2010年1月青岛房地产市场调研报告

2010年1月青岛房地产市场国房蓝海郑州项目组2010-1-18目录一、市场环境和市场研究 1青岛房产发展简介32市场宏观背景43区域规划与未来走势64经济因素7二、2009年612月全市及各区住宅成交、价格情况1全市住宅成交及价格情况102市南区住宅成交及价格情况113市北区住宅成交及价格情况114四方区住宅成交及价格情况125李沧区住宅成交及价格情况136崂山区住宅成交及价格情况137城阳区住宅成交及价格情况148黄岛区住宅成交及价格情况15三、全市住宅存量、供需比1全市住宅存量情况162全市住宅供应量与销售量情况17四、青岛房地产发展总结 附件：部分新楼盘房价及在售项目192010年1月青岛房地产市场一、市场环境和市场研究 1青岛房产发展简介：青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。 2007年，青岛市房地产市场发展主调是稳健。2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1-10月，全市共完成房地产开发施工面积2,959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少3.9%。施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力，五项因素对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势有明显影响。 进入2008年，青岛房地产市场资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。2008年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较2007年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。 2009年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。2009年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品房销售408.9万平方米，增长17.6%，房地产销售由暖趋旺，实现销售额229.9亿元，增长32.8%，青岛市房地产市场开始整体回暖。 世界各国的经验表明，当人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5-10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。另外，青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，跨海大桥、胶州湾高速的建设施工将更加快大青岛战略的实施进度。根据青岛的城市规划，预计2020年全市居住人口总量将达1200万人左右。届时新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。2 市场宏观背景 作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义在山东半岛城市群规划中青岛被定位为：山东乃至黄河中下游地区的龙头城市，现代制造业和现代服务业发达并且具有强大科研实力的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市。近期与济南共同作为山东半岛城市群的双中心，作为山东半岛对外的窗口，国际化的中心。青岛作为山东半岛城市群中外向性最强的城市，其拥有优良的港口和广阔的腹地，理应成为山东半岛城市群参与全球分工的龙头。胶州湾东西岸跨海通道中的海湾大桥的建设，将实现半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈”的道路网络规划目标，将可能推动区域产业发展，增加区域内居住、生活人口；“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛新的城市空间发展战略n 青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。n “一主”指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。n “三副”黄岛、崂山以及红岛3区域规划与未来走势n “环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略港口城市高科技新城青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区服务中心n 青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。4经济因素 n 近年来青岛市GDP、人均GDP增长迅猛，2009年生产总值处于全国领先水平n 青岛GDP近年保持了约16%的增长速度；2008年青岛GDP增幅仍达12.8%，高于全国平均水平，2009年GDP为4900亿元，增长11%。n 2009年青岛人均GDP达8000美元。n 2009年青岛和全国其他大中城市相比生产总值处于全国领先水平，达到4900亿元2008年全国各主要城市GDP比较（单位：亿元）2000-2008年青岛GDP指标及增长幅度2000-2008年青岛人均GDP指标及增长幅度生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期2009年青岛市经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力p 2009年青岛市GDP为4900亿元，较上年增长11% ；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展n 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009年青岛市人均GDP为8000美元，房地产处于平稳发展阶段向综合发展过渡时期。0-800US$8000-20,000US$4000-8,000US$800-4,000US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型n 城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，恩格尔系数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购买能力强n 青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长，2008年已达到20464元。