住宅过滤与福祉变化分析-空屋键模式之应用.doc

住宅過濾與福祉變化分析空屋鍵模式之應用Analysis on Housing Filtering Process and Benefits Changesby Application of Vacancy Chains Model胡志平中華大學建築與都市計畫學系專任副教授；e-mail：.tw摘要住戶的遷移行為，其結果一方面調適住戶的住宅服務水準；另外一方面也藉以改善住宅福祉。拌隨著住戶的遷移所引發之換屋過程空屋鍵（Vacancy Chains）將住屋單元及住戶相互聯結，當此聯結規模愈大即表示空屋鍵愈長，住宅福祉的改善較多；反之則否。空屋鍵模式的邏輯為新建住宅（New Construction）所誘發換屋的最大可能性，本文的目的即在建立空屋鍵結計量解析模式，並且進一步計算一新建住宅社區誘發的空屋鍵長，並且藉以衡量社區住宅福祉改善程度。本文利用空屋鍵模式，討論新建住宅誘發之乘數效果（Multiplier Effect），並且討論住戶換屋所誘發的住宅過濾過程（Housing Filtering Process）的顯著程度，其次再以空屋鍵乘積計算住戶平均遷移次數，作為住宅福祉計量指標，藉以解析住宅福祉於此過程中之分配結構，最後據此提出改善與促進住宅福祉的策略。在經驗實證結果方面顯示住宅過濾比預期較不明顯。過濾的住宅也多半是屋齡老舊而且鄰里環境與相關住宅條件也都不佳，住宅福祉的提升相當有限。利用過濾來改善中低收入住戶的住宅品質的策略，也確實缺乏效率及公平性。其他諸如租賃住宅的供給、中低收入戶住宅補貼等，對弱勢族群住宅品質的改善，的確有其存在之必要性。另一方面，實證結果也顯示高價位住宅仍比中低價位住宅有較顯著的過濾效果。因此可以歸結出一個結論，增加住宅過濾效果之顯著性以提升住宅福祉必須以住宅產品特質為主要考量，突顯產品區隔性，並且適度增加中高收入住戶換屋誘因，以達到過濾的目的。關鍵詞：住宅福祉、換屋、空屋鍵、新建住宅、住宅過濾。AbstractThe reasons for the household- movement are to adjust the level of housing service on the one way as well as to improve the housing benefits on the other way. Vacancy chains incurring by the household relocation make linkage between dwelling units and households. The larger the vacancy chains are, the higher the level of the housing benefits improved. The logic of the vacancy chains model is that how maximal possibility incurring from a new construction can open up by the household relocation. The purpose of this paper is to establish the interpretation model, vacancy chains model, to calculate the lengths of vacancy chains as a index of improved level of housing benefits of a new residential community.The empirical study uses vacancy chains model to calculate the multiplier effects incurring from the new constructed residential community and to interpret the significance level of housing filtering. By means of multiplying the lengths of vacancy chains by the frequencies of household movement be the index of housing benefits. Finally this paper will