华廷商务酒店投资分析报告1.doc

. . . .华廷商务酒店投资分析报告撰写人：宋秀奇2011年7月21日第一章：酒店投资项目总述第一节：投资概况第二节：投资背景第二章： 投资地区宾馆酒店发展分析第三章 ：可行性项目研究结论第一节：成本第二节：收益第三节：财务估算第四节：融资及使用方案第五节：项目进程与控制第六节：投资风险第七节：营销策略渠道第八节：结论及建议第一章：酒店投资项目总述第一节：项目概况酒店开业时间2005年2月，楼高8层，共有客房总数100（套）。毗邻厦门国际会展中心、奥林匹克网球中心、忠仑公园！ 2005年开业。2005年装修。 酒店星级：4 酒店地址：厦门 思明区 洪莲中二路8号 服务设施：商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、免费机场、火车站接机服务 餐饮休闲：中餐厅主要经营闽菜、粤菜可容纳120人。周围景观：瑞景商业广场、忠伦公园、国际会展中心 周边环境： 约0.16公里至 洪莲路(联丰商城) 约0.36公里至 蔡塘 约0.50公里至 蔡塘村口 约0.54公里至 南洋学院 约0.60公里至 蔡塘小学 约0.68公里至 前埔中路 约0.74公里至 忠仑公园东门 约0.75公里至 侨福城 约0.80公里至 瑞景幼儿园 约0.80公里至 石村车站 约1.17公里至 忠仑苗圃 约1.28公里至 前埔工业区 约1.30公里至 口腔医院前埔分院 约1.33公里至 远东涉外学院 约1.35公里至 北大生物园 约1.36公里至 华林花园(前埔南) 约1.49公里至 厦门齐安医院 约1.49公里至 县黄路仙岳路口 约1.51公里至 厦门警备区医院 约1.56公里至 西林云顶 约1.56公里至 禹州花园 约1.58公里至 湖边水库 约1.61公里至 软件园二期西门 约1.61公里至 中孚花园 约1.63公里至 厦门金鸡亭惠群门诊 约1.65公里至 开元文体楼 约1.67公里至 后坑路口 约1.68公里至 线务局 约1.68公里至 岭兜工业区 约1.70公里至 谊爱路 约1.71公里至 古楼 信 用 卡：万事达卡(Master)、威士卡(VISA)、运通卡(AMEX)、大莱卡(Dinners Club)、JCB卡、银联 交通信息 厦门华廷商务酒店座落于国际花园城市厦门的东部开发区，邻近忠仑公园，交通便利。 -距离忠仑公园1公里，步行约15分钟； -距离厦门国际展览中心4公里，乘坐出租车约10分钟； -距离厦门中山路9公里，乘坐出租车约20分钟； -距离厦门轮渡码头11公里，乘坐出租车约20分钟； -距离厦门火车站6公里，乘坐出租车约10分钟； -距离厦门高崎国际机场8公里，乘坐出租车约15分钟。 全部房型 酒店客房(6张)商务双人房 房型说明：所在楼层3-8F;房型面积:30平方米;床型:双床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐 商务单人房 房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:28平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐 豪华单人房 房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:28平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐 豪华套房 房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:55平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐第一节：投资概况项目前期收购投资1200万；装修预算投资600万；合计总投资约1800万。第二节：投资背景大环境分析：厦门是一个以旅游为龙头产业的城市，每年来厦门旅游的外地旅客达2、3千万，据海峡导报报道2010年来厦门旅游的人数将达到2800万！旅游总收入达到360亿。据统计，1-9月份，厦门共接待游客2220.7万人次，同比增长20.06%；实现旅游总收入265.05亿元，比增18.19%。国内游：过夜游客、一日游游客实现双增长前三季度，厦门共接待国内过夜游客946.87万人次，比增15.70%；国内一日游游客1159.74万人次，比增24.45%；与上半年度统计数据相比，这两项指标的同比增幅均上升。前三季度，厦门A级景区共接待旅游者559.22万人次，比增22.95%，实现门票收入1.41亿元，比增24.27%。从今年三季度的景区接待人次来看，人次变化主要受季节影响。同时，各星级酒店接待量、平均客房出租率及房价也呈现明显上升趋势。星级酒店平均住房率为64.49%；平均房价355元，比增5.65%。入境游：旅游外汇收入突破7亿美元由于受世博游影响，众多境外游客参观完世博会后，顺带延长周边沿海城市旅游，对厦门入境旅游市场的拉动作用明显。前三季度，厦门入境人数114.08万人次，比增14.98%；境外一日游游客38.52万人次，比增19.90%；入境过夜游客75.56万人次，比增12.34%。旅游外汇收入7.21亿美元，比增14.94%。此外，前三季度厦门共接待境外过夜外国人332173人次，占接待入境游客总量的43.96%，同比增长10.45%。厦门酒店2010年共计接待住宿游客达（946+75.56）/0.75=1362.08万人。来厦门出差办事的人数达710万之多。第二章： 投资地区宾馆酒店发展分析 厦门目前在旅游局注册登记的有377家酒店（包括如家、7天、莫泰、锦江之星、汉庭、三星级、四星级、五星级酒店、商务精品酒店）平均每家客房在150间左右。平均出租率在100.38%。