物业公司管理处岗位目标责任书.doc

页眉物业公司管理处岗位目标责任书文章标题：物业公司管理处岗位目标责任书 为充分调动员工之积极性，开展公平的劳动竞赛，促进工作，提高效率，完善花园管理员之责任制度，根据公司之实际管理要求和实践经验，特对原管理员岗位目标责任书进行修订，具体内容如下：一、本责任书适用之职位范围：本责任书应用管理处主任、管理员之任务。二、本责任书考评形式：文秘网站领头羊-文秘114网--网上服务最好的文秘资料站点考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种，每月、每季、第年进行一次，采用工资奖金相结合之考评形式。三、本责任书之考评项目：责任区住宅楼及公共设施完好率；治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序；保洁、清洁、绿化；住户评议；工作作风、纪律；工作日记及房屋管理档案。四、岗位目标责任书之内容：坚决服从公司领导之安排，认真学习物业管理之法规及公司规章制度，并严格按章办事，热情服务，做到业主、公司满意，具体工作细则如下：1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度，树立为住户服务的思想。2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况，合理安排责任区的所有员工之岗位（注：保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定，其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定）。3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料（其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据），且要有条理地进行整理归档。4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作，严格按照公司之制度办事，确保责任区内的环境卫生，治安秩序良好，业主满意（注：公司将于每月不定期组织人员到各花园检查，检查结果按本办法奖罚标准执行）5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控，严防违章事件发生。8、严格按照公司之要求办理装修手续，严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。9、确保责任区内正常之生活条件不受影响，严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户，并作好有关记录。14、有效、有礼及时处理业主之投诉（业主投诉的问题如能及时处理应实时处理，如确不能及时处理的，应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉）。15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往，严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作，提高员工之积极性，做到人尽其才。17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。18、积极做好本花园之宣传工作，定时按质整理告示箱及宣传栏，坚持每月更换一次版面之要求。19、认真积极地做好工作日记及周报表，按时按质召开周务会。20、积极及时地处理突发事件，且要将此事件作好详细记录并要汇报公司（注：如发生重大事故除了组织人员处理外，还要第一时间报告公司按指示处理）。21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料（公安机关查案要求除外），不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。22、认真审核水电工所抄之水电表，准确率达100，并按时上交公司。23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作，努力使管理费收费率达到95以上。24、认真做好辖区内之水电管理工作，确保水电损耗达到公司规定之要求。25、要积极主动管理好花园日常工作，按质完成公司领导下达之临时任务。26、要服务公司领导之安排，不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。 