房地产项目发展策划的内容与方法

房地产项目发展策划的内容与方法房地产项目发展策划的内容与方法房地产项目发展策划的内容与方法 本文简介：房地产项目发展策划的内容与方法地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉。房地产项目发展策划的内容与方法房地产项目发展策划的内容与方法地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证房地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。三、房地产开发项目选择的概念和步骤1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。2、项目选择的步骤：a、广泛寻找投资项目b、精心筛选投资项目c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）d、项目投资谈判e、详细可行性研究（发展策划）f、公司的决策与实施四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。2、项目论证的阶段性(1)项目投资开发的机会性论证指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。(2)项目投资开发的详细论证指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。3、项目论证要解决的问题(1)立项时的宏观环境是怎样的主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。(2)立项时的微观环境是怎样的了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。(3)项目的市场定位分析包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。(4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。五、项目选择与论证要注意的问题1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。六、房地产项目发展策划的工作理念简介房地产项目发展策划的工作理念1、服务性质：辅助决策2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求3、服务的目标：(1)建立能够达致利润最大化的发展模式(2)建立资金运用的最优化策划方案七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）八、前期发展研究的主要服务模块：1、项目的区位价值评估；2、项目地块的开发价值评估；3、重要宏观经济指标的监控与分析；4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；5、项目SWOT分析与隐显因素分析；6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；8、物业管理的要求；9、规划建筑设计方案的要求与评估；10、成本效益分析；11、风险分析。九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备1、信息的积累基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本基础信息的内容：新推楼盘监控；行业聚焦点监控；供求关系监控；工程技术信息；其他基础信息。形成中间信息产品：对行业发展趋势的观点；对行业聚焦点的评述；区域市场分析；特异性分析。对信息服务的要求：主动、热情、快速2、人才的积累人才的系统招聘与培训与专业的组合；目的：提高服务质量、形成行业差异人员的招聘条件：良好的基础素质：分析力与创造力；专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。人员培训：基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；“在战争中学习”。人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。3、客户的积累检验策划的成果和与客户双嬴目的：“养客”之道工作方法：求同存异；尽量满足其“不合理要求”；晓之以利害；强调“双赢”的策略投资分析篇案例名称：住宅投资分析与价值研判体系项目价值最大兑现与量化第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？一、项目概况1、地理位置2、主要经济指标3、项目规划4、户型指标二、当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望1、97回顾2、98展望3、结论（二）当地住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、结论（三）所在区域住宅市场走势分析1、回顾与展望2、市场特点3、结论（四）项目邻近地段住宅市场分析1、区位特点2、个盘素质3、结论三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边景观3、环境、污染4、市政配套5、邻近楼盘素质（二）项目地块优劣势分析（三）结论四、可提升价值研判1、类比土地价值2、规划能力对于土地价值的提升3、单体设计4、建筑形式5、市场细分及客户定位6、项目现场包装7、项目营销策划8、物业管理9、结论五、项目投资估算六、财务评定七、敏感性分析1、盈亏平衡分析2、成本变动对利润的影响3、销售价格变动对利润的影响第二段：如何进行项目的概况分析？“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。1、地理位置地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。2、主要经济指标A、用地面积：23689平米B、占地面积：4605平米C、覆盖率：%D、地上总建筑面积：58960平米地下总建筑面积：4617平米其中：住宅：58160平米紫蝶苑：16695平米金麟阁：21605平米玉蟾楼：19860平米配套商业：800平米防空地下室：1200平米架空层：3470平米E、容积率：F、绿化率：33%G、建筑密度：H、总户数：565户I、车位数：221个其中：地上车位：41个架空层及地下车位：180个J、自行车位：1120辆K、车位占总户数比例：%3、项目规划从以下四个方面分析：A、小区整体风格金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。B、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。C、小区配套（略）D、小区环境小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。4、户型指标金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：A、按户型分户型一室一厅两室两厅三室两厅复式套数8922821335比例%40%B、按形式分（略）C、按面积分（略）第三段：如何对区域市场走势作出分析？房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。以下工作是非做不可的。（一）当地房地产市场总体回顾与展望（二）当地住宅市场走势分析（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析（四）项目邻近地段住宅市场分析（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望1、1997年回顾（略）2、1998年展望（略）3、结论：1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。（二）深圳市住宅市场走势分析1、市场供求关系（略）2、价格走势（略）3、结论1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。（三）南山区住宅市场走势分析1、回顾与展望（略）2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：(1)区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。(2)区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。(3)区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。(4)区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。(5)区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。3、结论在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析1、区位特点：如上（三）2.所述2、个盘素质金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料：(1)佳鹏大厦A、位置：深南大道边，在该地块的西南方向。B、性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。C、价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。其它（略）3、结论金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。（一）土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：1、土地性质综述：项目面积：约23689