方案任务书.doc

1 卓越皇岗世纪中心项目 （暂定名） 方案设计任务书 深圳卓越世纪城房地产开发有限公司 深圳市皇岗实业股份有限公司 2006 年 12 月 29 日 1 委托单位：委托单位： 深圳卓越世纪城房地产开发有限公司 地址：深圳市福田区福华一路 98 号卓越大厦 21 层 联系人： 赵立强 陈节良 电 话： 086-755-82877840 086-755-82874343 传 真： 086-755-82877832 电邮（EMAIL）：chenjieliang Z5-01 深圳市皇岗实业股份有限公司 地址：深圳市福民路 18 号皇安大厦 16 楼 联系人： 庄创裕 庄顺福 电 话： 086-755-83829176 086-755-83829888 手 机：13923861111 传 真： 086-755-83828222 电邮（EMAIL）：indychong 2 项目方案设计咨询单位项目方案设计咨询单位 LEO A DALY（美国）建筑设计公司 地址：香港皇后大道东 248 号 1306 室 联系人：梁世耀 联系电话（852）35203131 3 方案设计目录 一一、概念设计成果、概念设计成果 1. 前期概念规划研究成果及开发理念前期概念规划研究成果及开发理念 2. 概念设计成果概念设计成果 二、方案设计任务书二、方案设计任务书 1. 项目概况项目概况 2. 宗地技术指标及要求宗地技术指标及要求 3. 功能分布功能分布 4. 设计依据设计依据 5. 项目及市场定位项目及市场定位 6. 总体规划设计要求总体规划设计要求 7. 专项及单体设计指引专项及单体设计指引 8. 方案设计图纸深度要求方案设计图纸深度要求 9. 设计文件的权属设计文件的权属 三、附件三、附件 四、时间安排及阶段划分四、时间安排及阶段划分 4 一一、概念设计成果、概念设计成果 1 1开发理念：开发理念： 中心区中心区 1313 号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发， 应整合为应整合为“商务航空母舰商务航空母舰” ，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以 商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。 2.2.概念设计成果：概念设计成果： 经概念设计,明确以下成果: 1. 基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以 导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形 状及标高可自由设计;1#、2#超高层塔楼地面交通应成环(利用中心七路),减低 西侧入口交通压力;通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放 式商业布局； 2. 1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在 2050内,按国内防火规范每 15 层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态 从下至上依次为 5 万办公、2.5 万酒店、2.5 万酒店式公寓、其中酒店 与酒店式公寓应便于互相转换; 2#超高层塔楼计容积率建筑面积为 10 万;地 下部分应满足自身配套并占有 30%车位;各分区主入口位于东南向; 3. 1#超高层塔楼结构顶板高度 250M, 2#超高层塔楼结构顶板高度 238M,两塔楼按 合适比例再加顶部构件.明确 1#、2#塔楼体量应尽量接近(2#塔楼通过中庭、 空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量)； 4. 2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立(包括地面建筑面积 10 万、 2#地块中的绿地(景观、附楼、连廊等)、地下满足自身配套并占有 30%车位部 分(包括货车泊位、设备配套、后勤配套等)、地下室出入车道等;但强调整体 外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上 2#塔楼应与整个综合体是一体的、 和谐的; 5. 商业计容积率面积为 3.6 万,在 1#、3#、4#地块内解决;应尽量布置于北侧 靠近福华三路,商业层数不限于 3 层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手 法提高不同层商业的均好性;商业形态为精品店为主,不考虑大于 8000的主 力店;营销方式只租不售; 6. 3#楼高度100M,顶部围挡高 120M; 4#楼高度150m, 顶部围挡高170M;3#楼为 5 酒店式公寓(约 250 标准间)和 SOHO 天地,4#楼为商务港,两栋楼建筑立面应与 整体协调。 附图：各类产品位置规划和面积指标示意图表： 次好 福华四路 金田路 海田路 1 号4 号 2 号3 号 福华三路 滨河大道 主要车流主要人流次要人流 会展中心 彩田路 酒店式公寓、酒店式公寓、SOHO 天地天地 (3#) 写字楼写字楼 (1#) 皇岗大厦皇岗大厦 (2#) 酒店式公酒店式公 寓寓 SOHO 天天 地地 商务港商务港 (4#) 商业商业 (1 1、3 3、 4 4 地块内地块内 解决解决) ) 位置分位置分 配配 分配在 1 号地块 分配在 2 号地块 3#楼南北 朝向部分 3#楼东西 朝向部分 分配在 4 号地块 裙楼 建筑面建筑面 积分配积分配 约 12 万 10 万约 2 万约 1.2 万 约 4.4 万 约 3.6 万 6 二、方案设计任务书二、方案设计任务书 1 1项目概况：项目概况： 1.1.