以上之二十六条工作细则是以每个花园作为一个考评单位，管理处之主任为主责任人，管理员作为付责任人按照考评形式根据以下奖惩标准进行考评。 扣罚项目序号考评项目主责任人付责任人1对公司之规章制度不熟悉（每月考评一次处理当事人）扣2分/月扣1分/月2对责任区情况不熟悉（每月考评一次处理当事人）扣2分/月扣1分/月3责任区之房管理档案及锁匙保管不全或保管不条理扣1分/次扣1分/次4责任区 1 2 内清洁不干净（满3次扣分）扣0.5分/次扣0.5分/次5住宅楼守破损或公共设施一般扣坏超不定期三天未修复（满3处扣分）扣1分/处扣0.5分/处6大面积和严重破损或公用设施严重损坏（注：因没有材料供应及人手配合除外）十天未修复扣2分/处扣1分/处7住户要求维修或合理投诉超过二天未答复（次）扣2分/次扣1分/次8住户要求维修超过三天未修复（大工程除外）扣2分/次扣1分/次9住户向公司合理投诉，轻微者责任区内发现2次方扣分（属当事人加扣1分）扣1分/次扣1分/次10责任区内之住户/业主向公司提出合理投诉，属管理处责任，情节严重者扣5分/次扣3分/次（情节恶劣者辞退处理）11影响住户生活（轻微满3次扣分，引起住户严重投诉辞退）扣1分/次扣0.5分/次12违章装修未能及时发现处理，而造成投诉者扣5分/次扣3分/次13违章装修不达成限期整改（超3天扣分，超过一月未整改按不整改处理）扣1分/3天扣0.5分/3天14违章装修不整改（除扣分外，还要消除负面影响）扣10分/宗扣8分/宗15责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放，轻微的（满3次扣分）扣1分/次扣0.5分/次16责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放严重者，（每次要扣分）扣2分/次扣1分/次17上班穿拖鞋或没有配带员工证、私离岗位、睡觉、看小说杂志等现象（自行处理除外，责任区内发现此现象满3次扣分）扣1分/次扣0.5分/次属当事人加扣2分/次18公报私仇，用个人恩怨处理工作事件（次）辞退辞退19责任区内发生事故，不能合理及时处理（不当值时间也要作好协调安排后方可离开公司，否则也按此处理）轻微者扣2分/次扣1分/次并要负责消除负面影响20责任区内发生事故，不能合理及时处理（严重，造成损失还要赔偿损失）移送政府部门处理且辞退21对违纪事件不能公平及时处理（一般违纪不超过3天，严重违纪事件5天内处理完）扣3分/次扣1分/次22单车、摩托车、汽车保管区脏、乱、差（违例3辆或以上开始处罚）扣0.5分/次.辆扣0.5分/次.辆23发生偷盗或其它治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元以下的扣3分/宗扣2分/宗并要负责消除负面影响 序号考评项目主责任人付责任人24发生偷盗或其它治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元（含3000元）以上或发生刑事案件的扣10分/宗扣8分/宗并要负责消除负面影响25发生重大或特大案件（除政府追究其责任外，如是严重失职作辞退处理）扣15分/宗扣10分/宗26责任区内发生交通事故，严重交通堵塞（如是严重失职作辞退处理）扣2分/宗扣1分/宗27责任区内小区秩序混乱，闲杂人员聚集（包括非管理处人员在管理处闲聊）扣0.5分/次.人扣0.5分/次.人28责任区内所有登记本等数据在月内检查出现累积3次以上错、漏、不准确、不及时、丢失等现象者扣1分/次扣0.5分/次29（1）以各种借口向业主/住户收取小费或钱物（2）私自承接或私自代人承接装修工程（3）私自代理业主/住户租售业务（4）私自为业主/住户代收租金按照2002年1月1日发放之通知规定处理当事人30没有按照公司之规定巡查（处理当事人）扣2分/次扣1分/次31没按公司要求做好宣传栏及告示箱之换版及保管工作（每月查1次）扣2分/月扣1分/月32下水井及排污井脏、堵或长期破损（满3处扣分）扣1分/处扣0.5分/处33绿化整体生长不好，明显缺水、缺肥、生虫、死（每次考评发现）扣1分/次扣1分/次34绿化设施损坏、遗失，不能正常运作（正常损耗除外）扣2分/宗扣1分/宗35草地被踩坏0.5-2平方米或树木被人损坏一棵扣2分扣1分36责任区内发生员工与住户无理争吵、打骂（本人参与加扣3分）扣2分/次扣1分/次37散布谣言、搬弄是非闹不团结，恐吓领导者（处理当事人，严重者辞退扣5分/次扣3分/次38引起新闻媒介，上级领导的批评（处理当事人）扣3分/次扣2分/次39责任区内之常住户管理费，水电费收缴率低于95（每季度考评一次）扣2分/季扣1分/季40责任区内之水电表每错一处（因严重失误引志业主投诉加扣2分）扣0.5分/次扣0.5分/次41未严格按公司之工作流程处理事件（处理当事人）扣2分/件扣1分/件42周报表、工作日记不整洁、真实、完善及不按时缴交（当事人）扣1分/周扣1分/周43出租房屋（铺位）办证率85、常住户办理住户证（临时住户证）率90以下（暂时证率虽不在扣分之内，但不能低于60）扣2分/月扣1分/月44年终住户满意率调查中，住户对管理处满意率在80以下者扣5分扣3分45公司巡查发现的问题要求限期整改的而未能及时整改者加倍处罚46如违反公司其它规章制度，将按公司之有关规定处理加分项目序号考评项目主责任人付责任人1责任区内人受到书面表扬（属当事人另加计）此类奖励项目申请，由当事人或部门主管将事件详细书面说明，公司将根据事件的影响面大小和深远及实际意义，讨论决定给当事人，部门主管的奖励标准。