面积不超过400平方米。1211.86商服用地40年0.3712012-24晋安区新店镇鹅峰村，解放溪和埔党路交叉口东南侧3311平方米（合4.97亩）商服用地0.1，0.23，其中站房建筑面积不超过300平方米。761.53商服用地40年0.1152012-25晋安区双福路西侧，“巨成雅园”东南侧，原垃圾转运站地块2168平方米（合3.25亩）住宅用地1.0,2.04336住宅用地70年0.163（数据来源：福州市国土资源局 福州中原市场研究部整理）2012年12月29日，福州市土地市场迎来年内第五次也是年内最后一次供应，以12幅经营性用地爆发式的集中出让收官。本次出让的地块规模整体偏小，仅2012-14号商住用地面积过百亩，而从本次出让的几幅宗地要求来看，多幅地块相应的限制要求较多，明确提出“政府回购”、“配建公租房”、“无偿建设小学”等条件，且竞买申请人范围要求清晰，地块出让“指向”较为明显。整体而言，不论从出让频率、规模等方面来看，2012年福州市土地供应在紧俏中收尾。迄今为止，2012年的经营性用地供应总量为23幅（不含工业用地和特殊用地），供地面积848389.8，合1272.59亩。图：福州市土地月度供应走势数据来源：福州市国土资源局 由福州市土地月供应走势图来看，本月福州市迎来年内最后一次土地供应，虽有12幅经营性用地集中出让，但规模整体较小，难以扭转土地供应低迷局面。从2011年至今福州市土地供应情况来看，今年土地供应宗数较去年减少了14幅，而今年土地供应面积仅为2011年的五分之一，2012年土地市场在萧条中画上句号。本月土地成交情况本月福州市区共2幅经营性用地的成交，共计206.16亩，分别为商服用地和商住用地。表：本月土地成交情况一览表宗地编号宗地位置土地面积（）土地用途容积率出让年限成交价（万元）成交楼面价（元/）竞得人2012-12鼓楼区福飞南路以西，市委统战部办公大楼西侧、天祥山庄南侧2656商服用地2.0,3.0,其中商业建筑面积不超过1600平方米且为集中式。商服用地40年69508722.39福州鼓楼区房地产开发有限公司2012-13仓山区三环路东侧，洪湾路西侧，湾边大桥以北，海峡奥体中心2#地块134789商住用地1.0,1.6，其中商业建筑面积不超过2.0万平方米（不含酒店建筑面积），酒店建筑面积不低于4.0万平方米。商服用地40年，住宅用地70年780003616.76融信（福建）投资集团有限公司数据来源：福州市国土资源局 福州中原资源中心市场研究部整理福州市经营性用地成交情况月度走势图由福州市2011年至今土地成交情况来看，2011年土地成交较为密集，而2012年土地成交连续性较弱，且成交量低，仅2月份出现一次集中成交的情况。2012年福州市共成交16幅经营性用地（不含工业用地和特殊用地），其中11幅为2012年供应并成交的宗地。截止本月，2012年土地成交总量为1305287.5，合2164.08亩，同比回落37.9%。商品房市场一、本月新增供应量分析福州市商品房供应走势分析表：2012年福州市商品房及商品住宅供应情况数据来源：福州房地产信息网据上图，本月商品房供应套数为4958套，环比微降1.2%，预售面积558248.68，环比上涨8.3%。本月新增商品住宅总量为2667套，环比微增4.4%，预售面积332378.42，环比上涨16.1%。本月商品房供应面积主要因商铺的集中放量而略有上涨，而商品住宅供应量继续稳步上升，较上个月有小幅上扬，并达到本年度新高。图：本月商品房供应结构图（按面积） 图：本月商品住宅供应结构图（按套数）由上两图表可知，本月新增商品房供应中，普通商品住宅供应以49%的占比居首；商铺供应量环比大增，占据总供应量的11%；保障房、写字楼及车位放量较上月有所减少；别墅本月放量归零。商品住宅中，144以上大面积段产品供应量大幅提升，占住宅总供应量的四分之一，与90以下及90-120面积段产品供应量不相上下，而90以下及120-144的产品占比双双下滑。