[本科毕业论文]世界养老模式及案例研究

养老问题专题研究,国际经验1：住区格局与理念诉求美国、日本的老年住区,总体研究框架,宏观篇：“老龄化”与中国社会微观篇（一）：养老的“家庭策略”微观篇（二）：走进老年群体鉴别活跃长者：市场细分满足活跃长者：产品特色晚年理财计划：住房逆抵押贷款国际经验（一）：美国、日本的退休老人住宅社区国际经验（二）：日本的“福祉居住环境”国内经验：北京太阳城、上海亲和源,2,社会篇,商业篇,案例篇,国外老年住区模式,与普通住宅的交流程度专住型 vs 混住型对医疗保健的需求程度护理型 vs 辅助型 vs 独立型,3,国外老年住区模式,专住型全部是老年住户的社区全部是老年住户的公寓混住型在社区中安排若干栋专门为老年住户设计的建筑，可集中安排，也可分散安排在公寓中布置若干套专门为老年住户设计的住宅，可集中布置，也可分散在整栋公寓中岛根县滨田市绿之丘小区县营住宅的70户中有10户，市营住宅的90户中有20户老年住户，在每层中老年入住户成对布置，两侧布置一般住户将其包围,4,国外老年住区模式,基本分类政府投资养老院模式原宅适老化改造模式新建住区适老化通用模式新建住区部分老年住宅/公寓混住模式日本“千叶新城”新建住区全部老年住宅/公寓专住模式美国“太阳城”、日本“横滨太阳城”日本东京老年退休居住社区,5,国外老年住区模式,护理居住型（公寓）由居住单元、护理组团、公共活动部分组成建筑的组织一般围绕护理人员的工作台展开入住老年人大部分身体虚弱，患有老年性疾病，生活大都不能自理，需要24小时护理辅助居住型（公寓）由居住单元、公共活动部分、管理服务部分组成设计上更接近普通居住建筑的风格和特点，居住空间设计比较个性化,6,国外老年住区模式,独立居住型在建筑规范中属于居住建筑，而前两类通常属于公共建筑，需要特别注册一般不提供医疗门诊可以有独立式、联排式、公寓式等多种形式，而前两类多为公寓式公寓式的独立居住型老年住宅由居住单元、公共活动空间以及管理服务部分组成，设计根据业主的资金状况和市场定位，变化幅度比较大,7,对比美、日的老年社区,美国美国老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和独立自主的社会文化的基础上实现的老年住宅以连体别墅为主社区规模大，配套齐全社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动很多户外活动较多、户外空间较大,8,对比美、日的老年社区,日本日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的老年住宅以集合住宅为主三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区具有无障碍设施的老年住宅产品具有看护性质的老年人住宅产品能和家人共同生活的“二代居”住宅产品社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微,9,千叶县“新村”集合住宅,项目特点混住型社区通过多户型的变化和多样、完善服务设施，满足老人、中年人、青年夫妇不同年龄层次的居住需求人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式安排有专门设计的老年住宅,10,千叶县“新村”集合住宅,首层平面,11,1,2,3,4,5,6,10,12,12,12,12,9,9,11,10,8,1、普通住宅2、普通住宅3、老龄者住宅4、普通住宅5、多代家庭住宅6、文化设施7、公共花园8、体育设施9、停车场10、自行车停放处11、摩托车停放处12、垃圾收集站,千叶县“新村”集合住宅,12,鸟瞰图,内部景观,美国“太阳城”,发展历史太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，地产建筑商Del Webb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上,13,美国“太阳城”,发展历史通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空,14,美国“太阳城”,发展历史太阳城于1959年开始建设，经过20年的发展基本建成由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大在80年代后期，开始建造Sun City West在90年代后期，开始建造Sun City Grand进入21世纪开，始建造Sun City Festival到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万,15,美国“太阳城”,16,美国“太阳城”,城市魅力气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照宜老：安全、方便城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务,17,美国“太阳城”,城市魅力气质A：缓慢、悠闲太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具气质B：健康、活跃拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式气质C：老有所为许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有“志愿者之城”的美称,18,美国“太阳城”,开发模式1960年，开盘之前，Del