综合商业体业态汇总及动线设计.ppt

综合商业体业态解析 目录 业态主分类 业态细分通过业态组合打造不同商业体 业态主分类 餐饮 流行购物中心 休闲娱乐 时尚生活中心 大型卖场 酒店式公寓 甲级写字楼 餐饮业 大型餐饮 香雪海大饭店 吴地人家大酒店 主题餐饮 海鲜鱼坊 干锅 休闲美食 民俗小吃 特色风味 方便快速 西餐 料理店 普通餐饮连锁快餐 蓝加白 大娘水饺 火锅店 789自助 傣妹 休闲餐饮 KFC 街客 咖啡厅 茶坊 酒吧 迪欧 三萬昌 西点 面包房 克里斯汀 85度c 面馆 近水台 陆鸿兴 大众餐饮 商务餐厅 时尚生活中心 美容美发店 文峰 屈臣氏 减肥美体 养生保健店 SPA 永琪 大足神农 护肤 彩妆 美甲饰品 礼品 工艺品眼镜店 钟表店 书店 音像店烟酒店家居饰品店汽车用品店 车洗中心酒店 浴场 托儿所 幼儿园 宠物超市银行 营业厅便利店 小型超市 水果店 药店 可的 好德 海王星辰 摄影馆 流行购物中心 服饰店 流行休闲服饰 运动服饰 男装 女装 内衣 皮具 箱包 鞋帽店香水 化妆品店花饰 花艺珠宝首饰婴童服装店 宝大祥 流行饰品店高尔夫用品专卖店 休闲娱乐 大型影城 小型数字影院电子娱乐 动漫城商务娱乐会所 俱乐部 夜总会 桑拿浴场大众娱乐慢摇吧 健身房 KTV酒吧 迪厅 溜冰场 台球吧 网吧 碰碰车 儿童乐园 大型卖场 家居生活广场 大润发 欧尚 联华 建材家具广场 月星 红星 第六空间 家电广场 苏宁电器 国美 五星 数码城 友通数码港 宏图三胞 大型购物广场 泰华商城 奥特莱斯 四季青 业态组合形式 社区配套型小型商圈型商务型商圈核心大商圈型城市综合体 社区配套型商业 家庭 个人消费为主的餐饮店 足浴 浴场 棋牌 超市 水果店 药店 美容美发店 该类型商业体商业体量和所在社区规模以及辐射人群类别有一定联系 不过一般都是2万平米以下规模 时尚生活区 大众餐饮区 大众休闲娱乐区 该类型商业体的辐射区域和周边的商业格局有一定的关系 主要从供给和稀缺两方面来考量业态的规模和辐射范围 一般以商业为中心 15分钟步行路程为半径为辐射圈 例 新升新苑社区内商业 社区商业体规划借鉴 首先 应明确各业态的意义和作用差别 主力店 是各业态的龙头 具有较强的聚客能力和导向作用 必备性商业 满足生活基本需求 特色性商业 吸引客流 丰富业态 其次 根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置 其中主力店的设置极为关键 应结合社区的整体规划设计最先确定 如设在社区主 次出入口或黄金分割点处 利用聚合效应有意识地引导 再次 要充分考虑到不同业态之间的匹配程度 以最大限度地发挥协同作用 某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力 如妇女与儿童用品 而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开 如医疗诊所与餐饮店 小型商圈类商业体 商务餐饮 西餐料理店 咖啡茶室 流行购物 特色购物一般小型商业体无非两种形式存在 一是主题型特色商业体 一是因附近有强烈需求而应运而生的小型综合商业街形式 所谓主题型特色商业体多指有一定文化底蕴或业态历史的区域聚集而成的商业街 如古玩市场 瓷器一条街 古街等另一种因为没有特色而能强势生存下来无非因为周边有强势的需求 且因为消费习惯和区位原因导致它的市场竞争力很强 这样的商业体一般业态组合较综合 但多以小型商家为主 商务类商圈型 商务区商圈商业主要针对人群是周边商务人群和居住的中高端消费人群 商业规划多以商务配套和中高档消费场所为主会展中心 酒店 酒店式公寓 咖啡厅茶吧等休闲商务场所 主题餐饮 西餐厅 料理店等饮食场所 健身馆 俱乐部 美容美发等康体中心 KTV酒吧 足浴保健等休闲娱乐场所 核心大商圈型商业 大型购物中心 流行购物中心 全类餐饮 休闲娱乐中心 例 观前商圈 南门商圈 城市购物中心 城市shoppingmall 大卖场 商业街 主题商场 