江南新港商业发展思路沟通.doc

江 南 新 港 项 目商 业 发 展 思 路 沟 通2009年8月目 录1闲林概况. . 31.1区位景观-规划. .31.2社区基础配套.41.3闲林今昔. .52.闲林板块与项目分析.62.1板块发展历程.62.2板块特征与项目状况分析.72.3大西溪-闲林-项目分析.92.4项目整体推广策略思考.163.项目商业发展思路.173.1商业发展思路的思考点.173.2商业发展规划.191闲林概况1.1区位景观-规划 闲林镇行政隶属余杭区，位于杭州主城西部，周边分布着西溪湿地、西湖景区山麓群，京杭大运河支流-闲半河西端，杭州旅游西进战略的主方向上，镇域由杭徽公路穿过。 闲林具有较好的自然景观资源（闲林镇有4000亩水乡湿地资源和4万亩的山区生态林）和深厚的文化底蕴，与西溪湿地、并作为京杭运河分支闲半河的西端。 杭州城市规划格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围。 城市发展战略：城市东扩（图示红线）、旅游西进（图示蓝线），发以西溪湿地景区为主的杭城西部，打造居住、休闲、旅游西部。旅游西进战略核心西溪湿地景区距离闲林较近，本项目处于大西溪区域内，闲林镇处于杭城旅游西进战略的主方向上，本项目处于闲林镇核心区。图片支持：远创-市场研究部1.2社区基础配套 闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园，生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板。 闲林为杭州西部远郊重要的大型居住区，目前进入板块大量开发阶段，品质楼盘众多，目前整体建成社区较少，入住率较低，但闲林板块近年热度不减，推动因素主要为城市居住功能向郊区转移、旅游西进战略的实行等，发展前景颇佳。区域缺点:整体上处于开发高潮期，区域成熟度不高、配套不全，未来完善配套需要一定的时间。图片支持：远创-市场研究部1.3闲林今昔对比点往日闲林今日闲林区域属性远离杭州主城区，浙江省重要的卫星工业镇、余杭工业强镇杭州城市西扩的重要区域，处于杭州旅游西进的战略要地，杭州新近崛起的重要大型居住板块，杭州重要自然旅游景观的临近地，杭州重要的居住区块，重要的自然休闲旅游区域，日渐与主城区居住与休闲功能的满足来源地，与主城区关系日益密切，日益融入主城区。发展思路大力采石、采铁矿、加工建材禁止矿业开采，自然景观资源与区位发展休闲、旅游业住宅少量开发，限于配套的落后，多年来处于房价上不去、入住率超低的状态较多知名发展商进入，住宅开发与销售市场火爆，配套设施获得较大改善，入住率显著提升主要存在人口类型少量住民大量社区居民（未来）、一定量可预期的休闲、旅游人群商业零星分布生活类业态，服务附近少量住民增加了江南茶叶市场、家居城等专业市场和社区规划底商，服务杭州茶叶产业与满足区域内家居需求杭州人的态度爹不亲、娘不疼区域市场认知依然较低，给人的认知为偏远、落后，不成熟区域目前与未来将大量增加的社区居民和来此休闲人群的需求，如何来满足，闲林尚缺少该类业态，无法满足区域内目前和未来出现的居于主体的两类人群，因而商业发展存在巨大的空白。2.闲林板块与项目分析2.1板块发展历程阶段特征19992004年（发展期）1999年下半年起，开发企业开始储地，2002年下半年众多规模楼盘的面市，使得闲林板块得到萌芽的发展，20052006年（滞后期）受宏观政策影响，闲林因配套缺乏，自住型消费得不到释放，房地产市极其不景气，销售停滞不前。