南昌市某商住一体楼盘可行性研究报告编制.doc

目 录1总论11.1项目概况11.2项目业主简介11.3可行性研究报告编制范围11.4可行性研究报告编制的依据11.5主要技术经济指标22项目投资环境与市场研究32.1投资环境分析32.2南昌市房地产市场研究33项目市场前景分析113.1项目SWOT分析113.2项目营销策略推广124项目的建设内容及规模144.1建设内容144.2建设规模145项目的建设地址及条件155.1建设地址155.2建设条件156项目设计方案186.1项目设计理念及原则186.2设计思想186.3总体布局196.4建筑设计206.5结构设计247公用建设方案287.1给排水工程287.2电气工程307.3燃气设计347.4通风与空调设计357.5消防工程358绿化景观、环保及节能398.1绿化景观工程398.2环保工程408.3节能439项目管理组织机构459.1项目管理组织机构459.2人员配置4510项目实施进度4710.1建设工期4710.2 建设进度安排4711招标方案4811.1招标形式及资质要求4811.2招标信息发布4811.3招投标工作组织4812投资估算和资金筹措4912.1投资估算4912.2资金筹措4913财务效益分析5113.1财务效益分析的依据、原则及方法5113.2基础数据5113.3各种税费和费率5113.4收入和营业税金测算5213.5利润测算5213.6主要评价指标5313.7不确定分析5314社会评价5614.1项目对社会的影响分析5614.2风险分析及对策5614.3社会评价结论5715可行性研究结论与建议5815.1可研结论5815.2有关建议58参考文献60致谢61附录A 销售收入估算表62附录B 销售收入与经营税金估算表62附录C 项目投资估算表63附录D 土地增值税估算表64附录E 投资使用计划与资金筹措表65附录F 项目损益表66附录G 资金来源与运用表67附录H 现金流量表（全部投资）68附录I 现金流量表（资本金）69附录J 贷款还本付息估算表70附录K 主要经济技术指标表71附录L 计算书 74南昌航空大学学士学位论文南昌市某商住一体楼盘可行性研究报告编制1总论1.1项目概况1项目名称：南昌市某商住一体楼盘2项目业主：南昌市金科地产发展有限公司3项目地址：南昌市高新区4项目定位：定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。5建设周期项目建设周期为两年，即2013年10月2015年9月。1.2项目业主简介金科地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。公司坚持集团公司宏观导向、子公司自主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。1.3可行性研究报告编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对南昌市某商住一体楼盘项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4可行性研究报告编制的依据(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(4)城市房地产开发经营管理条例；(5)房地产项目经济评价方法；（6）建设项目可行性研究报告编制指南；（7）项目市场调研报告；（8）项目的规划方案及设计任务书；（9）业主给的其他有关资料。1.5主要技术经济指标表1-1序号项目单位数值1总用地面积121292规划总建筑面积695242.1其中：住宅建筑面积580772.2其中：商铺建筑面积40602.3其中：地下停车场建筑面积55622.4其中：公建配套18253建筑密度%25.74容积率5.215绿地率%366项目总投资万元26532.687财务净现值万元7297.948财务内部收益率%71.379静态投资回收期年1.8310动态投资回收期年1.9211可容纳住户户5402项目投资环境与市场研究2.1投资环境分析回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及 “决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。2012年房地产开发信贷将继续受限。2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。2.2南昌市房地产市场研究2.2.1 2012年南昌市房地产区域分布及主要特点1、市中心板块：寸土寸金的市中心板块，拥有南昌最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。南昌城市发展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设，最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵”，外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固，“大南昌”的城市规划也逐渐成型。不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实，受到可发展空间制约的市中心板块在南昌的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。 