项目名称：项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目 1.2.宗地概况：宗地概况： 世纪中心地块位于深圳 CBD 南区东南部；北面临福华 三路，对面是正在建设中的高 200 米写字楼项目财富大 厦；西北面是晶岛国际商业项 目和 CBD 南中轴景观城 市客厅；地块东面是海田路和 多层住宅辛城花园，稍远 就是 CBD 东面边缘彩田 路；南面是小区路福华四 路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅港丽豪园； 地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北 角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七 路)用地。 1.3.区域概况：区域概况： 宗地位于深圳市 CBD 南区，区域概况详见深圳市中心区城市设计与 建筑设计 19962002系列丛书（中国建筑工业出版社） 2 2 宗地技术指标及要求宗地技术指标及要求 2.1.土地面积：土地面积：详附表一建设用地规划许可证 2.2.土地用途：土地用途：详附表一建设用地规划许可证 2.3.建筑容积率：建筑容积率：详附表一建设用地规划许可证 2.4.建筑覆盖率：建筑覆盖率：详附表一建设用地规划许可证 2.5.小区绿地率：小区绿地率：详附表一建设用地规划许可证 2.6.建筑退红线：建筑退红线：详附表一建设用地规划许可证 2.7.计入容积率的总建筑面积：计入容积率的总建筑面积： 331885.12 m2 其中， 办公建筑面积： 195385.12 m2 商业建筑面积： 36000 m2 7 皇岗大厦计容积率建筑面积： 100000 m2 物业管理用房建筑面积： 500m2（可分散布置） 地下室建筑面积：地下室建筑面积： 约 90000 地下三层 机动车停车设置标准：机动车停车设置标准： 停车方式：以地下室停车为主，考虑建设约 1550 个停车位； 各业态应就近停车,分区明确;考虑机动车停车位可放大为 1800 辆,可通 过立体停车等技术手段解决. 2.8.出入口配置：出入口配置： 车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开 广场位置； 人行出入口：基地四周适当考虑； 2.9.其他：其他： 设置垃圾收集站 1-2 处(共 200 平方米)，位置要求为转运垃圾时尽 量减少对居民的影响； 深圳市的日照间距为大寒日不小于深圳市的日照间距为大寒日不小于 3 3 小时满窗日照小时满窗日照 3.3.功能分布功能分布： 3.1.地下层：共三层, 停车库、设备房(兼人防)；地下一层考虑部分变更为 商业用途； 3.2.地上裙房层：商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系； 3.3.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在 2050以 下； 3.4.西南侧超高层塔楼皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综 合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要； 3.5.裙房屋顶：空中花园及个性化空间； 3.6.东侧宗地北边布置写字楼配套公寓（办公商务港） ，南边布置写字楼配 套酒店式公寓及 SOHO 天地。 4.4.设计依据：设计依据： 4.1.用地红线图；（附图 2） 4.2.设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家有关 法规、规范方面的要求； 4.3.本设计任务书及附件的要求。 8 5 5项目及市场定位项目及市场定位 5.1.项目整体形象定位： 本项目拟建成高品质的、包含超高层超甲级写字楼及配套公寓、高级 酒店及酒店配套公寓、高尚商业的“深圳深圳 CBD 超级商务航母群超级商务航母群” ，引领深圳全新的“集约式集约式”的商务模式，创造独特的中心区标志性 商务新组团，形成新型的商业聚落空间及城市综合体； 5.2.目标客户描述及市场定位： 写字楼：写字楼：中外大型企业和驻深机构，他们的实力不断壮大，业务不断 拓展，需要全新的商务平台、完善集中的商务配套区提升企业形象、 工作效率，并以此为企业持续腾飞的基地； 商业：商业：LifestyleLifestyle ShoppingShopping CenterCenter （生活体验式购物中心）（生活体验式购物中心） 区别于传统封闭式购物中心，拥有良好的自然景观和开放的购物环 境，以及满足高端消费者休闲购物需求的丰富业态； 展示“最时尚、流行、前沿的的生活时尚及娱乐元素最时尚、流行、前沿的的生活时尚及娱乐元素” ，满足白领商 务人士对时尚、艺术的生活方式的追求； 消费者为 2535 岁，追求生活品质，关注时尚潮流的高级白领； 消费者圈层： 项目内 23 万客户群； 中心区 30 万白领及高级管理人员； 中心区北（景田、香蜜湖、莲花）及中心区南（皇岗、益田、石厦、 新洲等）中高档居住区内的居民； 辐射罗湖、南山及深圳市 酒店：酒店：大量来往于深圳的进行商务旅行的商务人士，他们可能是企业 中高层管理人员，要求酒店能够提供优质的服务，居住舒适，配套完 善、交通便捷。 