interpret the structure of housing benefits and raises the strategy how to improve it.The result of this empirical study indicates the housing filtering process is not significant even if it does happen the filtered housing will be either obsolescent or suffering from a lack of maintenance and a protracted decline in neighborhood or environmental condition. It is therefore inefficient to improve the housing quality of middle- low income households by accelerating housing filtering process. Another policies such as adding rental housing and subsidies to low income households are necessary to raise the level of housing benefits to weak groups. The result of this empirical study also shows that the filtering effect from the high price housing is more significant than the low one. The conclusion is that for the purpose of accelerating filtering process, the key-factor of improving housing benefits will be setting on housing distinctness to increase the incentives for household relocation.Keyword：Housing Benefits, Household Relocation, Vacancy Chains, New Construction, Housing Filtering Process一、前言近年來隨著地方自治觀念興起與交通科技的進步，再加上住宅市場的活絡，使得住戶在空間的移動性增加。住戶因收入增加或住宅折舊而改變住宅需求（Housing Demand），這種住宅需求的提升，其結果一方面反應在住宅服務、消費增加；另一方面則反應在住宅品質的改善調適，相對的促使住戶產生了移居換屋的行為。即住戶在原有住宅折舊、不敷使用或為追求更高品質，抑或在經濟條件改變促使其空間遷移。姑且不論原因為何，可以預期的是種種換屋之行為將造成整體住宅市場重分配的效果，住宅福祉亦透過此過程重新結構即透過住戶換屋過程所呈現最終均衡下住戶與住屋相對分配結構。如上所述住戶透過移居換屋過程將原有之住宅轉由他人使用便產生了住宅過濾效果，也使得住宅福祉重新分配過濾效果分為兩種：一為上濾(filtering up)；一為下濾(filtering down)。本文中所定義之過濾為住戶透過市場交易買賣之過程而產生福祉變化之現象。上濾或下濾的判斷則視住戶對於住宅滿意的程度是否較以往來得好。住宅過濾效果隱含住戶消費不同生活環境條件下之不同住宅服務水準，當然過濾效果不必然表示住宅福祉較換屋前為高。住宅過濾效果視住宅及住戶之互動關係重分配效果而定，住宅福祉也伴隨著住宅過濾過程而改變，甚至重新結構。就住宅市場而言，新建住宅提供住戶另一住宅需求與選擇機會。新建之住宅經由市場交易帶動一連串住戶之移居換屋，即此住宅提供住戶持有此新建住宅，此為第一次之住宅移轉，而此住戶所遺留之舊屋則誘發第二次乃至於其他接續之住宅移轉。因此，新建住宅提供住戶住宅選擇的機會，然而在移居換屋後所遺留之空屋其對於住宅市場與整體社會造成何種程度的福祉變化本文不討論有關住宅品質之問題，即假設住戶在換屋之過程中，已有將其視為選擇的條件之一。？在住宅供給量增加的情況之下受惠的是否僅只是高收入之換屋（購買）住戶？住宅市場是否因新建住宅誘發之換屋循環使得過濾效果更為顯著？原有之舊屋能繼續複製此效應至何種程度？