业主常问问题解答课件

授课人 王雪花 授课人 王雪花 业主常问问题解答 业主常问问题解答 1 什么是物业 答 房屋及其配套设施设备的总和 2 什么是物业管理 答 物业管理是指业主通过自治管理 选聘物业服务企业或者其他管理人 按照物业服务合同的约定 对物业进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动 业主常问问题解答 3 业主常问问题解答 3 管理费包括哪些内容 答 1 管理 服务人员的工资及社保和按规定提取的福利费等费用 2 房屋公共部位 公共设施 设备日常维护及保养费 3 清洁卫生费 4 绿化管理费 5 小区秩序维护费 6 物业管理企业办公费 7 物业管理企业固定资产折旧费 8 法定税费 9 合理利润 10 国家法律法规规定的其它费用等 4 为什么不住还要交管理费 答 因为不论业主是否入住 物业公司的人员 开支都不减少 公共设施 设备 清洁 绿化 小区秩序都要照常维护 5 什么是入伙 入伙的前提 答 入伙就是交房 指业主在物业办理完相关手续后领取钥匙的活动 业主办理入伙的前提 需要在开发公司缴纳完相关费用 由开发公司相关人员带领业主至物业在 入伙手续表 上签署备注后方可 6 入伙流程图 业主常问问题解答 6 7 业主办理入伙时应带齐哪些资料 答 应带齐入伙通知书 身份证原件及复印件2份 购房合同 按揭合同及购房的收款票据原件和复印件1份 家庭成员身份证原件及复印件1份 业主及家庭成员1寸照片2张 如需办理银行扣款的 需提供与业主姓名一致的银行扣款账号复印件 核对原件 8 物业管理费从什么时候开始计收 答 物业管理费从 入伙通知书 上注明之日起开始计收 9 管理费是采用包干制还是佣金制 答 采用包干制 10 业主或住户未按时缴纳物业服务费的 应缴交多少滞纳金 答 从逾期之日起按应交物业管理费总额的千分之三向物业公司缴纳滞纳金 业主常问问题解答 7 11 为什么室内维修要收费 答 物业管理的范围是公共部分 室内部分是有偿服务 所以要收费 12 什么是管理规约 答 是全体业主对公共事物 共同遵守的事项做出的约定 13 空置房的物业费怎么计收 答 空置房的物业费应由开发商向物业公司缴纳 在该栋住宅通知入伙之日起收取 14 专项维修资金是什么 答 专项维修资金是指用于物业保修期满后物业共用部分 共用设施设备的维修和更新 改造所储存的资金 主要用于楼宇的大堂 外立面 走火通道 电梯 天面等公共部分的维修 业主常问问题解答 8 15 户口迁入 迁出 手续的办理程序 答 业主持身份证 房产证复印件或购房合同到客服中心 客服中心工作人员核实后 开具社区内户口变动证明 需加盖公章 给业主 业主拿上证明 身份证 房产证复印件或购房合同复印件到三和派出所 户证科 办理相关手续 市外人员迁入本地需出具户籍证明 市内人员可凭居民户口本或身份证办理 育龄妇女 16 49周岁 要开具计划生育证明 省外14周岁以上人员需出具无刑事犯罪证明 16 业主委托他人收楼时手续如何办理 答 业主委托人提供身份证原件 业主亲笔签署的委托书 业主的身份证原件 复印件 如无业主身份原件的需办理相应的 公证书 由业主委托人按收楼流程办理收楼手续 业主常问问题解答 9 17 楼宇竣工经过哪些政府部门检验 答 质监站 设计院 消防部门 规划部门 18 管理费都包括哪些项目 答 物业管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 物业共用部位 公共设施 设备的日常运行 维护费用 清洁卫生 绿化养护 办公费用 固定资产折旧 法定税费 用于业主的其他费用 共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 企业的利润 19 验房发现问题怎么处理 答 填写在 房屋验收签认表 上 此表一式三份 业主 物业公司 开发商各一份 在保修期内由开发商负责维修 物业跟进直至业主验收合格 业主常问问题解答 10 20 装修手续如何办理 答 申请人执身份证明 非业主的住宅使用人 须有业主的书面委托 装饰公司交 营业执照 装修资质证书 复印件 加盖该公司行政公章 装修电脑平面图或装修方案到管理处领取 装修申请表 填报相关内容 交纳相关费用 经物业公司审批 物业公司与业主签订 室内装修管理协议 与业主及装修商签订 治安消防责任书 办理 装修许可证 和 施工人员出入证 方可进场装修 21 装修时间的规定 答 施工作业时间为 