从近几年市中心板块商品房开发情况来看，多层住宅基本已经消失不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万3万平方米之间，且房价始终处于南昌各大板块中的最高。从今年整体表现来看，市中心板块其象征意义大于实际意义。2012年市中心板块住宅均价为12292元/平方米。其中，有11个月均价在12000元/平方米之上，年度最低位10月份为11836元/平方米，与年度最高位11月相差809元/平方米。从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出，市中心板块成交价格整体运行平稳，房价坚挺。但受到土地资源的制约，难以出现有影响力的项目，因而房价上涨的空间有限。2、青山湖板块：迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在南昌楼市板块地位一直居高。未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标，其投资潜力十分可观。根据调查数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/平方米，12月青山湖板块均价为10880元/平方米，相较于1月份9080元/平方米，上涨29.96% 。进入5月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。究其原因，5月满庭春依然保持推量，而新盘天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价格不涨都难。2012年1-12月，青山湖新增供应量仅28.40万，相比去年的57.25万，差距颇大。其实青山板块楼市“气色”依然不佳的主要原因是“老盘消耗、新盘不足”，虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜”，另外没有标杆性楼盘支撑，整个市场可谓“一片沉寂”，而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保留，以至于目前新老项目青黄不接，今年整个青山湖板块一直处低迷状态。虽然今年青山湖板块表现不佳，但相信随着新盘如城泰威尼斯江域和海亮尊园等新鲜血液的注入，这样的沉寂将得到改变；另外保利地产旗下南昌瑞达置业取得了青山湖板块一商住用地，这是保利地产首次进军青山湖板块，也会将是日后青山湖板块的主力项目之一，相信明年青山湖区能一改今年颓势，表现也将不俗。3、红角洲板块：红角洲片区，作为南昌“一江两岸”城市规划中最为重要的一部分，它乘着南昌生态发展的东风，快速发展、迅速崛起。随着交通网络与市政生活配套的不断完善，红角洲未来中心价值愈加透彻。绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造，文化聚集区、省府核心地、且山水资源丰富，南昌高端生活样本已经形成。在宜居南昌的大背景下，随着人们生活水平的提高，对品质居住的更多需要，中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。据调查数据统计显示，2012年红角洲板块均价9017元/平方米位居南昌板块第四。另外因为受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响，12月红角洲楼盘均价为8920元/平方米，环比11月缩减3.45%，但就整体而言，该板块的成交价格呈现的还是稳中趋升的态势。2012年南昌红角洲板块新增供应量43.99平方米，比去年新增供应楼盘总数较少，但是各个楼盘供应量还是比较乐观的，其中华南城今年6次预售推盘16.11万。另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一起尽力支撑着红角洲板块的房地产交易市场。而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念的确定、朝阳大桥的建设与老城区的沟通的完善对于红角洲发展利好极大。另外高标准、高品位规划建设九龙湖片区总建筑面积五十万平方米，总投资达30多亿元。涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态，是一个融商务、购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲发展带来巨大的动力也为打造南昌核心增长极做出贡献，为南昌这颗明珠，再添一抹绚丽的色彩。4、朝阳洲板块：推窗望水凭栏赏柳，闲听天籁静看云散。朝阳新城以其独有的三面环水特色、市中心无障碍延伸、丰富的土地资源，在2012年南昌楼市中散发出耀眼光辉。爱房网数据统计显示，2012年，朝阳洲板块新增预售供应面积99.24万，仅次于京东和红谷滩板块，年度供应位列南昌板块第三。一年里，有联发君悦朝阳、华润橡树湾、中大云锦苑等新盘的入市即热销，还有东亚朝阳SOHO公寓、力高滨江国际写字楼、中海朝阳郡别墅这些不同风格的物业带来的板块多样化，怎能不被朝阳新城的魅力所吸引？从朝阳洲板块的住宅价格走势来看，与南昌整体均价趋势十分接近。