商务公寓：商务公寓： 9 1)4 号地块的商务公寓目标市场选择：号地块的商务公寓目标市场选择：中小面积写字楼，办公用途。 以中小型企业为主要的市场定位，他们事业初创，积累一定的经 济实力，急需良好的创业平台，为自己的企业树立有品位品牌形 象，有助于他开拓事业； 2)3 号地块的酒店式公寓号地块的酒店式公寓目标市场选择目标市场选择：以“居住加商务功能居住加商务功能”为主 的商务公寓市场定位；消费者为收入丰厚的企业金领，产品不仅 可以作为临时的私密休憩接待居所，而且可以获得丰厚的投资回 报。本栋楼内设计一座约 250 标间酒店式公寓及配套； 3) 3 号地块的号地块的 soho 天地（商务公寓）目标市场选择：天地（商务公寓）目标市场选择：居家或办公用 途。在空间上提供了灵活性，适合于有活力的小型私营公司。 6 6总体规划要求总体规划要求 6.1.规划原则规划原则： 1)在深圳市 CBD 中心区规划的宏观指导下进行设计，城市综合体应 服务于城市总体规划，提升城市天际线； 2)按照资源分级的级配原则，合理分配各种自然及社会资源；综合综合 体空调制冷系统采用冰蓄冷系统（采用片冰机）体空调制冷系统采用冰蓄冷系统（采用片冰机） ，利用谷电节约能，利用谷电节约能 源成本；原则上源成本；原则上 1、2、3及及 4各考虑一个冷冻机房；各考虑一个冷冻机房； 3)营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好的景观，保证公寓户 型的均好性；减少或不出现朝北户型；控制东西朝向; 4)本项目的建筑风格要求与建筑性质有机结合，有创新性,有时代感； 5)细节处理精到丰富； 6)景观处理考虑裙房屋顶和主楼的立体空间绿化； 7)如在基地北侧规划公寓类产品，需考虑日照要求； 8)本项目需综合考虑立面形象。 6.2.6.2.设计关注点设计关注点: : 1)立面创新立面创新; 2)城市综合体的空间处理城市综合体的空间处理; 3)交通组织顺畅：交通组织顺畅：各种流线组织，包括人流（租户、访客、物业管 理人员等） ，物流（垃圾清运、货物装卸等） ，车流（机动车、消 防车、自行车等） ； 4)裙楼处理对于综合体整体性的重要作用裙楼处理对于综合体整体性的重要作用; 5)立体绿化立体绿化; 6)皇岗大厦（共皇岗大厦（共 10 万平方米）功能及配套应绝对独立万平方米）功能及配套应绝对独立,体量及高度与体量及高度与 10 1#塔楼尽量接近。塔楼尽量接近。 6.3.规划范围 即基地四至范围；包括两宗地之间的市政路、宗地地下及地上空间。 7 7专项及单体设计指引专项及单体设计指引 7.17.1 广场规划要求广场规划要求 1) 考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，避免被车道分割； 2) 沿北侧路形成浅广场,即中心广场需在一定尺度上向福华三路主干 道开放，使主干道人车视线引入广场，设置标志性雕塑，引导人 流进入； 3) 基地东北角(即福华三路和海田路交叉口)应形成商业引导性广场; 4) 4000 平米的面积可考虑在不同标高面分配，创造多首层概念，将 人流引到各个楼层；负一层必须有一定面积的露天广场空间； 5) 中心广场除考虑景观效果外，还要考虑聚集人气的效果，便于举 行各类文艺及推广活动；同时考虑夜间灯光效果； 6) 中心广场可考虑开合式遮阳遮雨设施。 7.27.2 商业设计要求商业设计要求 7.2.1 商业设计规划设计原则商业设计规划设计原则 a)充分解决好项目的易达性，车流、人流规划合理； b)内部空间有良好的适应性，能满足多种业态的使用功能要求； c)创造出新颖的、富有趣味的、适合深圳人购物心理的购物体验，令消 费者愿意在商场内长时间停留； d)良好的购物动线设计，令人流可以便捷到达商场的各个部分，避免出 现明显的商业死角； e)多首层概念设计，商业价值均好性，令不同楼层的商业价值最大化； f)可持续发展性。考虑商场运营后改扩建的可能性，如增加扶手梯、增 11 加营业面积等；考虑商业面积的灵活分隔和合并； g)业态分布原则： 餐饮建议集中布置在地块南侧；需预留燃气管道接入，同时考虑排污及化油设 备位置。 精品快餐及个性超市建议布置在负一层； 大型娱乐设施（如卡拉 OK、剧场）建议布置在顶层；建筑形态需给予支持; 多功能剧场建议布置在顶层。 7.2.2 建议业态建议业态 中西餐饮、精品服装百货、文化娱乐（卡拉 OK、书店、剧场、酒吧） 、精品 超市、家居生活、健身美体等。 7.2.3地块商业价值分析地块商业价值分析 B户 型 福华四路 金田路 海田路 1 号4 号 2 号3 号 福华三路 滨河大道 彩田路 最好 入 口 D户 型 C户 型 A户 型 写字楼 写字楼 学 校 住 宅 住 宅 规划 商业 最差 较差 会 展 中 心 如上图所示，地块北侧临福华三路，商业展示面最好，人流车流最大，商业价 值最大； 海田路靠近彩田商圈，车流较少，但较容易引入人流； 福华四路远离福华三路主干道，且南面是学校，人流较少； 12 金田路是车流主干道，人流较少，所以商业价值最差。 