专业市场 折扣店 批发市场 大众化及商务类娱乐设施 城市综合体 英文为HOPSCA 是酒店 Hotel 写字楼 Office 公园 Park 购物中心 Shoppingmall 会议中心 会展中心 Convention 公寓 Apartment 等首个英文字母的缩写 也就是说 每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种 在各部分间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 以一种功能为主 多种功能配套的多功能 高效率建筑群落 往往被称为 城中之城 城市综合体是一个城市的微缩体 因为它本身涵盖了众多物业类型 基本具备现代城市的全部功能 而综合体项目按重要性排序是 商业 含商业街及购物中心 酒店 含酒店式公寓 写字楼 含SOHO 住宅 业态类别则分为城市购物中心 社区大卖场 城市或社区商业街 城市shopping mall 以及主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 直销店 娱乐类设施等洛克菲勒中心的实践证明 综合体是城市的发展方向之一 其经验是 办公 旅店 购物 居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成 是形成功能协调的基础 而景观和环境则是开发取得效益的前提 城市综合体 城市综合体分类 有些可以是单一综合体 有些可以是复合综合体 有些可以是地块综合体 还有些可以是区域综合体目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区 新中心区 卫星城的综合体 按土地性质分为旧城改造 带特定条件的产业园区综合体 按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体 以商务为核心的综合体 商业商务双核心综合体 一般住宅综合体 按综合体配套的优势分为地铁概念综合体 CBD概念综合体 产业概念综合体 城市综合体具有很高的价值 通过各种功能的有机组合 能够产生的能量和价值 是不可用普通的房地产 住宅或商业的价值来衡量的 第一 由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合 它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本 第二 它通过高端酒店 超市 百货 步行街 娱乐楼 餐饮楼等功能的组合 能够产生极高的社会价值 第三 附加值高 不但能使自身的地块价值提升 而且能够带动整个周边土地价值大幅提高 概括而言 城市综合体至少有四个方面的作用 一是创造城市价值 通过多种功能的组合 功能协同 能够创造极高的社会价值 被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎 二是完善城市功能 城市综合体是城市空间布局的创新模式 能够优化城市土地及空间资源配置 进一步完善城市功能 三是丰富城市生活 城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源 最大化地实现建筑 业态和人群的互补 联动和共享 提升了居民的生活质量 丰富了城市生活 四是提升城市品位 城市综合体是城市的地标性建筑 是城市的标志和名片 能够大幅提升城市的形象和品位 在我国 超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征 城市综合体是与城市规模相匹配 与现代化城市干道相联系的 因此室外空间尺度巨大 由于建筑规模和尺度的扩张 建筑的室内空间也相对较大 一方面与室外的巨形空间和尺度协调 另一方面则与功能的多样性相匹配 成为多功能的聚集焦点 另一方面 通过地下层 地下夹层 天桥层的有机规划 将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来 