上海年度小户型全盘点.doc

2005年上海小户型全盘点一、 四季度小户型分析2005年四季度小户型物业共推出9例，比三季度增加了2例，达到了二季度的供应水平；与去年同期相比，增加5例出盘量。9例小户型中，小高层物业占5例，成为本季度新盘物业主流，高层和多层各占2例。下文分别从物业形态、地段、价格、需求四方面对2005年全年及四季度小户型市场进行分析。 从物业形态分析纯住宅、酒店式公寓露出尖尖角公寓式办公比例较大从小户型的物业功能来分析，本季度推出五种物业类型的小户型，与三季度相比多了纯住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和办公混合的小户型物业。纯住宅和酒店式公寓的再次面市，说明政策影响已经逐渐淡化。从各物业类型所占比例进行分析，其中公寓式办公所占比例最高，有3例推盘量，占总量的34%，其次，酒店式公寓、产权式酒店各占2例，均占总量的22%。纯住宅、小户型办公各占1例，各占总量的11%。可见伴随政策效应的逐渐淡化，各物业类型开始均衡发展，由于定位的细分，类型也开始多样化。 从地段方面分析次中心区域成小户型上市主力松江小户型供应不断季度 区域分布 推盘量2005年三季度 静安（内环内） 2徐汇（内环内） 1长宁（内中环） 1普陀（内中环） 1浦东（中外环） 1嘉定（中外环） 12005年四季度 浦东（中外环） 3宝山（中外环） 2虹口（内环内） 1闵行（中外环） 1浦东（中内环） 1松江（外环外） 1 根据上表分析，四季度新上市小户型物业主要集中在次中心区域，占8例之多；作为郊县区域，从2005年初以来小户型供应一直不断，本季度松江再次推出1例小户型项目，该盘体量较大，总建筑面积高达3.4万多平方米，可见次中心区域和郊县区域后势强大，随着烂尾搂的逐渐减少，中心城区的小户型逐渐减少，而郊县区域的土地供应较多，有充足的条件打造品质较高的小户型。从环线分布分析，呈遍地开花之势，中外环的小户型数量占据半壁江山，其它环线各占1例。 从价格方面分析新盘小户型低价开盘成共性单价万元以下楼盘比例加大新盘价格一览表名称 地址 开盘价（元/） 12月底价（元/） 开盘日期碧海现代苑 浙桥路208号 8300-11000 9600 2005-10-1谷园二期 共和新路5507号 8200 8200 2005-10-15嘉和美舍 西江湾路233 17000 16500 2005-10-12九歌中庭 漕宝路1467弄6区37号 8000 7762 2005-12-18巴黎时光 淞南路459号 9000 6126 2005-10-16碧云居家商务酒店 居家桥路955弄1号 12000 12000 2005-12-10中惠广场 新金桥路1088号 8000 7686 2005-10-29龙麒苑 新桥镇新南街350弄 5000 5000 2005-12-1SOHO空间 金湘路333号 10000 10000 2005-12-18据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年四季度小户型物业的均价为每平方米9208元，较上季度下降了44%。原因有两点：一、本季度上市楼盘价格较低，价位最高的是嘉和美舍，均价为每平方米17000元，与上季度均价每平方米27000元的国际丽都公馆相比有大幅度下降；价格最低的是龙麒苑，均价仅每平方米5000元，大大拉低区域均价。二、低价位楼盘所占比重较大，本季度9例楼盘仅有3例楼盘单价在万元以上，其它楼盘价格都在每平方米万元以下。相比较上季度，四季度的新盘价格运行较平稳，由于开盘价格相对合理，如中惠广场的价格较周边楼盘每平方米低1000元左右，因而没有出现大幅降价的现象。 从需求方面分析低价楼盘赢得市场投资回报吸引投资客截止12月底新盘销售情况一览表区域 楼盘名称 开盘日期 销售率浦东 碧海现代苑 2005-10-1 8.70%宝山 谷园二期 2005-10-15 43%虹口 嘉和美舍 2005-10-12 14.30%闵行 九歌中庭 2005-12-18 41%宝山 巴黎时光 2005-10-16 24%浦东 碧云居家商务酒店 2005-12-10 55%浦东 中惠广场 2005-10-29 12%松江 龙麒苑 2005-12-1 14%浦东 SOHO空间 2005-12-18 10% 四季度的房地产市场低持续低迷，小户型市场未能幸免，整体销售情况仍呈下降之势，截止12月底销售率仅为24.11%，然而也有部分楼盘销售情况较好。12月10日开盘的碧云居家商务酒店（装修），以每平方米12000元的较低价格开盘入市（同地段的办公楼价格在每平方米13000元），并且承诺7%的回报率，事实证明这种做法是有成效的，12月底销售已经过半。此种做法效仿上季度开盘的天骄大厦，该盘承诺8%的投资回报，截至12月底，基本售罄。上述可见，低价出售成为制胜的法宝，在市场不景气的情况下，承诺固定的投资回报也是小户型物业快速去化的良方。 