7.2.4设计技术明细指引设计技术明细指引 整体规划整体规划 “半开放式购物中心”规划理念：结合地方特色及既有开放的广场休闲空间， 本项目的主要购物场所应集中在室内,同时与室外休闲空间交融,在室内室外空 间交汇的地方可设计一些灰空间，不明显界定室内室外，增加空间趣味性； 商业主体量建议设置在地块东侧福华三路和四路之间，形成完整室内购物空间， 其他部分商业在二楼以上需通过连廊互相连通； 内部空间柱距约 8.5 米以上； 负一层商业：应在满足规划停车位的前提下尽量增加负一层商业面积，保证不 小于 10000； 1) 交通交通 着重解决易达性问题，在本项目无地铁连通的情况下，更要解决好公交车、出 租车和自驾车的交通流线及上落客问题；(可根据设计需要对项目周边公交站 点的设置提出调整建议)； 由于金田路为交通主干道，车流量大，建议尽量不要设置商业车行出入口，而 尽量于地块北、东及南侧解决； 解决好货运通道及卸货平台； 2)立面立面 立面设计简洁、时尚，富有商业气息和艺术气质； 重点突出福华三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所创新；考虑广 告位与立面表皮的有机融合及创新广告形式； 夜间和日间效果同样重要； 3)中庭中庭 13 商场内需设计从一楼至顶楼的封闭式采光中庭，将自然光引入商场内部； 中庭尺度需大气，一楼中庭需有足够空间可举行各种推广活动； 视商场内部动线长度，可设计多个类似中庭或连续中庭等聚客空间； 中庭部分尽量避免影响视线的大体量柱子的出现； 4)主力店主力店 本商场主力店面积一般在 40008000 平米左右； 主力店内部空间柱网规则，空间规整； 主力店一般布置在购物动线的端头，面向主走道有良好展示面；若面积较大， 考虑垂直分布到数层，并考虑独立内部垂直交通； 5)店铺店铺 使用面积不小于 60 平米； 围绕人流干道分布，令每一间店铺都能吸引到同样的人流； 6)垂直交通垂直交通 设计足够的垂直客梯及扶手电梯，令客流可以便捷抵达各个楼层； 足够的货梯及货运通道，方便大型货品的运输； 可设计跨层快速扶手电梯，令客户可直接抵达高层商业楼层； 7)动线设计动线设计 单一动线原则，尽量避免二次动线的出现(即尽量避免尽端式流线)。 在动线中可方便看到各家店铺并能便捷到达； 以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购 物中心的人流通过面； 以局部的造景、中厅引导人流；明晰的标识引导; 以餐饮休闲娱乐区引导人流； 考虑出入口数量和位置的设置，调节人流量均衡 14 8)走道走道 走道设计宽敞，大于 4.5 米，不会产生挤迫和压抑的感觉； 9)灯光照明灯光照明 照明充足明亮； 公共部分考虑作为内部景观的灯光设计； 10) 无障碍设计无障碍设计 为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建 筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动 门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等； 11) 休憩空间休憩空间 在商场内部设置多个可供顾客休息的设施及空间，同时亦是内部景观的一部分； 12) 层高层高 商场标准层高不低于 5 米，首层高度适当加高(不低于 5.5 米)；负一层层高 5 米； 局部空间可设计两层通高空间，层高 89 米，日后可自行分层间隔； 13) 配套设施配套设施 足够的公共洗手间、清洁用房，洗手间需设置隔气前室； 特殊业态考虑通风排烟系统、上下水系统、独立洗手间、独立夜间通道独立夜间通道等； 消防设施及走火通道的合理设计； 7.37.3 超级办公设计要求超级办公设计要求 位于位于 1#1#地块地块, ,共约共约 1212 万万 整体规划设计指引整体规划设计指引 1、整体形象的一致性：四栋建筑在外观上需保持一致性，形成一个整体； 15 2、尽量减少金田路一侧车行入口的压力； 3、各种业态底层大堂相对独立，并考虑落客区的合理设置； 4、较好解决内部广场人车流混杂的状况； 6、引入双首层或多首层设计，将人流直接带入负一层或二、三层； 7、写字楼尽量减少东西朝向；办公空间方正实用，避免出现过多的死角或不 规则空间。 1)产品设计理念：产品设计理念：本栋写字楼设计建议“现代、科技、环保、节能现代、科技、环保、节能”为主题，契 合深圳目前所倡导的循环经济主题，给客户超前的办公体验； 2)节能环保：节能环保：为增加项目销售时的卖点，提升项目档次，也切实降低项目日后运 营成本，应当在本项目中在不大幅增加建造成本的情况下，适度考虑运用节能 环保技术。争取达到 LEED（绿色建筑评估体系）白金级标准或建设部绿色建 筑创新奖； 3) 尊贵客户体验：尊贵客户体验：本写字楼为中心区最高的写字楼，我司将把其打造成深圳最顶 级的商务写字楼，因此在此超高层写字楼的设计中，应当从客户体验出发，高 于普通写字楼的办公体验，设计一些更人性化、针对性的细节，提升项目档次。 如 VIP 专用电梯、VIP 停车场、茶水间等等。