換屋後所遺留之舊屋座落何處？種種的議題極待本文實證探索。本文在方法論上應用空屋鍵模式，討論新建住宅與舊屋之相對關係及所誘發的住宅過濾效果，並且具體說明住宅分佈結構，再以空屋鍵乘積計算住戶平均移動次數進而評論過濾現象是否顯著存在。最後討論住宅福利於此過程中之分佈現象，並據此提出如何增進與改善住宅過濾的策略。二、住宅過濾理論住宅是生活之基本需求，為講求社會安定，增進生活福祉，大部份的政府均訂有住宅政策包括籌措資金、興建住宅以解決居住問題。一般而言，住宅政策主要著眼於解決低收入住戶居住之問題。住宅過濾的議題引發許多文獻討論低收入戶住宅補助之不必要性；即整體平均住宅價格在市場機能下，住宅價格分布會逐漸趨於合理。住宅補貼或一眛地提供低價位住宅，非但無法解決低收入住戶所面臨的住宅問題，反而更將其推至另一個困境。過濾理論提出者認為：真正能解決低收入住戶住宅福祉提升的議題取決於市場的調節能力，強調政府不必也不應干涉住宅問題，要讓自由市場的價格機能發揮調節功能。市場機制運作必能夠使住宅資源獲得最有效率的應用與分配。有關住宅過濾之概念始於19世紀，最先論及此觀念是在1920年古典生態學之論述，即生態過濾之過程。Park et (1925)認為由於都市人口成長與收入增加，而且人口集中的中心地區之住宅社群逐漸老化及惡化，最內部之地域被低收入戶侵入與繼承(Invasion and Succession)造成高收入住戶向都市外圍遷移。如圖1中時間t之時大量移民者集居在都市外圍，繼而入侵並繼承住宅社區，至時間t1時，高收入住戶為改善居住品質依次向外圍遷移。(見圖1) 圖1生態過濾過程資料來源：Bourne L. S., Internal Structure of the City, New York, Oxford University Press, 1982. Leven(1976)將住宅過濾的討論重心放在住戶本身而凌駕住宅社群，並認為當住戶在收入與嗜好上沒有任何改變，面臨一個基於選擇機會之改變住宅移轉至另一場所，當此改變使住戶本身更偏好原有住宅時，才會產生過濾。Ratcliff(1949)則認為增加福利水準，即福祉改善之新社群結構會釋放既有之住宅單元使其過濾至低收入住戶族群，藉以改善居住品質與住宅福祉。(一)過濾過程解析與評論有關過濾過程常見之定義泛指住宅品質的改變。但是廣義而言住宅過濾，實際包含了住屋及住戶的屬性變化過程中，財產目錄或者是在地區整體的相對關係之任何改變（Bourne, 1981）。當住戶或住屋的狀況改善之狀態則稱之為上濾（Filtering up），反之則稱之為下濾（Filtering down）。過濾的概念在議題分析中雖然被廣為認可，但對過濾現象是如何發生的，卻仍缺乏普遍而一致的看法。一般而言，過濾過程在經驗研究與理論討論，可分為四種；而這四種解析可分別從過濾過程的基本定義來說明：1.價格或租金的改變，以及居住者的改變； Ratchiff（1949）認為過濾為居住者的變遷，即住宅居住者換手，此乃由於市場價格（如售價或租金）下滑的結果。2.住宅價值尺度相對位置改變；Fisher and Winnick（1951）去除了上述居住者改變的部份，認為低收入住戶之換屋住宅不是過濾定義的一部份，只有租金或價格的相對改變才是必要而且充分的條件， Fisher and Winnick（1951）的定義不在過濾是否會把住宅移轉至低收入住戶，也不在住宅條件是改善或惡化。3.價格或租金的改變（按定值計算）；Lowry（1960）用這個定義從理論上去檢驗下濾是否可以提供低所得住戶適當的住宅，不同於Ratchiff（1949）之居住者變化及Fisher and Winnick（1951）之價值尺度變化，認為當住宅價格上漲率高於物價上漲率則為上濾；反之則為下濾；Lowery進一步將下濾的原因區分為：對市場過程而言，是外部的或內部的，前者的因素如實質所得、品味、新建物的價格；而後者如住宅惡化，是市場內部本質的問題。4.住宅狀況的改善；此一定義是從社會的觀點為基礎，認為過濾的衡量必須包括收入、品質、和每人持有空間，只有當價格比品質下降得更快時，即住戶可以相同的價格獲得比以前更高品質的住宅，或以較低的價格獲得和以前一樣的品質空間，過濾才會發生。以上所述，可以圖2解析為被動式與主動式過濾：1.被動式過濾：住戶之相對應住宅為，時間至住戶與住宅之相對關係不變，則與為下濾；與為上濾；與不變。2.主動式過濾：時間住戶之相對應住宅為，時間新建住宅與及新住戶形成，依圖2所示可知，與為上濾；與為下濾；不變；退出市場。