区域投资型置业明显，入住率极低20072008年（整顿期）受到政府规划影响，闲林板块将再次吸引消费的关注，使得主要的消费行为从投资到自住的转变2009（快速发展期）整个板块房地产逐步走向稳定，公建配套建设开始启动十年来，闲林板块发展缓慢，虽然板块房地产几经火热开发阶段，但由于配套极度缺乏等硬伤的困扰，板块始终处于非成熟区域的状态，市场认知度低，致使板块整体层次不高，为本项目商业发展提供的区域价值平台较低2.2板块特征与项目状况分析板块特征项目优势项目劣势劣势转化的困难程度市场认知度较低低劣势中长期发展商品牌绿城集团、坤和房产、金成房产、等都入驻低非专业房地产发展商，知名度低困难开发规模总体量开发量大、大体量楼盘多商业体量较大项目体量不大，多物业类型并存致使单一物业体量更小困难自住置业占比投资物业占比高，目前自住物业占比具有提高的趋势低体量不大，自身物业提供客源较少困难产品同质化别墅类产品与公寓并存，公寓具有增多的趋势，产品同质化程度高高一定程度的产品同质困难入住率已建楼盘入住率低短期内难改变板块的劣势，共有短期内难改变生活配套完善度非常不完善，闲林板块发展中的硬伤。规划从今年开始建设大型公建配套短期内难改变短期内难以改变困难商业配套状况专业市场+社区底商体量较大形成商业氛围需要长时间的培养，大体量给销售、招商带来压力困难发展前景行业内看好，消费者认可度低高时间长短不可预料；随着板块开发的深入，新的竞争性项目可能出现困难 闲林区块位于余杭区，市场对闲林板块的认知大多停留在远郊、交通不便、区域很不成熟等方面，闲林板块的价值和板块形象由于区域目前不成熟的生活氛围、配套的极度不完善而受损。与其他热点板块相比，闲林板块弱点更加明显。闲林板块的区域不成熟性质和市场表现的弱势，意味着板块给本项目提供的区块价值平台较低，尤其对于本项目的商业部分，商业对区块成熟度的要求比居住氛围更高。 与此同时，在闲林板块内，本项目由于项目缺乏导示性、项目体量小、发展商知名度低等，使得本项目在板块内部并不出众。综合以上，项目商业部分在较低的板块起点上将面临诸多问题：项目整体商业价值被市场低估；项目被与不成熟的闲林板块同等看待，被市场认为其市场培养期过长，影响项目商业部分价值的提升：板块弱点影响投资者信心，不利销售；招商面临品牌商入驻和经营信息不高、对项目认可度低等严重问题。影响项目商业发展的潜力。2.3大西溪-闲林-项目分析2.3.1大西溪“金镶玉”发展定位 杭州市委书记王国平提出西溪湿地区域的发展按照金镶玉的模式进行，即借鉴奥运金牌设计的理念，围绕西溪湿地打造一个叫金镶玉的模式，西溪湿地是块玉，而围绕西溪湿地的10平方公里占地，就是金。金镶玉的规划和定位体现为：在金镶玉规划中的重点为发展产业旅游休闲产业，周边设置酒店、餐饮、宾馆、娱乐业，这些配套与住宅产业相契合。 大西溪区域主要包含以西溪湿地为中心的周边区域，包括五常、留下、闲林等，西溪湿地拥有和钱塘江、甚至西湖比肩的景观价值、文化价值，西溪湿地成就了大西溪区域发展和板块层次提升的主要推动力。 闲林板块有着较大量的湿地和人文底蕴，凭借湿地等自然景观为特色、人居环境良好等因素，2000年以后，大量楼盘陆续聚集开发，为杭州主城区的居住转移提供了条件，其成为杭州市最具有居住性的城市后花园作用渐显。从今年开始，各项大型城市配套项目逐步动工，闲林板块与主城区的联系日渐紧密，闲林板块日渐深入的融入大西溪区域。