同时又与城市街道 地铁 停车场 市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系 组成一套完善的 通道树型 AccessTree 体系 打破了传统街道单一层面的概念 形成丰富多变的街道空间 城市综合体功能特征 当城市人均GDP在4000美元左右时 城市综合体为初始发展阶段 以传统的购物中心为主 写字楼 公寓的比例较小 当城市人均GDP在5000 8000美元之间时 城市综合体有一定的抗风险能力 随着城市的发展 新的业态不断丰富 城市综合体步入发展阶段 当城市人均GDP突破10000美元时 城市综合体进入高速发展期 所包含的商业业态也最为齐全 城市综合体有郊区化趋势 各种主题型项目增多 另一种说法 当城市化达到70 城市人均GDP在4000美元以上时才可发展正是综合体 而中国的平均城市化只达到47 增长速率也仅1 每年 达到70 城市化率的只有不到20个城市 苏州的城市化率仅达到52 长三角地区目前只有上海 86 无锡 72 两个城市够格 已达到高速发展城市综合体阶段 而苏州地区目前发展城市综合体的条件明显不太成熟 城市综合体生存条件 商业人流动线初认识 什么是动线 动线 是建筑与室内设计的用语之一 意指人在室内室外移动的点 连合 起来成为就成为动线 由点生线 一个脚印一个点 一窜脚印一条线 这条线就是动线 什么是好的商业人流动线 让人行走时没有障碍 不会感觉到不方便或不舒服 可以将人流带向各个店铺 关注商品 而没有死角 视觉死角 让人安全的行走 而没有迷路的困惑 总之 使人愉快 舒适的无形中逛遍商场的每个角落 2 动线总认识 软硬结合 动线设计大思路 上图 上海无限度广场时光隧道 上图 美国拉斯维加斯凯撒宫仿真屋顶 动线总认识 建筑设计是骨架 室内空间设计是血肉 在注意建筑硬件没有硬伤的前提下 要注重室内空间设计对消费者人流的引导作用 例如导示牌 店招 地面铺装 景观小品 颜色 照明 以及业态布置等等 都会对人流起到引导作用 软硬结合的动线整体设计 才是好的动线 3 主力店对动线的作用不可一味夸大 动线总认识 动线规划不可一味地利用主力店带动一般店铺的人流 要适可而止或者潜移默化 而不能让消费者产生疲劳 形成逆反 启示 主力店的人流拉动作用不可一味的夸大 反面案例 万达集团的早期作品右图 沈阳万达广场 现已炸毁重建4 商业内部动线分层设计 动线总认识 购物中心内部的人流动线主要包括 平面人流动线 垂直人流动线 两者的结合部5 要点一 动线不走回头路 平面动线设计 动线一定是回路 而不能有射线存在 让消费者被迫走回头路 不得已遇到这种限制 该如何处理 6 提示 垂直交通的设置 平面动线设计下图 美国购物中心处理射线动线的方法 提示 梅西百货的设置7 要点二 犹伴琵琶半遮面 柳暗花 国外某购物中心 明又一村 曲与直的结合 曲与直结合要达到三个目的 既要使消费者对整体格局有所把握 不至于迷失方向 走道不能过于平直 单调 一望到底 尽收眼内 而缺乏了逛的乐趣 曲与直的变化可以改变动线的心理长度 过长的街区适当的增加曲度 可以产生避免街区过长的心理感觉 提示 弧度的设置 平面动线设计 表扬 恒隆广场 正大广场 百联西郊 百联又一城8 9 上图 扬州京华城 弧度的设置 下图 上海恒隆广场 弧度的设置 曲与直在店面昭示性方面的效果也 平面动线设计 不相同提示 店铺具有好的展示性下图 上海开元地中海商业广场VS上图 上海百联又一城提示 店铺的展示效果差10 要点三 方向的改变要有个过渡 平面动线设计 我们不喜欢被强迫 角度的处理 平面动线之内 圆角优于钝角 钝角优于直角 锐角不要出现 平缓地 无意地改变消费者的行进路线 而不是强制性11 12 日本六本木新城 整个建筑造型和动线的弧度设计 13 日本筑波水城的弧度设计 要点四 统一即是乏味 我们更喜 平面动线设计 欢变化 宽窄的变化 一个是主 次通道的不同宽度设置 此外在一些区段 适当的改变宽窄 进行流线型的过渡 或者在变宽的部分结合一些景观小品 