二、2005年上海小户型分析据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年小户型物业推出30例，比2004年增加了11例，增幅达58%，05年关于小户型即将淡出市场的预言不攻自破。自2005年初以来，小户型市场逐渐由淡转热，最明显的一点就是市场供应量的大幅增加。 2005年新盘小户型一览表区域 名称 开盘 房型面积（） 推广概念 年底销售率 价格（元/平方米）徐汇 嘉川公寓 2005-1-17 55-81 纯住宅 100% 10184普陀 悦达国际大厦 2005-3-24 35-160 办公楼 79% 16029浦东 金桥商务公寓 2005-2-3 50-115 公寓式办公 94% 11203浦东 东晶公寓 2005-1-21 67.9-69.4 酒店式公寓 93% 16448虹口 富杰大厦 2005-2-3 40-44 酒店式公寓 26% 25812松江 广源楼 2005-2-23 30-75 办公楼 63% 8966浦东 爱法小天地 2005-4-23 49-126 纯住宅 12% 14594卢湾 伊时代酒店式公寓 2005-5-12 40-80 酒店式公寓 1.93% 15300闸北 华瑞大厦 2005-5-24 38-90 办公楼 57% 8762浦东 亚龙国际大厦 2005-4-25 40-100 产权式酒店 63.80% 11420嘉定 真新商务楼 2005-4-6 50-120 公寓式办公 91% 8199浦东 维奇特大厦 2005-6-3 30-100 公寓式办公 70% 14602黄浦 黄浦星座 2005-6-20 56-103 公寓式办公 57% 14150松江 乐莫苑 2005-6-23 31-69 酒店式公寓 67% 9098普陀 飞雕商务大厦 2005-6-28 35-55 产权式酒店 96% 14309普陀 浦发广场一期 2005-7-12 50-200 办公楼 94.30% 9374徐汇 泰莱大厦 2005-7-28 25-107 办公、居住 28% 14188浦东 天骄大厦 2005-7-13 30-70 产权式酒店 95% 11945长宁 鼎天商务公寓 2005-8-9 48-88 办公 11% 16945静安 国际丽都公馆 2005-8-30 40-70 办公 68% 29862嘉定 兆地国际广场 2005-9-28 15-60 公寓式办公 62% 13000浦东 碧海现代苑 2005-10-1 48-70 公寓式办公 8.70% 9624宝山 谷园二期 2005-10-15 50-70 纯住宅 43% 8100虹口 嘉和美舍 2005-10-12 35-128 办公 14.30% 17000闵行 九歌中庭 2005-12-18 36.5 公寓式办公 41% 7762宝山 巴黎时光 2005-10-16 50-90 公寓式酒店 24% 6126浦东 碧云居家商务酒店 2005-12-10 30-50 产权式酒店 55% 12500浦东 中惠广场 2005-10-29 45-77 酒店式公寓 12% 7686松江 龙麒苑 2005-12-1 52-59 酒店式公寓 14% 5000浦东 SOHO空间 2005-12-18 44-47 办公 10% 10000 物业类型2005年推出的30例小户型物业中，小户型办公为8例、酒店式公寓和公寓式办公各为7例、产权式酒店为4例、纯住宅为3例和1例集办公与居住为一体的混合物业。相比较2004年非酒店式公寓即小户型办公的业态，今年可谓花样百出，市场的火热，带来纯住宅物业的面市；市场的低迷，从而带来公寓式办公的频繁亮相。数据分析物业类型 均价（元/平方米） 平均销售率小户型办公 14617 50%酒店式公寓 13224 36%纯住宅 10959 52%产权式酒店 11260 67%公寓式办公 11220 61%居住、办公 14188 28% 从各物业的出售价格看，小户型办公的价格最高，达每平方米14617元，居住、办公混合物业位居其次，酒店式公寓再次之，后三类物业价格相似，在每平方米11000元左右。从各物业的销售情况看，产权式酒店的销售情况最好，分析认为，固定的投资回报是产权式酒店之所以吸引客户的主要原因，如三季度开盘的天骄大厦，截至12月底，400多套房源基本售罄。公寓式办公的销售情况也较好，由于年初新政的影响，此类物业以可以办公可以居住的特点迅速被市场认同。销售情况较差的是酒店式公寓和居住办公混合物业，前者主要受新政影响较大，后者是因功能定位较复杂较不能被市场认同所致。 地段分析从地段上看，2005年小户型呈现出中间大两头小的局面，即次中心城区的供应量大而中心城区和郊县区域较少。次中心城区共23例，而中心城区为3例，郊县区域为4例。与去年不同的是，中心城区小户型淡出市场，次中心城区占领市场，郊县区域不断有小户型面市。 三、后市研判降价风潮逐渐平息新盘低价开盘成主流05年即将过去，小户型买方市场仍不见好转。伴随三四季度的降价风波此