闲林属于大西溪范围，“金镶玉”的发展理念为本项目提供了难得的发展优质商业物业的潜力，将本项目商业看成围绕着西溪这块玉的金，从大西溪区域整体来思索本项目的发展方向，将项目置于高层次的发展平台，提升项目价值。目前大西溪区域楼盘陆续进入交付期，作为稀缺资源的商业地产的价值日益凸现；受今年下半年开始的新一轮地产开发浪潮的鼓舞，大西溪区域商业地产价值水涨船高，将为本项目商业物业的发展提供较高的区域价值发展平台。在杭城整体“城市东扩，旅游西进”大战略加速实施的背景下，闲林板块日益与主城区紧密相连，西溪湿地的开发带动了西溪湿地所在城市西部区域的快速发展和区域价值提升，闲林板块日益融入大西溪区域，依托大西溪区域，闲林板块与本项目商业部分都将获得更大的发展和价值提升。因而从大西溪区域的角度和“金镶玉”的区域发展定位来指导项目发展规划。2.3.2大西溪区域分析2.3.2.1大西溪-闲林的归宿图片支持：远创-市场研究部 闲林处于西溪之西，行政规划上属余杭区，但闲林目前的发展更多的受到西溪湿地的强烈带动。从整体区域发展来看，闲林属大西溪区域。 闲林较好的发展态势，得益于主城区居住功能向郊区扩展和旅游西进政策推行。西溪湿地为旅游西进政策的核心，带周边区域的发展具有强大的带动作用，五常、留下、闲林等区域在西溪开发的带动下，获得了市场更多的关注和政府基本配套设施的布局，大西溪区域迅速热络并被市场认可，区域价值得到大幅提升，与世界级景观比邻而居、享受世界级景观带来的高品质休闲，伴随住宅和旅游的兴起，具备休闲、旅游、独特历史人文特质的商业在留下、五常等地发展迅速。2.3.2.2西城区域与大西溪区域商业发展比较西城区域大西溪区域辖区西城广场周边区域以西溪湿地为核心的，包含五常、留下、闲林等区域发展推动力居住需求世界级西溪湿地开发、居住需求区域属性大型居住板块、临近城市中心区、缺乏优质自然人文景观大型居住板块、世界级自然景观资源和深厚文化底蕴、逐渐改善的交通条件商业发展状况以生活为主的商业形态，含大卖场、专业店等，服务周边居民目前的商业类型为两种：生活类业态于休闲娱乐、旅游类业态，区域商业发展较为迅速区域商业发展状况成熟居住区域快速发展的大型住宅板块、杭州最重要的休闲、旅游区域 城市西部住宅板块的迅速发展，催生了以西城广场为主体的区域性商业中心的出现，相似的发展轨迹被以更快的速度推广，相同的对区域的居住与商业影响正逐渐显现 西溪影响的区域与西溪具有属性上的相合（俱佳的景观资源、不同的历史人文资源），西溪影响的区域和西溪有机的组成了一个整体，即大西溪区域 大西溪区域内商业在满足社区居民生活需求的同时，区域完美的景观资源和历史人文底蕴，又赋予区域强烈的休闲、娱乐旅游属性，将催生出具备此类景观、文化背景的休闲型业态的发展，该类型商业的辐射人群将包括超区域内人群、休闲旅游者等。对闲林与本项目的商业的发展具有重要的指导意义。图片支持：远创-市场研究部2.3.2.3运河支流2.3.2.3.1运河渊源-闲半线余杭塘河古称“运粮河”，为京杭大运河的重要分支。它西起余杭县余杭镇，原东至卖鱼桥入京杭运河，上世纪50年代末新开航道，转由庆丰桥至康家桥入京杭运河，1958年，为便于闲林-杭钢铁矿粉运输，曾利用此河及京杭运河分别拓宽和新开2条支线航道，一条为闲林-仓前岔口，入余杭塘河，；二为大运河谢村口-杭钢，建成的航道称闲半线，长31.9公里，可通小船队运输矿粉。后经上世纪60和80年代几次疏浚，此线可通60100吨级船舶。