借鉴案例研究-模块+样本报告

模块研究借鉴案例研究,2011.12,案例借鉴模块/工作方法与研究逻辑,工作方法,案例借鉴模块/工作方法与研究逻辑,研究逻辑,逻辑1,逻辑2,汇总各案例特征，找出共性。,案例对比汇总,进行详细案例特征对比分析。,特征对比分析,根据项目特征找出有可比性案例。,案例筛选,与本项目对比,案例分析,与本项目对比，得出参考价值与借鉴点。,对每个案例进行深入案例束研究。,参考示例 1 济南祥泰英雄山路项目,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,销售型案例篇,借鉴案例,澄江福地,曼度嘉年华,周浦万达广场,万达广场,综合体案例篇,恒隆广场,新加坡第一乐,鲁商广场,金桥国际,借鉴案例,泉城新时代,厦门明发广场,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,借鉴案例,借鉴意义,对本项目的启示,开发模式,产品构成,运营经验,万达广场,恒隆广场,鲁商广场,1,2,3,金桥国际,4,以售养租，产品组合平衡投资回报,“零负债”开发，物业持有经营、品质经营,租售并举，自持主力店，品质建筑树形象,只租不售，打造“LifeHub”模式,万达广场,鲁商广场,金桥国际,1,2,3,新加坡第一乐,4,住宅：写字楼：公寓：商业：酒店 49：19：2：24：6 零售：餐饮：配套 72：6：22,零售：餐饮：娱乐：配套 45：24：16：15,商业：写字楼 61：18零售：餐饮：娱乐：配套 85：7：7：1,商业：写字楼 91：9零售：餐饮：娱乐：配套 57：21：7：15,万达广场,鲁商广场,金桥国际,1,2,3,新加坡第一乐,4,聚客型主力店引入，缩短商业氛围培育期,停车位充沛，城市功能配置完善“引凤来巢”,建筑设计现代、时尚，品牌商家合理搭配,多个主力店设置，联动经营；营造舒适购物环境,开发模式：通过产品组合开发，实现投资回报的平衡；综合体项目中的核心产品须由开发商持有；无论采取哪种租售模式，都须保证后期商业的整体性，以实现良好的运营。产品构成：可将商业作为本项目的突破点；零售仍为济南市购物中心的绝对主力，但本区域位于社区密集区域，需大幅增加餐饮及配套服务比重。运营管理：多主力店设置，聚集人气；联动经营，带动整体商业氛围；品质型建筑是商业成功的前提；完善城市功能配置，聚拢人气。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,以售养租：住宅/办公/公寓产品销售，商业/酒店持有经营从而达到资金平衡。,订单地产模式：通过聚客型主力店的引入，缩短商业氛围培育期时间。,开发模式,运营模式,济南万达广场,济南万达广场地处大观园商圈，距泉城广场核心商圈约2公里，是由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。,统一运营的高品质商业（购物中心部分持有经营）促进其它产品增值，综合体产品开发得到开发资金的平衡。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,济南鲁商广场,持有自有核心商业品牌，销售周边产权商铺与办公楼。建筑设计及品牌商家组合方面具有现代、时尚特征。,产权商铺：紧临经十路A座B1F商业街,产权商铺：紧临泉城公园C座1-3F商业街,公园版名企总部,开发模式：租售并举，持有银座主力店，产权商铺、公园办公对外销售。,建筑设计：通过连廊与泉城公园连接，地下1F见天，追求细节，品质高雅,品牌商家：众多时尚潮牌首度入驻济南，成为品牌旗舰店集合体,DKNY,ON&ON,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,上海金桥国际,街区式商业及写字楼长期持有，掌握物业主动权；突出“LifeHub模式”理念，打造高品质商用物业。,上海金桥国际商业广场是由香港崇邦集团在上海打造的城市综合体项目之一，其街区式商业经过改进升级，已成为国内知名的街区式商业项目考察对象和学习范本。,街区式商业，只租不售，长期持有，以保证物业品质。,招商谨慎，商家须有本土经验，具备经营管理能力，且形象较好。,每幢单体都有不同主题及主力店，以形成功能互动。,依托公共活动空间/绿色植物/水系/雕塑等，全方位打造时尚/舒适环境。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,上海&济南恒隆广场,持有经营的高端物业，不同物业之间互相组合，提升整体形象价值，从而提升整体项目收益。,恒隆广场是中国乃至世界的时尚高地，世界顶级品牌专卖店和旗舰店云集，具有不可动摇的尊贵地位。济南恒隆广场紧邻泉城广场，投资25亿人民币，目标打造一个世界级购物中心。,开发模式拉开投资周期,成为香港土地市场上少有的拥有大量资金储备的开发商，开始储备土地。,亚洲金融风暴时出售租赁物业。,逐年小批量开发以延长开发周期，并享有土地升值利润。,拉开项目土地储备周期和实质操作周期，分期投入资金，减小集中投入的资金风险,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,新加坡第一乐广场,纯商业持有经营模式，以合理的业态组合满足社区需求，充足停车位配置方便沿途顾客驻足。