圖2被動與主動式過濾解析資料來源：Bourne, L. S., The Geography of Housing, London, Winston and Sons, 1981.低收入住戶經由過濾過程取得之住宅，一般而言品質不佳而且欠缺管理，反而增加低收入住戶長期維修保養之費用，大幅減少住宅福祉改善之程度。一眛地生產住宅商品，期增加過濾效果以改善住宅福祉，對低收入住戶而言，是既無效率又缺乏人情之途徑。其次，低收入住戶往往無法經由過濾取得適當的住宅，不是因為住宅無法釋放到市場就是強行被轉變為其他用途，諸如辦公室或其他非住宅使用。在某些案例中住宅因為道路、商業再開發、停車使用而被拆除，甚至住宅本身雖尚具使用機能卻因某些限制，如抵押貸款、高租金與鑑賞等使過濾根本無法產生。Grigsby(1963)認為只有當住宅價值下跌之速度比住宅品質高時，才會發生下濾現象。即住戶可以相同之價格，購得較高品質之住宅；或是以較低之價格，消費相同品質之住宅 可以下附表解釋附表1住宅價值與品質之比較現存狀態(Existing situation)下濾(filtering)一般狀態(Normal situation)價值1005080品質1008050。Lansing (1969)之數據指出，經由過濾取得住宅之住戶中低於10是屬於低收入戶，縱使低收入購得過濾住宅，也時常是低品質的，甚至無法維持鄰里或環境品質而使住宅狀況持續衰退。(二)過濾與空屋鍵相關研究住宅過濾過程隱含住戶移居換屋的行為，即住戶與住宅關係的移轉，亦可說是空屋移轉過程空屋鍵。相關經驗研究顯示鍵長有偏短及易變之傾向：值域分布在1.0至2.4間(見表1)。快速成長之都市，其鍵長有較短的趨勢，因有較多之新住戶形成，另一方面則因為許多貧民窟被拆除，使舊有之建地空出。公部門住宅，鍵長也有較短之趨勢，因為多半屬於新住戶形成之需求。Sharpe(1978)研究指出47之空屋鍵長為1，鍵長結束原因約21為新住戶形成，26為系統外移入或是被市場淘汰，只有33%空屋鍵長為2；17%鍵長3，極少數之空屋鍵長為4，平均鍵長只有1.5。表1空屋鍵長之經驗調查作者調查區域調查年樣本規模鍵長Firestone（1951）aMontreal, OttawaWinnipeg, CalgaryVictoria19495001.3Kristof（1965）aNew York, N. Y.1963652.4Pack（1970）aNew Haven, Conn19691511.9Brueggeman（1971）aColumbus, Ohio19696582.3Duffy（1972）aChristchurch, N.Z.19715841.9Adams（1973）aMinneapolis-St. PaulPublic housing(senior citizens)Private ownership1972116932.02.2Department of the Environment aEngland19713631.5Watson（1974）aCentral Clydeside, Conurbation19708961.7Sands and Bower（1974）aRochester, N.Y.Inner city（subsidized）Inner city（private）Suburban（subsidized）Suburban（private）197375778551.8Sharpe（1976）aToronto, Ontario19712631.5Romsa（1977）aWindsor, OntarioSingle detachedCondominium1972157906陳彥仲（2000）b台南市房價300萬300萬房價100萬100萬房價19998863.292.942.61資料來源：a：Bourne, L. S., The Geography of Housing, London, Winston and Sons, 1981.b：陳彥仲，2000，從空屋鍵理論推論都市住宅空屋移動現象之研究，中華民國住宅學會第九屆年會論文集，p.453-476。三、空屋鍵理論空屋鍵模式的概念在於聯結住戶移居換屋與過濾效果；本文的重點則在討論住戶遷移所誘發之乘數效果即空屋鍵長，作為住宅福祉測度指標。因此空屋鍵之啟始與結束是鍵長測度的關鍵要素，以下將討論空屋鍵定義、鍵長測度及其他相關指標檢討。一般空屋鍵概念來自新建住宅，並且被一住戶遷入持有使用，如此持續換屋鍵結直到停止連續效果。這些財產權移轉可以被視為空屋鍵結乘數效果，即空屋鍵長。