ISO9001物管部工作手册.doc

管理规章制度与ISO9002质量体系文件目录完善的规章制度是提供规范化物业管理的基础和准绳。深圳阳光物业管理有限公司积累二十余年物业管理经验，运作着一套行之有效的制度，做到了有章可循，有法可依，保证了各项工作的顺利进行。 1998年，公司导入ISO9002质量保证体系，作为企业管理制度的重要组成部分，并不断补充和完善，为提高物业管理水平奠定了良好的基础。 在此，我们摘录出拟在新一代管理处运用的管理规章制度和ISO9002文件目录，供招标工作小组各领导和专家审阅。 一、管理规章制度目录 （一）公众制度 1 精神文明公约 2 住户服务指南手册 3 业主公约 4 用户手册 5 业主管理委员会章程 6 楼宇装修改建管理条例 7 户内安装防盗窗花规定 8 装修人员管理规定 9 住宅装修验收及违章处理规定 10 安全用电、用水管理规定 11 消防管理规定 12 电梯乘客须知 13 出入证管理规定 14 人员物品进出管理规定 15 智能停车场管理规定 16 摩托车、自行车管理办法 17 限制养犬规定 18 清洁卫生公约 19 垃圾分类收集处理实施办法 20 小区绿化管理规定 21 商业网点管理规定 22 健身房管理规定 23 游泳池管理规定 24 商铺管理规定 25 便民服务承诺制度 26 有偿便民服务项目一览表 27 体育活动场所公用设施管理制度 28 安全防范系统使用办法 （二）管理运作制度 1物业前期参与管理制度 2物业验收管理规定 3物业接管验收规定 4客户入住管理规定 5质量保证制度 6钥匙托管承诺书 7房屋综合维修管理办法 8维修服务承诺 9治安管理规定 10消防管理规定 11消防设备管理制度 12消防设施、安全标识管理规定 13消防设施维修制度 14突发事件处理规定 15重点部位防火管理制度 16台风应急规程 17安管员管理规定 18安管员交接班制度 19智能监控中心值班制度 20智能化系统使用管理规定 21智能化设施使用管理规定 22智能化系统维修、养护规定 23管理处闭路监视系统操作规程 24背景音响系统操作规程 25有线电视和智能化网络管线使用管理规定 26室内安防报警系统及远程抄表系统保养规程 27管理处安全工作守则 28管理处工作制度 29管理处例会制度 3024小时值班制度 31管理处主任巡查制度 32各类信息收集反馈规定 33回访制度 34公共设施日常保养规定 35房屋修缮制度 36房屋外观附属设施管理规定 37房屋本体设施日常巡检规定 38房屋本体附属设施日常巡检规定 39房屋薰坦芾砑把布旃娑?br40房屋设施安全管理规定 41配电房管理规定 42电梯管理规定 43电梯机房管理制度 44管理处电梯值班检查制度 45电梯安全操作规程 46电梯维修保养工作规程 47电梯紧急事故处理规程 48环境绿化管理规定 49园林绿化管理规定 50绿化养护工作制度 51园林绿化管理流程 52绿化养护工作制度 53垃圾中转站清洁制度 54垃圾收集处理规程 55社区文化管理制度 56社区文化活动开展流程 57居民文化活动组织管理规定 58社区文化活动计划 59重大参观考察活动规定 60小区宣传栏管理制度 61宣传栏及小区标语管理规定 62管理处人员文明服务准则 63员工行为规范 64客户投诉处理制度 65财务管理制度 66收费管理制度 67财务公开监督制度 68现金管理制度 69本体维修基金管理使用、续筹管理规定 70支票、票据管理制度 71会计核算制度 72税收管理规定 73业务收入管理制度 74工作人员着装规定 75员工考勤制度 76关于用工和辞工的规定 77计算机系统管理制度 78档案管理制度 79广告招牌管理规定 80合同签订管理规定 81小区经费管理制度 （三）内部管理岗位职责 1 管理处主任岗位职责 2 智能监控中心主管岗位职责 3 调度员岗位职责 4 小区事务主管岗位职责 5 会计岗位职责 6. 出纳员岗位职责 7 管理员岗位职责 8 电脑操作员岗位职责 9 社区文化服务员岗位职责 10 商铺主管岗位职责 11 商铺服务员岗位职责 12 弱电工程师岗位职责 13 水电维修工岗位职责 14 房屋维修工岗位职责 15 保洁员岗位职责 16 绿化工岗位职责 17 安保班长岗位职责 18 安管员岗位职责 19 安管巡逻员岗位职责 20 安管员门卫岗位职责 21 安管宿舍卫生值日员职责 22 消防员岗位职责 23 停车场管理员岗位职责 （四）员工考核程序及标准 1员工绩效考核程序 2员工月度考核标准 ISO9002质量体系文件目录 （一） 质量手册内容目录 1手册封面(批准页) 2质量手册目录 3质量手册说明 4质量手册发放控制页 5质量手册修改页 6 术语 7阳光物业管理有限公司简介 8质量方针和目标 9组织机构及职责权限 10质量体系要素 11管理职责 12质量体系 13合同评审 14设计控制（本公司无此项） 15文件和资料控制 16采购 17顾客提供产品的控制 18产品标识和可追溯性 19过程控制 20检验和试验 21检验测量和试验设备的控制 22检验和试验状态 23不合格品的控制 24纠正和预防措施 25搬运、储存、包装、防护和交付 26质量记录的控制 27内部质量审核 28培训 29服务 30统计技术 （二）程序文件目录清单 1管理评审程序 2物业管理方案控制程序 3合同/标书评审程序 4文件与资料控制程序 5物品采购控制程序 6服务采购控制程序 7业主提供的产品控制程序 8物业管理服务标识和可追溯性程序 9服务过程控制程序 10分承包服务项目控制程序 11服务工作计划控制程序 12物品管理程序 13设备管理程序 14应急情况的处理程序 15采购物品的验证控制程序 16服务质量的评价控制程序 17检验、测量和实施设备控制程序 18检验状态控制程序 19不合格品控制程序 20不合格服务控制程序 21纠正和预防措施程序 22业主（住户）投诉处理程序 23物品搬运、贮存、防护和交付程序 24质量记录控制程序 25内部质量审核程序 26员工培训程序 27信息反馈控制与服务程序 28统计技术应用程序 （三）作业指导书 （1） 管理处内部运作管理规程 （2） 房屋及公共场地管理工作手册 （3） 供配电管理工作手册 （4） 给排水设备管理工作手册 （5） 制冷设备管理工作手册 （6） 电梯管理工作手册 （7） 安全消防管理工作手册 （8） 智能设备管理工作手册 （9） 房屋（设施）养护和修缮工作手册 （10）安全保卫工作手册 （11）环境管理工作手册之清洁工作手册 （12）环境管理工作手册之绿化工作手册 （四）ISO9002质量体系记录目录清单 1物业合同签署记录 2合同评审记录 3物业接管项目资料记录 4验收交接表 5验收楼宇缺陷整改表 6安全检查记录 7整改通知书 8消防设备清单 9消防演习报告 10消防器材卡 11消防设备检查保养表 12消防值班记录 13消防报警处理记录 14入伙通知书 15住户登记表 16退租清单 17保安值班记录 18保安哨位巡查记录表 19. 警械警具配备登记表 20出入证件办理登记表 21物品搬运放行单 22保安排班表 23保安员月训练表24水池、水箱情况登记 25水泵运行记录 26机电设备月检表 27变配电运行记录表 28发电机试机记录 29抄表单 30空调运行记录 31电梯检查表 32清洁工工作考评表 33消杀药品投放记录 34绿化工作记录表 35. 绿化工作考评表 36. 装修改进申报表 37. 装修巡检记录 38. 临时施工证发放记录 39. 出入证件 40. 公用设施登记表 41. 公用设施完好率统计表 42. 邮件发放登记表 43. 停车场检查登记表 44. 停车场车辆出入登记表 45. 维修单 46. 维修记录 47. 设备完好率统计 48. 工程项目审批表 49. 工程验收结算表 50. 大修项目计划表 51. 标识登记清单 52. 应急情况处理记录 53. 社区文化活动计划表 54. 社区文化活动记录表 55. 管理费交费记录 56. 付款通知书 57. 未交费处理报告 58. 物品需求计划表 59. 物品采购计划表 60. 物品入库验收记录 61. 分供应调查评价表 62. 合格分供应名单 63. 分供应年度评审表 64. 分包项目质量检查记录 65. 库房物品盘点清单 66. 发料单 67. 文件主清单 68. 文件发放记录 69. 文件修改申请表 70. 外来文件登记表 71. 文件呈批传阅表 72. 传真登记表 73. 机电设备台帐 74. 设备卡 75. 计量设备检验记录 76. 考评记录 77. 考评总结报告 78. 内部质量审核计划 79. 内部质量审核检查表 80. 不合格报告 81. 内部质量体系审核报告 82. 住户意见调查表 83. 住户意见分析处理表 84. 住户投诉登记表 85. 住户投诉处理表 86. 管理评审计划 87. 管理评审报告 88. 纠正和预防措施报告 89. 年度培训计划 90. 培训档案记录 ISO9001物管部工作手册第一节 任务和岗位设置 一、任务 物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。 物管部的职责范围如下： l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。 2、负责公司公共设施、设备的维修保养。 3、负责用户室内二次装修的申批、监管。 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 5、负责大楼外委工程的监管工作。 6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。 7、负责公司管辖范围内的保洁工作。 8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。 