见天中庭，橱窗小品，增添购物情调；公共配套设施（屋顶免费儿童娱乐场）吸引社区家庭，增加停留时间，带动消费。,新加坡第一乐广场是由新加坡凯德商用打造的社区型购物中心，总营业面积约2万，可辐射周边约50万人口。经过交通、空间、经营等方面的改进，该项目已成为国外知名社区式商业的考察目标和学习范本。,凯德商用旗下来福士、嘉茂、凯德广场等知名商业物业均是持有经营。,业态组合中餐饮、配套等比例较高，突出其社区服务功能。,第一乐广场配置充足停车位，安装停车场制导系统，提高照明度；自动行人道代替自动电梯，对接地铁口。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,借鉴案例,借鉴意义,对本项目的启示,产品策略,出现问题,泉城新时代,澄江福地,嘉年华城市广场,1,2,3,以50以下小户型为主，易销售,以50以下的小面积商铺为主，单价高，总价低,一二楼套售中小面积，三层小面积，以50以下为主,泉城新时代,澄江福地,嘉年华城市广场,1,2,3,周浦万达广场,4,店铺切割太碎，铺面拥挤，动线杂乱为快速去化，招商门槛较低，品质无法保证,购物中心持有经营，商业街产权销售,店铺切割太碎，影响后期统一运营动线较乱，影响经营,高层小面积商铺，较难设置目的性消费业态销售商铺与持有商铺难以形成互动,产品策略：小面积商铺便于销售；避免开发大量产权商铺。出现问题：为销售为设计的小面积商铺易出现众多问题：铺面拥挤、动线多而杂、难以统一管理；为达到快速销售的目的，而降低招商门槛，将无法保证商业品质，从而难以进行统一经营管理，导致商业惨淡经营。,厦门明发广场,5,商业严重超量，难以统一运营管理动线太过于杂乱、店铺太多，经营惨淡即使设有主力店，也难以发挥带动作用,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,泉城新时代,小分割商铺快速销售，但后期经营成效差，造成空铺，影响后续销售和企业品牌形象。,泉城新时代为诚基综合体中的重要组成部分，共分为两期：一期1万，二期9万。商铺去化周期短，一期2008.12.20开盘，三天内全部商铺销售完毕，目前出租率在86%左右，但闲置、转让铺较多。二期于2010.12.5开盘。,一二期商业均为产权商铺，一期销售完毕，二期滞销，经营十分惨淡。,小面积商铺去化快，但切割太碎，造成铺面拥挤，动线较乱，加之无统一装修，形象较差。,“自由放任”的低门槛招商和管理策略，有助快速去化，但无法保证商户质量。,无统一管理，尽管开展了营造人气的宣传活动，但无法与商业自身形成互动，且影响正常营业。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,澄江福地,小面积商铺快速销售，但高售价背后势必需要高租金作为支撑，大部分入驻商家面临较大的生存压力难以支撑。,单铺面积占比,澄江福地建筑面积42600，由12栋明清风格建筑组成，地下一层，地上三层，局部四层。持有小部分，大部分用于销售。,产品分割：小面积商铺为主力产品，以50以下为主。,销售总价：单价较高，总价低，市场整体去化主要集中在300-500万投资产品。,租售模式：租售并举，销售部分采取售后回租形式。,可借鉴：,应避免：,高售价需高租金支撑，商业培育周期过长，使入驻商家面临巨大生存压力。,高区部分得房率太低，商家实质经营面积较少，面临风险压力。,商铺分割太碎，动线杂乱且影响后期统一管理。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,租售并举，租售比5：5,租售并举，销售部分采取售后回租形式；投资回报率必须合理设置，寻找投资方资金压力与购铺者顾虑间的平衡。,一二层套售，小面积分割,划分采用一二楼套售中小面积，三层小面积方式，以50以下为主。控制单铺销售总价，将底层商铺价值最大化，避免高层商铺面积过大，难销售。,嘉年华城市广场,一二楼套售小面积，三层小面积，业态业种规划受小面积店铺分割影响较大，难以实现主力店导入引领作用；销售与持有部分各自为政，影响整体商业格调及氛围的营造。,高层小面积商铺利于快速销售，但影响后期设置主力店或其他目的性消费业态，引导人流；销售商业与持有商业各自为政，相互之间无法产生良性互动，难以形成整体商业氛围。,曼度嘉年华规划总建筑面积15万，一期商业部分共有11栋单体，其中1至7栋为销售部分，8至11栋为持有部分，销售持有面积比例为5：5。,实际经营问题,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,周浦万达广场,产品策略借鉴200-400单位分割面积，兼适于各类中小型休闲餐饮和社区类零售，便于灵活安排。由于万达品牌号召力大的特殊性，其他开发商出于销售去化及实际需求的考虑，慎重开发大面积商铺产品。,餐饮酒吧街,1F平面图,产品策略,写字楼产品以40-80的小户型精装SOHO为主，小面积、低总价、万达品牌影响力使该产品受到市场热捧；产权商铺定位于餐饮酒吧街，商铺分割面积较大，在200-400区间内，兼适于各类中小型休闲餐饮和社区类零售业态；产权商铺两层层高近11m，1：1.5面宽黄金比，增加了商铺的“价值点”。,运营策略,创新利用“订单商业地产模式”，通过加盟商家、品牌主力店等在短时间内为商业蓄积人气，分担投资者“养铺”压力；为保证品质，所有租售商铺每年以10%的比例“更新换代”。