房地产地下车位权属研究.doc

地下车位权属探析目前，地下车位的权利归属引发了极大的争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，实践中的做法也是千差万别。目前比较普遍的做法是开发商将地下车位的使用权出售或出租，而从中获得收益。然而，地下车位究竟属于谁？谁有权使用？谁有权收益？这都是相关到开发商和业主利益分配的重要问题。地下车位一般来说有两种性质，一种是有独立产权，可以办理产权证的，另一种是作为人防工程的一部分不能办理产权证的。前者的权属比较明确，具有产权证的开发商当然有所有权，可以自由处分、收益。而后者的权利归属便是本文讨论的重点问题，下文所指的地下车位均指作为人防工程一部分的地下车位。笔者试图从开发商修建这种地下车位的原因和目的入手，结合我国具体法律规定，进而分析其所有权、使用权归属，为实践中具体纠纷的解决提供理论支撑。一、开发商修建地下车位的原因不难看出，修建地下车位的难度和工程量远远大于地上车位，开发商之所以花费大成本来修建地下车位主要是基于容积率的限制、车位数量的要求、以及人防工程的要求这三个因素。（一）关于容积率的规定一块土地要出售，政府往往给出十分详尽的规划条件，包括“容积率”。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积的建筑物的重要指标，对于业主来说，容积率越低，居住环境越好，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，政府规定容积率的上限是为了限制开发商对土地的利用率，保障居住环境。在寸土寸金的现代社会，建筑容积率关系到开发商的成本与利润，在一片土地固定的建筑容积率内,开发商都想尽可能多建商品房，争取利润最大化。 （二）关于车位的要求、人防工程的要求。为了保障居住环境，城市居住区规划设计规范规定了停车位的标准，各省市都规定开发商修建车位的要求。比如杭州市住宅配套公房建设暂行规定，户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户；户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。长沙市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则规定：“住户面积超过100平方米大户型为主的非独立式住宅区，每100平方米的建筑工程，应该配备05个车位；以面积小于100平方米小户型为主的非独立式住宅，每100平方米的建筑工程，应该配备03个车位。开发商为了满足规划条件必须修建相关数量的车位。”同时，人防工程也是国家对开发商规定的开发条件之一。依据人防法第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。又如湖南省实施中华人民共和国人民防空法办法第八条规定，城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家和省人民政府有关规定结合修建战时可用于防空的地下室。第十二条规定，有关部门在审查城市新民用建筑时，由人民防空主管部门对结合民用建筑修筑防空地下室进行审查；未经人民防空主管部门审查的，建设单位不得申请核发建筑工程规划许可证。人民防空地下室设计规范具体规定了地下人防工程的设计标准。因此，开发商在开发商品房时，必须修建符合比例的人防工程，人防工程的审查是规划许可的前置条件。可见，开发商投资开发时必须满足车位数量的要求并修建人防工程，而独立产权的建筑物都计算在容积率里，修建地上车位或者地下可以办理产权证的车位均会占用开发商的容积率。因此，开发商就在履行修建人防工程义务的同时在非战时将其作为地下停车位，满足了规划许可对车位数量的要求。更让开发商做此决定的原因是，此类停车场作为人防工程的一部分，并无产权，可以不占用建筑物容积率。在城市规划实践中和地方立法上，一般不将地下车库的建筑面积计入建筑容积率。杭州市关于建筑层高控制及容积率指标计算规则、上海市容积率计算规则暂行规定都有类似规定。对开发商来说，修建此种地下车位实在是一举三得！二、此类地下车位所有权归谁?作为人防工程组成部分的车位并无独立产权，无论是开发商还是业主都不能取得所有权。人防工程的所有权，人民防空法未置明文。但根据物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。人防法第二条第一款规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。