二、物管部组织结构图 第二节 物业管理部岗位职责 (一)物业管理部经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有 效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、 在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、 安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、 材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。 (三) 强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。 9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。 10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。 11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。 12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。 13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 （四） 空调给排水维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。 2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。 9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。 10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。 （五） 电梯维修员 1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行； 2、完成电梯的定期保养； 3、电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录； （六） 水电维修员 1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。 2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。 3、每月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具的启、停。 5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。 6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。 7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 （七）给排水维修员 1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备； 2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修； 3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管； 4、负责每天两次巡 视给排水设施设备，并做好记录； （八） 土建维修管理员 1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。 2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。 3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。 4、负责与相关业务部门进行业务联系。 5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。 6、负责室内二次装修的初审。 （九） 保安消防管理员 1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组织和引导部属员工学习法律法规和业务技术知识，培养和提高改进的整体政治思想素质和业务工作能力； 2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给与奖励，对工作失职人员进行教育和提出处理意见，维护公司和客户利益，预防各类事故发生； 3、认真学习消防安全规定、消防法、重庆市消防安全条例，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针，坚守岗位，负责编制消防工作计划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见； 4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改，及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。 5、负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范和消防管理工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故； 6、负责应聘保安员的资格审核； 7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修品提出申请。 8、负责消防器材的管理。 （十） 保安员 1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务； 2、根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全； 3、根据值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序； 4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故； 5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录； 6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。 （十一） 保洁库房管理员 1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求； 2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买； 3、与社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象； 4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次； 5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次； 6、协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护公司的内、外清洁卫生形象。 （十二）保洁员 1、熟悉分管清洁卫生区域的情况，掌握清洁工作必要的标准和要求； 2、熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法； 3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备； 4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次； 5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具； 6、接受主管、领班的监督检查，不断改进工作； 7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便； 8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。 （十三）库管员 1、在保洁库房管理员的直接领导下，负责处理本小组的日常事务。 2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。 3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。 内部管理规定 一、值班管理规定 1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。 2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。 3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。 4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。 5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。 6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。 7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。 8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。 二、值班员（巡视值班员）交接班规程 （一）接班员须知 1、上一班设备运行情况； 2、正在检修的设备情况； 3、设备故障的处理经过和结果。 （二）交接班程序 1、按规定时间由交班员工主持交接班。 2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。 