自9月起朝阳洲板块住宅均价持续上涨，12月统计数字显示为9161元/平方米，但由于前期价格起落较大，这其中，一方面是由于老盘售罄退市、新盘入市带来的价格变动，另一方面则是在售楼盘所推产品种类的不同引起的价格变动。故朝阳洲板块2012年度均价8782元/平方米，较南昌市整体均价高出586元/平方米。随着朝阳洲板块产品的丰富和在售项目的增加，整个板块的供需情况大为改观。根据调查数据统计显示，全年朝阳洲新增住房供应面积75.13万，较去年翻了几番。其中，住房供应量最大的要属国贸天琴湾，总体供应量为144738.88，占板块住房供应的19.25%；其次是华润橡树湾，供应面积96807.28，占板块住房供应的12.88%。5、红谷滩板块：静看南昌地图，一江之隔的红谷滩与市中心犹如对阵沙场的两员大将，红角洲、凤凰洲是红谷滩的左膀右臂，青山湖和朝阳洲则是市中心的左右先锋。如果说，成熟的商业圈和完善的生活配套是市中心的优势关键，那么良好的道路规划和集政治、金融中心于一体的城市规划，则是红谷滩制胜的法宝。2012年，是红谷滩板块迎来大发展和转型的一年。随着9月末红谷滩最后一个黄金地块约404亩的DAEJ2012025号地块以19.2亿元的底价被莱蒙国际集团旗下三家公司联手拿下，南昌、乃至江西首个CBD布局终于完整定型。红谷滩CBD历经十年的规划建设，终于将“一江两岸”新英雄城的宏伟画卷落下了一个阶段的句号。根据调查数据统计显示，12月红谷滩板块新房住宅均价为10050元/平方米，较1月下跌34元/平方米。4月7月，为红谷滩板块住宅均价的低谷，徘徊在9000元/平方米线。虽然略有起伏，但整体相对平稳。与去年相比，红谷滩板块2012年在售楼盘数量有所减少，高价盘的售罄是导致今年整体均价低于去年的主要原因。定位于南昌唯一CBD，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，2012年板块内商业产品入市“璀璨夺目”。南昌万达中心、绿地中心、世茂天城写字楼均出现供不应求的火爆场面，万达中心更是演绎了一出3栋甲级写字楼3次推盘3次日光的“神话”。调查统计数据显示，2012年红谷滩新建商品房新增供应100.14万，占南昌楼市全年供应的19.51%。新房非住宅供应更是一家独大，绿地中心双塔写字楼供应21.37万、南昌万达中心商业及写字楼供应16.50万，非住宅总供应面积59.51万，占全市非住宅市场总供应量的44.55%。6、昌南板块着眼于大昌南的整合与长远发展，昌南“组团”规划正如火如荼进行“抱团发展，配套先行，以凝聚人气、商气”的方法在今年已初见成效。另外南昌县政府也提出“拼争全国五十强县市、建设现代化综合新城”的口号，可见昌南板块后续发展的强劲。楼市方面，昌南板块最显著的竞争优势除了房价相对较低以外，还在于市政规划的良性诱导。在南昌市昌南片区打造核心增长极和昌南片区规划下，生活基础设施配套正逐步完善、交通枢纽正逐步改善。昌南组团、产业基地、物流基地等正蓬勃发展，昌南板块价值也愈加提升。2012年的昌南板块价格是稳定上扬，今年均价5687元/平方米，相比于2011年的来说5489元/平方米，环比上涨3.60%；而12月均价6067环比1月份上涨10.91%，涨幅较大，这主要是因为，随着板块交通条件及配套设施的逐渐完善，商业、社区的逐渐成熟，越来越多的投资客和自住者青睐，加之，昌南新城大部分楼盘属于非限购区域，借着楼市限购之风，板块的销售价格着实得到了很大的提升。2012年1-12月昌南新增供应量27.88万，尽管板块有万科润园，绿都丹石街区，天使水榭湾等销售不错的楼盘的挑大梁，但是昌南板块楼盘的总体活跃度输于去年，且从数据中可以看出，上半年新增供应量较多，下半年供应量表现明显缩减。今年入市新盘有中大城和玺悦城等大规模项目。作为毗邻南昌市的一个新型生活新区，这里远离城市的喧闹，没有拥挤的交通，闹中取静。对于昌南新城的未来，有关官员透露政府致力于打造成“商贸新城、宜居新城、文明新城、幸福新城”，大力引进项目、建好项目，发展城市产业，促进城市繁荣，大力发展旅游和休闲产业，把自然环境资源转换成发展亮点，建设宜居生态新城。7、京东板块在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻南昌“东大门”京东的时候，联发置业也发力京东板块，大鳄齐聚对于京东的“崛起”利好重大。而随着目前京东板块在交通、生活配套等的不断完善，加上“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的规划，不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力，升值潜力也持续看涨。据调查数据显示京东板块全年均价为7005元/平方米，整体保持上涨态势，而主要原因有科技城、大学城等潜在优势不断被挖掘，艾溪湖、瑶湖生态园区打造、地铁兴建和生活设施配套的逐步完善都逐渐彰显京东板块价值。而从土地市场来看，绿地、万科等品牌房企再次拿地入驻京东板块，可见地产巨鳄对京东未来的发展看好。虽然从整体看来，板块均价持续上涨，但其楼盘项目价位洼点依然存在，刚性需求客户群体亦未减弱，而绿地未来城低价入市也再次带动刚需客户群体入市，保持京东板块楼市持续“热度”。2012年京东板块推盘量120.79万，比去年的90.32万还多出36.47万，其中2012年有老盘保利东湾国际、绿地新都会继续发力，积极加推，表现不俗。不过整体而言，京东板块“顶梁柱”还当属新盘：前有保利香槟国际、恒大名都齐出，后有万科城、绿地未来城、绿都温莎城堡等项目势如破竹，锐不可当。