因此以空屋鍵長作為住宅福祉改善程度是一量化替代性測度指標；空屋鍵之長度愈長，可供住戶選擇之機會相對增加，住宅福祉改善程度愈大。(一)啟始、結束與過濾啟始與結束可以分別就住屋及住戶討論；首先啟始因素：1.住屋（新屋產生）新建住宅、住宅分割（Housing Subdivision）、變更使用（Conversion from Non-Residential），2.住戶（住戶消失）單身住戶死亡、住戶合併、遷出；其次則為結束因素：1.住屋（住屋消失）拆除、變更使用（Conversion to Non-Residential）、住宅合併、長期空屋，2.住戶（新戶產生）結婚、住戶分化、離婚、遷入、第二屋（見圖3）。空屋鍵所誘發之住宅過濾效果另一方面會伴隨住戶的移居行為，而這種行為的空間意義可分為3種模式：1.下濾（Filtering down）低收入住戶移向市區住宅或高收入住戶移向郊區住宅，2.縉紳化（Gentrification）高收入住戶移向市區住宅，實際上是反向的下濾效果，其原因有二（1）對郊區高收入住戶而言，交通運輸機會成本過高；（2）不動產仲介者及金融機構為追求營業利潤，炒作拉抬住宅價格3.擴散（Blow out）市區中收入住戶移向郊區住宅，其原因為市區之貧窮住戶產生外部成本，高收入住戶因政治經濟之優勢不受此外部性影響，但中收入住戶缺乏此優勢，被迫移向郊區住宅。圖3住宅鍵模式資料來源：Bourne L. S., Internal Structure of the City, New York, Oxford University Press, 1982.(二)定義與指標測度由上可知空屋鍵產生與結束之住戶及住宅的相對關係，本文因此認為空屋鍵是開始於住屋新生或住戶消失，並且當新住戶移入住屋後，空屋鍵便對偶發生，而且當住屋消失或住戶新生後，系統之住戶移居停止，空屋鍵亦同時終止。圖4為空屋鍵之基本模式，時間住屋之住戶為A，而時間新建住屋單元，住戶A為求改善住宅品質，移居換屋至。空屋鍵是在新生住宅的同時，伴隨住戶的移居換屋產生，而且住戶與住宅是相反而對偶的移動方向。時間住戶A從移向，空屋則由移至；當然空屋可再提供系統內任何住戶使用，依次繼續移轉直到此鍵結束，乃本文之空屋鍵長，此鍵長愈大，則可誘發住戶移居換屋以改善住宅品質之規模愈高，即本文所謂之住宅福祉量化評估指標。圖4住宅空屋鍵形成本文是經由空屋鍵長估算，並以此作為住宅福祉測度基準。假設市場不動產投資者為理性經紀人，則將生產中高價位與品質之住宅商品，因其所創造之利潤遠高於低價位與品質之商品，因此誘發高收入住戶換屋，並且將其高價位與品質之住宅釋放到市場，低收入住戶有機會以相對較低之價格購入相同品質之住宅或以相同價格購入相對較高品質之住宅，即前文所提之下濾效果；當此規模愈大，下濾效果愈顯著，住宅福祉改善程度愈高；反之則否（見圖5）。圖5空屋鍵長與住宅福祉圖5為一假設之案例，第1欄之案例：新建住宅new unit誘發住戶移入，住宅unit 2為系統外移入者持有，此時空屋鍵移向系統外，空屋鍵長2；第2欄之案例：新建住宅new unit誘發住戶移入，空屋鍵依續移向住宅unit 2與3，unit 3則遭拆除、變更使用或頹壞被市場淘汰，空屋鍵長2；第3欄之案例：新建住宅new unit誘發住戶、與換屋，為新住戶來自二不同住戶，空屋鍵依續移向unit 2、3與4及5，unit 4及5為原住戶持有未釋放至市場，空屋鍵長3。本文經驗實證乃應用以上空屋鍵模式，抽樣選擇社區並且依問卷訪談，追蹤住戶與住宅之相對關係，並且建立住宅履歷資料，估算空屋鍵長。四、經驗實證操作住宅移轉之現象錯綜複雜，所以在討論空屋鍵長與住宅福祉時能提綱挈領執簡馭繁，即把複雜的現象放在一個簡單的架構內討論，這個簡單的架構就是本文之市場過濾模式。由上述之內容，得知新建住宅是刺激過濾效果之關鍵條件，本文考量模式建構最終之產權移轉仍存在住宅本身，特別是新建住宅之狀況較容易掌握。因此本文以住宅歸屬之方向切入，以新建住宅為空屋鍵的起點，追蹤所有因新建住宅(包括直接與間接)而遷移之住戶。由此建構空屋鍵解析模式，討論新建住宅誘發再分配之規模。其次再藉由附帶性議題之討論，歸納出過濾與住戶的關係及如何促進過濾的效益等課題。(一)調查設計本文調查內涵與問項目標設定主要是透過問卷調查與深入訪談，以瞭解過濾模式的輪廓：討論空屋鍵如何發生、如何結束、及過濾的顯著性(見表2)。表2調查內涵與問項目標調查目標內涵本調查的目標在解析住宅過濾效果之相關因素，可能之相關變數1.住宅價格與住戶購買意願2.