我国土地市场现状及管理

我国土地市场现状及管理摘要：伴随着我国社会主义市场经济的发展，经济高速增长发生了翻天覆地的变化，对土地的需求和管理提出了新的要求。过去计划经济指导下的长期实行土地无偿使用制度留下许多弊端，改革开放以来，我国的土地市场面临着适应时代发展潮流的历史转变，无论是城市土那个系到国民经济水平的良好发展。本文主要论述了我国土地市场中存在的问题及相关完善措施。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的各种经济关系的总和，在我国社会发展中占有核心地位。目前在我国土地市场经济体系中城市土地市场占主导地位，在逐步走上比较规范的发展道路，但仍存在一些问题。1、 当前我国城市土地市场存在的主要问题1.1城市土地市场价格不等，价格机制不合理。长期以来不仅我国土地本身在地租和税费方面缺乏理念界定，而且在房地产经且营过程中的税费也处于混乱状态，这就导致土地市场在进行土地转让时具有较大的主观随意性。发生原因主要有以下两点：第一，土地低偿使用。用地单位通过行政划拨取得土地的使用权，只需支付较少征地成本，导致多征用的土地闲置；第二，土地出让的地价偏低。协议方式导致地价普遍偏低，开发商利用此点扩大自己的用地需求 ，导致商品房大量兴建又空置。另外，城市土地市场价格不等，与实际土地价格不符。经营性项目用地价格较高，而工业性项目价格较低，与实际土地价值完全不符。1.2行政管理体制不够健全完善。现阶段，我国土地市场管理过程中还存在着一系列的问题，特别是土地使用权作为商品进入市场之后，经常将房地产交易作为土地交易，土地市场管理部门在制定土地市场体系过程中也存在着诸多问题，土地实际出让形式太过单一，市场在资源配置中所起到的作用程度不高，土地出让金的收取标准没有根据国家相关规定进行，这样一来就会导致各个企业之间在实际竞争过程中缺乏一定的公平；土地租赁市场在管理上缺乏一套有效的制度，目前还有待进一步的改善；部分土地市场制定的法律规定还需要进一步健全，缺乏一套有效的约束机制。1.3开发区占用了大量的土地面积。盲目规模扩大，很大程度上给土地管理造成了巨大压力；对外政策放宽使得土地替换行为严重，经常私自将土地的利用方式与功能改变等。2、 完善城市土地市场的具体措施2.1加强土地管理法律，法规体系的建设，使土地市场管理有法可依。土地市场要想正常有序地运行下去，其前提条件就是必须建立一套完善的法律法规制度，以确保土地在市场交易过程中能够有一套有效的法律作为依据，能够有规章制度可以遵循，树立起良好的市场顺序。还必须建立起一套完善的税收制度，有了制度的约束，土地交易双方才不会发生偷税漏税行为。总之，一定要加强相关法律法规的建设力度。2.2进一步强化土地市场透明度，确保土地交易过程的公开与公平。土地市场交易信息应坚持公开与公平性，以此为投资决策者提供有利的依据，政府通过揭示市场信息，可以让社会对政府土地实际供应情况进行充分的了解，以此确保投资者在投资过程中朝着正确的方向不断迈进。另外，还应建立一套完善的标准土地价格和切实可行的的土地价格管理方法。3、 当前我国农村土地市场存在的问题 “三农”问题一直得到大家的关注，今年两会依旧如此。农村土地市场仍很不发达。目前我国的农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。3.1农村征收、征用制度规定对农民利益的侵害化比较严重，影响了农民增收。现行土地管理方法关于土地征收范围不够确定。3.2土地承包经营与土地利用率之间的矛盾，使得土地的生产要素功能不能充分发挥，制约农民增收。4、 完善农村土地市场的具体措施 4.1市场化在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨；稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。突破性提出赋予承包经营权的抵押和担保功能，这意味着农村耕地的资产和融资功能首次被决策层认可。4.2收益分配建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。如果在执行环节中土地增值收益的分配能够改变过去的补偿方式，转向参考土地市场市价补偿，那么将会显著提高农民的收益；赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行；允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社，允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护，允许合作社开展信用合作。鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生产要素和经营模式。4.3分类处置对于耕地，既坚持了传统上的集体所有权这一基本前提未变，同时也坚持“农地农用”的基本原则未变，改变的重点是集中式耕地经营的方式上，方向是实现农业的规模种植和现代农业；对于农村集体所有“经营性用地”，则提出“在符合规划和用途管制前提下”流转，这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地距离真正意义上的市场化还有一段很长的路要走。经营性用地流转的范围实质上是受限的；在农地向非农建设用地的转换环节，目前实行的征地和“土地招拍挂”机制没有改变，只是减少了征地的范围、