闲林为大运河支流的连接地，该支流与大运河、余杭塘河具有较好的联通，由于余杭塘河西连西溪湿地，因而有望实现闲林西溪湿地-余杭塘河大运河水网沿线旅游和商业开发，而此作为杭州开发大运河及运河支流休闲旅游于流域商业的大运河开发的一部分。运河支流闲半线将闲林于大运河、西溪等杭州顶级自然历史景观联系起来，闲林将可能被纳入杭州未来旅游黄金线路，具有绝好的休闲、旅游商业发展空间。2.3.2.3.2运河文化与运河商业的发展京杭大运河由于其独特的历史背景，文明国内外，成为杭州最重要的历史景观资源之一。余杭塘河是京杭大运河的一条支，运河旅游是杭州最大的旅游资源之一，近几年来，大力发展运河休闲旅游，充分利用运河文化资源发展旅游业和沿河休闲商业。杭州开通了余杭塘河、上塘河、胜利河水上黄金旅游线，基本形成了水上旅游的雏形，目标是把三河打造成“世界级的旅游产品”，沿线还要设置咖啡馆、茶室、休闲餐饮等休闲业态和“霞客驿站”等具有人文背景的区域设计， “三河”沿线打造一批重点项目，包括在浙大紫金港校区的西南边打造“创世界”步行街区，步行街区内部将规划成创意工作场所原创音乐工作室、山寨影视俱乐部、DOHO设计工作室等。运河处于较好开发中，通过对大运河支流闲半线的积极改造，一方面将使项目与运河文化自然、有机的联系起来，并作为运河景观重要的一部分进行休闲、旅游和沿河商业开发，另一方面，该策略的实施，将使得闲林附近闲半河沿岸土地价值提升，发展商可考虑积极开发沿河绿地地块，获取地块价值提升带来的利益，此类开发将对闲林板块的开发造成利好，无意间增加了政府的政绩，因而极可能获得政府的有力支持，并以优惠条件获得相关地块的发展权，扩大发展商在闲林的发展空间和长远利益。2.3.2.4茶叶与茶文化l 茶圣-陆羽（733年-804年），字鸿渐， 唐朝人，号“茶山御史”。一生嗜茶，精于茶道，在现今余杭区著世界第一部茶叶专著茶经闻名于世，对中国茶业和世界茶业发展作出了卓越贡献，被誉为“茶仙”，尊为“茶圣”，祀为“茶神”，成为世界上第一部茶叶专著。l 茶叶-杭州盛产茶叶，尤其龙井等闻名。l 茶叶市场-闲林现存在江南茶叶市场，区域具有一定的茶叶市场运营氛围于知名度。利用茶叶资源（茶叶、茶叶市场、茶经的临近地（双溪）将人文与资源充分对接，进行茶叶商业的发展（交易、休闲茶叶相关商业形态等），因而对西溪影响、运河、茶文化的深入理解，将对项目商业发展具有重要的宏观导示作用。2.3.2.5闲林镇的举措闲林镇政府提出力打造“品质闲林埠”品牌，把闲林建设成为最具有地域特色的创业、休闲和宜居之地，成为杭州市城区的一个重要单元的工作目标。闲林作为杭州城西的新兴发展区块，又同时作为余杭组团的重要部分，按照网络化大都市建设的要求，立足于闲林的经济发展、生态环境和文化发展的三大优势，合力打造“品质闲林埠”这一品牌，把闲林建设成为最具有地域特色的创业、休闲和宜居之地，成为杭州市城区的一个重要单元。闲林还要恢复水乡埠头文化。”陆建友说，“闲林镇有4000亩水乡湿地资源和4万亩的山区生态林，青山绿水，风光旖旎，是居住、旅游的黄金之地。随着杭州旅游、居住西进的实施，吸引了大批房地产开发商前来投资。闲林未来的发展在扩大住宅板块发展的同时，走向依托良好的自然景观资源和优越景观区位发展休闲产业、旅游产业，与西溪湿地等主要景区形成良好的互动，并借势西溪湿地等世界性景观资源的影响，作为西溪湿地的景区的自然延伸，同时充分挖掘历史人文因素，将运河文化、运河发展带入闲林发展，一方面形成良好的历史人文景观，另一方面再次挖掘本地的人文与资源禀赋，充分利用茶叶资源（茶叶、茶叶市场、茶经的临近地（双溪）将人文与资源充分对接，进行茶叶商业的发展（交易、休闲茶叶相关商业形态等），因而对西溪影响、运河、茶文化的深入理解，将对项目商业发展具有重要的方向导示作用，并与闲林镇政府未来发展思路不谋而合。