整个板块也不断有新推和售罄的消息传出，其火热程度让人咋舌，连席卷南昌的“铁十”风对它也“无可奈何”，2012的京东楼市怎一个“牛”字了得！除此之外，从环境资源来看，京东板块腹地广阔，土地资源相对于日渐缺乏的其他板块，拥有得天独厚的优势，别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花，长远来看，处于中低价位的京东板块依然是刚需购房者和首次改善型购房者的首选，而板块的逐渐成熟、生活设施配套的不断完善正为京东板块提升价值奠定基础。结论：未来红谷滩板块是最具有活力的板块，目前该板块的大盘在未来将持续放量，随着该板块生活配套与商业配套的完善、大桥收费的取消，红谷大桥的建设，该板块将会一直维持其热点的优势；朝阳洲板块作为最靠近主城区的板块最近二年，其独特的区位优势成为南昌的CLD，该板块的南部地区的土地供应量较大，未来将有大的放量，依然是人们购房的首选地区；由于青山湖的改造已进行了一段时间，青山湖周边三大主题公园的相继开放和青山湖文化广场的建成，在加上青山湖独有的自然景观，青山湖板块可谓一块珍贵的休闲胜地，该板块的环境优势与交通便利优势已经凸现，在加上以往该板块的土地储备量大，在最近二年将相继开发，所以该板块将在未来成为替代朝阳洲板块，成为中、高档住宅的积聚地；城南板块的北部与青山湖板块将有大的开发量，未来依然是市场的热点。对于城南板块的南部将随着城市规模的不断加大，郊区化成为城市发展的必然，城区居住环境的恶化，必然导致住宅郊区化，城南，作为南昌市的南大门，南昌市在不断做大做强，同时城南板块的生活机能比较全，交通在不断改善，可以肯定未来城南板块将是南昌继朝阳洲、京东、红谷滩板块后的又一热点板块；2.2.2 经济环境分析 南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础。下面是对南昌市近几年GDP的分析情况：结论：经济总量在步步高升，增速在13%以上，可见南昌房地产行业目前处于快速发展阶段，并将会持续较长时间。2.2.3人口环境分析结论：（1）南昌市人口呈常年小幅增长趋势，为房地产业的发展提供了良好的基础；（2）南昌市的常住人口从2005年的475万到2015年预计的520万，平均每年增长约4万人左右；（3）人口的增加带来住房需求的增加，在城市化的大形势下必然带来住房的刚性需求，为未来房地产发展提供良好的基础。2.2.4 南昌市房地产供求分析 近几年，南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍然处于不成熟的阶段。（1） 商品房供销情况对比表表2-12007年-2012年4月份商品房供销对比时间商品房销售：万方商品房预售：万方供需比2007年 354 454 1.32008年 173 267 1.52009年423203 0.52010年295 264 0.92011年202 317 1.62012年1-4月921041.1结论：上图的数据统计显示：2007年至2012年4月，商品房供应及销售面积总体随大环境及政策波动较大。2012年1-4月份商品房供应与销售基本持平，且销售有回暖的趋势。 （2）供需比分析图结论：数据显示，南昌市商品房供需比整体变化较大，表明南昌市房地产市场仍处于不成熟状态。3项目市场前景分析3.1项目SWOT分析（一）S优势（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。（2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。高新区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。（3）地块周边有大面积着天然的水资源艾溪湖。（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。（5） 本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。（二）W劣势（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。（2）交通线路较少，公共交通不十分便利。（3）南边的高等级公路噪音较大。（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。（5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。（三）O机会（1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。（2）南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。（3）随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。（四）T威胁（1）银行信贷体系严格；（2）通货膨胀致使人民币贬值；（3）其他区域楼盘不断上市。