2011年郑州房地产市场分析.doc

2011年郑州房地产市场分析。一、全市2006-2011年（1-11月）供销情况及供销比-2011年截止目前整体市场供销比小于1,供大于求。 二、供销情况： 2011年商品房预售面积和销售面积较2010年均有明显回落，尤其是销售方面；非住宅类受市场调控影响较小，保持了平稳发展。 1、供应方面：2010年下半年商品房供应量有所发力，而2011年则是全年供应比较平衡，在年初和年末供应下降；住宅和非住宅供应与商品房保持一致变化趋势；2、销售方面：2010年商品房及商品住宅销售面积在高位平衡走向，而2011年整体市场均在低位平衡；非住宅类两年的销售量相当，可以看出市场调控对非住宅类的影响远小于住宅。三、供求关系： 2011年1-9月市场都处于供大于求阶段，留给明年的市场销售压力较大，近期供需比上到1之上，预售销售双降，预售降幅明显。 1、 2010年有4个月份供需比小于1,市场供大于求。但2011年1-11月则只有1个月供需比大于1,明显可以看出2011年市场形势更加严峻； 2、2011年市场预售面积远远超过销售面积，1-9月供大于求，10月份预售面积骤减，供小于求，这与全国市场10月份销量大降得趋势相似，11月则重新出现供大于求的局面。四、销售套数： 2011年商品房月均销售套数远低于2010年；而住宅销售套数占整体市场销售比例也由2010年的90%下降到80%左右，非住宅所占比重相应增加。 五、销售价格： 2011年商品房价格前升后降，回归至一年前价位；住宅价格变化幅度较小，同样回归至一年前价位；非住宅价格起伏较大，大幅上升后快速下降至一年半之前价位。 六、郑州近几年市场存量房总量先升后降，到2011年10月底约577万方；2011年各月存量房基本都处于增长状态。七、整体市场总结 1、住宅类供销量均明显回落，市场仍供大于求（1）2011年商品房预售面积和销售面积较2010年均有明显回落，尤其是销售方面；1-9月市场都处于供大于求阶段，留给明年的市场销售压力较大，近期供需比上到1之上，预售销售双降，预售降幅明显；（2）2011年商品房月均销售套数远低于2010年；而住宅销售套数占整体市场销售比例也由2010年的90%下降到80%左右，非住宅所占比重相应增加；2、非住宅类受调控影响小，年底量小涨，价大跌（1）2011年商品房月均销售套数远低于2010年；而住宅销售套数占整体市场销售比例也由2010年的90%下降到80%左右，非住宅所占比重相应增加； （2）2011年商品房价格前升后降，回归至一年前价位；住宅价格变化幅度较小，同样回归至一年前价位；非住宅价格起伏较大，大幅上升后快速下降至一年半之前价位。非住宅类受市场调控影响较小，保持了平稳发展。各区市场分析 一、金水区供需情况区域整体供大于求，三种业态均呈这种形势，且供求失衡明显1、金水区近几年供小于求，今年呈现供需比小于1的情况，供应和销售量远低于前几年； 2、去年金水区整体市场供小于求，今年市场萧条，出现供大于求的局面。二、金水区三种业态各月销售情况住宅销售为主，其次是商业用房销售，区域三种业态价格均小幅持续上涨，其中商业价格涨幅高于住宅和商务。三、中原区供需情况 09、10年市场处于供小于求的局面，今年则是供过于求，商业供求关系差距较大。四、中原区三种业态各月销售情况 住宅销售为主，其次是商业销售，区域住宅和商务价格均小幅持续上涨，而商业价格变化幅度较大。五、二七区供需情况区域市场整体供求保持基本平衡的态势，其中，住宅和办公供过于求，商务供略小于求。六、二七区三种业态各月销售情况 住宅销售为主，其次是商业销售，区域住宅和商务价格均小幅持续上涨，而商业价格涨幅明显较大。七、管城区供需情况 区域整体严重供过于求，三种形态产品均表现明显。 八、管城区三种业态各月销售情况 住宅销售为主，其次是商业销售，区域住宅小幅持续上涨，而商业和商务价格均涨幅较大。 九、郑东新区供需情况08、09年区域处于供小于求的局面，今年则是供过于求，其中住宅产品供大于求明显，而商业和商务供略大于求。 十、郑东新区三种业态各月销售情况住宅销售为主，其次是商业销售，区域住宅小幅持续上涨，而商业和商务价格价格均涨幅较大。十一、惠济区供需情况 08、09年区域整体供小于求，今年则是供略大于求，住宅供小于求，商务市场供大于求。 十二、惠济区三种业态各月销售情况 住宅销售为主，其次是商业销售，几乎无办公类销售；区域住宅和商务价格有起伏，住宅小幅上涨，商业价格涨幅略大。 十三、各区预售和销售对比表2011年金水区预售量增加，预售量最大，管城和惠济区下滑明显；金水和中原区是销售主力，今年中原区和管城区销售小幅增长，郑东和二七区略有下降。十四、各区市场总结 1、整体市场供大于求，局部产品供不应求（1）各区市场今年多为供大于求的局面，竞争较为激烈，受今年宏观调控的影响，整体市场销量不是很好，可见通过行政手段调控市场经济取得的效果是很明显的。（2）但市场上也有部分产品出现供应不足的现状，例如惠济区的住宅，中原区、二七区的商务市场。2、住宅为主，商业价格上涨幅度大于住办 （1）各区市场以住宅供应为主，其次为商业；写字楼供应主要