2.4项目整体推广策略思考项目包含住宅、商业、专业市场、酒店、商务等多种物业类型。各类型物业对项目整体的作用：物业类型功能作用住宅居住配套、制造人气、加快项目成熟度酒店提升项目档次属、品质商业配套、集聚人气、商业物业价值高成长型SOHO配套办公+居住茶叶市场承继江南茶叶市场，利于形成项目人气和商业氛围从项目整体的角度来看，各类型物业对项目整体具有不同的作用，各物业作用的综合发挥将使得项目获得最大价值，因而在后期项目推广策略方面，建议采用项目整体推广策略，打造项目整体形象，使项目各组成部分因其他功能类型物业的存在得到价值提升，整体推广策略能够最大限度的在提升各组成部分价值的同时，获得项目整体最大价值。因而树立项目整体形象和发展思路显得尤为重要。3.项目商业发展思路3.1商业发展思路的思考点3.1.1区域发展大型居住板块、优质景观资源的保护和休闲、旅游发展，为大西溪区域主要的发展方式，区域主体功能为居住、城市休闲、旅游，居住功能受到休闲环境、自然于人文旅游功能良好的促进作用，发展较快。区域主体功能的确定，决定了区域商业发展的方向和类型。满足居住和休闲、旅游需求的商业成为大西溪商业发展的主要方向，即生活配套型商业、休闲型商业为区域内商业的主要需求类型。闲林板块居住属性强，休闲属性极具发展潜力，闲林的区域属性（居住、休闲）决定了生活配套型商业、休闲型商业为板块商业发展的方向，具有现实和可预期需求的支撑。3.1.2商业的特质包含自然、人文的高品质休闲是大西溪气质的主要内容，商业与区域气质密切相关。区域内休闲、文化因素将渗透进商业，形成具有大西溪独特景观气质、文化符号的休闲型商业，更能满足休闲群体休闲行为和休闲心理的需求，商业的主题性和差异化也由此形成，并转化为商业的竞争优势，同时与大西溪区域内休闲商业形成有效的联动，促进商业价值的提升和长久发展3.1.3闲林资源闲林运河文化和景观资源较具发展潜力，充分挖掘闲半河的运气文化和景观，从杭城和大西溪角度看，大运河及支流景观、历史人文的休闲特性将逐渐凸显，形成横一条重要的景观、人文休闲线路，流域重要景观节点的路上商业发展潜力大，土地升值空间大，商业价值也将获得提升闲林具有一定的茶资源和茶文化积淀，茶文化深具文化和休闲气质，依托江南茶叶市场已经具有的一定知名度和茶叶交易氛围，充分发展茶资源、茶文化等茶主题的内涵，将为项目商业发展提供更多的选择空间和发展机会3.1.4商业市场状况闲林公建配套和交通自今年开始逐渐进入建设期，几年后区域配套状况将逐渐改善，人住人口增多、相应商业配套的缺乏和社区底商业态发展的局限，带给本项目重要的发展机遇3.1.5商业发展规律大西溪商业的特点体现为两钟情形：满足居住区生活需求的生活型配套商业，此类商业存活性高，商业培养期较高，由于区域内配套商业较为缺乏，因而该类商业的补缺性非常明显，市场竞争环境较为宽松；满足区域休闲需求的休闲型商业，目前该类商业处于初步发展于规划阶段，依托大西溪休闲、旅游市场认可度的火热，需求在稳步上升，该类商业发展具有良好的依托自工业革命以来，自然形成、发展良好的商业被人们视为商业规划的最高境界，存在的即具有一定的合理性，因而充分利用区域的已有商业基础，对新商业体的发展具有重要的用，因而承接江南茶叶市场，并对其进行合理的改造于规划，将在显著提升旧商业价值的同时，减小新商业发展的风险，本项目具有江南茶叶市场这一较好的商业资源，且于茶文化相关联，可考虑对其进行整体包装3.1.6项目优势 