具体细节见后面详细设计指引； 4) 需求面积：需求面积：500以上-850（半层） ，17002000（整层） ，3000以上 （两层以上） 5)5) 需求特征：需求特征： 需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷； 对写字楼整体形象符合国际化现代简洁潮流，是城市建筑群中视觉焦点和 地标； 有非常大气的正门入口和宽敞、高扬、充满阳光、装修简洁现代的中庭或 16 大堂； 有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班高峰期不用在电梯侯梯厅拥 挤排队候梯； 有方正使用率高的办公区； 对各级别员工更多人性关怀，关注“人”的本身需求；内部空间符合人的 需要； 办公空间应该是让人健康、舒适、快乐地工作和享受工作； 内部空间不再是传统的封闭式空间，能够与外界阳光、景观、空气交流， 享受更多自然的空间，打破内外之间绝然的分隔； 需要便捷快速没有盲点的通讯和网络； 跨国企业非常注重“空间的安全性” ，火灾预警、紧急疏散通道和严密防 盗措施、非法闯入等； 希望预留更多的“可改造空间” 。新建筑技术和开发理念层出不穷，也许 今天先进的产品过十年后便成为落后的，预留出足够的“可改造空间” ， 这样的写字楼才是符合客户需要的“成长型建筑” 。 对节能环保的重视，尤其是境外公司对这方面比较看重。 6)主要产品硬件指标主要产品硬件指标 序号序号硬件硬件标准要求标准要求 1 建筑结构1.框架或钢结构，抗震在 8 级地震以上； 2.有加装空调、发电机组等设备的预留土建改造 空间； 3.有相邻楼层上下打通的土建改造空间 2 外立面该项目规划建筑高度 250 米，是中轴线东侧“龙脉”的 龙背位置，其立面设计应大气、简约、沉稳，强调地标 的昭示性，要显著区别于中心区现有写字楼外立面。还 需考虑夜间灯光效果。 17 3 大堂和次大堂4.配备不低于 15 米的一楼中庭；若配备双层轿厢 电梯需考虑二层大堂，高度 10 米以上； 5.候梯区与大门距离在 15 米以上；面积不低于 400 平米，写字楼大堂门口设置带雨蓬落客区； 6.地下室各层电梯前室豪华装修。 4 办公空间和休 憩生态空间 能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；与中心区 景观中轴相呼应。 5 电梯等候区建议在设计核心筒时分高、中、低区独立分散人流；首 层电梯前室装修后宽度不低于 3.0 米，装修后高度不低 于 5.0 米；中高区电梯前室宽度不低于 3 米；双侧出口 电梯间宽度不小于 3.5 米，装修后高度不低于 2.7 米； 单侧出口电梯间宽度不小于 3 米，首层电梯前室实现智 能刷卡进入管理。 6 公共走廊公共走廊装修后宽度不小于 1.8 米，吊顶净高不低于 2.6 米 7使用率平均不低于于 70 8 标准层1. 净高：30 层以下净高不低于 2.8 米，预留 10 网络地板；30 层以上净高不低于 2.9 米，预留 10网络地板。 2. 标准层面积约 2050，格局方正，进深在 12-15 米之间，外框柱跨度不小于 8 米，保证景观视野。 9 标准承重楼板承重在 4KN/m2 以上；30 层以上每层设置约 150 平 米的网络机房区域，楼板承重特别考虑。 10 供电系统10KV 双路供电，并配备发电机应急电源，在 30 秒内 送电, 以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯 等重要负荷;办公面的供电容量在 105W/m2 以上；每户 均配置配电箱。 11 空调系统国际知名品牌中央空调系统,具有分区域控制能力，新风 量在 40 立方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过 18 滤设备，令空气更加清新、舒适。 12 电 梯1.上下班高峰时客人候梯时间不超过 30 秒。 2.选用国际知名品牌（如奥的斯或三菱） 。内部净尺寸不 低于 2.2 米1.8 米3.0 米（高） ；客梯开门宽度不小 于 1.1 米；客梯开门高度不低于 2.7 米;轿厢内设置大屏 幕液晶电视；承重 1600-1800 千克以下，容量 24 人标 准。 3.运行速度：高区 6 米/秒，中低区 3.5 米/秒 4.转换梯(穿梭梯)考虑设置双层轿厢电梯，节约空间， 提高效率。 5.考虑设置一部只为 VIP 客户专用梯及贵宾休闲候梯室， 专用车道，智能刷卡门禁。 13 停 车 位1.提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理； 2.地下一层考虑日后设置双层机械停车位的可能性； 3.在地下一层设置 6080 个 VIP 车位，设置停车锁。 4.考虑应用自然光导入系统，将自然光导入地下车库。 14 智能化系统至少达到 5A 级标准：加强建筑自动感应和远程控制、 加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯的最新科技 应用，加强各系统间的集成协作性。 1.办公（办公（OA）：）：办公室 OA 布线采用网络地板或地面 线槽；设物业管理系统. 2. 通信（通信（CA）：）：计算机网络通信系统到达所有的办公 间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件； 布线千兆到层，百兆到桌。 3. 楼宇（楼宇（BA）：）：主要的机电设备由计算机管理，并监 控其运行状况，实现公共照明及空调等的自动控制； 综合计费系统. 4. 消防（消防（FA）：）：消防联动，安装烟感、温感和火灾自 动报警、自动喷洒装置； 5. 安防（安防（SA）：）：保安重点部位（门厅、电梯等）设闭 19 路电视监控、防盗报警一卡通，自动巡 更； 15 装饰装修根据国际建筑装修技术提供设计方向建议和方案设计指 引 标准层卫生间1.