3.2项目营销策略推广本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告包括信息日报、南昌晚报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，在人流量大的地方，单张派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传高新开发区，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合各项活动，扩大在南昌市的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。（1）公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。（2）路桥广告：贯穿项目营销始终。（3）影视广告：开盘前一个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前一周每天投放。（4）报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 （5）单张派发：每天均需进行的推广方式，力求单张波及到南昌市的各个县区。（6）短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。（7）公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。4项目的建设内容及规模4.1建设内容本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼（32层）和部分商服配套用房（3层）为主，同时包括土石方工程、地块内部道路广场、地面停车场、绿化工程、给排水、供配电以及电气系统等配套工程。4.2建设规模表4-1序号项目单位数值1总用地面积121292规划总建筑面积695242.1其中：住宅建筑面积580772.2其中：商铺建筑面积40602.3其中：地下停车场建筑面积55622.4其中：公建配套18253建筑密度%25.74容积率5.215绿地率%365项目的建设地址及条件5.1建设地址本地块处于南昌市高新区，位于高新区创新一路以西，高新区规划产业用地以北。西面是艾溪湖，周围是农田。5.2建设条件5.2.1地形地貌情况南昌市地处江西省中部偏北、赣江、抚河下游冲积平原，滨临鄱阳湖。介于东径1152711527、北纬28092911。全市面积7402.36平方公里。区内交通便利，铁路、公路四通八达，是京九铁路经过的唯一省会城市，赣江河流经市区鄱阳湖可达我国黄金水道长江，航空运输发展迅速，有多条空中航线通向各地。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。南昌地区地处赣江抚河尾闾，东北滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。高新开发区的地形为侵蚀堆积平原地形，由全新统、中上更新统冲积层组，地势平坦。地面坡度0.52度。阶面标高2025米，相对比高35米。阶地前缘陡坎不明显。5.2.2地质条件（1）岩体工程地质特征高新开发区的岩体类型属于沉积岩，岩性为紫红色粉砂岩夹泥岩，普遍含钙，产状平稳，岩质软。（2）土体工程地质特征该区域的土体属于软塑-流塑高压缩性软土，区内的第四系全新统、上更新统上段冲积层上部粘性土中，局部夹有一层或二层的软土透镜体。岩性为淤泥质粘土，淤泥质粉质粘土。5.2.3新构造运动和地震（1）新构造运动晚近时期，区内仍有不同形式和不同程度的构造活动。主要反映为某些断裂或断裂带的挽近活动，多次的微震作用和不同区段的差异升降运动。北东向的瀛上西河砖瓦厂断裂带，北北西向的杨家洲蛟溪村断裂带，分别割切了第四系或控制了泉点的带状分布。同时在遥感影象和地貌上均明显的反映，部分反映为贮水断裂带。据区域资料，赣江河谷以西地区，以抬升作用为主，其中梅岭山区，抬升幅度较大，山岭陡峻，河谷狭小，地形坡度较大，昌北丘陵区，抬升幅度较小，海拔标高一般为 4050 米，残坡积层发育，据长江水利委员会二等水准测量资料，昌北乐化地区 1955 年至 1977 年间平均上升速率为0.105 毫米每年。赣江河谷以东地区，以缓慢升降的振荡作用为主，据第四纪沉积古地理环境分析，古赣江河道，具有反复摆动和迁移的总趋势。（2）地震据南昌地方志记载，南昌市及其附近自公元 319 年以来所遇地震18次，均属弱震，多数受邻省地震的影响。南昌地区仅有两次，分别发生于 1917 年 3 月和 1918 年 1 月 8 日，地震历时半分钟，最大震级3.5级，未造成损失。从1971年建台以来，亦监测到多次无感地震，震级在0.12.4级之间。西北部梅岭花岗岩分布区属九江靖安地震最活动影响带，是未来百年内震级为 5 级，烈度为 6 度的地震危险区。5.2.4气候条件1、南昌气候特点南昌市地处北半球亚热带内，受东亚季风影响，形成了亚热带季风气候。市内热量丰富、雨水充沛，光照充足，且作物生长旺季雨热匹配较好，为农业生产提供了有利气象条件，素有鱼米之乡的美誉。但是，由于每年季风强弱和进退迟早不同，气温变化较大，降水分布不均，高温干旱，低温冷害和暴雨洪涝等气象灾害发生较频繁，给人们生产、生活带来不利影响。南昌地区(下同)气候温和，历年平均气温在17.117.8之间，0积温62566530。气温变幅大，盛夏极端最高气温达40以上，隆冬极端最低气温低于-10。南昌雨水充沛，历年平均降雨量1567.71654.7毫米。降水分布不均匀，汛期46月雨量约占全年降水量的一半；年际间降水量差异较大，最大的可达1倍以上，雨量最多的是1954年达2356毫米，最少的1963年仅1046毫米。