工程合约管理与工程量清单应用1812397102

全过程造价控制及合同管理介绍 工料测量介绍 QuantitySurveying 王伟庆董事MRICSMCIOB利比有限公司 RiderLevettBucknallLtd 前言 英国建筑业皇家注册学会 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 一 造价控制方法二 传统方法与工料测量方法的比较三 工料测量的控制系统四 工料测量的工作内容 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 中国传统的造价控制方法以JCT合同为基础的全过程控制方法 工料测量 QuantitySurveying 以FIDIC合同为基础的全过程控制方法以AIA合同为基础的全过程控制方法 一 造价控制方法 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 1传统的造价控制方法 1 控制概念确定概算作为造价的控制目标 以概算控制施工图预算 以施工图预算作为支付依据 最后通过结算审价确定最终价款 2 控制的方法 见传统管理模式附表1 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 3 控制的实施a 概算 主要由设计院编制 b 合同价格 通过招标代理经招标确定 大量的设备材料甲供或甲定乙供 c 施工图预算 业主自已编制或委托第三方编制 d 施工过程 变更审核 支付由业主或第三方承担 d 结算审价 由审计单位负责 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 3 存在的问题 a 人为地将造价控制的全过程分割 导致相互间互不负责 造价控制缺乏系统的考虑 b 概算可靠度低 招标图纸达不到深度要求 招标注重形式 合同开口 回标文件达不到充分的澄清 合同风险大 变更资料准确性差 争议多 结算审价费与核减额提成挂钩 审价缺乏独立性 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 3 存在的问题 c 结算超施工图预算 预算超概算 导致造价控制失控 d 设计图纸深度及质量达不到准确计量及包干报价之深度要求 导致 d1 工程量清单采用大量暂定价 施工过程中只得批价核价 价格得不到充分竞争 并受人为因素的影响 往往引起甲乙双方的纠纷 业主投入大量人员介入合同管理 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 d2 设计单位设计图纸质量差 众多技术遗留问题延至施工阶段解决 业主不得不投入大量人员处理设计修改 签证 技术核定单等问题 3 存在的问题 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 d3 因设计单位不提供材料设备的技术规格说明文件 业主方不得不将合同分拆 采用大量的甲供合同或甲定乙供合同 安排大量人员自行负责材料设备的确认 采购 协调 管理及收验货 d4 由于合同的分拆 导致项目的合同关系相当复杂 业主方不得不安排大量人员加以协调 3 存在的问题 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 e 各阶段造价控制的实施者无法提供良好的专业服务 而只能在低层次上重复工作 制约了相关单位整体素质的提高 f 导致无法进行数据的有效积累 分析 共享及应用于造价的全过程控制的各个阶段 3 存在的问题 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 2工料测量方法 2 2 1工料测量的概念a 通过动态的造价规划确定建设项目的造价控制目标及各组成分部分项造价控制目标 造价控制目标作为限额设计之依据 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 2工料测量方法 b 通过在包干计价招标文件基础上的市场充分竞标得到有竟争力的合同价款 合同价款应在造价控制目标之内 标底作为先前作为对设计是否超概算的验证 及作为控制合同价的依据 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 2工料测量方法 c 通过加强对施工过程中的变更控制及合同管理 有效地控制变更价款 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 2工料测量方法 d 结算价为合同价款加变更价款 通过变更价款的控制 将结算价控制在造价控制目标之内 从而实现造价的动态的全过程控制 返回 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 二 传统方法与工料测量方法的比较 2 2工料测量方法 2 2 2控制的方法见国际传统管理模式附表2 返回 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 三 工料测量的控制系统 工料测量控制系统框图 见附件3 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 顾问团队策划是全工程造价控制与合同管理最重要的保证 也是质量进度控制的必要保证 可以实现设计文件符合业主的投资控制目标要求及项目性价比最优 可以实现设计文件达到招标的深度要求 确保包干计价或固定单价合同可靠性 可以完善工程管理 减少后期工程的变更 合同争议 4 1设计阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 