除通常的功能外，自动感应、自动清新空气、自 动冲洗等现代科技的应用；营造高度舒适的办公环 境的同时，全面满足商务生活的人性化需要； 2. 厕位数量：男士小便池 3 个，蹲厕 2 个，坐厕 1 个；女士蹲厕 3 个，坐厕 1 个； 3.每层设置两个单独的高级行政人员卫生间，上下 水到位，冷热水到位，并增加了一个独立的淋浴间， 全面满足高级行政人员的私密性要求。 4、清洁专用洗手间：每个标准办公楼层提供一个清 洁工专用洗手间，配备拖把清洁水槽； 5、建议采用“洗手区”与“如厕区”分区； 6、增加残疾人洗手间体现人性化概念。 16 茶水间为满足外资企业的需求，在每个标准层核心筒两侧各设 置一个茶水间，面积在 35 平米，配备上下水（可考 虑设于楼层预留上下水的位置） 。 17 商务配套会议中心：容纳 5070 人的多媒体会议室一间； 1520 人的会议室 23 间（可合并为大会议室） ； 员工食堂：容纳 300 人同时就餐的员工食堂，内设高级 行政人员餐厅（可考虑设置在避难层） 。 18物业管理用房提供合理的物业公司办公和设备安置的用房。 7.47.4 公寓规划要求公寓规划要求 位于位于 3#3#地块地块, ,共共 3.23.2 万万；分为酒店式公寓和；分为酒店式公寓和 SOHOSOHO 天地。天地。 一、一、3 3 号地块的酒店式公寓设计指引号地块的酒店式公寓设计指引 1.总面积和面积配比：总面积和面积配比： 1)总面积：总面积：约 2 万 2)户型配比：户型配比： 20 户型户型 面积区间面积区间 （建筑面积）（建筑面积）套数比套数比 套数套数面积比面积比 一房两厅独立卧室。 55-60 5013438% 两房两厅两 卫 主卧卫生间公共卫 生间 80-90 35 93 40% 三房两厅两 卫 主卧次卧书房。 主卧卫生间公共卫 生间。 100-120 154022% 小计100 267 100 户均 75 平米。 2.单体建筑设计指引：单体建筑设计指引： 1)完整的交通流程：客人步行出入口、残疾人出入口、行李出入口、团队会议客 人独立出入口、通向酒店内外花园、街市、紧邻商业点、车站、地铁、街桥或邻 近另一家酒店的，各个必要的出入口，以及相应的台阶、坡道、雨蓬和电动扶梯。 2)通向大堂所有经营、租赁、休息、服务、展示区域的流程。 3)服务、管理人员需要的各个必要的、尽可能隐蔽的出入口、楼梯和电梯。 4)可能与总体布局有关的货物、设备、员工、布草、送餐与回收垃圾出运流程。 这些流程不能与客人流程交叉或兼用。 3.户型设计指引：户型设计指引： 1)户型设计体现居家风格。 2)酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足基本居住功能 的要求，具体包括独立卫生设施、厨房（中厨？西厨？）操作区、就餐区、书写 工作区、梳妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少 的必备内容。 3)一房两厅，55-60。客厅有独立的采光面。客厅和餐厅的面积不小于 15， 能设置书写工作区。开放式厨房设计，仅布置厨房操作区。卧室的面积不小于 14，面宽不小于 2.7 米，设置梳妆区、衣储区。 21 4)两房两厅两卫，80-90。两个房间为一间主卧，另一间作为客房或书房。主 卧的面积不小于 18(连洗手间)，面宽不小于 3.3 米，设置梳妆区、步入式更衣 间和书写区。一个公共卫生间和一个主卧卫生间，主卧卫生间面积大于公共卫生 间。客厅和餐厅的面积不小于 22，面宽不小于 3.8 米。 5)三房两厅两卫，100-120。两个卧室和一间书房。主卧的面积不小于 24 （连洗手间） ，面宽不小于 3.6 米，设置梳妆区、步入式更衣间。次卧的面积不 小于 16，设置梳妆区和衣储区。一个公共卫生间和一个主卧卫生间，主卧卫 生间面积大于公共卫生间。客厅和餐厅的面积不小于 32，面宽不小于 4.0 米。 6)不低于 1500 元/平米的装修。 4.配套设施：配套设施： 3 号地块酒店式公寓的硬件配置标准号地块酒店式公寓的硬件配置标准 1立面与其他几栋楼的外立面保持一致，形成整体感。 建筑高度 100 米,围挡高度 120 米。 2大堂和主要出入口首层大堂建议布置在南面，保证以“居住”功能 为主的公寓的私密和不受其它干扰；大堂面积不 低于 200 平米，高度不低于 7 米。 地下室大堂使用面积不低于 40 平米。装修风格和 档次同首层大堂相同。 3电梯轿箱内尺寸 2.0 米1.5 米2.8 米（净高） ，国际 一线品牌电梯，配备液晶显示屏。 4电梯等候区电梯等候区的装修标准建议比照酒店的标准装修， 宽度不低于 2.5 米，净高度不低于 6 米。 5层高标准层室内净高不低于 2.7 米，中央空调低区部 分室内净高不低于 2.4 米。 6使用率不低于 80%。 7公共走廊宽度不低于 1.5 米，净高度不低于 2.6 米。 8套内配置洗手间、衣橱、鞋柜、电视柜、办公桌、洽谈沙 发和茶几、电话传真接口、网络接口、冰箱柜、 22 保险柜。 9智能系统高速宽频网、接驳端口连接手提电脑上网，接收 多个国际卫星电视频道。 10空调中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。 11洗衣房规划洗衣房，为业主提供增值服务。 12供水设置中央热水系统，直饮水系统。 13泳池商业裙楼的屋顶露台规划泳池。 14空中花园每隔一定楼层，设计空中花园，增加高层建筑的 的生态绿色空间，供人休憩的空间。 