住戶的住宅偏好與滿意程度3.舊屋之使用型態4.舊屋之其他情況過濾效果之相關變數中，所要測度之內容（1）住宅價格與購買意願：住宅價格住宅當時購買的狀況住宅貸款的額度住宅條件（2）住戶的住宅偏好：住戶組成形態住宅品質需求換屋品質的提升程度現有住宅的滿意程度刺激換屋的內在因素刺激換屋的外在條件（3）舊屋使用型態：出售出租維持原有使用變更為其他用途（4）舊屋之情況：舊屋座落之區位舊屋之屋齡是否變更使用或拆除1.調查項目說明空屋鍵長計算必需追蹤住戶之原舊住屋使用情形，以確定空屋鍵是否結束。舊屋的追蹤重點在其使用方式，其中包括買賣、出租、維持原有使用或變更為其他用途等。使用方式的不同往往決定空屋能否再作另一次移轉(見表3)。表3原舊住屋使用方式分類問項使用方式說明備註前一次所居住之舊屋，目前的狀態是1.售出住宅經買賣交易後移轉其他住戶使用空屋鍵延續2.維持原有使用原有之住戶成員仍居住於此或為第二屋使用空屋鍵結束3.變更為其他用途如轉變為商業使用或其他非住宅使用4.出租如短期或長期出租5.其他如違建、拆除註：現住戶換屋之前為租屋者，不在本表範圍內。故無法使用此分類表，但視同空屋鍵結束。此部分有賴受訪住戶提供正確之原舊住屋地址，才得以知悉下一次空屋鍵延續的規模。其他空屋鍵結束因素如住宅合併、結婚、離婚等人口因素不在本文考量範圍。本節的實證案例是根據研究設計所描述之調查項目與分析方式，抽樣討論與解析板橋市二種類型社區高價位與中價位的新建住宅社區之空屋鍵規模，並且分析統計數值所隱函之意義，探討其差異性。2.研究範圍特性描述板橋市為一發展成熟之都市，近年來種種公共建設皆已陸續完成。諸如捷運藍線的興建，萬板鐵路地下化措施、板橋新站特區的規劃等。並含括金融、觀光旅館、商業大樓、新縣政大樓的副都心計畫，佔地408公頃的新板特定區等建設。為一新興都市發展地區，基盤建設快速累積，形塑住宅需求增加之誘因。另一方面，有關板橋市之住宅價格、區域面積與人口密度等如表4所示。由表4可知近5年期間人口數年增率為0.23，而住戶數之年成長率則為1.4，顯示雖然人口減少但是住戶數量卻顯著增加，住宅需求量勢將隨之增加。此住宅需求量的增加從表4可推論與住宅價格相關，住宅價格對住宅需求之價格彈性係數為0.5027。如果以表4之4227戶為5年間之空屋量，依上之價格彈性計算，必需花費2年方能消化這些空屋存量 住宅價格彈性係數，假設當dq=4227即需求增加為4227戶時，則住宅價格增加率應為0.0571，以5年價格增加率計算，約需2年方能消化這些空屋量。，因此實有必要分析此新建住宅所能創造之住宅福祉為何，及其所誘發之空屋鍵乘數效果，並且進一步討論市場過濾與福祉改善的關係。表4板橋市19951999年住宅供給量與價格五年間住宅新建量(可售戶數)9599年區域累積剩餘量(戶)平均預售行情(萬/坪)人口數及住戶數(人；戶)區域面積(公頃)99年人口密度(人/平方公里)95年96年97年98年99年95年99920.319.619.617.8530003；147232523850；158210231622619資料來源 : 租售報導 (2000) , 225期。本文經驗實證研究之地區選在臺北縣板橋市江子翠站附近新興住宅設區，其原因分述如下：（1）新建住宅(83年迄今)數量多且集中，避免分析誤差；（2）附近公共設施完善，生活機能充足，社區機能完備易於住戶履歷追蹤；（3）平均房價水準均較鄰近地區高，研究地區與附近地區具區隔性。本文選取3個新建住宅社區為討論對象以上三個社區皆位於板橋市江子翠捷運站500公尺步行範圍內，調查戶數總共437戶。，特性描述如表5，本文總觀查樣本規模為437戶，有效樣本為125戶，平均回收率為28.6有關調查設計請見附表2；附表2調查設計總住戶數(戶)有效樣本(戶)無效樣本(戶)回收率（）I(高價位社區)18836119II(高價位社區)8426131III(中價位社區)16563438小結437125629。表5調查社區分析總戶數社區型態住宅價格（萬元/坪）文化勳章（I） 188高價位集合住宅24-26文化天下（II） 84高價位集合住宅23-25龍之邦（III） 165中價位集合住宅20-21資料來源：本文整理。(二)空屋鍵解析調查整理結果如下，以高價位住宅而言，87的住戶之空屋鍵乘數為1，10的住戶的空屋鍵長為2，約3的住戶之鍵長為3。而就中價位住宅而言，91的住戶之空屋鍵長為1，9的住戶鍵長為2。由此顯示，高價位住宅的空屋鍵長乘數較中價位住宅的鍵長為大。(見表6)。