南昌光照充足，历年平均日照时数17721845小时，7、8月最多，2、3月最少。光照分布与农作物生长旺季基本同步，对农业生产有利。南昌为太阳辐射观测二级站，进行总辐射和净辐射观测。19862003年平均总辐射量为4279.02兆焦耳/平方米，19922003年平均净辐射量为2078.67兆焦耳/平方米。南昌市地处季风气候区，濒临鄱阳湖，风能资源较丰富。由于风力受地形和地理位置影响较大，南昌、新建、进贤均有部分地区临鄱阳湖，风力较大，属风能可利用区；安义不临鄱阳湖，除特殊地形外，风力较小，无利用价值。2、季节特征根据气候学划分季节标准和历史气候资料统计分析，南昌地区有春、秋季短，夏、冬季长的特点。虽然四季长短不同，但季节特征明显：春季温暖湿润，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季寒冷少雨。5.2.5施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而江西省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6项目设计方案6.1项目设计理念及原则6.1.1 设计理念1尊重城市规划布局；2强化生态社区理念；3继承人文历史脉络；4汲取先进科技成果；5激发城市发展动力。6.1.2 设计原则1整体性城市的魅力在于其整体性与连续性，这个项目设计除考虑到与老城区的呼应关系外，还综合与周边建筑和环境景观的对应关系，使它们从整体空间上相适应、相协调，在空间形态上互相贯通，构成完整的现代城区。2前瞻性通过广场，庭院等方式创造新的社区空间形态，为社区所需要的公共交往，轻松休闲，安全防卫等需求创造适应空间。3均好性合理配置建筑与景观资源间的关系，做到户户观景，强调资源的共享与住户的平等。4合理性设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。5生态性建筑布局采用点、线结合方式，通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。6人文性小区合理安排设置有篮球场、羽毛球场和儿童游戏场，并铺设健身步道，充分体现了对居民健身需求考虑，以及对老年人和儿童的关爱，小区人性化特点突出。6.2设计思想项目地块呈长方形，地形较规则，场地地势高差较大，因此，在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好的视野。户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品的需求。在整体构思上把握以人为本这一核心理念，提炼出信息时代便捷、高效、互动的网络化结构理念，创造出完整的居住生态体系，规划出高效的住宅小区系统。6.3总体布局6.3.1 空间结构三栋塔楼呈“品”字形布置，临湖而建，以获取最大的江景视域。A、B栋塔楼高31层；C东塔楼高32层，位于小区的中部，作为小区的主题建筑。在用地西侧布置3层商业配套建筑，作为C栋塔楼的裙房；同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布置沿街商业店面，解决居民的市场购物需求。临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常休闲的外部空间。6.3.2 内部交通组织1各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽1.2m，坡度1/12；2设置紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救；3地面停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。6.3.3 竖向设计场地高差处理。场地南北有10米的高差，如何通过建筑基底面的巧妙设计来消化场地的高差将是剖面设计的重点。设计通过分台处理，消化场地高差。地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅的出入口在车库及店面的屋顶。此外，内部绿地通过踏步和西侧的彭酉路相连。这样既解决了场地高差问题，同时使不同的功能出入口分开，避免相互之间的干扰。场地排水方式以路面排水为主。高差0.7m的护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆。6.3.4 景观设计本设计以建筑与绿化内外结合的方式，利用建筑的间距空间，拉近与城市绿化的景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动的效果。在三座塔楼之间布置社区绿化中心，并在建筑周边设置小型绿地，改善社区环境质量。整个地块绿地率达到36%。绿化以列树、单树、从树和草坪等形成和谐统一的整体。列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成一定环境保护。单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。