实施《沈住宅区物业管理规定》的讲话

实施沈住宅区物业管理规定的讲话同志们，新闻界的朋友们：沈阳市住宅区物业管理规定的颁布实施，标志着我市物业管理在法制化、规范化发展的道路上迈出了重要一步。为更好的宣传贯彻规定，在这里我们举行新闻发布会，主要任务是：学习、宣传、贯彻规定，总结过去工作，分析存在的问题，研究部署当前的工作任务。下面，我结合全市物业管理工作实际和规定精神，讲三个问题：一、充分认识规定实施的重要意义物业管理的发展是以房地产的发展为基础的，物业管理的好坏关系到房地产的保值增值。在社会发展的同时，居民群众也把目光从单纯的关注私人房屋状况转变为在关注自身房屋的同时兼顾房屋周围公共环境。通过对公共环境的关注，使原有的居民生活观念发生转变，房屋的价值不再是一个单一的价值主体，而是与周围环境共同产生价值。这些转变的发生，使物业管理从后台走上前台，其内涵也从服务内容的单一化向多样化转变。为了适应这些情况的变化，国家20XX年出台了物业管理规定，这是我国物业管理发展史上的一个里程碑。从此，我国物业管理有了个明确的法律依据，也为物业管理的法制化、规范化提供了保障。为进一步规范物业管理活动，建立健全我市物业管理法规体系，结合我市的实际情况，我们成立了专门的起草小组，经过近两年的调查研究，深入了解我市的物业管理情况，借鉴其他先进城市的立法成功经验，经过广泛征求意见和反复修改后，出台了我市第一部物业管理的地方性规章沈阳市住宅物业管理规定。为维护我市物业市场的秩序，规范物业管理活动，使物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。学好宣传好规定，对我们行业主管部门、每一个物业管理企业和广大居民群众都具有十分重要的意义。二、学习、宣传规定的具体做法规定的颁布实施，是我市物业管理工作进入了一个崭新的阶段。规定在业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度等方面都加以了细化，既针对了目前我市物业管理中存在的热点难点问题，又指明了我市物业管理市场化发展的方向，具有很强的可操作性。为更好的推进规定的宣传工作，我讲三点意见如下：广泛开展各种形式的宣传活动一是要积极通过媒体进行宣传。在沈阳主要媒体上发表相关专题文章，进行系统宣传。通过专题文章、政策问答、以案说法及各种典型经验介绍等多种方式，使广大群众、物业管理公司能够在长期内对物业管理有一个系统、全面的了解。要按规定宣传画和宣传小册子制作，分发到政府委办局、人大代表、政协代表、街道办事处、社区、物业管理企业、业主等社会各个层面。二是要继续开展“走进物业、大家谈”活动。让社会各界都来参与学习、宣传、贯彻规定的活动，明确物业管理活动中各主体的权利与义务，社会有关方面如煤、水、电、气等单位与物业管理企业维修责任的划分；各级政府、社区、建委、规划、市政、公安、行政执法、工商、税务、物价等部门在物管方面应承担的责任。三是要开展“市民满意的物业管理企业”评选活动。评选出市民满意的物业管理企业，树立典型，以典型为载体推动我市物业管理工作水平的提高，使学习、宣传、贯彻规定的活动具体化。举办学习规定培训班共举办五个培训班：一是举办一期管理骨干培训班,使物业行政主管部门的干部在熟知规定各项条款的基础上，明确物业管理中的具体职责，各项职责的工作程序、法定文书以及工作时限等。二是举办各区、县(市)房产局物业管理行政管理人员学习培训班，通过学习明确具体职责、工作程序、法定文书以及工作时限。三是由各区、县房产局组织举办街道办事处、社区主管人员、业主代表学习培训班，主要学习街道办事处、社区在建立物业管理新体制“块块负责、条条保证、上下联动”的地位及作用，如何配合物业管理企业搞好物业管理工作，如何对物业管理状况进行考核及业主的权利与义务、业主大会、业主委员会的建立等。四是举办市物业管理协会培训班，参加人员有协会理事单位、各区分会副秘书长等。五是各物业管理单位举办的培训班。主要学习规定及其配套文件中物业管理项目的招投标、物业管理服务收费、物业管理服务合同及职业道德、服务技能等。召开学习贯彻落实规定的座谈会、研讨会一是由市领导小组办公室邀请各级政府的有关委办局、新闻媒体进行研讨,理顺管理机制，明确责任，确保规定得以深入贯彻。通过研讨明确各单位、各部门与物业管理企业维修责任的划分及在物业管理工作中应承担的责任。研讨题目为本单位在物业管理工作中的维修责任，本部门在物业管理工作中应承担的责任等。二是由市领导小组办公室邀请市、区人大、市、区政协、业主、物业管理企业、街道办事处、社区代表,分别召开座谈会、研讨会。