区位位于闲林镇政府对面，即闲林核心区域，发展商业潜力大，将发展成未来闲林商业中心的重要组成部分； 市场-处于闲林居住板块和重要的景观区，未来面临大量社区居民和休闲、旅游人群 商业资源-承接江南茶叶市场，可对该商业进行相应改造和商业延伸，加入休闲和历史人文因素 规模优势-闲林区域内，目前主要的商业为专业市场、少量社区底商等，项目规划商业体量约1万平方米，利于商业规划与业态布局3.1.7项目销售、招商、运营商铺投资为长期获利的投资行为，本项目如何更好的体现出自身商业价值并为投资者所接受，将体现在本项目的发展潜力所具有的优势上；如何使发展商在招商过程中获得较好的商业资源和招商的优势地位，将与本项目的定位和发展起点密切相关，具有现实和可预期需求的商业是保证商业顺利运营的基础，本项目的商业发展于规划对销售、招商、营运将进行重要的考虑3.2商业发展规划在充分考虑了大西溪区域、闲林状况、项目特性等的基础上，顾问建议将本项目依托闲林大型居住板块和大西溪区域高品质自然、历史人文旅游资源，从杭城、大西溪、闲林镇发展的角度，发展满足社区居民生活需求的生活商业、与区域休闲、旅游属性相对应的、带有区域独特历史人文背景的时尚性、互动性、文化性休闲商业、程及茶叶市场和茶叶文化的茶主题商业，将项目打造成闲林商业中心3.2.1形象定位形象定位的出发点：考虑闲林处于大西溪区域的背景下，突出项目位于大西溪构成板块的区位，充分利用大西溪休闲、人文的特性，深度挖掘闲林区块和项目所有的景观、人文和商业资源，与大西溪形成良好的区域发展对接，打造出大西溪区域内，西溪湿地之西的休闲、文化商业标杆。西溪-运河文化广场形象解析： 西溪即明确项目属于大西溪区域，又借助西溪与西溪湿地的区域价值和市场认可度； 运河以闲半河为对象，挖掘出闲林所具有的运河历史人文底蕴，塑造闲林和项目的加好的景观、历史人文氛围，突出项目的文化标记； 广场体现项目大体量、商业文化汇聚与包容的特征。3.2.2功能定位功能定位出发点：考虑区域内生活配套补充型商业、休闲型商业，发展生活满足生活需求、休闲需求的商业类型；为商业赋予休闲、文化气质，充分利用江南茶叶市场，挖掘闲林、大西溪、杭城的茶文化历史人文积淀，构成鲜明的茶主题商业类型；基于对闲林板块居住、休闲属性和区位的思考及目前杭城商务物业发展的状况，各业态的组合型、与区域和地块的匹配性等；闲林板块目前不具备商务物业发展的环境支撑，至少短期内，支撑力度无法达到发展纯商务物业的程度，根据本项目四楼以上部分的物业状况，考虑通过赋予物业新的发展概念和包装策划，扩大物业的使用价值、提升理性市场接受度，具体做法为：将四层以上物业定位于介乎办公与居住之间的、模糊使用用途的投资型产品，即成长型SOHO,以实现改部分物业的价值成长、缩短使用氛围的形成时间。