导示设施或休息设施 也会收到很好的效果 表扬 正大广场提示 导示牌结合通道的宽窄变化 效果会更佳14 要点五 走路是个体力活 我们不 要太长的路 长度的适宜 长度指两个方面 一个是平面动线的总长度 要使消费者走尽量少的路 而经过所有的店铺 另一个是单条动线的长度 不宜直线性过长 直线过长时 采用一定的弧度 参考 室外步行街的长度适宜为650米左右 上图 上海万达广场地下商业街 长而直的设 平面动线设计 计让人感觉疲劳15 要点六 店铺不要藏起来 临街才 有钱可赚 店铺临面 店铺临面和动线长度要结合考虑 从长度的角度考虑 在经过所有店铺的前提下 总长度愈短愈好 但是如果动线设计适当增加一点长度之外 可以使一部分店铺的临面增加 则效果更好 也就是说 从店铺的角度考虑 其临面的数量愈多 动线效果愈好 因此 动线设计 要综合平衡考虑 下图 国外购物中心良好的店铺展示 平面动线设计 16 要点七 就是这样挑剔 不要单调 平面动线设计 不要杂乱 变化和有序 这是一个动线的设计理念 其实在处理曲和直 宽和窄的问题时 就已经体现了这个理念 此外 在动线部分的室内空间设计中 如处理铺地 屋顶 两侧的界定的元素等方面 都可以体现变化和有序的理念 17 要点八 核心最好只有一个 我 平面动线设计 们的注意力是有限的 核心化 受限于地块的形状 购物中心建筑内部的公共空间布置手法不同 正面案例 正大广场 平面动线只在两侧端点处形成小高潮或者回流 并没有一个唯一的核心 反面教材 龙之梦购物中心 内部公共空间形成三个难以区分的核心 也是不妥的 一般平面动线需要核心时 不要超过两个 或者多个时要明显区分 否则容易产生迷失感 多中庭 多广场的设置怎么办 18 中庭多不怕 怕得是太一样 中庭的功能 视线引导 休息 展示 表演 空间指向 空间变化 这个方面是和上一个方面 核心 结合讨论的 存在多个核心时 一定要对空间的功能 形式等方面做出明显的区分 例如表演活动空间 休闲空间 观赏空间等 切忌多个公共空间的功能雷同 另外一个思路 中庭分层设置 拉动高层楼面 批评 龙之梦购物中心它的中庭如何设计会更好 19 右图 广州正佳广场中庭的展示功能 平面动线设计 20 下图 国外购物中心的不同中庭设置 演示 景观 休闲 娱乐 21 上图 国外某购物中心中庭 具有良好的可视性 下图 日本伊势丹百货的 错层中庭 吸引人气到达高层 要点九 平面内做不到回路时 怎 平面动线设计 么办 回路设置 人流动线设置必须形成通路循环 避免单条人流动线的延伸 如果水平人流迫不得已在平面内形成单条射线 则考虑在端点处设置别有趣味的上下楼梯 与上下层联通起来 右图 百联西郊的平面射线动线处理办法22 宜家 优秀的平面动线设计者 23 右图 结合紧急路线的单条 动线设计 平面动线设计 垂直人流三部曲 形式 数量 地点 垂直人流相对于平面人流 设置应该相对简单 其实只要注意三个因素 形式 数量 地点 形式是指设置成电动扶梯 垂直观光电梯 坡道 普通楼梯 个性化楼梯 如悬臂式楼梯 此外 形式还包括是并列还是交叉等 是直跑楼梯 双跑楼梯 旋转楼梯等 数量指电梯的几部等 地点是指各个垂直交通设施在平面上的具体地点 24 垂直动线设计 要点一 中庭 垂直交通的第一集 中地 中庭部分增设自动扶梯 紧靠主力店方向 另设置观光电梯 增加观光 趣味性 观光电梯和自动扶梯应该是刚刚进入商场的消费者的所视景观的一部分 同时使消费者对如何向上走一目了然 下图 上海港汇广场中庭 下图 上海百联西郊庭院 可 垂直动线设计 借鉴 25 要点二 主力店内的垂直交通起什 垂直动线设计 么用呢 主力店内部可设置单独自动扶梯 但是要适可 这里的垂直交通只是提供一种方便 而不是完全要将人流从这里吸引上去 26 要点三 不得已的射线 如何处理 平面动线中容易形成死角的部位增加垂直通道 化解死角 如果平面动线中不得已出现射线 此处必须设置垂直通道 且要个性化 表扬 百联西郊购物中心 27 垂直动线设计 电影院 出口 L3L2L1 垂直动线设计要点四 原来出入口也是垂直交通