2责任区受到送锦旗或奖状表扬（属当事人另加计）3责任区受到上级领导或新闻媒介通报表扬（属当事人另加）4在管理过程中能够集中住户的意见提出完善管理建议且被公司采纳（当事人，以书面形式提交公司）5为公司制造明显的经济效益（承接装修则按2提成）6推出新颖实效的管理措施（以书面形式上呈公司审批方加分）7及时有效地处理特发事件，（突发事件是指发生火警、严重浸水、台风、暴雨、打架、抢劫、偷盗或为公司挽回经济损失达人民币200元以上之事件等）消除消极影响（奖励处理人，以书面形式上呈公司审批方加分）8责任区内所有登记本等数据在月内能按公司规定做到准确、及时、无错漏、无丢失等现象者加0.5分/月加0.5分/月9出租屋办证率达98，外来人办暂时证达95以上，常住户办住户证（临时住户证）率达100以上加0.5分/月加0.5分/月五、奖罚标准（扣分为负分，加分为正分）1、月考评总计为-3分以上的为达标，可领取当月全额效益工资3（含3分）至5分为基本达标,可领取当月效益工资95;5.5分至7分，可领取当月效益工资的90；7.5分至10分，可领取当月效益工资的80；10.5分以下为差，可领取当月效益工资的50。2、试用期内未扣过分，且考试考核（注：试用期过公司将对其进行规章制度业务知识和花园内熟悉情况考试）及格后方算试用合格。3、年内有以下情况之一者，根据一时工作表现好坏，决定给予辞退；（1）连续两月扣分在5分以上者，（2）半年扣分累计达15分以上者（2）一年扣分累各达20分以上者，（4）当事人连续犯同样问题三次以上4、月内考评总计为 2分的，可领取当月效益工资的；总计为.5以上的可领取效益工资的120.5、年内受过两次警告、通报批评扣3分/两次。6、年终根据年考评总分结合平时的工作表现，决定给予适当的年终奖。 - 为确保物业管理处年度计划目标得以实现，经物业公司与目标责任人共同商讨，确定物业管理处年工作责任目标，并由目标责任人代表物业管理处签署确认。一、责任目标（详见附表）：二、为保证上述责任目标的实现，物业管理处经理的权力如下；1、人事管理权（1）对管理处班组长（含）以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权；（2）对物业管理处部门主管/副主管、财务人员的任免、调配、解聘、奖罚的建议权；（3）编制范围内员工的招聘录用决定权；（4）薪资标准范围内的调薪建议权。2、财务管理权遵照相关标准作业规程。3、管理决策权（1）主持管理处的日常管理工作。（2）组织实施物业管理有限公司的工作目标、工作标准、工作程序、管理制度。（3）主持召开物业管理处的各类工作会议。（4）审核管理处各类经济合同。4、申请支持权（1）依据物业管理处的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。（2）申请修改物业管理处的组织架构和人员定编。（3）申请业务支持。 三、责任人的义务1、接受公司的统一领导。2、向公司做工作汇报，3、确保责任目标的实现。4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查。5、积极配合公司完成其他专项工作。6、保证管理处各个标准作业规程的贯彻执行。7、保证管理处的操作不违背国家的法律、法规。8、保证员工的生活、工作秩序。9、保证员工的整体操作技能和工作质量。10、为公司培养人才。四、公司（总经理）的权力1、有对管理处的运作状况（工作进度、标准、质量、成本等指标）抽查、检查、监督的权力。2、有对目标责任人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。3、有要求责任人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。4、有对管理处财务运作状况的审计权、监控权。5、有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。6、专项事件的调查权。五、公司的义务1、及时提供合适的业务支持。2、提供信息支持。3、提供资金支持。六、目标考评1、公司财务部定期（不定期）监控、审计、检查物业管理