表6空屋鍵乘積分析最大值最小值眾數中位數標準差平均值高價位社區3111.22390.38231.166中價位社區2111.89350.29351.095利用表6之空屋鍵平均值求取高與中價位住宅社區的空屋鍵乘積（見表7），結果可由表7得知，高價位住宅的乘積效果大於中價位住宅，表示其下濾過程較顯著。高價位住宅社區之平均空屋鍵長為1.166，其乘積效果為317，即高價位住宅社區之住宅量化福祉為317。而中價位住宅社區之平均空屋鍵長為1.095，則其住宅量化福祉為181。二社區住宅福祉之差距為136，即住宅市場中高價位住宅對住宅福祉的改善較中價位住宅高出136。表7住宅福祉量化指標住戶數空屋鍵長住宅福祉量化指標高價位社區2721.166317中價位社區1651.095181計4371.131494初步結論得知，高價位住宅之空屋鍵乘積效果較中價位住宅高，住宅過濾也比較顯著。因此高價位住宅提供較多住戶之住宅選擇機會，使得中低收入戶進入住宅市場改善住宅品質的機會增加。另一值得討論的議題為空屋鍵結束原因，即空屋鍵無法在空間系統內繼續再移轉分配的情形，其實也是宣告下濾過程的停止。雖然本研究設計中所設定空屋鍵結束的充分條件達2類9種，但在經驗實證研究中發現，空屋鍵結束多半可歸屬於兩種原因：1.是自原有家庭中移居即家庭擴張與住戶形成的結果；2.是區域間遷移即雖然即使原有之舊住宅釋出但是無助於次市場住宅福祉之改善。另一方面，由表8得知，雖然本文之調查是以3中高價位住宅為主，但依舊發現住戶在購置新建住宅之前仍租屋者亦非少數。由此可見，租屋住戶在住宅福利的提升上不完全期盼其他住戶所過濾之舊屋。同時中高價位的住宅，也並不全然是換屋族的市場。表8空屋鍵結束原因 單位：自原家庭中移居與住戶形成舊屋為租賃住宅空屋鍵移向空間系統外舊屋出租他戶持有舊屋原有之舊屋被拆除高價位社區391436461中價位社區2919296152計28.619.028.66.315.91.6(三)住戶訪談本文以板橋市為研究範圍，並且選擇以上3個集合住宅社區普查，以下之訪談是基於住宅履歷分析之需要，根據住戶所提供之住址訪談，以掌握住宅過濾狀況。1.社區（見表9）表10顯示原舊屋之屋齡愈短，則鍵長愈長，其過濾效果較顯著。編號8：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號14：第2次移轉為住戶遷移；第3次移轉為首次購屋。編號32：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號35：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。表9I社區住宅過濾住戶編號過濾過程鍵長結束原因原舊屋屋齡8 2原舊屋仍被住戶使用1015年14 s3之前租屋510年32 2原舊屋仍被住戶使用20年以上35 2原舊屋仍被住戶使用1015年註：空屋，原舊屋仍被住戶使用，s出租他戶。2.II社區（見表10）由表10得知鍵長為3之住戶其原舊屋之屋齡為1015年，相對其他鍵長較短之住戶的舊屋齡為短，此與I社區有相同趨勢。編號10：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號12：第2次移轉為住戶遷移；第3次移轉為新住戶成立。編號15：舊屋出租他戶。編號24：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。 表10II社區住宅過濾住戶編號過濾過程鍵長結束原因原舊屋屋齡10 2原舊屋仍被住戶使用20年以上12 3原舊屋仍被住戶使用1015年15 s-2出租他戶1015年24 2原舊屋仍被住戶使用1015年註：空屋，原舊屋仍被住戶使用，s出租他戶。3.III社區（見表11）表11顯示III社區之中價位住宅，空屋鍵長為2之比例為9.52，此數值與國外之值域（25,30）差距甚大；舊屋之屋齡多為20年以上。編號10：購買舊屋之住戶為租屋。編號22：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號27：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號29：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號36：空間系統外外移入。編號60：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。