图：本月福州市五区商品房供应分布情况（数据来源：福州房地产信息网）由上图可知，本月商品房供应量中，鼓楼区普通商品住宅供应量居首，仓山区位列第二，该区又一保障房项目后坂新城一区入市，且入市量占该区域较大比重；晋安区本月仅有普通商品住宅供应，放量较上月明显回落；台江区车位供应量占比最为突出，鼓楼区车位供应量占比其次；本月马尾区写字楼及商铺供应占比均居首位，其中写字楼主要为阳光城SOHO项目的集中入市，商铺则主要是名城银河湾项目商铺的集中放量。二、商品房成交量分析商品房成交结构分析表：2012年12月商品房成交数据统计物业类别成交套数（套）成交面积（）成交总额（万元）成交均价（元/）普通住宅（含保障房）2529298682.58455828.5515261别墅4210918.623011.2921075商品住宅小计2571309601.18478839.8415466环比19.2%20.3%28.2%6.6%商业店铺19169110.7249795.197205商务办公40627675.7946948.6716964车位14451.16359.977979商品房合计3182406838.85575943.6714157环比-6.2%14.6%3.1%-10.0%注：普通住宅含普通商品住宅、酒店式公寓、复式住宅、保障房等 数据来源： 中原地产资源中心市场研究部分析整理上图表显示：2012年12月，福州市商品房成交套数为3182套，环比下降6.2%，成交面积406838.85，环比增加14.6%。商品住宅成交2571套，环比增加19.2%，成交面积309601.18，环比上涨20.3%。图：本月商品房成交结构图（按成交套数分析）：本月商品房成交结构中，普通住宅的成交量仍维持上月63%的占比，写字楼占比为13%，较上月明显减少，其余几类产品占比较低，商业、别墅的占比分别仅为6%、1%，而车位占比还不到0.1%。图：2012年商品房月成交结构（按套数统计）走势分析由上图来看，本月商品住宅签约量较前几个月有明显攀升，冲至年内的第一高量，而商品房总量与上月相比出现小幅下滑，各物业类别中写字楼成交量出现高达63.7%的大幅下跌，拉低了整体商品房签约量。商品房成交量价走势分析图：2012年福州市商品房及商品住宅量价月度走势上图显示，本月商品房成交量虽较上月有所下滑，但仍保持了3000套以上的良好成绩，而商品住宅签约量则突破2500套，创下了2012年以来的峰值。今年下半年以来，商品住宅签约量整体维持回升态势。成交均价方面，本月商品房成交均价14157元/，环比下跌10%，本月商品房均价出现大幅下滑主要因海峡水产品交易中心的集中备案，其商业3300元/的成交均价拉低了商品房整体成交均价。本月商品住宅成交均价15466元/，环比上浮6.6%，仅次于本年度9月份的成交均价，在年末最后一个月，福州楼市出现了量价齐涨的“翘尾”形势。商品住宅成交结构分析图：2012年12月福州市商品住宅成交结构（套数）由上图表可知，本月福州市商品住宅成交结构中仅120-144的产品成交量出现微幅下滑，其余各面积区间成交量均有不同程度的增长。其中144以上产品成交量涨幅最大，达35.5%，融侨外滩、融侨观邸及世欧澜山项目的备案量占该面积区间的前三位。而占比最大的是90-120面积区间的产品，占总量的30%，建发领第、泰禾红峪及福晟钱隆大第项目的备案量居占区间前三位。签约均价方面，本月仅90-120面积段产品均价有0.3%的微幅下跌，其余各面积段产品均价环比均呈现不同幅度的上扬，其中144以上产品均价增幅最大，达到11.9%。图：2012年福州市商品住宅成交结构月走势图上图表显示的是2012年以来各个面积段的产品签约量变化情况，本月120-144的产品成交量与上月基本持平，其余面积区间的产品成交量环比均有明显上升，其中144以上产品成交量增幅最大。福州市五行政区成交分析本月晋安区成交量仍然遥遥领先其余各区，成交套数突破1000套，环比增加13.5%，建发领第、世欧王庄及世欧澜山等项目的签约量较高；仓山区成交量居第二位，成交套数占总量的三分之一有余，泰禾红峪、华润橡树湾及融侨外滩等项目签约量较高；鼓楼区本月成交量增幅最大，融信澜郡、鼓楼里等项目签约量较高；台江区成交量降幅最大，万科广场、群升白马郡及阳光凡尔赛宫成交占比较大；马尾区成交量环比也出现下滑，仅名城银河湾、新大陆壹号等少量项目成交。