估算 編制各種設計方案的估算供方案选择參考及确定项目投资控制数 估算方法见附件1 2 4 1设计阶段 应根據項目的性質 从配合造價控制的角度聘請必要的專業顧問公司 应明确界定他们配合造价控制應注意的事項等 例 XX辦公樓項目顧問單位及職責一覽表 附件1 1a 1 1a1 1 1a2 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 概算 造价规划及成本目标編制概算 例 某住宅项目概算 附件1 3a 附件1 3b 某酒店项目估算 附件1 3c 造价规划 整合业主 设计及顾问团队對概算進行动态的優化 包括经济技術設計上的綜合考慮 從而達到三者的統一 並最終確定調整的概算 例 XX住宅项目调整概算 附件1 3b1 确定成本控制目标 并按合同架构拆分 规定每一个合同的成本控制目标 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 合同策划根據項目進度要求 合理地劃分標段 並建立一個適應工程管理及進度要求的合同架构體系 例 某办公楼项目合同架构一览 附件1 4a 1 4a1 例 某住宅小区项目 毛坯房 合同架构一览 附件1 4b 例 某住宅小区项目 带精装修 合同架构一览 附件1 4c 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 根據合同架構提出各標段滿足招標要求的設計深度及進度要求作爲設計單位出圖及招標依據 例 某项目出图深度要求一览表 附件1 5a 例 某项目主要标段招标计划 附件1 5b1 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 根据成本目标 建设进度 合同架构 编制现金流量表 例 项目的现金流量表 附件1 6 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 根据合同架构 編制每一招標工程的招標計劃及招标流程 要求设计及顾问单位按招标工程提供相对应的招标图纸及技术要求文件 应清晰地列明工程范围 界面 技术要求文件等 例 某项目机电工程机电规格说明书 总说明 建议品牌表 技术要求 4 2招标阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 3 界定项目合同架构体系内各合同之间的界面 如总承包工程与电梯 钢结构 机电 弱电 精装修分包工程的工作界面 协调配合界面等 4 选用合适的合同条款 附件1 8 计价模式 附件1 8a 及计算规则 5 合理地分配工程风险 保险 工程一切险及第三者责任险 雇主责任险保函 履约保函 预付款保函 保修保函 支付保函等 4 2招标阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 5 合理地分配工程风险 续 计价方式的风险及可调价条款地下工程施工风险的分配符合法律法规要求的风险法律法规变化引起的责任及价款变化的风险施工措施对报价影响的风险施工现场状况对报价影响的风险工期对报价影响的风险分配 4 2招标阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 6 通过工程量清单的编制 对图纸可报价性作系统的检查 及时澄清所有的图纸疑问 7 编制標底 预算 并与成本目标比较找出差异 并作为控制合同价之依据 8 做回標分析 包括計算上的復核 投标是否响应招标文件要求的比較與分析 報價上是否有投標技巧分析及報價合理性分析等 例 某项目总承包工程及幕墙回标分析报告 附件2 6a 2 6b 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 9 疑问澄清及询标 解決回標中合同及商務上的疑問以減少合同及價格上的潛在風險 例 某项目总承包工程询标疑问 附件2 7 10 编制中標協議書 例 某项目总承包工程中標協議書 附件2 9 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 11 编制正式合同文件供簽署 重点 1 整理投标后至定标前双方来往函件2 编制合同图纸 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 在每一个合同实施前对承包商 业主 监理单位等作合同交底 建立一套满足业主内部管理要求及与合同条款相适应的工程管理流程 中期付款审核流程 附件3 2a 工程指示发放流程 附件3 2c 设计变更审核流程 附件3 2b 技术核定单审核流程 附件3 2d 4 3施工阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 3 提高技术核定单 现场签证记载质量 包括图纸 实施方案 时间 发生地点 返工工程量等 4 查看現場 瞭解施工進度及工地發生的重要事項 並按此提供中期付款建議 详见附件3 3 4 3施工阶段 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 5 每隔一阶段編制一份造價報告 內容包括每一個合同的概算價 合同價 至當月的變更匯總價 暫定款調整額 估计的決算價 至當月累計已付款項等 若在编写报告时预知数字上或设计方面将有大修改 该修改之预算增 或减 额须立即通知业主并包括在造价控制报告内 详见附件3 4按未来施工计划编制资金流动表 参见附件3 4 工料测量 全过程造价控制及合同管理介绍 6 审核所有保险及保函之内容以确保符合合同要求 7 合同管理 包括合同的解释及对有关合同上的问题澄清 8 提