五星级酒店均价在700-1100元左右；四星级酒店均价在450550元左右；三星级酒店均价在320-380元左右；如家酒店均价在210元左右；汉庭酒店均价在198元左右；锦江之星均价在210元左右；青年阳光均价在210元左右；整体酒店房价均在368元左右。华廷酒店2公里范围内有竞争对手16家；3公里内有竞争对手40家；200元以上到300元左右的有12家；300元-400元左右的3公里有2家，4公里内有8家。第三章 ：可行性项目研究结论第一节：成本固定成本：房屋转让费1200万+装修预算费用600万=1800万流动成本：华廷酒店目前月经营费用: 单位：（万元）员工工资水电费房租及办公场所洗涤费招待费税收工程维修及办公用品员工餐早餐网络通讯费店租房产税易耗品小计5.630.651.211.20.30.83.50.55.40.50.6524.3目前年经营费用：24.3万元*12月=291.6万元装修后年经营费用预算：291.6*30%=379.08万元（以30%的增幅计算）第二节：收益（预估测算）装修后预计：1、客房收入：客房均价：360元/间*100间*80%（出租率）*30天*12月=1051万/年 费用在400万年，1051-400=651万/年2、餐饮净收入：120餐位*200元/日人均消费额*70%上座率*30天*12月*18%毛利率=108.86万3、其他收入（店内出租、会议室出租等）：6-10万 收益合计：1+2+3=651+108+10=769万/年第三节：财务估算年度酒店毛收入在1650万左右；年度酒店纯利润在769万左右；酒店总投资在2000万左右；2000/770=2.59年酒店总投资收回期在2年6个月左右。11年租赁期，每年700万收益，11年共计7700万；减去原始投资2000万；5年后，酒店装修投资500万，董事会股东收益5200万。第四节：融资及使用方案资金来源由董事会吸收民间资金或自主资金。使用方案：前提是按照国家旅游局颁布的四星级装修等级标准选材装修。门头装修15-20万；外墙装修10-20万；大堂装修100-120万；会议室装修20万；餐厅装修20-30万办公地点装修6万；客房装修330万；霓虹灯广告牌加广告费用50万房间物品添置100万合计最大投资开销：696万；最少不低于650万第五节：项目进程与控制1、酒店主题的确定 2011.72、酒店装修设计方案的确定 2011.83、酒店装修施工 2011.9-2012.1第六节：投资风险1、 装修时间延期，可以采取专人监工。签订合同违约处罚条例。2、 政治因素。厦门与台湾隔海相望，一旦局势有变，必会殃及池鱼。3、 管理不当。中国三星级以上酒店平均寿命在2.9年！原因就是投资者没有长远的战略的眼光，急功近利，管理不当，造成酒店早产。规避方式：聘请优秀、专业的管理人员，放权去做，股东不参与管理，用专业的人做专业的事；走专业的酒店管理公司模式合理协调所有权与经营权的关系。4、 城市规划提前拆迁。规避方式：关注厦门相关部门的动向，做好信息采集，做好预案。5、 营销策略不当。在装修期间的加大酒店的推广，维系好原有的客户。第七节：营销策略渠道（1）市场定位四星级档次，厦门首家山水主题酒店。（2）客源结构定位散客、旅游团体、政务、商务接待为主。旅游与休闲本地散客为辅。（3）价格定位与厦门四星级酒店类同，部分服务项目收取服务费 。装修后的价格制定：标准间做演示门市价：688；会议价：438；单位协议价：418；携程418；内部价：388开业8.5折优惠酬宾。（4）酒店客源组织方式品牌拓展法：深入人心的、让市场接受认可的品牌才是最佳的营销基础；优秀的服务质量、独具特色的产品文化及合理的价格，让宾客觉得物超所值、感受到来自华庭的尊重，使宾客对我店产生较高的信任度、忠诚度、从而提升满意度。预订销售法：实用而丰富的极具传统的网络服务预订，较稳定的保持着可观的入住率。外出公关拓展法：找到真正对口的企事业单位、施行社、公司社团、外事机构互动营销、互相合作。（走出去）主动邀请法：主动邀请重要的宾客，如公司总裁、知名人士等来体验住宿、商务、会务，用客人的口碑来推广、提升品牌形象。（请进来）内部宣传法：酒店内部的各项具有我店文化内涵的识别系统的标识、告示、温馨提示、关键部位的宣传布局，员工的专业介绍拓展宣传等都是很快捷的销售的渠道。广告推销法：根据市场竞争需要利用报纸、电视、电台等传播媒介刊登企业广告。（5）市场细分 目标市场客源成分市场份额散客市场政务散客40%商务散客、政企接待旅游、自由散客会议市场政府部门15%企事业单位国内外大型机构旅游市场福建、浙江地区团队45%国外、港澳台高档团队第八节：结论及建议根据厦门的城市特点及格调，我店应以汉学文化为主题衍生各项产品，让宾客体会到宁静、尊重、雅致、温馨、喜悦。在业内走自己的风格，今后此主题也便于走向全国市场。补充建议（供参考）测算【360元天间（散客价）20元天间（早餐成本）】100间30天12月50（全年散客占总出租率的50）=6120000元【260元天间（散客价）20元天间（早餐成本）】100间30天12月50（全年团队占总出租率的50）=4320000元毛收入=10440000元859000000元3、其他收入（店内出租、会议室出租等）：6-10万净收入910000033000006000000元注：在费用中剔除餐饮成本后的变更总费用约为330万元以内。建议还是以汉学主题为好，文化产品的生命力是无限的，也可将山水包容进去；投资不大有点睛之笔即可。以精品商务文化酒店为主题，不是特别有利应放弃餐饮，只做配套。鉴于华庭的位置，装修后以每间客房五元计算请专业厨师团队来配套专业早餐为好。尽早确立公司文化主题，识别系统等早日着手，将此店做为试点，打造管理投资的雏形模式。一家之言不妥之处见谅。1. 若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。2. 若不是心宽似海，哪有人生风平浪静。在纷杂的尘世里，为自己留下一片纯静的心灵空间，不管是潮起潮落，也不管是阴晴圆缺，你都