表11社區住宅過濾住戶編號過濾過程鍵長結束原因原舊屋屋齡10 s2之前租屋20年以上22 2原舊屋仍被住戶使用20年以上27 2原舊屋仍被住戶使用20年以上29 2原舊屋仍被住戶使用20年以上36 q2空間系統外移入510年60 2原舊屋仍被住戶使用1520年註：空屋，自原家庭移居，s之前租屋，q空間系統外移入。由表911之調查結果顯示，空屋鍵長為2之比例分布在（8.33,11.53），鍵長為3之分布值域為（2.78,3.85），與國外之分布比例為（25,30）及（15,17）之差異甚大。這種經驗結果可知研究地區之住宅市場所能創造之住宅福祉實屬有限，而且過濾效果亦不顯著，住宅使用效率低。從空屋鍵結束原因觀之，主要的因素為新住戶形成，此與研究地區為台北都會內集中大量年輕上班族群有關。(四)過濾住宅的特性本文分別就平均屋齡及鄰里環境二方面討論過濾住宅之特性，說明如下：1.平均屋齡（見表12）由表12得知過濾之住宅屋齡具以下之趨勢：高價位住宅社區之過濾住宅屋齡較低於中價位住宅；但是另一方面，非過濾住宅（即空屋鍵結束之住宅）之屋齡卻為相反之情況。過濾之住宅平均屋齡在17年以上，即使將非過濾之住宅列入考量也超過15年。因此可發現，住宅平均須經過15年以上的使用年期，才有釋放到市場的機會。從這點發現有助於瞭解住宅過濾所需之機會成本甚高，而且是經由長時間的使用方足釋出，再加以市場資訊缺乏及資訊不對稱，更增加住宅交易成本。表12顯示由於住宅的耐久性，使得屋齡長達17年以上之住宅依舊可以移轉至另一所得群組，繼續使用；另一方面，以住宅構造之使用期50年為例，預計一棟住宅可服務之家戶將不超過3個住戶。表12過濾與非過濾住宅平均屋齡過濾住宅平均屋齡非過濾住宅平均屋齡I社區17年16年II社區19年17年III社區20年15年註：統計結果係針對空間系統內之住宅為主，系統外之住宅則不在討論範圍。另一方面有關過濾之住宅平均屋齡的計算，是以第一次釋出之住宅為主。2.鄰里環境從訪談後發現相較於新建住宅，過濾的住宅本身具有下列幾項特性：（1）多為4、5層公寓住宅。（2）建築物外觀老舊。（3）缺乏較好的鄰里環境。（4）無停車空間。（5）缺乏開放空間。（6）社區異質性高且無管理制度。在比較上述之特性後，不難發現新建住宅對經濟能力較強的高中所得住戶具購屋誘因，當然這些因素最終將反應於價格上；當低所得住戶無法負擔高成本之住宅支出時，也只有企盼下濾之舊屋能夠以較低之價格購買相同之住宅品質。(五)討論根據本文之初步結論，過濾並無明顯存在於住宅市場；衡量國內外之環境，這樣的結果並不意外。住宅過濾的過程受限於國人擁屋觀念與典型的買方進入住宅市場中一生僅1、2次等因素，使得過程短促且易於結束。在本文經驗實證研究中，透過問卷調查與深入訪談，歸納出下列幾項事實：（1）戶長年齡普遍分布在37歲以上，擁屋年齡屬中壯年時期。（2）家庭組織大部分屬於小家庭34人最多。（3）住戶普遍對於現有之住宅尚稱滿意，但與舊屋相比較則提升許多。（4）住戶普遍同意隨年齡增加，本身之住宅品質亦向上提升。（5）住戶普遍認同唯有自有之住宅，方具居住安全感。（6）住戶同意政府應對高房價之住宅市場干預，但不強烈。（7）當再購置下一間住宅時，住戶多不願釋出現有之住宅。（8）中高價位住宅多半為非首次購屋住戶擁有。（9）住宅結構安全性成為住戶購屋時最注重的條件。（10）高價位住宅空屋鍵長大於中價位住宅，而且過濾效果較顯著。（11）過濾結束的原因，以自新住戶形成與空間系統外移居為多數。（12）過濾的住宅平均屋齡約為1720年間。住宅下濾是說明住戶與過去相比，能夠以較少之負擔成就相同之住宅福祉。但有時下濾僅只於所有權的改變，雖然住戶在住宅移轉的過程中從租屋者變成擁屋者，但實際上住宅相關條件皆未明顯改變，特別是在本文研究期間尚無明顯地提供住宅補貼，有的僅只於首次購屋賦稅減免與利率貸款優惠等。因此若僅有住宅下濾而無其他相關配套措施，承買下濾的住宅是不是又把他們帶入另一種困境呢？背負更承重的包袱！有時更因住宅等級不明確，即同一區域或臨近區域基本上相關條件差異不大時，住宅價格卻有相當大的價差，再加上典型的買方一生換屋只有1、2次，因此在市場交易中缺乏作決定的知識與經驗，很難明確判斷作出換屋決定。五、結論住宅過濾是低收入住戶改善住宅福祉的方式之一，空屋鍵在本文中一方面是反應住宅福祉改善程度的量化指標，另一方面則是反應住宅過濾過程的顯著性。理論上，空屋鍵愈長，住宅福祉改善程度愈高，即經由市場換屋改善住宅品質的住戶多，所創造及改善的住宅福祉愈大；反之則否。然而從本文中的經驗實證結果，以下就效率面與公平面討論之：1.效率面由於一般住