15休闲娱乐中心设于架空层,面积约 1500-2000。共用商业裙楼上 的游泳池，独立的健身房和餐厅，可考虑设计桌 球房，美容美发、桑拿、按摩等设施。 16商务中心打印、复印、代定机票和火车票、租车、代订送 报纸和邮件等服务。 17行政楼层行政楼层设计独立的接待台和商务中心。 18后勤房每层单独设立一间后勤房。 二、二、3 号地块的号地块的 soho 天地商务公寓设计指引天地商务公寓设计指引 1.总面积和面积配比：总面积和面积配比： 1.总面积：总面积：约 1.2 万 2.户型配比表：户型配比表： 户型户型 面积区间（建筑面积）面积区间（建筑面积） 套数比套数比套数套数面积比面积比 单房 35-4038%93 29 一房两厅 45-5028%68 27 两房两厅两卫 55-6528%68 34 顶层 loft7080 7%1610% 小计100 245 100 23 入 口 A户型 入 口 入 口 A1户型 A2户型 户均户均 49 平米。平米。 Loft 设置在顶层。 3.单体建筑设计指引：单体建筑设计指引： 1) 3 号地块的 soho 天地商务公寓可参考以下建议: 2) 同一套单位内部改造：loft 户型可以实现单房变一房一厅，一房变两房，两房 变三房； 3) 一套单位变两套。如图所示，A 户型 交楼后，业主可自行改造成独立的两 套：A1 户型和 A2 户型。便于业主出 租和使用； 5.配套设施：配套设施： 3 号地块号地块 SOHO 天地的硬件配置标准天地的硬件配置标准 1外立面与综合体立面保持统一、协调。以简约、现代为 主的风格。建筑高度 100 米,围挡高度 120 米 2大堂和主要出入口1.首层大堂建议规划在东面或南面；车行出入口 海田路一侧。大堂面积不低于 150 平米，高度 不低于 7 米；装修风格与 1 号楼统一。 2.地下室大堂使用面积不低于 40 平米。装修风 格和档次同首层大堂相同 3办公空间和休憩生态 空间 每几层设计一个不计面积的共用的生态休憩露台。 4公共走廊宽度不低于 1.5 米，净高度不低于 2.8 米。 5层高同酒店式公寓 6使用率不低于 75% 7标准层Loft 层高不低于 6 米，上下进行分割后，每层层 24 高不低于 2.8 米。 8供电系统10KV 双回路供电，并配备发电机应急电源 9电 梯4 部（含消防梯）(请论证) 10空调分体空调(立面需考虑整洁美观之空调位) 11商务配套共用 4 号地块及 3 号地块的商务中心 12供水系统24 小时热水供应系统 三、三、4 号地块的商务公寓号地块的商务公寓设计指引设计指引 1.总面积：总面积：约 4.4 万 2.户型配比表：户型配比表： 户型户型面积区间（建筑面积）面积区间（建筑面积）面积比面积比 平面单元平面单元 1 1 100-120 35 平面单元平面单元 2 2 150-160 15 平面单元平面单元 3 3 200-240 10 平面单元平面单元 4 4 300-320 10 loftloft 单元单元15017030 小计小计 100% 3.单体建筑设计指引：单体建筑设计指引： 1)4 号地块的商务公寓建筑考虑单栋设计 2)在商务公寓的底层设置部分 loft 户型。 loft 的设计方向如下（右侧图片仅供参 考）： 3)Loft 设计增加空间舒适度； 4)两层通高空间，展示企业的形象； 5)Loft 设计增加客户的使用面积，提升产品价值； 4.配套设施：配套设施： 25 1外立面与综合体写字楼立面保持统一、协调。以简约、 现代为主的风格。 2大堂和主要出入口1.首层大堂建议规划在东北面或南面；车行出入 口海田路一侧。大堂面积不低于 300 平米，高 度不低于 12 米；装修风格也为现代中式风格， 与 1 号楼统一。 2.地下室大堂使用面积不小于 50 平米，豪华装 修。 3办公空间和休憩生态 空间 以 100120 和 150160 两个户型模块进行自由 的拼合，形成大面积办公空间；每几层设计一个 不计容积率面积的共用的生态休憩露台。 4公共走廊公共走廊装修后宽度不低于 1.7 米，吊顶净高不低 于 2.7 米 5电梯等候区首层电梯前室宽度不低于 3 米，高度不低于 5 米； 标准层电梯前室宽度不低于在 3 米； 6使用率不低于 75% 7标准层面积在 2000以内，分层吊顶后净高不低于 2.7 米，格局方正，进深在 11-13 米之间，保证客户的 自然采光。宽扁梁设计，预留网络地板，高度在 10cm 左右，相邻单位可自由拼合 8Loft 标准层Loft 底层面积在 2000以内，层高控制在 6.6-7.0 米，分层吊顶后底层净高不低于 2.7 米，格局方正， 进深在 11-13 米之间，保证客户的自然采光。宽扁 梁设计，预留网络地板，高度在 10cm 左右；相邻 单位可自由拼合 9标准层卫生间分为公共洗手间和部分室内洗手间。 公共洗手间配置： 1.高档入墙式抽水马桶、小便池；感应式冲水装 置； 2.清洁专用洗手间：每个标准办公楼层提供一个 26 清洁工专用洗手间，配备拖把清洁水槽； 3.厕位数量：男士小便池 2 个，蹲厕 2 个，坐厕 1 个； 4.女士蹲厕 2 个，坐厕 1 个； 5.建议采用“洗手区”与“如厕区”分区； 6.增加残疾人洗手间体现人性化概念； 平面单元面积在每 200 平米以上和 loft 户型单元 设计室内洗手间。其余单位建议预留洗手间位置。 给排水管道尽量预埋到楼板或柱内，节省优化空 间。 10标准承重楼板承重在 4KN/m2 以上； 11供电系统10KV 双回路供电，并配备发电机应急电源 12空调系统中央空调系统，24 小时分户计量。