周一至周五上午8 00 12 00 下午14 30 18 00 周六 日上午9 30 12 00 下午14 00 18 00 法定节假日禁止有噪音 22 装修时间的规定 答 施工作业时间为 周一至周五上午8 00 12 00 下午14 30 18 00 周六 日上午9 30 12 00 下午14 00 18 00 法定节假日禁止有噪音 业主常问问题解答 11 23 物业管理公司的义务 答 履行物业管理合同 依法经营 接受业委会和住宅小区居民的监督 重大的管理措施应当提交业委会审议 并经业委会认可 接受房地产行政主管部门 有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导 24 物业管理服务费的支出包括 答 住宅区公用设施 设备和公共场所 地 的日常管理 维修和养护费用 包括材料费 公用水电费 设备损耗 垃圾清运费 绿化养护费等 业委会 管理处规定人员的津贴工资 福利及办公费用 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用 住宅区公用设施 设备必要的保险费用和法定税费 住宅区必要的社区文化活动费用 25 管理费计算时间依据 答 国务院379号令2003年9月1日 物业管理条例 及2003年11月 物业服务收费管理办法 规定 从发出交房通知书之日起物业管理费由业主承担 26 自己的房屋装修为什么要通过物业公司的审批及监督 答 国家及本省 市的相关法规规定了物业公司有对本小区的装修审批和监管的权利及义务 以尽可能地保障小区及业主房屋不受破坏 装修管理的目的是对装修公司进行监管的同时 更好的保障业主自身的利益 业主常问问题解答 12 27 我家的东西丢了物业公司赔不赔 答 首先小区有完善的安全保障 是相对很安全的了 法律规定物业公司只有安全防范管理的义务 但并不承担业主的财产或人生保险 毕竟物业公司不是保险公司 如果经相关部门的鉴定 事故发生是由于物业公司的管理过失造成的 物业公司也会根据相关部门及法律规定承担相应的行政 民事责任的 28 因房屋存在质量问题而拒交管理费 答 房子质量总是是由开发商造成的 不属于物业管理的范畴 因物业管理与房屋买卖是两个不同的法律关系 物业公司与开发商也是两个不同的企业法人 业主不应由因开发商的问题而拒付物业服务费 业主只要实际接收的物业 在拥有物业的过程中就已实际享受了物业服务 就有缴费的义务 对于质量问题 物业公司可以协助您与开发商进行交涉解决维修 29 业主装修后的维修问题 答 在装修后出现的问题要求发展商维修 自行装修及改变的部位不在保修期内 因用户使用不当或擅自改动的房屋结构 设备位置 不当装修引起的质量问题不在保修期内 自然灾害及不可抗力引起的问题不在保修期内 对于业主要求 我们应积极进行协调 但应明确告知须收取应当的费用 业主常问问题解答 13 30 小区为什么要实施物业管理 答 因为小区的业主都属分散单一的个体 必须有一个组织来执行国家的法律和政策 解决大多数业主的想法 维护大多数业主的权益 物业管理在维护社区秩序 协助公安等有关部门防范刑事犯罪 防止可能发生的火灾 燃气泄漏 爆炸等恶性事故起到重要作用 并对房地产的保值 增值有重大影响 物业管理就象一个大管家 替大家管理好整个小区 让各个业主生活更方便更顺心 抛开物业的法律和职能需求 物业管理是人类居住的心理和行为需要 物业管理是小区的系统维护中心 不是简简单单的打扫卫生和保洁工作 而是业主们需要的得利助手 帮助业主们解决因工作的繁忙没有时间解决的问题 物业管理是业主们最贴心的人 作为业主们非常需要优质物业管理服务 没有物业小区就乱套了 垃圾谁收 电灯坏了谁修 没有安管进了小偷谁管 作为物业管理从业人员我们和业主在沟通过程中一定要注意 一般情况下不要给去讲法律 讲条例 你们说的太专业业主听不懂 对待业主就是晓之以理动之以情 从业主角度出发看待问题 解决问题 31 物业管理公司与业主是什么关系 答 双方是互相依存 地位平等的契约关系 物业管理公司按相关合同约定为业主提供物业管理服务 业主按相关合同约定享受物业公司提供的物业管理服务 但提供服务与享受服务是一种商业运作形式 用俗语说就是物业公司提供的服务是有偿的 并依靠提供有偿服务而生存的 业主则是花钱买服务 并有权监督其服务质量 双方可以因发展变化的需要 在协商一致的条件下续签 修改或解除合同 但物业公司不能凌驾于业主之上 包打天下 业主也不能以至高无上者自居 