万科与保利房地产公司财务状况报告

财务状况报告,万科A与保利地产2010-2011财务报告对比分析,pk,制作小组成员：张恒，刘海玲，郭进，张浩，杨猛，张钰，刘昌,目录,一、偿债能力分析二、获利能力分析三、营运能力分析四、发展能力分析五、综合指标分析,一、偿债能力分析,下表为偿债能力数据分析表,部分偿债能力指标公式,偿债能力分析：（一）万科公司2010年末流动比率为158.52%，偿债能力比较好，但在2011年年末只有140.81%，偿债能力有所下降。由于万科是以房地产开发为主营业务，也就是说，房地产对万科来说属于存货，所以万科的流动比率相比其他行业高出许多。我们也算出了保利地产2010及2011年的流动比率分别为212.89%、190.69%，相较于万科数据比较大，这也是万科公司总资产以及房地产的市场占有率远远高于保利地产。（二）万科公司的速动比率与流动比率的变化趋势基本一致，都是在2011年有明显下降。由于万科属于房地产业，其存货一房地产为主，数额巨大，所以其速动比率有其特殊性。,（三）万科公司的资产负债率在2011年比2010年高出了2.41%，而在2010年其资产负债率本身为74.69%，从适宜水平（40%-60%）来看，万科公司的负债总额比较高，应加强控制其负债总额。（四）万科公司的利息偿付倍数在2011年为32%相对于保利地产27%高出5%，这说明万科公司的债务偿还保障性稍微高于保利地产，但相较于社会同行业水平3低很多，这也是由于企业负债过高导致利息支出数目过大而引起的，因此还是要加强企业债务控制。,二、获利能力分析,获利能力分析：（ 一）营业利润率，由上表可知，万科在2011年的营业利润 率为23.45%，比2010年高出5.68个百分点，可见其市场竞争力变强，发展潜力更大，由于中国不断增加的人口以导致的土地资源的稀缺性及持续的炒房热使得房价稳步上升，从而增强了获利能力，同样的保利的营业利润率也由20.68%上升至21.18%。（二）总资产报酬率，在2011年万科的总资产报酬率为6.4%，而在2010年为7.3%，这说明企业的资产利用效益下降了，这就直接联系到了企业的经营管理水平，因此企业应加强对资产利用的管理，提高经营管理水平，来提高企业的获利能力。（三）净资产报酬率ROE，由万科和保利在2010、2011年的净资产报酬率来看，都有所上升，即企业的自有资本获利能力增强，运营收益见好，提高了对企业投资人和债权人权益的保障程度。,三、营运能力分析,营运能力分析：（一）总资产周转情况，由上表知，万科的总资产周转率在2010与2011年分别是0.287和0.280，而保利的在2010与2011年分别为0.296和0.270，可见同行业的这两个企业都比较低，由于都属于房地产企业，其资产大部分都是住房，在国家加强调控房价的力度下，其存货增长速度大于销售速度，再加上住房基本上都是分期付款，使得营收并不是按收付实现制进行，即营业收入比较小而平均资产总额较大，使得总资产周转率比较低，因此去也最好增加营业收入同时减少住房建设面积控制平均资产总额。（二）应收账款周转情况，万科的应收账款周转率在2011年虽然有所上升，但较之于同行业的保利，在2010年低了近25个百分点，万科应加强对应收账款的管理。,（三）存货周转情况，存货的控制对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响，控制失败会导致成本过度，而存货作为万科主要资产，使得对存货的控制就显得尤为重要，这几年由于万科的业务规模不断扩大，存货规模增长速度大于其销售增长速度，因此其存货周转率呈现下降趋势，而存货周转率过小会使存货产生较大的跌价风险，因此应扩大万科的销售规模，注重开发优质项目，提高存货管理水平和资产利用率，充分发挥规模效应。,四、发展能力分析,发展能力分析：（一）营业收入增长率：由于金融危机的余温还未完全消散，万科公司在2010年的营业收入增长率仅为3.75%，但在2011年营业收入增长率上升至41.54%，这与万科公司的发展战略调整与楼市的逐渐景气密切相关。（二）营业利润增长率：万科公司与保利地产的营业利润增长率都呈现下降趋势，这是由国家对房价的监管力度增强以及房建耗材成本增加所造成的。（三）总资产增长率：万科公司与保利地产的总资产增长率都下降了近一半，这是由国家宏观调控力度增大，导致了房地产企业扩张速度降低，使得新增住房较上年减少，而销售收入增长率较上年大幅上升，即企业存货减少，总资产增长率降低。,五、综合指标分析,综合指标分析：根据杜邦分析体系ROE=ROA*权益乘数净资产收益率=销售利润率*总资产周转率*权益乘数2011和2010年相比，万科的权益乘数升高是净资产收益率上升的主要原