成交均价方面，本月各区域成交均价均有上扬，其中台江区均价维持在18000元/以上，稳居五区榜首，并再次刷新近11个月的新高，仅次于1月份台江区均价18118元/，万科广场及万科金域中央等高端项目的成交提升了该区域的整体成交均价。马尾区成交均价涨幅最大，达21.3%，主要是新大陆壹号别墅项目的集中备案拉升了该区域的均价。图：五行政区2012年11月12月成交套数及环比（注：本图表数据为住宅成交量统计。）由上图来看，本月全市住宅签约套数环比上升19.2%，五区中台江区和马尾区环比下跌，其余几区均有不同幅度的上涨。图：五行政区2011年12月与2012年12月成交套数对比（注：本图表数据为住宅成交量统计。）由上图来看，同比去年12月，本月全市成交套数剧增275.3%，五区均有大幅攀升，其中，晋安区总量猛涨687.9%，稳居五区榜首；位居第二位的仓山区成交量同比增幅达153.4%。图：五行政区2012年11月12月成交面积对比（注：本图表数据为住宅成交量统计。）由福州五行政区住宅签约面积的环比图显示：环比上月，全市成交面积上涨20.3%，五区中，台江区及马尾区成交面积环比回落，其余三区环比均有上涨。图：五行政区2011年12月与2012年12月成交面积对比数据来源：福州房产交易中心（注：本图表数据为住宅成交量统计。）由福州五行政区住宅签约面积的同比图显示：本月全市成交面积与去年同期相比飙升312.9%，各区域均有大幅增长，其中晋安区签约面积同比连番近七倍，总量超过仓山区，居五区首位。住宅项目签约额排名情况表：住宅项目月签约额top10序号项目名称开发商成交金额（亿元）1融侨外滩融侨6.032世欧王庄世欧3.473融侨观邸融侨2.974建发领第建发2.925世欧澜山世欧2.696华润橡树湾华润1.697泰禾红峪泰禾1.528新大陆壹号新大陆1.499福晟钱隆大第福晟1.4710香开新城首开、中庚1.35开发商签约额排名情况表：开发商签约额top10（含五区内住宅及非住宅类项目的签约）序号项目名称成交金额（亿元）1融侨10.062世欧6.663泰禾3.324建发2.925万科2.546中庚2.387华润1.698融信1.689中茵1.6610红星美凯龙1.52三、商品住宅市场供求分析福州商品住宅市场供求情况图： 近1年福州市商品住宅供求情况走势（注：本图表数据为住宅成交量统计。）上图显示了近一年内的福州商品住宅市场供求关系，本月仍保持上月1.1的供求比值，延续供略大于求的局面，本月仓山区有一个保障房项目取得预售许可证，商品住宅供应量继续攀升，不过由于签约量也呈现上涨势头，本月供求比依然维持在攻略大于求的良好状态下。从上图还可以看到，自今年5月份以来，商品住宅签约量呈现逐月上升，加之供应量的一度低迷使得市场较长一段时间内处于“供不应求”的状态之下，这一阶段也为库存消化创造了绝佳机会。供需双涨 结构性涨价明显 榕楼市“翘尾”收官据福州中原研究部统计显示，本月福州市商品房供应套数为4958套，环比微降1.2%，预售面积558248.68，环比增加8.3%。本月福州市新增商品住宅总量为2667套，环比微涨4.4%，预售面积332378.42，环比有16.1%的增幅。与去年同期相比，本月商品住宅供应套数同比大增156.2%，供应面积也同比上升136.4%。本月福州市商品房成交套数为3182套，环比减少6.2%，成交面积406838.85，环比上涨14.6%。商品住宅成交2571套，环比增长19.2%，成交面积309601.18，环比增加20.3%。该组成交数据相较去年同期则出现了更大幅度的攀升，成交套数同比猛增275.3%，成交面积也同比剧增312.9%。本月商品住宅供应与成交同比、环比双双上扬，呈现明显的“翘尾”行情，福州楼市暖意愈浓。本月商品住宅成交均价15466元