另外国家人防办、国有资产管理局文件规定“人防工程是人防国有资产”、“人防国有资产是国防资产组成部分，在法律上确认为国家所有”、“人防国有资产实行国家统一所有。”根据上述法律条文可以得出，作为小区车库只是在人防建设“平战结合”的方针下，防空地下室在平时的一种用途而已。不管平时用途如何，都不能改变其主要目的防空，因此，由小区防空地下室在平时所用的地下车库其实为国防资源，其产权仍然应该归国家所有。三、地下车位的使用权、收益权归谁？（一）自由约定论根据我国物权法草案第77条第2款的规定“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”那么这种在非战时将人防工程作为地下停车位的归属能否约定？一些开发商在签订房屋买卖合同时，就以格式条款的形式将这种地下停车位约定为归开发商所有，而业主在合同书上的签字似乎就实现了权属约定。笔者认为，这种地下车位不应以约定方式确定其权属，约定的无效。理由是，开发商修建此种地下车库，在非战争时期人防工程被暂时作为车库来使用，但其性质仍然是人防工程，不应当认定为一般车库，也就不应当适用法律关于车库归属的规定。因此，人防工程改造的地下车位归属不适用约定。（二）投资论依据人防法第五条规定，人防工程平时由投资者使用、管理，收益归投资者所有。投资者享有使用权和收益权，那么此类地下停车位的投资者是开发商还是业主呢？开发商认为人防工程由其投资建造，在出售房屋计算房屋价格时，公摊面积并未包括地下车库，应由其享受使用权和收益权。这种说法是站不住脚的，理由如下：首先，价格中包含成本与利润。利润的计算完全是开发商自治范围，不能以开发商夸大利润比，否认业主所出价钱中包含地下公共面积。人防工程建设是法律的强制性规定。通常开发商开发建设10层以上小高层住宅，必须设置人防工程，这是法律规定，不以开发商的个人意志为转移。既然是强制性的，其所有权归国家。人防工程实为建筑区规划内的备案配套设施，开发商在计算房屋售出价格时，不可能不考虑这个成本。房屋出售后实际上开发商对此类地下车位的投资会完全转嫁到业主身上。2004年11月19日北京市人民防空办公室在关于人大代表对人防工程产权问题的回复中也表明：“开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。”“开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位”。“城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。”从该回复的内容来看，北京市人防办的回复实际上已经否定了开发商作为人防工程投资者的身份。开发商的这种排除地下车库（人防工程）已计入价格成本中的说法实在不能让人信服。其次，根据城市居住区规划设计规范（二）第六项第七条规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”而且根据商品住宅价格管理暂行办法第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成： 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。” 可见，居住区使用的人防工程部分已纳入配套共（公）建（筑），而配套共建已纳入商品住宅价格构成之中，地下人防车库作为小区配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防车库的使用权和收益权依法应归属实际投资人的小区全体业主。再次，根据前文分析的开发商修建此种地下车库的原因可以看出，开发商已经通过这样一种一举多得的方式规避了法定强制义务，已经取得了双重利益。如果将此类车位的使用权和收益权也归开发商的话，那么开发商就得到了多重利益，这显然是极其不公平的。按照谁投资谁使用、收益的规定，人防工程改造的地下车位的使用权和收益权应归小区内全体业主所有。（三）土地使用权论依城市房地产管理法第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。所以，业主在购买专有面积同时已偿付了所占有的土地使用权费用，以及公摊面积和公共配套设施的土地使用权费用，拥有了该片土地的使用权。土地使用权不但包含地表，还包含地下人类能开发利用的立体空间与上空空间。正如开发商取得土地使用权后办理建设工程规划许可证时，城市规划部门批准其建设地下车库，开发商拥有土地使用权时也拥有该片土地地下使用权一样，当业主承继这片土地使用权时也承继了该片土地的地下使用权。如果开发商争论地下车库使用权归其所有，将变成无源之水、无本之木，其地下车库建在了谁的土地上就应归谁使用，毕竟它不是空中楼