Webb 做好了五件事情价格适当的样板房娱乐、工艺设施拥有好餐厅的宾馆一个邮局一个商业中心Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键这个模式成为所有退休社区规划的学习的对象,19,美国“太阳城”,开发模式截至1968年，太阳城开发了三个娱乐中心OakmontFairway New Mountain View Center70年代，又相继开发了三个娱乐中心LakeviewSundial and BellMarinette,20,日本横滨太阳城,项目定位老年人持续社区照顾中心（社区型疗养院）由日本高级护理业的领袖企业日本健康理疗公司经营管理项目概况该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑，每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间其中一栋配备了120张带有特殊护理仪器的床位天然化的景观设计,21,日本横滨太阳城,22,日本横滨太阳城,23,日本横滨太阳城,24,东京老年退休居住社区,特点城市中心的高层集合住宅专住型老年社区综合独立、辅助及护理居住于一体,25,东京老年退休居住社区,地点：东京市中心设计单位：美国PERKINS EASTMAN建筑事务所设计理念：为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场所和酒店式公共服务形式：6层裙楼、25层塔楼,26,东京老年退休居住社区,特点综合独立、辅助及护理居住于一体随着生理状况老化，老年人会从独立生活逐渐演变到需要辅助照料，部分老年人会需要迁入护理居所如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，将方便老年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化而变更居所城市中心的高层住宅城市中心拥有丰富的社会公共资源、众多的文化娱乐设施、方便的公共交通等，成为不少老年人向往安度晚年的场所城市中心土地昂贵，老年社区向高层发展,27,东京老年退休居住社区,1、2层及顶部两层为公共部分1层为门厅接待及服务、文具图书和礼品店、图书室、阅览室、多媒体及表演厅、咖啡及茶室、烧烤餐厅等2层有健身房、有氧运动室、游泳室、日式浴室、美容厅、休闲交谊厅、芳香理疗、按摩理疗及健康门诊等顶部两层为可饱览港湾景色的餐厅、酒吧及私人俱乐部,28,东京老年退休居住社区,29,一层平面,东京老年退休居住社区,3-6层提供134个护理和辅助生活的居住单元其中3、4层为辅助居住公寓层5层为护理居住层6层是专为患有老年痴呆症老人所提供的护理居住单元7-25层为老年独立居住公寓,30,东京老年退休居住社区,辅助居住层平面（3-4层）,31,东京老年退休居住社区,护理居住层平面（5-6层）,32,东京老年退休居住社区,独立居住层平面（7-25层）,33,对比美、日的老年社区,美国活跃的老年生活具有明显的市场导向吸引和满足“活跃长者”借鉴：市场选择与开发模式日本自助自理、有保障的老年生活具有明显的社会导向满足各个年龄段、具有不同需求的老年人借鉴：文化因素与人文关怀,34,房地产投融资策略研究,南开大学房地产金融研究中心徐保满,房地产投融资渠道分析,一、受限股权融资 06年1月1日新修订的公司法正式实施，为寻求民间融资打开了新通道“受限股权融资”即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。它的法律依据是新公司法第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。）,受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金安全的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。通过公司章程中对外来股权的约定，限制出资方的表决权，即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心。,根据新修订的公司法第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”的规定，如果出现外来股东拒不退股的情形，可以在股权融资协议中事先约定，融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。,作为股权融资的一种方式，受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。,05年9月银监会212号文件规定：申请贷款的开发商(指贷款类信托计划)必须“四证”齐全，自有资金超过35，同时具备二级以上开发资质。这个文件使信托融资的门槛提高不少。但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。,信托在串接多种金融工具方面独具优势:一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。目前市场上 “夹层融资”方式，即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。,二、夹层融资”，是一种介于股权与债权之间的信托产品。