将物业管理服务 当成自己的保镖 仆人 业主应该走出 上帝 的误区 物业管理公司应该走出 管家 的误区 业主常问问题解答 14 32 物业管理服务公司的权利与义务 物业管理服务公司应当根据有关法规 结合实际情况 制定小区管理办法 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用 有权制止违反规章制度的行为 有权要求业委会协助管理 有权选聘专营公司 如清洁公司 保安公司等 承担专项管理业务 可以实行多种经营 以其收益补充小区管理经费 义务 履行物业管理合同 依法经营 接受业委会和住宅小区居民的监督 重大的管理措施应当提交业委会审议 并经业委会认可 接受房地产行政主管部门 有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导 33 为什么要签署管理规约 答 管理规约是由业主承诺的 对全体业主 含房屋使用人 具有约束力的 有关业主在住宅区使用 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则 它包括内容有 1 住宅区名称 地点 面积及户数 2 公共场所及公用设施状况 3 业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式 4 业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益 5 业主监督住宅区内物业管理的权利 6 业主对业委会及物业管理公司的监督权 7 住宅区物业各项维修 养护和管理费的缴交 8 业主在本住宅区内应遵守的行为准则 9 违反业主公约的责任 10 其他有关事项 业主常问问题解答 15 34 物业管理服务费的支出包括那些内容 住宅区公用设施 设备和公共场所 地 的日常管理 维修和养护费用 包括材料费 公用水电费 设备损耗 垃圾清运费 绿化养护费等 业委会 管理处规定人员的津贴工资 福利及办公费用 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用 住宅区公用设施 设备必要的保险费用和法定税费 住宅区必要的社区文化活动费用 35 业主虽然购置了小区住宅 但一直没有入住 空置或租赁他人使用 要不要交纳物业管理费 空置房管理费从何时计收 答 照样应如数交纳物业管理费用 理由如下 业主购房后虽然没有入住 但业主购房时签定的购房协议以对物业服务条款形成认同 物业管理是房地产开发的后续服务 他需要人员去管理维护 而人员的管理服务行为 必然产生成本费用 因此该费用应分摊到每一户已购房的业主名下 物业提供的是公共区域的管理服务 虽然单户业主购楼后未住 但公共区域的物业服务并不因此停止而且业主的物业本身仍然享受这种物业服务 所以业主有责任按合同规定交纳物业费来支撑物业服务工作的正常运作 物业管理条例 规定 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的 物业管理企业可以依法予以追缴 根据临价费发 2011 195号 临沂市住宅物业服务收费管理实施办法 第一十三条 房屋交付后空置一年以上的 其物业服务费按实际执行标准的80 交纳物业服务费 合同另有约定的 从其约定 业主要提前申报物业公司断水停电 预交2年物业费才可实行 这也是国家打击炒房的措施之一 业主常问问题解答 16 36 空置房管理费从何时计收 答 从交房通知书注明交房时间起 空置房管理费按100 收取 物业服务收费管理办法 申报物业公司断水停电 预交2年物业费后可以在其交房通知书约定日期一年后空置房管理费按80 收取 37 物业管理费从何时计算 其法律依据依据 答 国务院379号令2003年9月1日 物业管理条例 及2003年11月 物业服务收费管理办法 规定 从发出交房通知书之日起物业管理费由业主承担 38 房屋存在质量问题是否可以不交纳物业管理费 答 业主与物业管理企业间行成的物业管理合同和业主与开发商之间形成的房屋买卖合同是两码事 不管物业管理企业与房地产开发商是什么关系 他们同业主之间不是同一法律关系 按照前一个合同约定没有合理的理由 就应该按时足额交纳物业管理费 房屋的质量问题与物业管理服务内容没有关系 物业管理企业会帮助业主协调建设单位解决房屋存在的质量问题 但业主不能以此为理由拒交物业管理费 物业管理条理 第31条规定 