6.4建筑设计6.4.1设计依据1民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；4汽车库建筑设计规范 (JGJ100-98)；5城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；6汽车库、修车库、停车场建筑设计防火规范 (GB50067-97)；7江西省坡地建筑防火规范；8屋面工程技术规范(GB50345-2004)；9地下工程防水技术规范(GB50108-2008)；10工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；11商铺建筑设计规范（JGJ 48-88）；12建筑工程设计文件编制深度规定（2010年版）；6.4.2 设计概述该商住一体的建筑设计共包括A、B、C三栋住宅塔楼及配套公建，D栋为多层公建和地下车库及设备用房，总建筑面积69524，地上63239，停车位共211辆。A栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19739，为一类高层住宅；B栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19888，为一类高层住宅；C栋地上32层，13层为商业门面、配套公建，432层为住宅，建筑面积22450，为一类高层住宅；D栋地上3层为车道、物管用房和商业门面，地下一层为车库和设备用房，建筑面积7447，为多层公共建筑，地下车库停车166辆。6.4.3 建筑平面功能布局1建筑功能 负一层：商业店铺、停车库、设备用房。一层：住宅、住宅入口大堂、物业管理用房、公厕、消防控制室、社区活动中心。二、三层：商业店铺、住宅。标准层：住宅。屋顶：电梯机房、水箱。2商业店铺设计商业店铺为临街小店面，布置在用地东西两侧，采用独立店面的组织方式，首层临城市道路路，二层通过室内楼梯和首层单独联系。3塔楼标准层设计塔楼类型：A、B栋为每层6户，地上高31层；C栋为每层6户，地上高32层。经济性：塔楼标准层外形尽量方正，隔墙平直分割，剪力墙直接落地，不设转换层，极大地减小了结构造价。合理性：塔楼标准层外形尽量方正，保证房间的良好视线。同时尽可能使楼梯、前室有自然通分与采光。6.4.4 立面造型设计整个小区的建筑风格为现代简洁风格。商业以灰色和白色为主色调，塔楼主要为米黄色与灰色相间，局部搭配白色。商业的造型主要通过大面积的玻璃、格栅与实体墙体形成对比，突出了现代建筑的简约造型。在塔楼的设计上，通过相邻两层间设置交错的出挑阳台，增强了建筑立面的变化，丰富了建筑的造型。再通过在建筑立面设置醒目的横向线条，与整个塔楼的竖向体量形成对比与呼应，突出了现代建筑的气质。住宅楼建筑整体高度约100m。其中：车库层高4.0m；负一层商店层高5.0m；一层商店层高4.9m；二层商业店面3.5m；住宅标准层为3.0m。6.4.5 安全设计1女儿墙完成面净高1200mm。2面积1.5的玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5的有框门玻璃采用安全玻璃，(钢化玻璃或夹层玻璃)、无框玻璃门采用工程厚度不小于10mm的钢化玻璃、安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003表6.1.2-1选用。3安装在易于收到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，落地窗，玻璃门及玻璃隔断等，均设有警示标志(在视线高度)或碰撞设施(护栏)等。4楼梯栏杆扶手自踏步前缘量起不小于900mm，靠梯井一侧水平长度大于500mm时以及顶层， 栏杆扶手高度自可踏面计算为1050mm。栏杆垂直杆件间净距不大于110mm。5楼梯井宽度不大于0.11m。6阳台，上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10mm高度为砼浇注。7低窗台防护措施：窗台高度0.9m时，护栏/固定扇的高度从地面算起，护栏高度为1.0m。8住宅公共出入口，位于阳台，外廊及敞开楼梯平台下部时，采取雨篷等防止物体坠落伤人的措施。6.4.6 住宅户型设计1户型设计舒适性 设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。多样性 考虑社区居住人群的多样性，户型设计也体现了多样性的特点，从二室一厅到三室二厅再到四室二厅，面积从80余平方米到130余平方米，即能满足核心家庭的使用需求，也能满足两代居的家庭需求。合理性 户型严格按洁污分区设计，每户考虑两个阳台，各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。房间面积大小配置体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。表6-1 套型面积控制表套型户型套内面积（）套数（套）套内总面积（）A-1三室两厅100.97565654.32A-2三室两厅99.59565576.76A-3二室两厅71.48583716.70A-4二室两厅73.13604095.00A-5三室两厅99.17565553.24A-6二室两厅75.87604248.72A-1五室三厅173.852347.70A-2五室三厅174.072348.13A-3二室两厅71.484285.90A-4二室两厅73.134292.50A-5五室三厅168.882337.75 续表套型户型套内面积（）套数（套）套内总面积（）A-6二室两厅75