2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(12).doc

一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求 1掌握建设用地使用权出让价格评估； 2掌握房地产转让价格评估； 3掌握房地产抵押价值评估； 4掌握城市房屋拆迁估价； 5熟悉房地产强制拍卖估价； 6熟悉房地产损害赔偿估价； 7熟悉房地产租赁价格评估； 8熟悉房地产课税估价； 9了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解第三章各种目的的房地产估价房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估价值。来源建设工程教育网相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价值。在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种估价目的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价目的的房地产估价所应评估的价值类型。以下分为房地产抵押价值评估、国有土地使用权出让价格评估等十种估价目的，分别介绍各种估价目的的房地产估价。来源建设工程教育网第一节建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点建设用地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点：（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，建设用地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者（例如法院）规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标的作价转让。因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用市场价值标准。（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市建设用地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。拍卖方式出让建设用地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让建设用地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让建设用地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。来源建设工程教育网（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法建设用地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同用途的土地价格的成本反映或成本的一定修正。（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场法进行建设用地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采取市场法评估出让土地使用权价格。二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择来源建设工程教育网建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。（一）市场法市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。（二）假设开发法假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。（三）成本法成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。房地产估价规范规定，土地取得费用包括三部分；一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在土地管理法等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。（四）基准地价修正法基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。案例3-1某市长江路316号7861土地使用权出让价格评估结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）来源建设工程教育网三、估价对象本次评估的估价对象为坐落于某市长江路316号的一宗净地，宗地面积为786l。根据委托人提供的测绘报告（丙测（2006）号），估价对象宗地呈长方形，使用权面积为786lmz，四至范围为东至路，南临长江路，西临市四建公司，北至小学南围墙。委托人提供的出让国有土地使用权呈报表记载该宗地拟出让为商品住宅用地，土地使用权出让年限为70年；此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园，景观条件良好。估价人员经实地查看确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）。四、估价目的确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。五、估价时点2006年8月3日。六、价值定义此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于估价时点的公开市场价格。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，可以运用市场法进行估价，又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可以采用假设开发法进行验证。但是，该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化；该宗地目前是空地，收益法不太好进行操作，城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述，本报告将采用市场法和假设开发法对估价对象进行估价。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于估价时点2006年8月3日的估价结果如下：宗地单价：1930元/（大写：每平方米壹仟玖佰叁拾元）；估价对象总价格：￥151717万元（大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期：2006年8月3日至8月8日。十三、估价报告使用期限：本估价报告使用期限自出具之日起至2006年8月7日。某市长江路3“号7861土地使用权出让价格评估技术报告一、个别因素分析根据出让国有土地使用权呈报表中记载的土地利用条件可以确定该宗地在出让后的规划指标为：建筑密度30%，容积率16，建筑限高25m，为一宗纯住宅用地，其中明确要求公共设施用地不得少于600。二、区域因素分析1区域位置估价对象位于某市长江路中段，所在区域为向东500m至大胜街，向南至四方街，向西至东陵路，向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。2繁华程度估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一，属家乐福广场辐射区，区域内商服繁华程度较高。3交通便捷程度区域内有l、101、3、103、146、128等多路公交车通过，市内交通便捷度高；估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道，距机场8km，距高速公路入口仅5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。4环境和景观三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域，景区内休憩设施齐全，自然环境条件良好；工业大学和纳米研究所与估价对象近邻，区域内人口总体素质高于周边区域；随着该市政府旧城改造改造工程的完工，区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理，估价对象周围景观条件良好。5公共配套设施完备程度经估价人员实地查看，区域内基础设施开发程度已达到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯），供水、排水、供电、通讯等保证率较高，区域内无经常性水灾发生，基础设施总体状况良好。同时，区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。6城市规划限制此区域在城市建设方面无明确规划限制。三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及诸市土地利用总体规划的要求，同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高最佳使用原则，分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高最佳使用。