3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。 4、报告检查结果。 5、正常：接班人员签字，交接班结束。 6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。 7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。 （三）交接班暂停 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知主管到现场处理。 1、巡视记录与实际情况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。 三、供电值班员交接班规程 (一)接班员须知 1、上一班设备运行情况； 2、正在检修的设备情况； 3、仪表指示是否正确； 4、设备故障处理的经过和结果。 (二)交接班程序 1、按规定时间由交班员工主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。 8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。 (三)交接班暂停 凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。 四、运行记录管理制度 1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。 2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交设备设施组组长存档。 3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交设备设施组组长存档。 4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周经物管部经理签名后交设备设施组组长。 5、值班表每月月底由维修班长填写，物管部经理审阅后交设备设施组组长。 6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。 7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。 五、工程档案管理制度 1、工程设备档案由资料管理员管理。资料管理员者应严守公司档案管理制度和保密守则。 2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料管理员存放于档案盒内并贴上标签。 3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。 4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。 5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。 6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料管理员登记并指定归还日期，由资料管理员按期追还，需续借的要重新登记。 设备设施管理 第一部分 总则 一、承包商监督规定 对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。 (一)承包商监督规定 为规范对承包项目的管理，特制定本规定。 1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。 2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。 3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。 4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。 5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。 6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。 7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。 二、设施设备巡检规定 为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。 1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。 2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。 3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。 4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。 6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。 7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。 三、设备管理规定 1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。 2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。 3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。 4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。 5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。四、机房管理规定 物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。 1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。 2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。 4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。 5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。 6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。 7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。 8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。 9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。 10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。 11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。 五、设备机房防火规定 1、不得在机房内吸烟。 2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。 3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。 4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。 5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。 8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。 9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。 10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。 六、机房卫生管理规定 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。 1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。 2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。 第二部分 强电系统管理 一、层间配电房（电气小室）管理制度 1、层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 2、配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 3、物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。 5、检查和保养结束后填写设备检修单。 二、转、停电通知用户工作规程 (一)计划转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。 2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物管部经理。 3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。 4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。 (二)事故转、停电 1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。 