谈一谈沧州房地产市场的涨与限.doc

谈一谈沧州房地产市场“涨”与“限”2016年沧州市房地产价格经历了一轮快速上涨，在经过春节期间房价“休假”修整后，2017年一季度又进行了一轮暴涨，为贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，2017年沧州市区及部分县市先后采取了全方位的调控措施，包括土地供应、保障住房、住房限购、差别化信贷政策、房地产市场整顿等，本文着眼于沧州市房地产近况，分析近期沧州房地产市场上涨原因，预测未来走势。一、沧州房地产市场近况自2016年以来，沧州市房价一直处于坚挺运行的走势，沧州市市区在售和预售的热块地段的新建商品住宅价格最高已经达到15000-18000元之间，比去年下半年的销售价格上涨了80%左右，部分楼盘销售价格已经过万；二手房交易市场也非常活跃，地理位置较好的二手房价格上涨率甚至超过新建住宅，与去年同期相比价格翻倍，如第十四中学周边的朝阳小区均价11000元/平方米，颐和文园均价20000元/平方米，天成郡府21000元/平方米。2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区消息公布之后，雄县和安新两县房价上涨势头迅速波及到了沧州市，河间、肃宁、任丘及沧州市周边的部分县市的房价应声上涨，部分地区出现跳跃式上涨。为抑制房价过快上涨，进一步贯彻落实国家房地产宏观调控政策，强化住房的居住属性，确保沧州市房地产市场平稳健康发展，沧州地区政府相关部门相继出台了一系列房地产调控政策：2017年3月23日，河北省市场利率定价自律委员会下发关于完善沧州市差别化住房信贷政策的通知；2017年3月23日，沧州市人民政府下发沧州市人民政府关于强化房地产市场调控的通知；2017年3月24日，沧州市住房和城乡建设局下发关于贯彻落实的通知；2017年3月31日，沧州市住房和城乡建设局下发关于开展房地产专项整治工作的通知；2017年4月5日，任丘市发布关于进一步加强房地产市场调控的通知；2017年4月5日，河间市发布关于加强房地产市场调控的紧急通知。二、近期沧州房地产上涨的原因（一）需求1.高杠杆+低利率+低税费（1）低首付比例，高杠杆贷款，降低购房门槛。2015年12月召开的中央经济工作会议提出，要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。2016年2月2日，中国人民银行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，二套房最低首付款比例调整为不低于30%；房贷政策发布时，“限购”城市已由2010年开始实施限购政策以来的46个城市降到当时的5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）。这意味着，非限购城市首套房首付比例最低可以达到20%，此前90平方米以上首付比例最低30%,90平方米以下首付比例20%；与此同时，在首套贷款没有结清的情况下，二套房门槛也随之降低至30%，而此前这一比例为40%。这也是中国房地产市场在2006年6月1日提高首付门槛以来首付比例第一次降回至20%。（2008年国际金融危机爆发后，当年10月央行推出新政，最低首付款比例调整为20%）（2）房贷利率低水平降低利息成本2016年6月份开始至今，沧州市房地产市场房贷利率折扣普遍采取九折，一度低至八五折，出现了时隔六年来的一个特大优惠。（3）二手房税费低水平降低交易成本2015年3月31日，可享受免营业税的“五年房”条件降为“两年房”：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额计算营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2016年5月1日起施行营改增，取消营业税，开始征收增值税，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，保障所有行业税负只减不增是2016年政府工作报告对“营改增”后税负的基本基调。低首付比例降低了买房的门槛，历史较低的利率和税费减轻了购房成本，以上政策合并助力提升了住房的购买力与购买意愿。2.购房刚需与改善型需求旺盛一方面，与适婚人口比例及区域氛围有关，近年来，沧州地区下辖县、镇、村形成了结婚须在沧州或县城买房的氛围，或者说，在沧州市或县城买房有利于促成子女结婚，由此增加了刚性需求；另一方面，受二胎放开政策影响以及旧换新、两居换三居带来的改善型需求。3.京津冀协同发展，人口与产业疏解拉动本地房地产市场自2014年2月26日习近平总书记提出京津冀协同发展战略至今已有3年，2015年京津冀协同发展规划纲要出台，沧州市成为京津重要的产业支撑基地，北京现代沧州工厂是京津冀协同发展战略的首个落地项目，也是最大体量的产业协同项目，总投资120 亿元，自2015 年4 月3 日开工建设，已于2016 年10 月18 日实现整车下线；北京沧州渤海新区生物医药产业园，是河北承接北京医药产业转移的唯一园区，目前已入驻医药企业66家，其中北京药企53家，天津药企7家；自2016 年4 月开始，高新区管委会和明珠商贸城先后与北京西城区北展地区建设指挥部、北京丰台区大红门地区功能疏解办公室、北京市通州区商务委员会、北方世贸轻纺城等达成协议，承接北京商贸物流疏解，目前，签订入驻协议的商户已经超过7000 家，已经入驻营业的800 多家；另外还有海兴核电项目、北汽集团（华北）微车产业基地项目等。产业的承接、交通的便利带来了人口流入、注入城市新的活力、提升城市发展预期，沧州房价被正向拉动。（二）供给1.新建商品房供应不足2015年、2016年沧州市区鲜有住宅用地集中入市，市区新开项目较少，拿地房企多为后补证，建新盘的企业少，销售环节后于买地、项目建设环节，因此，市场反应是2016年、2017年一季度市区可供销售的项目减少。2.监管力度加大，市场乱象被遏制针对有的房企无视监管规定进行违规销售、取得预售许可证后捂盘惜售、跟风涨价、坐地起价等等不规范行为，2016年9月6日，沧州市住房和城乡建设局下发关于进一步规范房地产市场交易秩序的通知，通知要求，未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得发布任何形式的售房广告，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得以预售房屋的方式进行非法集资，不得参加任何展销活动；未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得发布任何形式的售房广告，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得以预售房屋的方式进行非法集资，不得参加任何展销活动。这样一来，原来“超前”销售模式被迫停止，市场需要等待“超前”销售被消化，还需等待证照齐全项目进入市场，新建商品住房供给断档或不足；另一方，主要依靠预收款或销售回款建房的实力不足的开发商建设压力较大，工期出现推迟。3.地价高涨、国家战略刺激市场预期2017年一季度，沧州市12宗土地拍卖均价1180万元/亩，估算建成住宅价格在2万元/平方米以上，低价翻倍走高最直接也是最快的结果是提高了居民对房价上涨的预期；另外，设立河北雄安新区消息公布之后，沧州市及周边部分县市的房价迅速上涨,甚至出现跳涨，因此即使采取限购政