五、估价方法选用（略，见结果报告）六、估价测算过程1市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：（1）选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的三个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如下：表3-1实例项目可比实例A可比实例B可比实例C名称卡加花园百灵小区天坛花园位置长江路274黄淮路62号四方街7号级别与用途二级住宅二级住宅二级住宅（2）进行交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。（3）进行交易日期修正该市住宅用地2005年1月至2005年7月的地们指数（定基价格指数）见下表：表3-2月份l234567价格指数1001021035107109107109交易日期的修正系数参照上表确定。（4）土地使用年期修正当可比实例与待估宗地的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：式中K可比实例的土地使用年期修正系数；r土地还原率（6%）；n可比实例土地使用年期；m估宗地土地使用年期（5）进行容积率修正容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系，该市二级住宅用地的容积率修正体系见下表： 表3-3容积率0710151618修正系数07008910112122容积率20243045修正系数128133146167186（6）进行区域因素修正估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。区域因素包括：A、距市中心距离：以待估宗地的实际状况为标准，确定其指数为100，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例与市中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于100；B、交通便捷程度：以待估宗地的交通条件为标准，确定其指数为100，若可比实例周边主干道条数多于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边主干道条数少于此标准，则可比实例的指数低于100；C、公共配套设施完备度：以待估宗地的公共配套设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；D、环境状况：以待估宗地周边的环境质量为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的环境质量优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的环境劣于此标准，则可比实例的指数低于100；E、景现状况：以待估宗地周边的景现状况为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的景现状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例，周边的景观状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；（7）进行个别因素修正估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。个别因素包括：A、宗地面积：以待估宗地的建筑面积为标准，确定其指数为100，若比实例的面积优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例的指数低于100；B、宗地形状：以待估宗地的形状为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地形状优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣于此标准，则可比实例的指数低于100；C、水文地质：以待估宗地的水文地质条件为标准，确定其指数为100，若可比实例的水文地质条件优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的水文地质条件劣于此标准，则可比实例的指数低于100；D、宗地内基础设施状况：以待估宗地的宗地内基础设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；（8）计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见下表。 比较因素条件说明表 表3-4估价对象及可比比例修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况正常正常正常正常交易时间20060803200603200605200607土地使用期限（年）70687070容积率1618216区域因素距市中心距离（km）2543528交通便捷程度便捷较便捷便捷便捷公共配套设施完备度完善完善完善完善环境状况良好良好较好良好景现状况良好良好良好良好个别因素宗地面积（）786112000325310000宗地形状长方形四边形不规则长方形水文地质良好良好良好良好宗地内基础设施五通一平五通一平五通一平五通一平比较因素条件指数表 表3-5估价对象及可比实例修正项目权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100100交易时间109103105109土地使用期限10000099791000010000容积率112122128112区域因素距市中心距离（km）021009798100交通便捷程度0210098100100公共配套设施完备度02100100100100环境状况0210010099100景现状况02100100100100个别因素宗地面积（）0310010599105宗地形状03l909996100水文地质02100100100100宗地内基础设施02100100100100比较因素修正系数表 表3-6估价对象及可比实例修正项目可比实例A可比实例B可比实例C实例价格（元/）196800208700200600交易情况100001000010000交易时间105831038ll0000土地使用年期1002l1000010000容积率091800875010000区域因素距市中心距离（km）101011006010000交通便捷程度公共配套设施完备度环境状况景现状况续表估价对象及可比实例修正项目可比实例A可比实例B可比实例C个别因素宗地面积（）098811015209852宗地形状水文地质宗地内基础设施比准价格（元/重l/31/3l/3估价对象测算价格（元/）194155由于三个可比实例的比准价格相差不大，估价人员决定采用简单算术平均法确定估价对象的最终单价，为194155元/2假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本公式为：宗地价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售税费投资者购买待开发房地产所应负担的税费（采用现金流量折现法测算）（1）确定折现率估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。估价时点的中国人民银行一年期存款利率为225%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定，风险调整值为6%；则估价对象折现率r安全利率风险调整值225%6%825%。（2）求取开发完成后房地产的价值估价人员根据出让国有土地使用权呈报表中记载的土地利用条件可以按、照最高最佳使用原则确定容积率为16，扣除公共设施用地600后可建造住宅楼的土地面积为7261，则住宅商品房的建筑面积167261116176。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时（1年后）的平均价格为3500元/，则开发完成后房地产的价值该类房地产在建成出售时的平均价格拟建建筑面积/（1r）（3500116176）/（1825%）375627万元（3）开发成本估价人员根据该市建筑业的市场行情，确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/；前期费用综合确定为300元/。开发成本（1050300）（786116）169798万元（4）管理费用估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平，确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。管理费用3756275%18781万元（5）销售税费销售税费包括销售开发完成后的房地产所必须的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果，确定该房地产的销售税费率为8%，销售税费3756278%30050万元（6）投资者购买待开发房地产应负担的税费依据国家相关法律法规的规定，取得土地使用权的契税税率为4%，土地登记费为15元/，则投资者购买待开发房地产应负担的税费：4%地价786115（单位：元）。（7）计算估价对象宗地的价值（V）V（2）（3）（4）（5）（6）15084