比07年增长14.6n 青岛城市居民2008年人均消费性支出14999元，同比上年增长12.1%，和07年增速基本持平n 青岛市城市居民家庭的恩格尔系数从2004年起保持在36-38%之间，2008年恩格尔系数为37.4%2004-2008年青岛城市居民人均可支配收入及增长率n 2004-2008年青岛城市居民人均消费支出及增长率n 联合国粮农组织恩格尔系数标准，青岛属于富裕城市恩格尔系数59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 二、2009年612月青岛全市及各区住宅成交、价格情况1全市住宅成交及价格情况2009年612月青岛全市成交情况走势（单位：周）2009年612月份年青岛全市住宅成交稳定，一直处于高位运行。每周成交量在2000套以上，销售面积高达20万方以上，可以说市场销售火爆。2009年下半年青岛全市成交价格走势（单位：周）2009年512月份年青岛全市住宅价格稳中有升，特别市内四区价格上涨幅度较大，成交均价从5月份的7000元左右上涨到12月份的9000元，半年内上升近2000元，可以用“飞涨”形容。2市南区住宅成交情况（单位：周）2009年下半年，市南区销售基本稳定，在7月有所下滑后，慢慢趋于稳定。在12月下旬有所上涨。价格方面，市南区从6月紧1万左右的均价上涨到12月份的1.8万，可以说价格涨幅非常大，和全市价格涨幅保持一致。3市北区住宅成交情况（单位：周）市北区成交量在7月出现最大值后，慢慢下滑趋于平稳，但是在12月份又出现下滑的迹象，这对2010年年初的销售估计会带来压力。市北区价格和以上不同的是，在69月一致上涨后，在10月下跌到7000元/平方左右，然后又迅速提升,在12月再次出现下滑。4四方区住宅成交情况四方区住宅方面，只有9月10月成交稍微低迷，11月12月反弹力度加大。5李沧区住宅成交情况（单位：周）李沧区作为青岛市的后花园，目前经济非常活跃，地产业也不例外，目前在价格不是很高的情况下，销售量却相对较大，2009年下半年，区域销售呈现震荡发展态势。李沧区销售价格和成交情况类似，也是出现了震荡起伏。但是总体保持上涨。由于本区域销售价格基数比较低，相对其他区域涨幅最大，目前来看销售均价涨幅近2000元/平方左右，是全市销售价格涨幅最大的区域。6崂山区住宅成交情况（单位：周）崂山区的成交量是几个区域中最稳定的，可以预见未来市场也会比较稳定。在2009年的612月份，只要10月份有一次下跌，但是下跌后立马上涨回位。崂山区销售价格基本保持平稳，相比其他区域的涨价，本区域价格一直在中高位运行。本区域价格在12月份落回到6月价格水平，值得关注。7城阳区住宅成交情况（单位：周）城阳区销售也比较稳定，和崂山区一样，在10月出现一次震荡后，立马反弹，并且反弹力度比9月份还高，但是在11月12月出现小幅回落。城阳区目前价格是青岛全市最低的区域，本区域的住宅价格在09年下半年内一直处于起伏不定的状态。基本趋势维持稳重有升的局面。8黄岛区住宅成交情况（单位：周）黄岛区最近半年成交基本稳定，由于价格相对较低，成交量保持较高水平。黄岛区价格09年下半年一直处在上涨态势，虽然没有李沧区上涨幅度大，但是本区域的价格每平方也有1000多元的上涨，涨幅也是相当的大。小结：从青岛全市的成交量和价格曲线走势我们不难看出，全市整体销售稳定的前提下，价格飞涨从年中的均价7000元上涨到目前的9000左右。临海中高端住宅均价在2万元/平方以上，全市郊区的价格也从4000元逐步上涨到目前的6000元左右。全市定下的由南向北的发展基调，目前市区北部的李沧区成为地产逐鹿的热点，各大地产商纷纷开发，成交价格一涨再涨。三、全市住宅存量、供需比1全市住宅存量情况（单位：月）2009年以来，全市住宅存量总体呈现先扬后抑的走势，5月份全市住宅存量达到顶峰后开始回落，8月份达到谷底，9月份小幅上扬。截止2009年9月低存量住宅套型比例由上图可以看出，截止9月底，全市住宅存量房中，90120平方户型所占比重最大，达到37%，其次为6090平方中小户型，约占35%，120144大户型紧随其后，达到12%。从上图可以看出，截止2009年9月底，城阳、黄岛两区存量房位居最高，胶南市也有大量的存量。从2009年4月以来，全市商品房成交量稳重有升，在09年7月份达到峰值，然后在接下来的89月份有所回落。据相关机构预测，目前全市商品房推出面积大于销售面积，按照这样积累下去，可以预见2010青岛全市商品房积压会越来越大，假如市场不能一直维持现在的热度，那么未来市场竞争将会更加激烈。2全市住宅供应量与销售量情况（单位：月）2008年10月至2009年9月全市供应量与销售量对比（如下图）从近期供需比走势看，供需比总体呈现先扬后抑的变化趋势，尤其是从09年6月开始，出现明显的供不应求的局面，其中09年7月供需比为0.63，降至最低点，8月有所回升，9月供应量大于需求量。由此可以看出，2009年的全市地产价格飞速上涨和供不应求的局面是分不开的。四、青岛房地产发展总结 2009年以来青岛房地产市场快速复苏。从三月份开始，商品房和二手房成交量一路飙升。今年1-8月市内四区商品住房销售17141套，同比增长130%。价格也出现了每平米50元至100元的增长，最高增幅则达到1000元。1-8月份，市内四区商品住房平均价格同比上涨11.43%，每天销售量达到72套；9月份每天销售70套。青岛市整体房价从8月的8414元增长到8573元，四区新开盘房价则更高。总体来讲，市南区销售价格是1万以上，从目前新销售楼盘来说最低均价是1.1万，半数在1.5万以上；市北区在9000元以上。 2009年青岛市的全市地产处于高位运行状态，2010年会有更多体量推出，但是消费市场能不能保持和2009年一样的热度，我们拭目以待。附件：部分新楼盘房价及在售项目青岛部分新楼盘房价一览表2009-11-6新楼售价为已售新房平均价格，数据来源于青岛房地产交易中心排名楼盘名称行政区地理位置新房售价元/1青岛保时捷中心市南区东部东海西路30,0002凯悦中心市南区东部燕儿岛路30,0003东海路9号市南区东部东海西路28,2004海信燕岛国际市南区东部澳门路14,6005广业玺景园市北区芝泉路10,6806海信都市阳光市北区延安三路9,3307嘉合新兴市北区山东路9,3008国华大厦市南区东部闽江路9,3009祥云花园市北区吴兴路9,08010海信半山兰亭市南区东部宁德路9,00011顶尖街区市北区福州北路8,80012环宇康庭市北区山东路8,73013江山帝景市南区东部山东路8,62014良辰美景市北区山东路8,55015阳