生活 + 休闲 + 茶主题 + 成长型SOHO功能解析： 生活-满足社区居民需求； 休闲-满足休闲旅游人群和社区休闲人群； 茶主题承接江南茶叶市场，突破茶叶交易的狭窄范围，增加茶休闲与茶文化类商业，组成茶商业主题，与各业态形成较佳的组合 成长型SOHO：打造城具有多重使用价值的物业3.2.3业态规划3.2.3.1生活类商业业态：业态规划的出发点：u 人群状况：目前和未来区域入住人群特点：居住为目的；年轻、新杭州人、经济能力一般等u 需求特点：生活型需求，该类需求体现为非以耐用消费品消费为主，大众化消费、目的性消费、消费频率高、就近消费、消费喜好和倾向不明显、单次消费金额不高等特点u 业态特征：商业具备一定的档次，产品具备一定的品牌性和品质感，体现出一定的生活品质；需要部分目的性强的业态置于较高层，利于商业空间的充分使用；各业态之间形成良好的业态互动；避免过渡的内部竞争；符合项目的的整体发展定位等u 项目适合性：根据项目商业体量和建筑结构特点，形成良好的商业业态布局结构，发挥项目商业物业的最大商业价值规划业态: 生活型超市：生活型、生鲜型超市，可考虑中型超市（1500-3000平方米）、大型品牌便利店（800-1200平方米等）； 餐饮：可选择设置特色、主题性的中型美食广场；可选择若干家特色中餐餐厅和具备一定的品牌档的休闲快餐等; 特色购物：旅游品、社区品牌服饰店（目前，多家杭派女装设置于大型社区附近的品牌女装社区店消费状况颇好，多家品牌店销售状况甚至好于武林女人街的状况，待区块成熟期，操作尤佳）等。3.2.3.2休闲商业业态规划的出发点：业态性质：与大西溪品质景观、底蕴深厚的人文形象、档次上相匹配的休闲性、文化性业态；将西湖、运河等闲林具有的景观、人文符号加以运用，渗透入休闲业态的规划中需求特点：具有休闲性、体验性、互动性、文化性等消费特点，消费人群包括区块社区休闲人群，区块外部休闲、旅游人群等，同时对业态的时尚性有一定的需求，满足其在美丽景观、深厚历史人文和现代时尚多重元素混合的消费心理业态特征：休闲、文化特质突出；消费时间相对较长，可持续半天至一天；符合区域休闲、人文品质要求等；结合休闲、旅游、运河文化、茶文化等做背景和内涵的休闲类商业业态项目适合性：布置于具有一定的景观性的位置，设置较好的人流动线引导人流，具备一定的品牌导示性规划业态：水吧（茶馆、咖啡厅、休闲特色饮料厅等、休闲餐饮、休闲购物、休闲娱乐3.2.3.3茶主题商业业态规划的出发点：杭州的茶文化：茶文化为杭州重要文化中的一种，在杭州具有重要的地位。杭州茶文化浓郁深厚，在杭州数千年的载茶、制茶、饮茶、艺茶历史中，人茶相融，人彩相育，积淀了极其深厚的、独树一帜的茶文化。茶经即诞生于杭州，不是偶然。自东晋以来，西湖群山就种植茶树，西湖龙井盛名于世，被誉为“百茶之首”，美国、英国等大国领导人访华，国家领导人均以西湖龙井招待。杭州茶文化浓郁深厚，在杭州数千年的载茶、制茶、饮茶、艺茶历史中，人茶相融，人彩相育，积淀了极其深厚的、独树一帜的茶文化。茶经即诞生于杭州，不是偶然。杭州茶文化发展态势较好闲林与项目：大西溪区域所在的城西为杭州主要的产茶区，具有悠久的茶栽培、制作工艺和茶文化历史，闲林拥有江南茶叶市场，具有一定的茶叶交易氛围，以此进行延伸，在发展茶叶交易的同时，进行业态扩展，并赋予全新的概念，融入休闲、茶文化气息，打造茶主题业态需求特点：除茶叶批发功能外，休闲人群较为钟爱茶叶零售、品茶体验、茶叶鉴赏、茶文化、茶具等休闲业态业态特征：茶叶批发；休闲性、体验性于茶相关的休闲业态；并可增加其他类别的具有业态补充性质的休闲文化、休闲体验业态规划业态： 茶叶批发：江南茶叶市场主体功能的延续，但在市场布局等方面进行调整，与建筑档次、其他商业业态形成较好的人流共享，甚或开发茶叶市场的休闲旅游功能；合理安排茶叶交易区位置，设置合理的人流、车流动线，于其他业态不构成人流干扰；卸货区、仓储区、冷冻区的设置应靠