研讨的题目为如何加强业主委员会的建设，在物业管理新体制中街道办事处、社区应发挥的作用、物业管理菜单式收费办法的可行性、旧小区具备怎样的条件才能向物业管理小区过渡、专项服务需要具备什么条件、提供什么服务、对物业管理投诉如何受理、如何建立赔偿机制等。三是各区、县、房产局在辖区内按本条办理。我们将加强对广大群众、物业管理公司及各相关人员的宣传力度，使各受众群体认识到他们的责权利。通过以上学习、宣传规定的具体实施，使物业管理深入人心，使全社会都了解规定，进而理解、关心、支持物业管理工作，促进我市物业管理工作健康发展。三、全面贯彻规定，开创我市物业管理工作新局面规定的颁布实施，为我们规范和发展物业管理提供了重要契机。我们将依据规定的条例，严格按照规定赋予的职责，规范行政行为，更好的发挥政府的指导、监督和管理作用，保持我市物业管理行业的健康快速发展。为此，我们将重点抓好以下几项工作：完善物业管理法制建设，推进依法治业为配合规定的颁布实施，今年我们还出台了业主大会和业主委员会建设的指导意见、沈阳市前期物业管理招投标管理规定、沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法、沈阳市主住宅区物业经理执业暂行办法四个配套法规，这些法规对规定起到了补充强化的作用，但这些法规还不足以含概全市物业管理的所有方面，我们将根据规定的实质内容，结合我市实际，加强其他相关配套法律的编制工作，在做好规定与原有相关法规的政策衔接同时，抓紧制定、修订、完善其他相关的配套法规和实施细则，完善我市物业管理地方法规体系。规定对我市的物业管理提出了进一步要求，我们将根据其具体内容，对业主的权利和义务、物业管理过程中的行为，业主大会、业主委员会的组成运作、小区建设遗留问题、物业管理公司的规章制度等问题制定相应的整改措施，保证规定的顺利实施。履行规定职责，强化行政管理一是认真指导业主委员会建设，明确业主委员会的地位。目前我市具有物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，随着规定的颁布，我们将进一步加大指导和规范业主大会和业主委员的力度，按照法规赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，引导全体业主共同遵守规定和各项管理制度，发挥其在物业管理中的应有作用，使更多的住宅小区进入到规范化的物业管理中来。二是加大对招投标工作的监管和指导作用。今年我市颁布了沈阳市前期物业管理招投标管理规定，通过此规定我市前期物业管理的招投标质量有了极大改善，广大业主通过选聘，选得了自己满意的物业管理企业，成为了我市多个物业管理的典型代表。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。三是严格加强对企业资质审查，进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序的工作。今年我局取消了19家物业管理企业的资质，并对12家物业管理企业下发了整改通知单。在这次学习、宣传的过程中，我们将严格把握物业管理市场准入标准，完善资质动态管理，把物业管理企业的市场行为与资质日常管理和年检相挂钩，把年检作为一项日常工作来抓，使物业管理企业的行为更加法制化、规范化。对不符合资质等级的企业决不姑息，逐步淘汰不合格物业管理企业，净化物业管理市场，优化我市物业管理行业队伍的结构。四是理顺住宅小区建管关系。建管问题还是制约我市物业管理的一个主要问题。这些问题的产生对广大群众的生活影响极大，也影响了物业管理水平的进一步提高。目前，我市244个实行物业管理的住宅小区中，存在112件开发遗留问题，已经解决76件。在规定颁布后，我们将首先明确开发建设单位、物业管理企业和业主三者的关系，明确三者各自的责权利；其次加强与相关部门的协调联系，坚持“条块结合，以区为主”的原则，对存在的问题逐一进行整改、解决。五是做好维修基金的监管工作。从我市物业管理实践看，住宅小区的公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人工作和生活带来不便。在继续做好维修基金缴存管理工作的基础上，完善制度，规范维修基金的管理和使用，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，确保资金的合理使用。开放物业管理市场，提高物业管理企业的核心竞争力物业管理行业属劳动密集型行业，附加值小，企业优势主要体现在企业品牌、特色和服务模式上。随着现代科技的发展，许多新技术在物业管理中的应用，企业不能只看眼前利益，追求目前的蝇头小利，而应该放长眼光，着眼于未来，争取创造出自己的品牌企业，只有那些善于整合资源、整合品牌，不断提高物业企业内在素质和核心竞争力的企业，才能