建设单位应该按照国家规定的保修期和保修范围承担物业的保修责任 特别注意 物业从业人员在解决业主房屋质量问题沟通过程中严禁涉及 开发商 三个字 因为所有质量问题的存在是施工方与配套设施供货商在施工过程中造成的 与开发企业无关 要变通合理的与业主沟通 解除业主心理困惑 39 业主办理交房手续时不愿签约答 住宅小区或商业大厦 业主众多 公共地方 公用设备也多 如果没有一个统一的管理规约 整个物业辖区将杂乱无章 成为无政府状态 制定管理规约可规范众多业主的行为 保证物业和配套设备设施的正常运行 保障业主人身财产安全 使物业辖区有章可循 有据可依 井然有序 其次 临时管理规约是开发商制定的 在前期物业管理中 开发商是大业主 法律规定临时规约由开发商制定 全体业主须无条件遵守 40 为什么阳台不能擅自封闭答 1 阳台擅自封闭将严重影响小区的整体美观 不利于小区的形象和创优工作 及业主房屋的保值 增值 2 防止影响房屋的承重结构 3 如业主需封闭 须经物业或开发商进行协商 统一由一家专业安装单位统一封闭 避免擅自安装导致小区整体美观受影响 业主常问问题解答 17 41 自己的房屋装修为什么要通过物业公司的审批及监督答 国家及本省 市的相关法规规定了物业公司有对本小区的装修审批和监管的权利及义务 以尽可能地保障小区及业主房屋不受破坏 装修管理的目的是对装修公司进行监管的同时 更好的保障业主自身的利益 42 小区的安全如何保障 全封闭管理 陌生人来访须经过鉴别 征得业主同意 小区配备完善智能化安防系统 24小时出入口定岗值班 另有护卫员在小区内及周遍巡逻 物业公司是国家一级资质 完全有完善的应付突发事件的处理措施 43 我家的东西丢了物业公司赔不赔 首先小区有完善的安全保障 是相对很安全的了 法律规定物业公司只有安全防范管理的义务 但并不承担业主的财产或人生保险 毕竟物业公司不是保险公司 如果经相关部门的鉴定 事故发生是由于物业公司的管理过失造成的 物业公司也会根据相关部门及法律规定承担相应的行政 民事责任的 业主常问问题解答 18 44 用水 用电 燃气等不属于物业管理收费范围的费用为何由物业管理公司来收 答 这是一个长期以来难以协商解决的问题 按相关规定水 电 气 暖方面的业务 属于相关部门的管理责任 这些部门都是服务性企业 都应为业主提供优质服务 按规定入户抄表 计量收费 并担负必要的维修责任 但由于种种原因 这些企业做不到这一点 物业管理企业为了不影响业主正常生活从顾全大局出发 担当起了这些额外负担代收费用 这给一些业主造成一些错觉 认为费用交给了谁 就找谁说事 比如 冬季取暖 物业管理处代热力公司收取取暖费 是怕影响居民取暖而做的义务工作 物业公司代收取暖费也只是当个 过路财神 物业管理费不能顶取暖费 取暖费不能顶物业管理费 就像井水不犯河水 有时候供暖情况不理想 引起一些是是非非 这些是是非非本来在业主与供热部门之间 但一些业主不是积极配合物业管理公司一起同供热部门交涉 而是把火气撒在物业公司头上 实际上是稀里糊涂 打错了板子 物业管理企业办了好事还要代人受过 岂不怨哉 45 在小区内家庭发生歹徒入室盗窃以及自行车 电动车 汽车丢失问题 是否可以拒缴物业管理费 答 以理而论 汽车 摩托车在停车场丢失 即使交了停车服务费 也不应该由物业公司赔偿 理由是物业公司收取的停车服务费用不足以承担赔偿义务 停车场只是为用户提供的停车设施 而不是提供的车辆保险 保管业务收费 因为用户占用了全体业主共有的场地设施 这种收费恰恰体现了 谁使用 谁受益 谁出钱 的原则 同样道理 业主家中财产被盗 更不应该由物业公司赔偿 因为业主付给物业公司的物业管理费用 只是为提供公共环境的维护费用 而不是个人家庭财产保险费用 但是物业公司有责任承担法律和合同约定的责任 如优化服务 加强管理 减少纠纷 防范事故等为业主分忧 46 业主家中被盗受到人身伤害后 是否以物业管理收取了保安费为由要求其承担赔偿责任 答 物业管理服务合同所约定的保安服务 仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序 和物业使用人的安全 实施的必要的正常防范性安全保卫活动 物业管理企业也不承担确保物业管理区域内业主和使用人 因人身或财产不遭侵害的义务 业主和使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的 经审理如物业管理企业已进到保安注意义务 可不承担损害赔偿责任 业主和使用人早有约定的除