2、因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。 3、事故转、停电后24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。 三、停电、限电管理规程 1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。 2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。 3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。 5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。 四、临时用电管理规程 （一）用电申请 用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。 （二）公司审批 用电申请须经物管部审批。 （三）签定用电协议 物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。 （四）接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 （五）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认 电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。 （六）计费方式 1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。 2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 五、供配电设备运行管理规程 1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。 3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。 4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。 5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 六、供配电设备维修保养规程 1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。 3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。 4、工作过程应严格遵守电气作业规程。 5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。 7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。 8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 七、工作票制度 1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。 3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。 4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。 5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。 6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。 7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。 8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负 责人同意。 9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。 10、工作票所列人员的安全责任： (1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 (2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。 (3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。 (4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。八、供电突发性事故的应急措施 (一)外线故障 1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。 2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。 3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。 4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。 5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。 (二)内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： 1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。 2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。 4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。 5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。 (三)市电全停 1、当两路市电全停，启动发电机。 2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。 3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。 4、及时书面向上级领导报告。 5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 (四)通知用户 供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。 第三部分 给排水、管道系统管理 一、安全用水、供水管理制度 根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下： 1、凡属辖区范围内的供 水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。 2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3、用户不可随意更改大厦供水管道。 4、有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理： (1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。 (3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。 5、用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。 二、大楼节水、用水措施 1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。 2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。 3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。 4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。 5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。 三、物管部停水、限水管理制度 1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。 2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。 3、主管管理员应安排足够的人员处理停、限水工作。 4、停水前应将地下水池注满。 5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。 6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。 四、给排水系统运行管理规定 1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。 2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。 3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。 4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。 5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。 6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。 7、发现有异常情况或