新风量在 30 立 方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过滤设 备，令空气更加清新、舒适。分户计量 13电 梯1.上下班高峰时客人候梯时间不超过 35 秒。 2.选用国际知名品牌（如奥的斯或三菱） 。内部净 尺寸不低于 2 米1.6 米2.8 米（高） ；轿厢内 设置大屏幕液晶电视；承重 1400-1600 千克以下， 容量 20 人标准以下。 14停 车 位1.提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理； 2.地下一层考虑日后设置双层机械停车位的可能性； 3.考虑自然光导入系统，将自然光导入地下车库。 15供水系统24 小时冷热水供应； 16公用配套商务中心、私家泳池(可共用)、洗衣房(可共用)、 健身中心 17智能化系统至少达到 5A 级标准：加强建筑自动感应和远程控 制、加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯 27 的最新科技应用，加强各系统间的集成写作性。 6. 办公（OA）：预留 OA 电力负荷 50VA/m2 以 上，办公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽； 7. 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有 的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据 通信条件；千兆入户，百兆到桌。 8. 楼宇（BA）：主要的机电设备由计算机管理， 并监控其运行状况，实现公共照明、空调等的 自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和 火灾自动报警、自动喷洒装置 7.57.5 设备专业设计要求设备专业设计要求 机电指引：机电指引： 二三个区域供电站，引七个专用供电回路；其中 1塔楼（含裙楼）两个回路、 2塔楼（含裙楼）两个回路、3、4塔楼（含裙楼）三个回路；2塔楼（含 裙楼）为皇岗实业产权，机电设备及系统完全独立。 空调指引：空调指引： 1)机房：1#楼2#楼各设一个冷冻机房，3#，4#楼合建一个机房。空调机房设在 地 下室，系统分三个区，裙楼及中区由机房直接供给，高区由板换供给。 1#楼低区； 裙房部分， 中区； 4层30层， 高区； 31层60层（暂 定） 。 2#楼低区； 裙房部分， 中区； 办公楼部分，高区， 酒店及酒 店式公寓。 在塔楼设板换机。冷冻水主立管为非同程式，于每层干管设平衡 阀。 2)冷却塔：均设于裙楼顶板（作足防噪音、防震动措施） 7.67.6 景观规划设计要求景观规划设计要求 1) 景观结构应分级明确，主次结合，规划设计应注意各级景观的相互关系， 形成完整的景观系统，且各级景观都有明确的主题；注重屋顶面作为景观 面的应用及考量； 2) 广场的景观应成为景观序列的重要组成部分,并成为该项目重要的景观标 志； 3) 将城市综合体的景观与休闲设施结合起来，成为个性化活动空间，使一部 28 分实现泛会所概念； 7.77.7 皇岗大厦设计要求皇岗大厦设计要求 项目设计要点： 1) 皇岗大厦位于该地块南面超高层建筑，外墙采用玻璃幕墙设计，建筑高度 238m,按合适比例控制女儿墙围挡高度;标准层面积控制在 2000以内，地 面以上建筑面积 10 万,其面积分配由下至上依次为 5 万办公及配套,2.5 万酒店及配套,2.5 万酒店式公寓及配套；应采用适当的建筑手法使 2#塔楼的体量与 1#塔楼相若,营造“兄弟楼”的概念. 2) 皇岗大厦物业只租不卖,。 一、写字楼设计指引一、写字楼设计指引 1. 含配套计 5 万 2. 写字楼设计以 120和 140为两个主要设计模块,可进行自由拼合 租赁; 3. 高层部分部分单位可通过设置 LOFT 空间等提升产品价值; 4. 写字楼商务配套需要带国际化设置，包括现代化光纤通信等网络系 统、卫星电视、多国同声翻译、休闲氧吧、蓝调酒吧、商务会所、 会议室、多功能厅、产品发布厅、演示厅和会展前沿室。 5. 其余设计标准参照 1#塔楼写字楼标准; 二、酒店设计指引二、酒店设计指引 含配套计 2.5 万 1.酒店定位酒店定位: 中心区个性精品五星级标准商务酒店中心区个性精品五星级标准商务酒店 2. 酒店户型配比表：酒店户型配比表： 户型户型面积区间（建筑面积面积区间（建筑面积）套数比套数比 单房一卫单房一卫 40-45 15 一房一厅一卫一房一厅一卫 60-70 35 二房二二房二( (大大) )厅厅 双套房双卫生间双套房双卫生间 80-90 30 三房三三房三( (大大) )厅厅 110-130 15 五房三厅五房三厅( (复式复式) ) 300-350 5 29 小计小计 100% 酒店设计:应单独设计相对独立酒店大堂及通道，及可直达高层电梯，形 成酒店的尊贵感。区隔一楼商业及写字楼，以及写字楼、公寓、酒店都分 别有不同的相对独立的出入口。 三、酒店式公寓设计指引三、酒店式公寓设计指引 含配套计 2.5 万 酒店式公寓户型配比表：酒店式公寓户型配比表： 户型户型面积区间（建筑面积面积区间（建筑面积）套数比套数比 单房一卫单房一卫 35-40 20 一房两厅一卫一房两厅一卫 55-60 35 二房二厅双卫二房二厅双卫 75-80 30