具有丰富实战经验、本土化模式的专业管理团队进行统一运营、管理，为商业带来持续繁荣的保障。,周浦万达持有约13万购物中心，仅出售近1.5万产权商铺，且万达品牌拥有强大的资源优势，这是其他开发商所无法企及的，为保证商业的整体经营状况，需慎重考虑开发大量产权商铺。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,厦门明发广场,产品策略借鉴小面积户型去化快；缺点没有统一规划、招商、管理，经营状况非常差，仅有40%左右商家可以维持收支平衡或盈余，大部分成为“死铺”。,明发广场总建筑面积40.6万，商铺3000多个，全部销售。主力租户有家乐福、新世界、苏宁、百安居等。,开发商不懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。,产生后果：,40万商业体量严重超量；为销售而设计的商铺，切割零散，多达3000多个商铺，造成面积小、动线多等硬伤；无视经营管理的运作能力，销售、招商、物业管理分由3家公司负责，导致各方面商业资源难以有效整合；物业功能与经营定位的使用功能脱节。,经营现状：,即使引入国际知名品牌作为主力店即使设计店店临街即使立新摩天轮等聚人气设施建设起来即使成立专门的统一管理公司，采取一系列措施帮助业主、商家重树信心广场经营仍十分冷清，死铺比比皆是。,案例借鉴模块/参考案例1济南祥泰英雄山路项目,参考示例 2 天津梅江会展中心项目,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,国内主要会展中心项目,北京新中国际展览中心,上海商城/上海新国际博览中心虹桥世贸商城/光大会展中心,杭州和平国际会展中心,武汉国际会展中心,会展案例案筛选,案例选取：10个含商业的会展案例，涉及北京、上海、杭州、武汉、香港、日本东京、美国芝加哥七大城市。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,研究案例汇总对比,10个研究案例与本项目对比的主要特性汇总如下：,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,地理位置对比,会展区位：研究案例中会展项目与市中心商圈平均距离6.2公里，本项目距滨江道商圈较远，约10公里。,通常而言，远离市中心不利于吸引人气。研究案例中，会展项目与市中心商圈距离集中在3-9公里之间。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,通过研究可以发现，随着经济的发展，1995年之后会展开始广泛涌现。,投入运营年份分析,会展运营：研究案例中的会展项目大多是1990年后投入运营，主要集中在2000年前后，与本项目可比性较强。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,研究案例中会展项目公交线路多为12-18条，而本项目周边现有公交线路4条；80%的会展项目有轨道交通，而本项目尚无轨道交通。,交通状况对比,交通条件：本项目与其它会展项目相比，公共交通设施明显不充足，将严重影响本项目商业人流导入。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,上海光大会展中心、杭州和平国际会展中心位于老式住宅区，人口密度大，发展成熟。本项目所处梅江居住区，楼盘档次高且相对较新，户型大，入住率低，人口密度小。,周边环境对比,会展环境：研究案例中，会展项目以位于商务区和住宅区的居多，本项目位于高档住宅区。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,注：上海新博览中心本身无酒店配置，其周边50米范围内有酒店。,功能配套对比,会展配套：会展功能逐渐趋向于综合性，除展厅，会议厅等基础设施，还设有商业、酒店配套及办公功能。,会展名称,配套功能组合,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,单位：m2,国内研究案例中，会展项目总建筑面积平均20万，本项目建筑面积约28万。商业使用面积平均9,000，主要集中在1,000-6,000；本项目商业使用面积约为30,000，远高于平均水平，仅次于武汉会展中心的商业面积(武汉会展中心的商业独立于会展场馆，沿主马路且有独立出口和形象)。,体量对比,会展商业体量：相比国内研究案例中的会展项目，本项目的商业部分面积过大。,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,项目名称,商业设施,国内会展项目中，商业部分有独立出口形象的案例略多，其中会展内部商业的商业面积平均约为3,500，远低于有独立出口的13,000商业面积。,商业部分位置对比,会展商业位置：做商业需要展示面及高人流量，本项目位于会展内部，展示性不强将影响到商业招商及运营。,商业设施,项目名称,商业设施,项目名称,案例借鉴模块/参考案例2天津梅江会展中心项目,研究案例中，会展以举办短期中大型展览为主，平均每场展览持续3天，全年28.5%时间有展会，其中专业型展览所占比例约为