因为，从资金成本角度看，夹层融资低于股权融资，它可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，它高于债权，体现出股权的优点。这样即在传统股权、债权的中增加了一层。抵押贷款属于传统债务，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股（类似于前述的受限股权融资）。,夹层融资有灵活性高，门槛低的优势。它可以根据房地产企业的具体情况来设计，股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款。夹层融资对项目要求相对低，不要求四证齐全，投资方对股权控制要求相对低，不会深度参予管理。正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件，夹层融资可操作性强。但相对银行借款来说，成本较高。,三、REITs(房地产投资信托基金)，REITs在欧美的发展十分成熟，但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市。但香港证监会05年发布了修订后的房地产投资信托基金守则，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地发展商可按守则要求成立REITs，注入其内地商业地产项目后赴港上市。,四、委托贷款及创新 委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构，但目前市场上部分银行（如中国银行）不办理个人委托贷款。,委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。,委托贷款的金融创新。2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。它不同于按揭贷款，不受按揭贷款条件限制，作用在于以弥补“ 121”文件规定“封顶按揭”造成的资金断裂。,基本运作方式是：在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时，开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款。,由于开发商委托贷款为房款 70%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人30%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1/70%=1.4285亿元。若将该资金再次投入委托贷款的周转，则可再次回笼销售资金2亿元，即融资了1亿元。这1亿元即可作为公司的自有资金，使得资金链更加的宽余起来。同时，销售竞争优势显而易见。,五、私募 “私募”也是证券发行方式的一种，它只面向少数特定的投资者发售证券。私募发行对象有机构投资者，如金融机构；或与发行者有密切业务往来的公司；个人投资者；还有海外投资者。私募发行的最大特点是发行者不必向证券管理机构办理发行注册手续，从而可以节省发行时间和注册费用；另外，私募发行多由发行者自己办理发行手续，自担风险，从而可以节省发行费用。相对于公募发行证券，私募发行免去了层层审批的麻烦，简化了手续，使得筹资迅速，发行费用低。但是也有不利的一面，如流动性差，资金成本相对,私募可以与前述讲的几种方式进行结合、创新。有限公司的股东人数限制为五十人，私募人数不能过多，可以借鉴信托的委托起点金额，如每份100万。私募资金作为股权投资方式投入，可以借鉴受限股权的设计，在私募说明书上即作说明，在章程上做好约定。私募的流程大体可分为三个阶段：,第一阶段是最初接触：准备商业计划书并寄达；首次会面；开始制定时间表；签订私募合同； 第二个阶段是发行过程：汇入发行所需运作资金；准备发行文件及推荐材料；完成发行准备；募集资金； 第三个阶段是发行完毕：投资人与发行人签订股权协议；发行人收到投资人资金；变更公司注册等法律文件。 整个私募的过程大约需要3-5个月，但也要视具体情况而定。,六、海外资金 海外资金的来源和流入方式主要包括：海外人士、地产基金直接购买内地房地产；外资银行、基金通过信托各种途径贷款给内地企业用作房地产投资或直接投资；香港的房地产基金直接投资。,目前海外地产基金在国内投资大多选择规模较大的房地产企业，并且对其项目、信誉、财务状况审查严要求高。香港房地产投资信托基金（REITs）领汇于05年11月上市，这支基金被允许投资香港以外的房地产项目，内地企业可以赴香港通过该基金融资。,七、其他融资模式联合开发 融资租赁融资租赁的延伸还有售后回租、售后回购等。如：将自有物业卖给金融租赁公司，并约定售后一定期限回购，而金融租赁公司再将收购该物业形成的应收款卖给银行（保理业务）。这样房地产最终实际完成了从银行的融资。融资成本较直接抵押贷款要高，在直接向银行办理抵押贷款受到限制的情况下可以运用。保理业务目前在股份制商业银行开展较多。,票据融资IPO上市买壳上市。,在现实操作中，如信托、地产基金、短期融资券等高级形态的融资模式往往被上市公司等大型企业集团所垄断，普通规模房地产企业因受规模、资信等限制难以采用。而银行融资、委托贷款、夹层融资等途径也往往因当地金融环境不同而使适用性受到限制。我们可以先通过合作开发、受限股权融资（包括私募、夹层融资）等使公司具备一定的规模、信用等级，然后再选择更高形态的融资工具。,从银行融资来看，集团公司较单一公司的融资授信更为容易，更易于建立稳定、互信的合作关系，融资后通过内部的关联操作来配置资金。,在目前银行和信托融资受限的情况下，民间资本和海外资金可以考虑作为资金来源的重点方向，如何